Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2006.00506

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 11. April 2007

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Martin Knüsel  

 

 

In Sachen

 

 

B, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

1.    D, vertreten durch RA E,

 

2.    Gemeinderat Bubikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

A. Mit Beschluss vom 1. Juni 2005 erteilte der Gemeinderat Bubikon D die Baubewilligung für ein Doppeleinfamilienhaus mit Tiefgarage. Den hiergegen erhobenen Rekurs der Nachbarin B hiess die Baurekurskommission III nach einem Augenschein am 15. Februar 2006 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Doppeleinfamilienhaus komme auf einen markant in Erscheinung tretenden Hügel zu liegen; durch die beiden auf der Seite der L-Strasse in den Hügel hineingebauten Garagen und die zugehörigen Vorplätze, werde der Hügel in einem nicht mehr vertretbaren Ausmass unter- bzw. aufgebrochen. Auf dem Baugrundstück verbleibe nach Realisierung des Bauvorhabens ein intakter Grünbereich von nur noch ca. der Hälfte der Strassenanstosslänge. Hinzu komme, dass der Garagenkomplex zusammen mit den neuen Gebäuden zu voluminös und nicht zuletzt auch im Vergleich mit der Baute auf dem Grundstück der Rekurrentin zu dominant wirken würde. Insbesondere ergäbe sich vom Garageneinfahrtsbereich bis zum First des auf der Krete stehenden Doppeleinfamilienhauses eine praktisch über die gesamte Gebäudebreite in Erscheinung tretende Gesamthöhe von ca. 16 m, wodurch die bauliche und landschaftliche Umgebung erheblich gestört würde.

B. In der Folge reichte die Bauherrschaft ein im Bereich der Garagenzufahrt geändertes Projekt ein, welches der Gemeinderat Bubikon am 31. Mai 2006 bewilligte.

II.  

Gegen die Bewilligung des geänderten Projekts gelangte B erneut an die Baurekurskommission III, welche das Rechtsmittel am 25. Oktober 2006 abwies.

III.  

Mit Beschwerde vom 28. November 2006 liess B dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Vorinstanz und die Gegenparteien beantragten am 20. und 22. Dezember 2006 sowie am 11. Januar 2007 Abweisung der Beschwerde, die private Beschwerdegegnerschaft überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III. Die im Rekursverfahren unterlegene Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert; auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

2.  

2.1 Die Beschwerdeführerin wirft der Rekursinstanz vor, sie habe ihre Prüfungsbefugnis überschritten, indem sie im ersten Rechtsgang erwogen habe, dass der Zugang zur Garage von der L-Strasse nicht ausgeschlossen sei, sondern bei einer besseren Berücksichtigung der topographischen und landschaftlichen Verhältnisse unter dem Gesichtswinkel der Einordnung bewilligungsfähig wäre.

2.2 Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, darf aber bei der Überprüfung von kommunalen Ermessensentscheiden nur einschreiten, wenn die Ausübung des Ermessens bzw. des Beurteilungsspielraums durch die kommunale Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Anmerkungen der Redaktion; RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19); sie verfügt damit insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das gemäss § 50 VRG auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1).

Inwiefern die Vorinstanz diese Prüfungsbefugnis überschritten haben soll, wenn sie im ersten Rechtsgang die von der Bauherrschaft gewählte und von der Gemeindebehörde bewilligte Erschliessungslösung nicht grundsätzlich verworfen, sondern Verbesserungsmöglichkeiten aufgezeigt hat, ist nicht nachvollziehbar. Vielmehr entspricht es geradezu der ihr auferlegten Zurückhaltung, wenn die Baurekurskommission beim ersten Projekt den rund 16 m breiten Eingriff in den Hügelfuss als auf einer nicht mehr vertretbaren Würdigung beruhend verworfen, die Bewilligung des weit geringeren Einschnitts im zweiten Rechtsgang jedoch als vertretbar gewürdigt hat.

3.  

