Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2007.00396

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 30. Januar 2008

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

 

 

 

 

betreffend Herstellungsbefehl,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschlüssen vom 4. Dezember 2002 sowie 18. Juni und 1. Oktober 2003 bewilligte die Bausektion der Stadt Zürich den Eigentümern C, B und A den Umbau des Mehrfamilienhauses L-Strasse in Zürich. Nach der Bauabnahme vom 26. März 2007 verfügte das Amt für Baubewilligungen am 29. März 2007 die Behebung verschiedener Mängel; unter anderem wurde gemäss Dispositiv Ziffer 1 lit. e der Verfügung verlangt, dass für sämtliche Wohnungen einzeln abgetrennte Kellerabteile von ausreichender Grösse zu erstellen seien.

II.  

Den gegen diese Verfügung erhobenen Rekurs der Eigentümerschaft wies die Baurekurskommission I am 20. Juli 2007 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 18. September 2007 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid sowie Dispositiv Ziffer 1 lit. e der Verfügung vom 29. März 2007 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben.

Die Vorinstanz am 28. September und das Amt für Baubewilligungen am 17. Oktober 2007 beantragten Abweisung der Beschwerde.

Mit Replik vom 22. November und Duplik vom 18. Dezember 2007 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

 

1.  

Die Beschwerdegegnerschaft hat mit der Duplik einen Plan des Untergeschosses eingereicht, welcher den Baugesuchsunterlagen zur Baubewilligung vom 1. Juli 1942 entstammt. Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, sind die damaligen Verhältnisse für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache nicht massgeblich, weshalb auf  einen dritten Schriftenwechsel verzichtet werden kann.

2.  

2.1 Die Vorinstanz hat den Rekurs der Beschwerdeführenden in erster Linie mit der Begründung abgewiesen, bereits die in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung vom 18. Juni 2003 habe in Dispositiv Ziffer I.B.8 festgehalten, dass jede Wohnung Einstellgelegenheiten (Abstellraum/-räume) für Vorräte und Hausrat von wenigstens 8 m² Bodenfläche aufweisen müsse; für Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern würden 5 m² genügen. Zwar sei darin nicht ausdrücklich die Pflicht zur Unterteilung der Kellerabteile enthalten, jedoch sei eine solche in den der Bewilligung vom 18. Juni 2003 zugrunde liegenden Baueingabeplänen vorgesehen gewesen. Ihre Einwände gegen die Verpflichtung zur Unterteilung des Kellers hätten die Beschwerdeführenden deshalb schon mit Rekurs gegen diese Bewilligung vorbringen müssen. Das gelte auch für die Rüge, in der Baubewilligung vom 4. Dezember 2002 sei die fehlende Kellerunterteilung nicht beanstandet worden. Sodann bestehe mit § 297 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) für die angefochtene Verpflichtung eine hinreichende gesetzliche Grundlage.

2.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, ihr Mehrfamilienhaus verfüge über die gemäss § 297 PBG sowie § 39 der Besonderen Bauverordnung vom 6. Mai 1981 (BBV I) erforderlichen Abstellflächen. In den Plänen zum Baugesuch vom 14. November 2002 seien keine Unterteilungen der Kellerräume vorgesehen, und die Baubehörde habe diese Pläne am 4. Dezember 2002 ohne diesbezügliche Auflage bewilligt. Die Einteilung der Kellerabteilung sei deshalb nicht mehr Gegenstand des Änderungsgesuchs vom 17. März 2003 und entsprechend der ergänzenden Bewilligung vom 18. Juni 2003 gewesen; mit ihrer Vollzugsverfügung vom 29. März 2007 widerrufe die Baubehörde unzulässigerweise die am 4. Dezember 2002 erteilte Bewilligung. Dieser Widerruf sei unzureichend begründet und verstosse gegen Treu und Glauben. Die Anordnung beruhe zudem auf unzureichender gesetzlicher Grundlage und sei angesichts des Umstands, dass die Mieter keine abgeschlossenen Kellerabteile wünschten und der mit einer Unterteilung verbundenen Kosten unverhältnismässig.

3.  

3.1 Wie sich aufgrund der Akten des Rekursverfahrens ergibt, haben die Beschwerdeführenden am 14. November 2002 ein Baugesuch eingereicht, das geringfügige Grundrissänderungen im Erdgeschoss, den vier Obergeschossen sowie im Dachgeschoss vorsah; im Untergeschoss sowie im Estrich waren keine Veränderungen geplant, wie sich aus dem Fehlen der gemäss § 4 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) vorgeschriebenen roten bzw. gelben Kennzeichnung von neuen bzw. abzubrechenden Bauteilen bzw. daraus ergibt, dass für das Estrichgeschoss keine Pläne eingereicht worden waren.

Das am 5. März 2003 eingereichte und am 18. Juni 2003 bewilligte Baugesuch sah zusätzlich zu den bereits bewilligten Umbauten wiederum einige Änderungen an den Wohnungsgrundrissen sowie den Anbau von Balkonen und insbesondere den Ausbau des Estrichgeschosses zu Wohnzwecken mit entsprechender Belichtung durch Dachaufbauten vor. Im Untergeschoss waren ebenfalls geringfügige Grundrissveränderungen geplant sowie, wie in der Planüberschrift ausdrücklich festgehalten wird, die "Aufteilung der Kellerabteile und Nebenräume". Diese anscheinend in Leichtbauweise geplanten Unterteilungen sind durch gestrichelte und hellrot kolorierte Linien dargestellt und entsprechend der Wohnungszahl von K1 bis K15 nummeriert; zusätzlich werden die Flächen der einzelnen Abteile angegeben.

3.2 Aufgrund ihres Baugesuchs und der damit eingereichten Pläne konnte die Bauherrschaft Dispositiv Ziffer I.B.8 der Baubewilligung vom 18. Juni 2003, wonach jede Wohnung Einstellgelegenheiten (Abstellraum/-räume) für Vorräte und Hausrat von wenigstens 8 m² Bodenfläche aufweisen müsse und für Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern 5 m² genügen würden, nicht anders verstehen, als dass sie die Kellerräume so zu unterteilen haben würde, wie sie dies selber in ihrer Baueingabe vom 5. März 2003 vorgesehen hatte. Wenn sie sich mit dieser Auflage gleichwohl nicht abfinden wollte, so hätte sie deshalb, wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, bereits gegen die Baubewilligung vom 18. Juni 2003 Rekurs erheben müssen. Einwände, welche sich gegen die Verpflichtung zur Schaffung von abgeteilten Einstellräumen für jede Wohnung wenden, können deshalb nicht mehr gegen die Vollzugsverfügung erhoben werden. Die Beschwerde, die sich ausschliesslich gegen diese Verpflichtung richtet und nicht die Modalitäten des Vollzugs betrifft, erweist sich damit schon aus diesem Grund als offensichtlich unbegründet.

Sodann trifft es insbesondere auch nicht zu, dass mit der Baubewilligung vom 4. Dezember 2002 die in jenen Baugesuchsplänen eingezeichnete Unterteilung der Kellerräume bewilligt worden sei. Da in jenen Plänen im Untergeschoss allfällige Änderungen nicht in der in § 4 Abs. 2 BVV vorgeschriebenen Weise farblich gekennzeichnet waren, konnten sie von vornherein nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sein. Von einem Widerruf der Bewilligung vom 4. Dezember 2002 kann schon aus diesem Grund keine Rede sein.

Das im Rekursverfahren von der Baubehörde eingereichte Foto lässt darauf schliessen, dass die Kellerräume vor dem Umbau durch Lattenwände unterteilt waren. Wie es sich damit genau verhält, kann jedoch offen bleiben. Mit dem am 18. Juni 2003 bewilligten Umbau sollte der bisherige Estrich, der erfahrungsgemäss zu Abstellzwecken genutzt werden kann, neu zu Wohnzwecken genutzt werden, sodass es jedenfalls gerechtfertigt war, von der Bauherrschaft einen Nachweis über das Vorhandensein der gemäss § 297 PBG sowie § 39 BBV I erforderlichen Abstellräume zu verlangen. Zudem genügt es nicht, dass, was unbestritten ist, die geforderten Flächen gesamthaft zur Verfügung stehen. Die Vorinstanz hat vielmehr zutreffend ausgeführt, dass die vom Gesetz geforderten Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen ihren Zweck nur erfüllen können, wenn für jede Wohnung ein eigenes Abteil zur Verfügung steht. Wenn die Mieter der Beschwerdeführenden auf diese vom Gesetz geforderten und auch durchaus üblichen separaten Einstellräume verzichten wollen, rechtfertigt das keine andere Beurteilung. Schliesslich kann auch keine Rede davon sein, dass die Durchsetzung der Auflage gegen Treu und Glauben verstösst oder unverhältnismässig ist. Die üblichen Kellerunterteilungen mit Lattenwänden lassen sich mit im Verhältnis zu den übrigen Umbaukosten völlig unbedeutenden Aufwendungen erstellen.

4.  

Die Beschwerde erweist sich damit als offenkundig unbegründet und ist abzuweisen. Die Gerichtskosten sind gemäss § 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist ungeachtet des geringen Streitwerts wegen der von den Beschwerdeführenden beantragten, der Sache nicht angemessenen Weiterungen auf Fr. 2'000.- festzusetzen. Eine Parteientschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden gemäss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; die obsiegende Beschwerdegegnerschaft hat keine Parteientschädigung beantragt.

 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellungskosten,
Fr. 2'180.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden 1 und 2 auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …