Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

 

VB.2006.00462

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 19. April 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Markus Heer.  

 

 

 

 

In Sachen

 

 

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

 

1.    Pro Natura Schweiz,

 

2.    E,

 

beide vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Gemeinde Wetzikon,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Nutzungsplanung/Gestaltungsplan.

hat sich ergeben:

I.  

C betreibt zusammen mit seiner Tochter auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse in Wetzikon die Reitanlage "G". Im nördlichen Bereich der Anlage besteht ein Reitplatz mit Sandbelag, welcher eine Grösse von ca. 40 m x 21 m aufweist und im nördlichen Teil im Ausmass von ca. 17 m x 21 m überdacht und auf drei Seiten eingewandet ist. Im südöstlichen Bereich befinden sich ein Stallgebäude mit sieben Pferdeboxen, ein Aufenthaltsraum sowie ein gedeckter Bereich für die Lagerung des Hindernismaterials. Daneben gehören eine Fläche mit festen Hindernissen, Wasser- und Trockengräben sowie eine Galoppbahn und ein Rasen-Dressurviereck zur bestehenden Anlage.

C beabsichtigt, den Reitplatz vollständig zu überdachen, damit dieser ganzjährig genutzt werden kann. Daneben sollen weitere Lagerräumlichkeiten und ein Longierplatz erstellt werden. Da ein Gesuch um Erteilung einer Ausnahmebewilligung abgewiesen wurde, liess C einen privaten Gestaltungsplan ausarbeiten. Dieser wurde am 28. Februar 2006 durch die Gemeindeversammlung Wetzikon festgesetzt; daneben wurden die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, Art. 25 und 26 (Erholungszone) sowie die Teilrevision Zonenplan mit Umzonung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 von der Landwirtschaft- in die Erholungszone ED genehmigt.

II.  

Dagegen gelangten die Pro Natura Schweiz als ideeller Verband sowie E, der Eigentümer der südöstlich an das betreffende Grundstück angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02, mit gemeinsamem Rekurs vom 10. April 2006 an die Baurekurskommission III und beantragten, die mit dem Beschluss vom 28. Februar 2006 neu festgelegte Erholungszone auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und der private Gestaltungsplan (inkl. Verkehrskonzept) seien aufzuheben. Nach Durchführung des Schriftenwechsels und Vornahme eines Augenscheins am 17. Juli 2006 hiess die Baurekurskommission III am 20. September 2006 den Rekurs gut.

III.  

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 23. Oktober 2006 beantragte der Beschwerdeführer, dass der Rekursentscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Rechtmässigkeit des Beschlusses der Gemeindeversammlung Wetzikon vom 28. Februar 2006 betreffend Festsetzung des privaten Gestaltungsplans G und der Teilrevision der Bau-und Zonenordnung sowie des Zonenplans festzustellen sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

Mit Präsidialverfügung vom 2. November 2006 lud das Verwaltungsgericht die Baudirektion gestützt auf § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ein, bezüglich der streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans baldmöglichst einen Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Die Baudirektion genehmigte am 4. Dezember 2006 die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (Erholungszone) und den privaten Gestaltungsplan G.

Die Gemeinde Wetzikon beantragte als Mitbeteiligte am 23. Januar 2007 Gutheissung der Beschwerde. Die Baurekurskommission III beantragte gleichentags deren Abweisung. Ebenso beantragte die Beschwerdegegnerschaft am 6. Februar 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Am 9. März 2007 reichte der Beschwerdeführer unaufgefordert eine Stellungnahme zur Beschwerdeantwort sowie drei Beilagen ein.

Am 12. April 2007 nahm das Verwaltungsgericht in Anwesenheit der Parteien und der Mitbeteiligten einen Augenschein auf dem Lokal vor.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden, eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig (vgl. RB 1998 Nr. 26). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommunale Nutzungspläne einschliesslich Gestaltungspläne grundsätzlich mit voller Kognition, das heisst nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Der Grundsatz der vollen Kognition steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass sich die Rekursbehörde bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen hat, wenn den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zusteht, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50 Abs. 1 und 2 VRG ohnehin auf die Rechtskontrolle beschränkt. Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.  

Der Ausbau der Reitsportanlage ist zum grössten Teil bereits bewilligt vorhanden. Der geplante Umfang der Bauten ist endgültig, da er in dem an die neue Erholungszone ED gekoppelten privaten Gestaltungsplan genau festgelegt ist. Im Baubereich A kommen insgesamt rund 283 m² an den bestehenden Reitplatz angrenzende Baufläche (Bereich A2 und A3) hinzu, im Baubereich B rund 33 m². Der grösste Teil des Ausbaus betrifft den Reitplatz, welcher bisher zu ca. 357 m² überdacht war, neu jedoch in seiner gesamten Grösse durch ein für Reithallen übliches hohes Giebeldach gedeckt werden soll, was gesamthaft ca. 840 m² bzw. einem Ausbau von ca. 483 m² entspricht. Daneben kann ein Longierplatz erstellt werden, was zur Zeit aber offenbar nicht geplant ist. Der Umgebungsbereich b für Parkplätze und als Wendebereich für Fahrzeuge entspricht dem bereits befestigten Teil des Geländes zwischen dem Reitplatz und den Stallungen entlang der Nordost-Grenze des Grundstückes. Der Beschwerdeführer wird zu einem einmaligen Beitrag von Fr. 25'000.- an die Gemeinde für den Unterhalt der M-Strasse für die nächsten 25 Jahre verpflichtet. Zudem gehen die Baukosten von zwei Ausweichstellen (12 m x 3.50 m) im mittleren Abschnitt der M-Strasse zu dessen Lasten. Zusätzlich festgelegt wird die Anzahl der jährlich zulässigen Grossanlässe auf dem Areal. Diese darf gemäss dem privaten Gestaltungsplan die bisher bewilligte Zahl von drei Veranstaltungen nicht übersteigen.

4.  

Bei der neu geschaffenen Erholungszone ED, welche sich mit dem Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers deckt, handelt es sich nicht um eine Bauzone im Sinne von Art. 15 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), sondern um eine Sondernutzungszone im Sinne von Art. 18 RPG. Im neuen Art. 26 Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) heisst es unter dem Titel Nutzweise: "In der Erholungszone ED sind Gebäude und Anlagen, die dem Betrieb von Reitsportanlagen dienen, zulässig." Bei der Erholungszone ED handelt es sich somit um eine beschränkte Bauzone (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 294). Die Ausscheidung von Sondernutzungszonen innerhalb des Landwirtschaftsgebietes ist nicht grundsätzlich unzulässig. Gemäss Ziff. 3.2.3 lit. c des Richtplantextes kann "mit der nachgeordneten Richt- und Nutzungsplanung das Landwirtschaftsgebiet zur Wahrnehmung der Aufgaben des jeweiligen Planungsträgers durch Ausscheidung von Erholungsgebieten bzw. in der Nutzungsplanung durch Festsetzung von Freihaltezonen, Erholungszonen, Gestaltungsplänen oder Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 'durchstossen' werden. Im Rahmen der Genehmigung solcher Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an die sachgerechte Interessenabwägung zu stellen. Insbesondere ist darzulegen, weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb des Siedlungsgebiets untergebracht werden können und es sind die Anordnungen des Sachplans Fruchtfolgeflächen zu berücksichtigen." Ausgehend davon, dass Planungsmassnahmen mit den Zielen und Grundsätzen der Nutzungsplanung gemäss Raumplanungsgesetz vereinbar sein müssen, ergeben sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung mit dem Richtplantext weitgehend deckungsgleiche Voraussetzungen für die Ausscheidung einer Spezialnutzungszone für ein konkretes Projekt (vgl. BGE 124 II 391; Arnold Marti, Planungspflicht für grössere Vorhaben ausserhalb der Bauzonen – wegleitende Rechtsprechung des Bundesgerichts, ZBl 106/2005, S. 353 ff., insbesondere S. 359). Primär ist dabei der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zu beachten (Art. 75 I der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV; Art. 3 Abs. 2 RPG), woraus sich das Verbot von Kleinstbauzonen ergibt, welche nur aus besonderen Gründen als gerechtfertigt erscheinen (VGr, 17. November 2005, VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 5.2, www.vgrzh.ch; Gian Schmid, Projektbezogene Nutzungsplanung im Gebiet ausserhalb der Bauzonen, Zürich 2001, S. 173 f.). Kleinstbauzonen sind im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern. Ermöglicht eine Kleinstbauzone hingegen keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die massvolle Erweiterung bestehender Bauten, ist sie zulässig, sofern sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht (BGr, 26. Juli 2006, 1A.16/3006, E. 2.1; 26. April 2006, 1A.271/2005, E. 3.1; beide unter www.bger.ch). Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Raumplanungsrecht verschiedene, auch private, Interessen schützt (VGr, 23. Oktober 2003, VB.2002.00400, E. 5b, www.vgrzh.ch).

Im Gegensatz zur Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG führt eine mangelnde Standortgebundenheit nicht zwingend zur Unzulässigkeit der Planungsmassnahme, hingegen ist sie bei der vorzunehmenden Interessenabwägung entsprechend zu berücksichtigen (VGr, 17. November 2005, VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 3.4, www.vgrzh.ch; vgl. auch Schmid, S. 80).

Soweit die bundesgerichtliche Rechtsprechung in diesem Zusammenhang projektbezogene Nutzungspläne auf eine Umgehung von Art. 24 RPG hin überprüfte, hatte dies vorab einen prozessualen Hintergrund: Die Missachtung des genannten Grundsatzes (dass kleine, isolierte Nutzungszonen ausserhalb des Siedlungsgebietes zu vermeiden sind) konnte vor Bundesgericht als Umgehung von Art. 24 RPG mittels Verwaltungsgerichtsbeschwerde – statt bloss mit staatsrechtlicher Beschwerde – gerügt werden (VGr, 17. November 2005, VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 3.4, mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Dies erscheint nach Inkrafttreten des neuen Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) nicht mehr als notwendig.

5.  

5.1 Die Baurekurskommission III führt aus, dass die umstrittene Einzonung ein einzelnes Grundstück betreffe und mit einem privaten Gestaltungsplan verknüpft sei. Das Grundstück liege in der Landwirtschaftszone, rund 200 Meter vom nächsten Siedlungsgebiet entfernt. Es sei jedoch nicht nur der Abstand des Grundstücks zum Siedlungsgebiet entscheidend, sondern auch wie sich die Situation vor Ort aufgrund der Topographie und der übrigen Ausgestaltung präsentiere. Der Wald, welcher zwischen dem Grundstück und dem Siedlungsgebiet liege, stelle eine deutliche Zäsur dar, welche die südwestlich davon gelegene Anlage vom nordöstlich und aufgrund der Topographie deutlich tiefer gelegenen Siedlungsgebiet tatsächlich wie auch optisch völlig abtrenne. Es bestehe keinerlei Sichtkontakt. Verstärkt werde der Eindruck des fehlenden Siedlungszusammenhanges dadurch, dass die rund 450 Meter lange Zufahrt über die M-Strasse sich als maximal 4 Meter breiter Kiesweg durch den Wald präsentiere. Daneben könne auch die geplante Autobahn keinen Siedlungszusammenhang herstellen, gehöre sie doch nicht zum Siedlungsgebiet.

Da die geplante Umzonung und der private Gestaltungsplan nicht die Errichtung der Reitanlage betreffen würden bzw. diese bereits rechtskräftig bewilligt worden sei, müsse abgeklärt werden, ob das Interesse der die Anlage nutzenden Vielzahl von Personen sich auch auf die Massnahmen der angestrebten Erweiterung beziehe. Wie anlässlich des Augenscheins dargelegt worden sei, solle der gedeckte Reitplatz einzig als Auslauf für die Pensionspferde sowie zum Training der eigenen Pferde genutzt werden. Das Dach sei nötig, um diese Nutzung auch bei schlechter Witterung und schwierigen Bodenverhältnissen zu gewährleisten. Die übrigen Anbauten sollten zur Unterbringung von Material, Heu und Stroh dienen. Diese Weiterungen wie auch der Longierplatz dienten demnach lediglich wenigen Reitern und stünden in keinem Zusammenhang mit der im öffentlichen Interesse stehenden Nutzung des übrigen Geländes. Eine Durchstossung des Richtplans zur Ermöglichung des Ausbaus erscheine deshalb als nicht zulässig, zumal insbesondere die vergrösserte Überdachung des Reitplatzes eine für die Landschaft nicht unerhebliche Veränderung bedeuten würde, die nicht durch öffentliche Interessen getragen werde.

5.2 Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, dass er für den Weiterbestand der Anlage auf deren Ausbau angewiesen sei. Durch die Überdachung des Reitplatzes könne dieser auch bei nassem und kaltem Wetter vermietet werden, was gewährleiste, dass er die Anlage wirtschaftlich betreiben könne. Miete verlange er jedoch nur von Reitern. Daneben stelle er das Areal und den gedeckten Reitplatz der Öffentlichkeit (inkl. Schulen, Feuerwehr, Zivilschutz) kostenlos zur Verfügung. Er verlange lediglich eine Beteiligung an den Nebenkosten. Durch die Gesamtüberdachung des Platzes erfolge kein Kapazitätsausbau. Sie diene lediglich dazu, dass der Platz auch bei schlechten Witterungsbedingungen in den kalten Monaten benutzt werden könne. Die kleineren Anbauten würden primär als Stauraum dienen und für den in den Gestaltungsplan aufgenommenen Longierplatz bestehe zur Zeit und wohl auch künftig kein Bedarf. Das streitbetroffene Grundstück befinde sich nur 200 Meter vom Siedlungsgebiet entfernt an einer nicht exponierten Lage. Mittelfristig werde es sogar neben der Oberlandautobahn liegen. Es sei sehr geeignet für eine Pferdesportanlage, wobei insbesondere zu beachten sei, dass aus Gründen des Immissionsschutzes der Betrieb einer solchen Anlage in einer Bauzone ausserordentlich schwierig wäre. Die geplanten baulichen Veränderungen hätten kaum Auswirkungen auf den Landschaftsschutz. Die bestehende Stallbaute und der überdachte Reitplatz würden zurückhaltend in Erscheinung treten und keine Fremdkörper in der Landwirtschaftszone darstellen. Das Interesse der Öffentlichkeit an den geplanten Bauvorhaben übertreffe demnach das Interesse an deren Verhinderung, weshalb die Durchstossung der Landwirtschaftszone rechtmässig sei.

5.3 Die Beschwerdegegnerschaft führt aus, dass es sich beim geplanten Vorhaben eigentlich um eine Reithalle handle. Ob die Nutzungen der Anlage durch Schule, Feuerwehr, Zivilschutz und andere Ortsgruppen mit der Bewilligung für einen Reitplatz vereinbar seien, erscheine fraglich, vermöge aber jedenfalls kein überwiegendes öffentliches Interesse am Ausbau der Anlage zu begründen. Soweit der Beschwerdeführer den Siedlungszusammenhang anhand der geplanten Oberlandautobahn herstellen wolle, sei darauf hinzuweisen, dass diese – wenn überhaupt – erst in zehn oder zwanzig Jahren erstellt werde.

6.  

Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt in der Landwirtschaftszone, rund 200 Meter vom nächsten Siedlungsgebiet entfernt, wobei kein Siedlungszusammenhang besteht. Hierzu kann auf die zutreffenden Ausführungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Aufgrund des fehlenden Siedlungszusammenhangs ist davon auszugehen, dass es sich vorliegend um eine Kleinbauzone handelt. Wie dargelegt wurde (E. 4), ist eine solche nicht grundsätzlich unzulässig, wenn sie keine zusätzliche Streubauweise ermöglicht, sondern es bleibt gleichwohl Spielraum für eine sachgerechte Interessenabwägung, in welche der fehlende Siedlungszusammenhang zwar einzubeziehen, jedoch nicht alleiniges Kriterium ist.

Die geplanten Bauvorhaben ermöglichen keine zusätzliche Streubauweise. Es wird denn auch nicht eine neue Reitanlage gebaut, sondern der private Gestaltungsplan erlaubt lediglich die Überdachung des ganzen Reitplatzes, kleinere Anbauten an diesen und an den im Süden des Grundstückes gelegenen Stall sowie die Erstellung eines (zur Zeit ohnehin nicht geplanten) Longierplatzes. Beim gesamten Vorhaben handelt es sich um eine massvolle Erweiterung der Reitsportanlage. Ziel des Ausbaus ist, wie am durch das Verwaltungsgericht vorgenommenen Augenschein durch die Tochter des Beschwerdeführers bestätigt wurde (Prot. S. 7), auch im Winter Reitstunden anbieten und den Reitplatz vermieten zu können. Die zonenwidrig genutzte Fläche wird durch die möglichen Baumassnahmen nicht vergrössert. Insbesondere eröffnet die Überdachung des Reitplatzes grundsätzlich keine neuen Nutzungsmöglichkeiten. Durch die geplanten Bauvorhaben wird nur äusserst geringfügig in die Landschaft eingegriffen. Aufgrund der besonderen, abgeschirmten Lage der Reitsportanlage zeitigen die mit dem privaten Gestaltungsplan eröffneten Nutzungsmöglichkeiten auch praktisch keine Fernwirkung. Ebenso wenig sind erhebliche zusätzliche Immissionen zu befürchten. Wie bis anhin, dürfen lediglich maximal drei öffentliche Veranstaltungen stattfinden, die ein breiteres Publikum ansprechen und über den Normalbetrieb hinausgehen. Dass der Reitplatz neu ganzjährig benutzt werden könnte, dürfte nicht zu erheblichem Mehrverkehr führen, würde doch ein grosser Teil der Benützer der Anlage bereits von den umliegenden Bauernhöfen zum Reitplatz reiten. Obwohl es sich vorliegend um eine Kleinbauzone handelt, die nicht auf den in der Landwirtschaftszone gelegenen Standort angewiesen ist, widerspricht der private Gestaltungsplan damit nicht den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung.

Aus der bundes- und verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht anderseits hervor, dass ein gewisses öffentliches Interesse auch an Sportanlagen besteht, die nicht einem so genannten Breitensport, sondern wie hier dem Reitsport, dienen (BGr, 1A.193/2001, E. 3.2, www.bger.ch; VGr, 17. November 2005, VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 5.5). Daneben wird die Anlage offenbar häufig durch reitsportfremde Vereine genutzt: auch diese dürften ein Interesse daran haben, den Reitplatz gelegentlich bei schlechtem Wetter nutzen zu können. Der Beschwerdeführer macht zudem glaubwürdig geltend, dass seine Existenz von der Reitanlage bzw. deren Erweiterung abhängig ist. Grundsätzlich sind rein wirtschaftliche Interessen im Rahmen der raumplanungsrechtlich gebotenen Interessenabwägung nicht allzu stark zu gewichten. Vorliegend ist jedoch der besonderen Situation des Beschwerdeführers Rechnung zu tragen. Er führte über lange Zeit einen Landwirtschafts- und Pferdebetrieb, welchen er aufgeben musste, da er bei der Neuverpachtung des Gemeindelandes nicht mehr berücksichtigt wurde. Damit er seine Anlage, deren Betrieb wie dargelegt auch ein gewisses öffentliches Interesse für sich beanspruchen kann, in einer existenzsichernden Weise bewirtschaften kann, ist er darauf angewiesen, dass er diese auch im Winter vermieten oder für Reitstunden benützen kann.

Unter der Würdigung der gesamten Umstände erscheint die Durchstossung der Landwirtschaftszone durch den privaten Gestaltungsplan als zulässig. Der Beschluss der Gemeinde Wetzikon vom 28. Februar 2006 liegt noch im Rahmen der ihr zustehenden Planungsautonomie, in welche die Baurekurskommission nicht hätte eingreifen dürfen. Demnach ist der Rekursentscheid vom 20. September 2006 aufzuheben und die Beschwerde gutzuheissen.

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ihnen steht von vornherein keine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG zu. Dagegen sind sie zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den obsiegenden Beschwerdeführer (für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren) zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom 20. September 2006 wird aufgehoben.

2.    Die Rekurskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung beider für den Gesamtbetrag, auferlegt.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung beider für den Gesamtbetrag, auferlegt.

5.    Die Beschwerdegegner werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

6.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

7.    Mitteilung an …