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die an der L-Strasse geplante Garageneinfahrt mit den beidseitigen Sichtbermen entspreche nicht den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Der auf der Nordseite intakte Hügel dürfe nicht für eine Zufahrt aufgebrochen werden, die ohne weiteres auch über die M-Strasse von der Südseite her erfolgen könne.

3.1 Was die Grundsätze zur Anwendung von § 238 PBG betrifft, so kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Auch die Beschwerdeführerin geht zutreffend davon aus, dass das Bauvorhaben nach Absatz 1 dieser Bestimmung zu beurteilen ist und sich deshalb befriedigend in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen muss. Dass nordwestlich der Wohnzone W1, in der das Baugrundstück liegt, ein Feldgehölz und Gebüschgruppen unter Schutz gestellt sind, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise.   

3.2 Wie der Augenschein einer Delegation des Verwaltungsgerichts gezeigt hat (vgl. Protokoll S. 9 – 12) liegt das Baugrundstück an einem Hügel am nordwestlichen Dorfrand von Bubikon. Die Zufahrt zur Unterniveaugarage soll auf der Nordseite des Baugrundstücks erfolgen, wo dieses steil zur L-Strasse abfällt. Auf der gegenüberliegenden Seite der L-Strasse schliesst eine intakte, der Landwirtschaftszone zugewiesene Landschaft an. Nordwestlich des Baugrundstücks steht das Haus der Beschwerdeführerin, welches die nördliche Ecke der dortigen Wohnzone W1 markiert und wegen seiner Lage auf der Hügelkuppe und seines grossen Volumens den Hügelzug deutlich dominiert; diese Wirkung wird gegen Norden durch mächtige Stützmauern noch verstärkt. Die beiden geplanten Einfamilienhäuser sollen östlich an das Haus der Beschwerdeführerin anschliessend im südlichen, höher gelegenen Teil des Baugrundstücks errichtet werden, sodass der natürliche Verlauf der Hügelkrete weitgehend unterbrochen sein wird. Die streitbetroffene Zufahrt zur Tiefgarage soll unterhalb der Nordfassade des geplanten Hauses A auf dem Niveau der L-Strasse erfolgen. Sie wird eine Breite zwischen 3,5 m beim Eingang zur Tiefgarage und 10 m an der Strassengrenze aufweisen mit seitlichen bis zu 2,3 m hohen Stützmauern, die zur Strassengrenze hin auslaufen. Über der Toröffnung wird eine ca. 6 m breite und 1 m hohe Brüstung und darüber ein Geländer sichtbar sein. Dadurch, dass die Einfahrt ca. 12 m vor der Fassade des Hauses A und tiefer als diese zu liegen kommt, wird sie als eigener, von den beiden Häusern deutlich abgesetzter Bauteil erscheinen.

3.3 Wenn die Vorinstanzen diese Gestaltung der Zufahrt als befriedigend im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG gewürdigt haben, entspricht dies einer ohne weiteres vertretbaren ästhetischen Würdigung. Der O-Berg wird durch seine fortschreitende Überbauung als Teil des Baugebiets wahrgenommen und nicht der angrenzenden, durch die L-Strasse vom Baugebiet getrennten Landwirtschaftszone zugerechnet. Der Hügel wird geprägt durch die auf seiner Krete bestehenden bzw. geplanten Bauten; der Einschnitt am Hügelfuss für die Zufahrt zur Tiefgarage erscheint im Vergleich damit als geringfügiger Eingriff ins Landschaftsbild. Die gemäss kommunaler Natur- und Landschaftsschutzverordnung geschützten Gehölze und Gebüschgruppen N gehören einer anderen Geländekammer an und werden nicht mit der streitbetroffenen Einfahrt zusammen wahrgenommen. Eine rechtsverletzende ästhetische Würdigung liegt offenkundig nicht vor. Es besteht deshalb keine Grundlage, die Bauherrschaft zur einer anderen Erschliessungslösung zu zwingen; dass die Zufahrt auch von der südlich verlaufenden M-Strasse erstellt werden könnte, ist deshalb bedeutungslos.

4.  

