Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

 

VB.2007.00255

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 4. Oktober 2007

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Gerichtssekretär Markus Heer.  

 

 

 

In Sachen

 

Erben A, nämlich:

 

1.    B,

 

2.    C,

 

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

Stadtrat von Zürich,

Beschwerdegegner,

 

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben:

I.  

Der Stadtrat von Zürich stellte am 10. März 2004 die Gebäude Vers.-Nrn. 391 (Wohnhaus mit Stallscheune) und 392 (Wagenschopf) auf dem Grundstück Kat.-Nr. AR3207 an der Altstetterstrasse 336 in Zürich-Albisrieden unter Schutz.

II.  

A. Dagegen erhoben die Erben des A als Eigentümerinnen am 26. April 2004 Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses. Die Baurekurskommission erwog, dass die strittigen Gebäude keine wichtigen Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) seien. Sie hiess den Rekurs am 12. November 2004 gut und hob den Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats auf.

B. Die Stadt Zürich gelangte hiergegen am 16. Dezember 2004 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem die Aufhebung des Rekursentscheides sowie die Bestätigung des Unterschutzstellungsbeschlusses beantragt wurden. Das Verwaltungsgericht bestätigte den Rekursentscheid der Baurekurskommission und wies die Beschwerde am 12. Mai 2005 ab (VB.2004.00550).

C. In der von der Stadt Zürich dagegen am 18. August 2005 erhobenen Staatsrechtlichen Beschwerde erwog das Bundesgericht am 2. Februar 2006, dass die denkmalschützende Würdigung der Gebäude durch den Stadtrat als vertretbar erscheine und dass das Verwaltungsgericht mit seiner eigenen Würdigung zu Unrecht in das Ermessen der kommunalen Behörde eingegriffen habe. Es hiess die Staatsrechtliche Beschwerde gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf bzw. wies die Sache zum Neuentscheid an dieses zurück (1P.504/2005).

III.  

A. Das Verwaltungsgericht hiess daraufhin am 2. März 2006 die Beschwerde der Stadt Zürich teilweise gut. Es hob den Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 12. November 2004 auf und wies die Sache, weil die Frage der Verhältnismässigkeit der streitbetroffenen Schutzmassnahme im bisherigen Rechtsmittelverfahren auch durch die Baurekurskommission noch nicht geprüft worden war, zur ergänzenden Untersuchung und zum Neuentscheid an diese zurück.

B. Die Baurekurskommission liess in der Folge durch ihren Koreferenten einen Fachbericht über die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung erstellen, welcher dieser am 16. Oktober 2006 erstattete. Mit Entscheid vom 27. April 2007 wies sie den Rekurs der Erben des A gegen den Unterschutzstellungsbeschluss der Stadt Zürich ab.

IV.  

Dagegen erhoben die Erben des A am 4. Juni 2007 Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Sie beantragen, dass der Rekursentscheid aufzuheben sei. Die Kosten der vorangegangenen Rechtsmittelverfahren seien durch die Beschwerdegegnerin zu tragen; den Beschwerdeführerinnen seien für diese Verfahren angemessene Parteientschädigungen zu entrichten.

Die Baurekurskommission beantragte am 29. Juni 2007 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde; die Beschwerdegegnerin stellte denselben Antrag am 6. August 2007.

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

1.  

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

2.1 Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder die Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dies allein führt jedoch nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG. Wie jede Beschränkung der in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) garantierten Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein. Sie muss geeignet sein, das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen und zu dessen Verwirklichung nötig sein, also nicht über das Erforderliche hinausgehen. Schliesslich hat eine Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung und den entgegenstehenden privaten Interessen zu erfolgen (sog. Verhältnismässigkeit im engeren Sinne).

2.2 Das Bundesgericht hat im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005, www.bger.ch) rechtsverbindlich entschieden, dass sich die durch die Beschwerdegegnerin vorgenommene denkmalschützerische Würdigung der Gebäude als "wichtige Zeugen" als vertretbar erweise. Aus den bundesgerichtlichen Erwägungen dazu ergibt sich, dass die streitbetroffene Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt (vgl. E. 5 des Bundesgerichtsentscheids). Folglich ist im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur noch darüber zu befinden, ob die steitbetroffene Unterschutzstellung mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar ist. Strittig ist dabei einzig die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Die Parteien beurteilen das öffentliche Interesse an der Erhaltung und die gegenläufigen Anliegen der Beschwerdeführerinnen unterschiedlich und kommen in der Abwägung der Interessen zu verschiedenen Ergebnissen.

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern steht diesen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.  

3.1 Im Fachbericht wird zunächst ausgeführt, dass die Liegenschaft grundsätzlich in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten werden könne, allerdings mit sehr unterschiedlichem Aufwand. Nicht mehr möglich bzw. sinnvoll sei eine Sanierung des Stallanbaus. Eine Sanierung der Dachhäuschen beim Wohnhaus sei sehr aufwändig, wenn nicht unmöglich bzw. nicht sinnvoll. Bei den übrigen Bauteilen wurde die Sanierung als "üblich", "aufwändig" oder "sehr aufwändig", aber möglich, beurteilt. Einzig bei der tragenden Gebäudekonstruktion des Wagenschopfs und bei der räumlichen Aufteilung der Stallscheune in Tenn- und Stallbereich konnte nicht entschieden werden, ob eine Sanierung noch möglich oder sinnvoll ist.

Trotz den knappen Raumhöhen von 2 bis 2.30 Metern und der räumlichen Anordnung von zwei Stuben im Erdgeschoss bejaht der Fachbericht die Möglichkeit einer zweckmässigen Nutzung des Wohnhauses. Eine sinnvolle Nutzung des Erdgeschosses sei jedoch nur möglich, wenn die Räume einer einzigen Nutzungseinheit zugeordnet würden. Eine zweckmässige Nutzung der Stallscheue unter Beibehaltung der räumlichen Aufteilung in Tenn- und Stallbereich und der Ständerkonstruktion sei möglich. Für eine Wohnnutzung müsste jedoch die Tageslichtführung mit der Denkmalpflege überprüft werden, nur "vereinzelte Öffnungen" in Fassade und Dachfläche würden nicht genügen. Eine Wohnnutzung des Wagenschopfes sei hingegen – wenn überhaupt – nur mit erheblichem Aufwand und massiven Konstruktionsverstärkungen möglich.

3.2 Bei der Prüfung der Investitionskosten und der möglichen Erträge wies der Berichterstatter zunächst darauf hin, dass kein konkretes Bauprojekt für die streitbetroffene Liegenschaft vorliege, weshalb die Kostenermittlungen als Schätzwerte zu betrachten seien. Geprüft wurden vier Varianten: "Sanfte Renovation mit Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau ohne Unterschutzstellung" und "Ersatzbau". Bei einer sanften Renovation mit Unterschutzstellung geht der Fachbericht von Baukosten in der Höhe von Fr. 1'467'000.- und jährlichen Mietzinseinnahmen von Fr. 76'300.- aus. Die Bruttorendite über die Gesamtliegenschaft betrage 2.5 %. Bei einer Sanierung und einem Umbau mit Unterschutzstellung erhöhten sich die Baukosten auf Fr. 2'258'300.- und die jährlichen Mietzinseinnahmen auf Fr. 121'000.-. Die Bruttorendite betrage 3.2 %. Die Baukosten bei einer Sanierung und einem Umbau ohne Unterschutzstellung würden Fr. 1'792'400.- betragen, die erwarteten Mietzinseinnahmen Fr. 102'700.-. Die errechnete Bruttorendite liege bei 3.1 %. Bei einem Ersatzbau sei mit Baukosten von Fr. 1'938'400.- zu rechnen und es würden Mietzinseinnahmen von jährlich Fr. 141'600.- erwartet. Die Bruttorendite belaufe sich auf 4.0 %.

Der Berichterstatter kommt zum Schluss, dass mit keiner der Varianten eine genügende Rendite erzielt werden könne. Dies sei nicht primär durch die Unterschutzstellung bedingt, sondern durch die geltenden baurechtlichen Rahmenbedingungen (Kernzonenauflagen, massive Gebäudebeschränkung etc.). Der nicht überbaubare Grundstückanteil im rückwärtigen Liegenschaftenbereich belaste zudem in sehr erheblichem Masse die Investitionsüberlegungen. Die Unterschutzstellung erweise sich demnach – trotz massiven ertragsmässigen Vorbehalten – als verhältnismässig.

4.  

4.1 Die Baurekurskommission würdigte den Fachbericht als fundierte fachrichterliche Erhebung des baulichen Zustands der Liegenschaft. Sie geht mit dem Berichterstatter davon aus, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt; dies mit Ausnahme der eingeschossigen, rückwärtigen Anbaute am Wagenschopf. Bei den Renditeberechnungen geht sie davon aus, dass die beiden eine höhere Rendite ermöglichende Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und "Ersatzbau" einander gegenüberzustellen seien. Im Gegensatz zum Fachbericht berechnete die Baurekurskommission die Nettonutzfläche des Wohnhauses bei einem Neubau mit 520 m² (statt 450 m²) und beim Wagenschopf bei beiden Varianten mit einer Nettonutzfläche von 115 m² (statt 190 m²). Im Übrigen bestätigte sie die Berechnungen des Fachberichtes und errechnete so eine Bruttorendite der Gesamtliegenschaft bei der Variante Ersatzbau von 4.4 % und bei der Variante mit Unterschutzstellung von 2.8 %. Beide Renditen erwiesen sich als ungenügend. Obwohl die Variante mit der Unterschutzstellung deutlich schlechter abschneide, könne nicht von einem überwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen gesprochen werden. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtes vermöchten rein finanzielle Interessen das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Schon deswegen lasse die vorliegend errechnete Renditesituation, die auch bei einer Unterschutzstellung den Beschwerdeführerinnen immerhin eine minimale Nettorendite belasse, nicht auf ein überwiegendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen. Im Übrigen sei das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung als hoch zu beurteilen. Die streitbetroffene Liegenschaft sei nicht nur als wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprägendes Element schutzwürdig. Insgesamt erweise sich demnach die Unterschutzstellung als verhältnismässig.

4.2 Die Beschwerdeführerinnen bestreiten den Fachbericht grundsätzlich, gehen jedoch im Ergebnis mit der Vorinstanz darin einig, dass sie bei einer Unterschutzstellung der Gebäude eine Nettorendite von 0.8 % (2.8 % Bruttorendite abzüglich 2.0 % für Unterhalt und Nebenkosten) erreichen würden. Wie sich aus dem Fachbericht selbst ergebe, sei eine Unterschutzstellung unverhältnismässig, da nicht nur kein Ertrag erzielt werden könne, sondern sogar mit Verlusten zu rechnen wäre. Die Vorinstanz lasse ausser Acht, dass die Sanierung und der Umbau aufgrund der Unterschutzstellung zwingend durchgeführt werden müssten. Die dafür benötigten Fr. 2'250'000.- könnten die Beschwerdeführerinnen nicht beschaffen. Sie wären daher gezwungen, die Liegenschaft zu verschenken, da sie, wie der Fachberichterstatter im Ergebnis richtig festgestellt habe, durch die Unterschutzstellung völlig entwertet würde. Ohne Unterschutzstellung könne gemäss dem von ihnen beigezogenen Experten mit der Liegenschaft entgegen der Darstellung der Baurekurskommission eine Bruttorendite von 5.53 % erzielt werden.

4.3 Die Beschwerdegegnerin bemängelt, dass die Vorinstanz sich auf den Fachbericht abstützt und von einem festen Landwert von Fr. 1'500.-/m² ausgeht. Auch ohne Unterschutzstellung liege der Landwert aufgrund der baurechtlich möglichen Ausnutzung nur bei ca. Fr. 800.-/m², da sich dieser aus dem Ertragswert abzüglich der Investitionen ergebe. Sodann seien im Fachbericht die Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt worden. Der schlechte bauliche Zustand der Gebäude sei zu einem erheblichen Teil auf die Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts durch die Beschwerdeführerinnen zurückzuführen. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand müsse bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit ausser Betracht fallen. Im Übrigen vermöchten rein finanzielle Interessen der Beschwerdeführerinnen das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen. Die Frage der Werteinbusse sei im Schätzungsverfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zu beurteilen.

5.  

Vorliegend sind unbestrittenermassen nur die Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und die Variante "Ersatzbau" miteinander zu vergleichen. Die anderen durch den Fachbericht geprüften Varianten fallen ausser Betracht, da sie renditemässig schlechter abschneiden.

5.1 Die Beschwerdeführerinnen verweisen bezüglich der von ihr mit 5.53 % bezifferten Bruttorendite lediglich auf den Bericht eines von ihr beigezogenen Experten. Dieser Bericht lag bereits der Vorinstanz vor. Die Beschwerdeführerinnen legen im vorliegenden Verfahren nicht dar, inwieweit die Baurekurskommission den Expertenbericht falsch gewürdigt habe. Insofern erweist sich ihre sinngemässe Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei, als nicht genügend substanziiert. Die Ausführungen der Baurekurskommission erweisen sich hingegen als fundiert, weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

5.2 Soweit die Beschwerdegegnerin von einem tieferen Landwert ausgeht, vermag sie nicht darzulegen, was sie daraus ableiten möchte. Geht man von einem Landwert von Fr. 800.-/m² statt von Fr. 1'500.-/m² aus, übernimmt im Übrigen jedoch die durch die Vorinstanz angepassten Berechnungen des Fachberichts ergibt sich für die Variante "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" eine Bruttorendite von 3.5 % (Mietzinseinnahmen von Fr. 108'300.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr. 3'080'000.-) statt der von der Baurekurskommission angenommenen 2.8 %. Für die Variante "Ersatzbau" ergibt sich eine Bruttorendite von 5.5% (Mietzinseinnahmen von Fr. 152'500.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr. 2'770'000.-) statt 3.5 %. Damit ändert sich das Verhältnis zwischen der möglichen Bruttorendite mit oder ohne Unterschutzstellung nicht wesentlich, woraus sich ergibt, dass der strittigen Frage nach der Höhe des Landwerts für die nachfolgende Prüfung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme keine entscheidende Bedeutung zukommt. Die übrigen Einwendungen der Beschwerdegegnerin, dass die Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt worden seien, sind pauschal und unsubstanziiert. Hierzu kann auf die zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Nach dem Dargelegten ist bei der nachfolgenden Verhältnismässigkeitsprüfung mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau 4.4 % und bei der Variante "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" 2.8 % beträgt.

6.  

Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich festgehalten, dass die Liegenschaft als "wichtiger Zeuge" und als siedlungsprägendes Element schutzwürdig sei. Damit besteht an deren Unterschutzstellung ein öffentliches Interesse. Dieses ist, weil zwei Anknüpfungspunkte für eine Unterschutzstellung bestehen, als hoch zu beurteilen.

Nicht mehr strittig ist im vorliegenden Verfahren, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt. Einzige Ausnahme bildet die eingeschossige, rückwärtige Anbaute am Wagenschopf, die wohl ersetzt werden müsse. Die Liegenschaft könnte auch sinnvoll genutzt werden. Sowohl beim Wohnhaus als auch bei der Stallscheune wäre eine Wohnnutzung möglich, der Wagenschopf könnte hingegen zu Arbeitszwecken genutzt werden. Die Beschwerdeführerinnen machen denn auch lediglich finanzielle Interessen, die einer Unterschutzstellung entgegenstünden, geltend. Rein finanzielle Interessen vermögen jedoch nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichts das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu überwiegen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120 Ia 270 E. 6c, 126 I 219 E. 2c; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, in: ZBl 108/2007, S. 87 ff., 90 E. 4.8). Demnach kommt dem finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen Massnahmen zu. Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen im Rahmen der Abwägung der öffentlichen Interessen an der Unterschutzstellung gegenüber den privaten Interessen jedoch dann eine Rolle, wenn sich die Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar erweisen würde (BGr, 23. Juni 1995, 1P.584/1995, in: ZBl 97/1996, S. 366 ff., 372 E. 6b; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 4b, www.vgrzh.ch). Fraglich ist allerdings, ob die durch den Fachbericht erstellten Renditeberechnungen überhaupt in die Interessenabwägung einbezogen werden dürfen, wenn kein konkretes Bauprojekt vorliegt (vgl. BGE 115 Ia 27 E. 4a cc). Dies kann vorliegend jedoch offen gelassen werden. Vergleicht man nämlich die durch eine Sanierung und einen Umbau mit Unterschutzstellung mögliche Rendite von 2.8 % mit der durch einen Ersatzbau möglichen Rendite von 4.4 %, so fällt auf, dass zwar ein erheblicher Unterschied zwischen den möglichen Renditen besteht, jedoch auch bei einem Ersatzbau keine genügende Rendite erreicht werden könnte. Selbst wenn sich bei einer Unterschutzstellung nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, erweist sie sich unter den gegebenen Umständen nicht als unverhältnismässig.

Soweit die Beschwerdeführerinnen geltend machen, dass sie bei einer Unterschutzstellung gezwungen würden, Fr. 2'250'000.- in die Liegenschaft zu investieren, kann ihnen nicht gefolgt werden. Durch die Unterschutzstellung werden sie lediglich zum Unterhalt der denkmalgeschützten Liegenschaft verpflichtet; diese Pflicht bestand aber bereits vorher (vgl. § 228 Abs. 1 PBG). Der dafür benötigte Betrag fällt erheblich tiefer aus als die Fr. 2'250'000.-, welche für eine Sanierung und einen Umbau der Liegenschaft benötigt würden. Ferner ist zu beachten, dass der schlechte Zustand zu einem erheblichen Teil auf die Vernachlässigung des Unterhalts der Liegenschaft durch die Beschwerdeführerinnen zurückzuführen ist. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand ist bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen (VGR, 27. September 1996, VB.96.00024 = BEZ 1996 Nr. 23 E. 5c; VGr, 29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.3 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Insgesamt fällt damit der durch strittige Massnahme bei den Beschwerdeführerinnen anfallende finanzielle Aufwand nicht derart hoch aus, dass eine Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar erscheinen würde.

Nach dem Dargelegten erweist sich die Bejahung der Verhältnismässigkeit der strittigen Massnahme nicht als rechtsverletzend.

7.  

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      60.--     Zustellungskosten,
Fr. 4'060.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag.

4.    Es wird keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …

Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer:

(vgl. § 138 Abs. 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976, GVG)

 

Entgegen dem Entscheid der Mehrheit des Gerichtes erscheint die streitbetroffene Unterschutzstellung der in Frage stehenden Liegenschaften mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht vereinbar. Dies aus folgenden Gründen:

1. Im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005) hielt das Bundesgericht den Standpunkt der Beschwerdegegnerin, dass das Bauernhaus mit Wagenschopf und mit der charakteristischen bäuerlichen Umgebung zum kompakten ländlichen Dorfkern von Albisrieden gehöre, für vertretbar (E. 5). Ebenfalls bejahte es aufgrund des hohen Alters des Bauernhauses dessen Seltenheitswert und die Notwendigkeit, Übergangsbauten (Kombination des älteren Mehrreihenständerbaus mit dem jüngeren Bohlenständerbau) als Zeugnis einer baugeschichtlichen Entwicklung zu erhalten.

2. Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. So können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Verfolgung eines wenig gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Hingegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer unter Umständen öffentlichen Interessen weichen (ZBl 97/1996, S. 372 mit weiteren Hinweisen). Immerhin dürfen Denkmalschutzmassnahmen, die oft zu schweren Eigentumsbeschränkungen führen, nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit zu erheben (ZBl 97/1996, S. 370; ZBl 88/1987, S. 542).

Wie weit das Interesse an den Konstruktionsmerkmalen (Mehrreihenständerkonstruktion) von einer grösseren Öffentlichkeit getragen wird, ist fraglich. Gemäss dem Unterschutzstellungsbeschluss vom 10. März 2004, welcher die besondere Konstruktionsweise des Wohnhauses erwähnt (Bohlenständerbau mit unabhängigem Dachstuhl), ist zudem ungewiss, ob diese noch vorhanden ist; es wird lediglich vermutet, dass die Ständerkonstruktion noch vorhanden sein "dürfte". Über deren Zustand schweigt sich der Entscheid aus. Inwieweit das Wohnhaus deshalb als baugeschichtlicher Zeuge des Bohlenständerbaus tatsächlich taugt, steht nicht abschliessend fest, was das Interesse am Erhalt des Wohnhauses als baugeschichtlicher Zeuge relativiert.

3. Wohnen in diesem Haus (Wohnteil) unter Wahrung der Unterschutzstellung erfordert von allfälligen Mietern weitreichende Zugeständnisse. So sind die Fenster samt Einfassungen zu erhalten, was zu einem hohen Heizaufwand führen wird (da undicht und kein Minergiestandard). Dasselbe gilt für den unter Schutz gestellten gemauerten Kernbau. Das Haus ist nicht unterkellert. Es steht in der Erde, deren Feuchtigkeit die Wände hochzieht. Auch die niedrige Decke erfordert beispielsweise indirekte Beleuchtung, da Deckenlampen den aufrechten Gang der Mieter verhindern. Zudem muss die Doppelküche erhalten bleiben, was ein schlauchartiges Raumgefühl bewirkt. Selbst wenn sich dies alles einigermassen bewohnbar herrichten liesse, verteuerten diese Umstände zweifellos die Heiz- und Stromkosten und drückten auf den erzielbaren Mietzins.

Wie sich aus den Fotos ergibt, verfügt der an den Wohnteil anschliessende Scheunenteil über keine Befensterung. Der Fachbericht vom 16. Oktober 2006 schliesst eine "zweckmässige Nutzung" unter Beibehaltung der räumlichen Aufteilung und bestehender Tragkonstruktion" bei der Scheune dennoch nicht aus. Allerdings müssten "die Möglichkeiten der Tageslichtführung mit der Denkmalpflege" geprüft werden. Dem Beschluss vom 10. März 2004 ist zu entnehmen, dass nur "bei besonders guter Gestaltung vereinzelte Öffnungen in den Fassaden und Dachflächen möglich" sind. Damit ist eine ausreichende Befensterung mehr als fraglich. Einerseits muss ein Projekt "besonders gut" gestaltet sein, was offenkundig von der Denkmalpflege zu beurteilen ist. Und selbst wenn eine "besonders gute Gestaltung" vorliegt, dürfen lediglich "vereinzelte" Öffnungen in der Fassade und im Dach bewilligt werden, denn die Aufteilung zwischen Stall und Tenn muss erhalten bleiben. Im besten Fall ist in Fassade und Dach daher von einer minimalen Befensterung auszugehen. Selbst bewilligte vereinzelte Öffnungen könnten den Scheunenteil aber nur ungenügend belichten, insbesondere dann, wenn noch eine interne Raumaufteilung vorgenommen wird, welche für jede Art von Nutzung notwendig erscheint und die Belichtung von mehreren Seiten erforderte. Daraus ist einzig zu schliessen, dass eine Wohn- oder Büronutzung realistischerweise ausgeschlossen ist. Daran ändert der Hinweis auf ein Liebhaberobjekt nichts. Auch "Liebhaber" benötigen Tageslicht in Büro und Wohnung, woran es hier fehlt. Demnach ist eine Nutzung des Scheunenteils nicht realisierbar, dies entgegen dem Unterschutzstellungsbeschluss, wonach der jetzt leer stehende Ökonomieteil "intensiver genutzt werden" könne. Der Wagenschopf schliesslich lässt sich bestenfalls als Lagerraum vermieten.

4. Unter Würdigung dieser Umstände lässt sich die in Frage stehende Liegenschaft nicht mit einer kostendeckenden Rendite betreiben; vielmehr ergibt sich eine erhebliche Differenz zwischen den geschätzten Mieterträgen und den tatsächlich entstehenden Kosten, die von den Beschwerdeführenden zu tragen wäre; der Fachbericht erwähnt ausdrücklich, es lasse sich "bei Weitem keine kostendeckende Bruttorendite" erzielen, wobei Mieterträge für die Stallscheune noch miteinbezogen werden, was ohnehin fraglich ist. Konsequenterweise spricht derselbe Fachbericht von (notwendigen) zusätzlichen Leistungen an die Beschwerdeführenden, so einerseits aus der Unterschutzstellung "mit entsprechender finanzieller Entschädigung durch die Denkmalpflege" (die als solche weder feststeht noch quantifiziert wird), anderseits mittels zusätzlicher à-fonds-perdu-Beiträge der öffentlichen Hand, um die "Liegenschaft nachhaltig zu bewirtschaften." Von einer Gewinn- oder Renditeoptimierung kann demnach keine Rede sein. Der Fachbericht kann sich bei Wohnhaus, Scheune und Stall zudem nicht auf fundierte Angaben bezüglich Miete berufen, sondern lediglich auf Schätzungen für Liebhaberobjekte, weshalb die prognostizierten Mietzinseinnahmen als optimistisch zu bewerten sind. Das zeigt deutlich, dass sich die Baute selbst unter Annahme einer vollständigen Vermietung ohne regelmässige staatliche Zuschüsse nicht bewirtschaften lässt, sondern den Beschwerdeführenden einen nicht zumutbaren hohen finanziellen Aufwand auferlegt. Entgegen dem insofern widersprüchlichen Fachbericht ist daher die engere Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung angesichts der relativierten Schutzwürdigkeit (vorn E. 2) nicht gegeben.

5. Daran ändert schliesslich nichts, dass die Stiftung E und die Stiftung F auf Anfrage der Beschwerdegegnerin (!) sich für die in Frage stehende Liegenschaft interessieren. Bekanntlich drückt die Unterschutzstellung einer Liegenschaft markant auf den Preis, vor allem, wenn sie so einschränkend wie im vorliegenden Fall ausfällt. Da private Investoren erfahrungsgemäss Auseinandersetzungen mit der Denkmalpflege scheuen, hat ein solches Objekt unter privaten Investoren – wenn überhaupt – einen höchst eingeschränkten Markt. Hier greifen die erwähnten, mit Spenden finanzierten Organisationen ein, kaufen den Hauseigentümern ihre Liegenschaften zu einem sehr niedrigen Preis ab und renovieren sie unter Beachtung der Schutzvorschriften. Damit weisen deren Berechnungsgrundlagen aber eine ganz andere Kalkulationsbasis auf: Zum niedrigen Kaufpreis werden die Investitionen hinzugezählt, was bezüglich Rendite eine ganz andere Ausgangslage ergibt als beim ursprünglichen Eigentümer, der schon den aus der Unterschutzstellung erlittenen Wertverlust vollständig zu tragen hat. Entsprechend lässt sich aus dem Interesse der erwähnten Organisationen an der in Frage stehenden Liegenschaft nichts ableiten.

 

                                                                       Für richtiges Protokoll,
                                                                                  Der Gerichtssekretär