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 29 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 25. März 1998 (BZO). Nach dieser Bestimmung sind Abgrabungen zur Freilegung von Untergeschossen gestattet, soweit sie für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen notwendig sind oder den Terrainverlauf ausgleichen.

Dieser Einwand ist offenkundig unbegründet. Untergeschosse sind gemäss § 275 Abs. 3 PBG horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen, wie dies bei der geplanten Unterniveaugarage zutrifft. Dass diese ausserhalb des Grundrisses der beiden Hauptgebäude liegt und mit diesen durch eine unterirdische Treppe verbunden ist, ändert nichts an dieser Qualifikation. Sodann sind die Abgrabungen für die Zufahrt zur Tiefgarage notwendig; dass die Zufahrt auch auf der Südseite erfolgen könnte und dort möglicherweise geringere Abgrabungen zur Folge hätte, lässt die gewählte Lösung nicht als rechtsverletzend erscheinen. 

5.  

Die Beschwerdeführerin rügt sodann, die Zufahrt ab der L-Strasse könne aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht bewilligt werden.

5.1 Die im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehaltenen Anforderungen bezüglich Sichtweiten sind hier nicht vollständig erfüllt, sondern erfordern das Anbringen eines Spiegels. Die Anforderungen gemäss Anhang VerkehrssicherheitsV stellen jedoch Normalien dar, von denen gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann (RB 2004 Nr. 70 = BEZ 2004 Nr. 64, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Während von Bauvorschriften mit Gesetzesrang gemäss § 220 Abs. 1 PBG nur beim Vorliegen besonderer Verhältnisse abgewichen werden darf, können bei Normalien gemäss § 360 Abs. 3 PBG "wichtige Gründe" ein Abweichen rechtfertigen (VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.000461, E. 3, www.vgrzh.ch, auch zum Folgenden). Diese geringeren Anforderungen für den Verzicht auf die Durchsetzung der Normalien erklären sich daraus, dass diese lediglich richtunggebend sind, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten. Kommt die rechtsanwendende Behörde im Einzelfall zum Schluss, dass unter den gegebenen Umständen die gesetzlichen Bewilligungsvoraussetzungen – hier insbesondere die hinreichende Verkehrssicherheit gemäss § 240 Abs. 1 PBG – erfüllt sind, ohne dass die technischen Anforderungen der Normalien eingehalten sind, so ist deren Durchsetzung unverhältnismässig. Sodann kommt dem Katalog der zulässigen Abweichungen in § 6 Abs. 2 VSV keine abschliessende Bedeutung zu. Gründe für zulässige Abweichungen von den Normanforderungen sind namentlich ein besonders geringes Verkehrsaufkommen, die Funktion der übergeordneten Strasse als ausschliessliche Zufahrt ohne Durchgangsverkehr sowie die bauliche Ausgestaltung oder Zweckbestimmung der übergeordneten Strasse, die eine langsame Fahrweise nach sich ziehen.

5.2 Die Unterschreitung der normaliengemässen Sichtweite in westlicher Richtung ist hier vorab darauf zurückzuführen, dass im Interesse möglichst geringer Abgrabungen die Ausfahrt möglichst schmal und die Sichtbermen bescheiden gehalten wurden. Der dadurch reduzierten Sichtweite in westlicher Richtung wird jedoch mit einem Spiegel Rechnung getragen. Diese Lösung ist aufgrund der örtlichen Verhältnisse ohne weiteres vertretbar. Wie der Augenschein bestätigt hat, kommt der L-Strasse, die bei der Ausfahrt mit maximal 50 km/h befahren werden darf, eine nur sehr bescheidene Verkehrsbedeutung zu. Eine Verletzung von § 237 Abs. 2 bzw. § 240 Abs. 1 PBG kann deshalb ausgeschlossen werden.

6.  

Damit erweist sich die Beschwerde als in jeder Hinsicht unbegründet. Sie ist abzuweisen und die Verfahrenskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Diese ist überdies zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr.      13.20    Spesen Augenschein,
Fr. 4'103.20    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …