Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2008.00012

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 18. Juni 2008

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    D, RA E,

 

2.    Bau- und Planungskommission Erlenbach,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 14. November 2006 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach D die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilien- und ein Doppeleinfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02, 03 und 04 in Erlenbach.

II.  

Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 20. November 2007 teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergänzte, wonach zum M-Weg ein Abstand von 3,5 m einzuhalten und das Doppeleinfamilienhaus entsprechend anzupassen sei; im Übrigen wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 11. Januar 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden sei, und die Baubewilligung aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Verfahren. Die Rekurskommission am 22. Januar und die Bau- und Planungskommission Erlenbach am 5. Februar 2008 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner liess am 15. Februar 2008 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerdeführer, die im Rekursverfahren mit Erfolg die Unterschreitung des Wegabstands zum M-Weg durch das geplante Doppeleinfamilienhaus gerügt haben, machen geltend, dieser Mangel sei nicht ohne weiteres heilbar, weshalb die von der Vorinstanz angeordnete Ergänzung der Baubewilligung durch eine entsprechende Nebenbestimmung rechtsverletzend sei.

1.1 Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 7.1; 11. Januar 2006, VB.2005.00362, E. 3.2.2, beide unter www.vgrzh.ch; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 21-15 f.).

1.2 Wie die Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, kann der Wegabstand von 3,5 m eingehalten werden, ohne dass der Baukörper verschoben oder sein Grundriss grundlegend überarbeitet werden muss. Es genügt, dass die beiden Haushälften näher zusammen geschoben werden, was im EG zu einer Verschmälerung des Durchgangs zwischen den Hauseingängen, im Obergeschoss zu kleineren gedeckten Terrassen, im Attikageschoss zu einer etwas geringeren Fläche der dortigen über 30 m² messenden Räume und im Untergeschoss zu etwas kleineren Kellerflächen führt. Wird diese Änderung, wie dies der private Beschwerdegegner in Aussicht gestellt hat, so vorgenommen, dass die Symmetrie der beiden Haushälften erhalten bleibt, so hat sie keine wesentlichen Auswirkungen auf die Erscheinungsweise der Baute. Die Baurekurskommission durfte deshalb ohne Rechtsverletzung von einem untergeordneten, nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel ausgehen. Indem die von der Vorinstanz formulierte Nebenbestimmung sinngemäss festhält, dass durch die  Projektänderung der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten ist, ist sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer genügend bestimmt; wie die Umsetzung konkret zu erfolgen hat, braucht nicht näher umschrieben zu werden. Es genügt der Nachweis, dass die notwendigen Projektänderungen technisch ohne weiteres realisierbar sind, keine neuen rechtlichen Fragen aufwerfen und für das Gesamtbild der Baute unerheblich sind.

2.  

Die Beschwerdeführer halten am Einwand fest, dass die zulässige Ausnützung überschritten sei und dass sich dieser Mangel nicht nebenbestimmungsweise beheben lasse.

2.1 Wie in den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung festgehalten wird, entsprach die Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft nicht der gesetzlichen Regelung, weshalb sie in verschiedener Hinsicht korrigiert wurde, so bezüglich Anrechnung der Wohnungstrennwände und der Brandmauern sowie der Liftschächte in den Vollgeschossen. Der Einwand der Beschwerdeführer, die Nichtanrechnung der Brandmauern und der Liftflächen seien nicht beanstandet worden, erweist sich damit als aktenwidrig. Dass die in diesem Zusammenhang vorgenommenen Korrekturen an der Ausnützungsberechnung quantitativ ungenügend seien, wird nicht geltend gemacht.

2.2 Umstritten ist sodann die Anrechenbarkeit von zwei Räumen im Sockelgeschoss des Doppeleinfamilienhauses, die in den Plänen mit "Reduit" bzw. "Keller Ost" bezeichnet sind. Die Vorinstanz hat die Nichtanrechnung dieser Räume mit der Begründung geschützt, der so genannte "Keller Ost" sei für einen Wohnraum nicht genügend belichtet und es handle sich dabei um den gemäss § 297 PBG erforderlichen Einstellraum. Beim angrenzenden Einfamilienhaus sei zwar neben dem umstrittenen "Reduit" mit dem "Keller West" schon ein Nebenraum vorhanden, doch sei auch beim von der Form her ungünstig gestalteten Reduit eine unzulässige Nutzung wenig wahrscheinlich. Die Beschwerdeführer verweisen demgegenüber auf die Lage dieser Räume direkt neben Wohnräumen und ihre Ausrichtung gegen Süden, weshalb augenscheinlich sei, dass diese Räume zu einer anrechenbaren Nutzung Verwendung finden würden. Der private Beschwerdegegner wiederholt die Argumente der Vorinstanz und bezweifelt die Legitimation der Beschwerdeführer, denen ein Zumauern der Fensteröffnungen auf der von ihnen abgewandten Gebäudeseite keinen Vorteil bringen würde.

2.2.1 Vorweg als unbegründet zu verwerfen ist der Einwand bezüglich der Legitimation der Beschwerdeführer. Die Bestimmungen über die Ausnützung beschränken die Fläche der auf einem Grundstück möglichen Wohn- und Arbeitsräume und damit die Nutzungsintensität. Durch eine Steigerung derselben durch zusätzliche zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbare Räume sind die Eigentümer unmittelbar angrenzender Grundstücke betroffen; sie haben deshalb ein schützenswertes Interesse daran, dass die notwendigen Vorkehren getroffen werden, um eine unzulässige Nutzung der nicht anrechenbaren Räume zu Wohn- und Arbeitszwecken zu verhindern. Dass die Nachbarn die Fassade mit den Fenstern, auf die möglicherweise ganz oder teilweise verzichtet werden muss, nicht einsehen können, ist deshalb ohne Belang.

2.2.2 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 PBG alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (Abs. 1); entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (Abs. 2).

Nach der in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4 zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist für die Frage der Anrechenbarkeit entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 11-19 ff.). In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (BEZ 2005 Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und "Keller" bezeichnete Räume als anrechenbar gewürdigt, weil sie flächenmässig weit über das für solche Räume gemäss § 303 Abs. 1 PBG gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10% Fensterfläche aufwiesen; diese Räume waren zwar mit den Wohnräumen nicht direkt verbunden, befanden sich jedoch teilweise in den nämlichen Geschossen wie die zugehörigen Wohnungen. Als nicht anrechenbar qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. März 2004 (E. 4.2.1, www.vgrzh.ch) drei je 18,5 m² grosse (Hobby-)Räume, die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht führendes Fenster aufwiesen und nicht über wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus zugänglich waren.

2.2.3 Nach der Regel von § 255 Abs. 2 PBG dürfen hier die anrechenbaren Räume im Unter- bzw. Sockelgeschoss der beiden Einfamilienhäuser lediglich 76 m² aufweisen. Diese Grenze wird mit den unbestrittenermassen anrechenbaren Räumen (Zimmer, Bad/Dusche, Erschliessungsfläche) bereits erreicht, weshalb weitere zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbare Räume zu einer zusätzlichen Überschreitung der Ausnützung führen.

Das "Reduit" in der westlichen und der "Keller Ost" in der östlichen Haushälfte, welche die Beschwerdeführer als anrechenbar qualifiziert haben wollen, verfügen über Bruttoflächen von 6,8 bzw. 20,1 m² sowie über je ein gegen Süden gerichtetes Fenster mit je 1,6 m² Fläche (125 x 130 cm). Wie der Grundrissplan des Sockelgeschosses zeigt, sind diese beiden Räume über einen Flur mit den angrenzenden anrechenbaren Räumen und der ins Obergeschoss zu den weiteren Wohnräumen führenden Treppe verbunden (vgl. nachfolgende Abbildung).

 

Da die Mindestfläche für Räume von 10 m² bei Einfamilienhäusern und vergleichbaren Wohnungsarten gemäss § 303 Abs. 1 PBG nicht zur Anwendung kommt und die Fensterfläche den Anforderungen von § 302 Abs. 2 PBG genügt, verstösst das so bezeichnete "Reduit" nicht gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Angesichts der geringen Grösse ist es für sich allein zwar nicht als Wohnraum geeignet. Entscheidend ist indessen die vollständige Integration dieses Raumes in den von den bergseitigen Kellerräumen durch eine Schiebetür abgetrennten Wohnbereich, welche die Nutzung als Schrank- oder Ankleideraum nahe legt. Dank der ausreichenden Belichtung durch das gegen Süden gerichtete Fenster kommt auch die Einrichtung eines privaten Büro-Arbeitsplatzes infrage. Ausserdem erscheint die Abtrennung vom Wohnbereich als zufällig und könnte die Fläche mit geringem baulichem Aufwand dem angrenzenden Zimmer zugeschlagen werden. Mit der "Waschküche" und einem Gartengeräteraum im Erdgeschoss sowie dem "Keller West" verfügt das Einfamilienhaus bei weitem über die gemäss § 297 PBG erforderlichen Nebenräume. Unter diesen Umständen ist von der Anrechenbarkeit des "Reduit" auszugehen.

Der so genannte "Keller Ost" bei der anderen Haushälfte ist ebenfalls vollständig in den Wohnbereich integriert. Die gemäss § 302  Abs. 2 PBG vorgeschriebene Fensterfläche von einem Zehnten der Bodenfläche ist zwar um 0,4 m² unterschritten. Das nach Süden ausgerichtete Fenster mit einer Fläche von 1,6 m² erlaubt es aber ohne weiteres, den 20,1 m² grossen Raum zu Wohnzwecken, sei es als Schlafzimmer, Arbeitszimmer oder dergleichen zu nutzen. Anders als die andere Haushälfte verfügt zwar dieser Hausteil über keinen weiteren als Keller nutzbaren Raum; indessen sind im Erdgeschoss ebenfalls eine 9,5 m² grosse "Waschküche" sowie ein Gartengeräteraum geplant und ist in der Tiefgarage zusätzlicher Stauraum vorhanden. Es kann deshalb nicht gesagt werden, eine Zweckentfremdung des so genannten "Keller Ost" als Wohn- oder Arbeitsraum sei mangels anderer Nebenräume wenig wahrscheinlich.

2.2.4 Müssen somit das "Reduit" und der "Keller Ost" gemäss § 252 Abs. 2 PBG zusätzlich bei den anrechenbaren Flächen berücksichtigt werden, so erhöht sich die Ausnützungsüberschreitung beim Doppeleinfamilienhaus um 6,8 m² für das "Reduit" und um 20,1 m² für den "Keller Ost", das heisst insgesamt um 26,9 m².  

2.3 Ebenfalls umstritten ist die Anrechenbarkeit des Wintergartens bei der östlichen Haushälfte. Bereits in der Baubewilligung ist dieser beanstandet und verlangt worden, dass die Westseite nicht ummauert, sondern ebenfalls verglast werden muss. Wie bereits im Rekursverfahren rügen die Beschwerdeführer die ungenügende Verglasung des Wintergartens und den Umstand, dass er von den beheizten Räumen nur durch eine Glasschiebtüre getrennt sei und er sich somit durch blosses Öffnen dieser Türe als Wohnraumerweiterung nutzen lasse, was die das Ausnützungsprivileg rechtfertigende Energieersparnis zunichte mache.

2.3.1 Das Obergeschoss des Doppeleinfamilienhauses weist folgenden Grundriss auf:

 

2.3.2 Wie bereits die Baubehörde festgestellt hat, weist der Wintergarten des östlichen Hausteils nicht die laut Ziffer 2.2 des "Vollzugsordner Energie" des Amtes für Abfall, Wasser Energie und Luft erforderlichen Verglasungsanteil von 70% auf (vgl. www.energie.zh.ch/internet/bd/awel/energie/de/Vorschriften/vollzugsordner.html), weshalb gemäss Dispositiv Ziffer 1.1.4 der Baubewilligung auf der Westseite dieses Wintergartens die geplante Mauer durch eine Verglasung ersetzt werden muss. Inwiefern trotz dieser Änderung der notwendige Verglasungsanteil nicht eingehalten wird, wird in der Beschwerde nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.

2.3.3 Hingegen weisen die Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass aufgrund der Grundrissgestaltung des Obergeschosses der Wintergarten durch blosses Öffnen der Schiebetüre als Erweiterung des angrenzenden Wohnraums genutzt werden kann. Zwar ist der Vorinstanz insoweit beizupflichten, als § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) keine feste Trennwand zwischen verglasten Balkonen, Veranden oder Vorbauten und den angrenzenden Wohnräumen verlangt, weshalb es grundsätzlich zulässig ist, die wärmedämmende Trennwand als verglaste Schiebetüre auszugestalten. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass der so genannte Wintergarten nicht mehr als ein den angrenzenden Wohn- und Arbeitsräumen untergeordneter Nebenraum erscheint, sondern Teil eines gemäss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Raumes wird. Denn die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. So hat es die Baurekurskommission II in einem (vor Verwaltungsgericht angefochtenen) Entscheid vom 4. März 2008 abgelehnt, einen zwar ausreichend verglasten, jedoch im Gebäudeinnern gelegenen und nicht dem Hauptgebäude vorgelagerten Raum als ausnützungsprivilegierten Wintergarten zu würdigen (BRK II Nr. 0027/2008). Bereits der Wortlaut von § 10 lit. c ABauV, der die Privilegierung auf  "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt, lässt es nicht zu, dass irgendwelche Räume allein durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und die Verglasung von mindestens 70% der vertikalen Bauhüllenteile als ausnützungsprivilegierte Wintergärten gelten können. Balkone und Veranden sind begrifflich Fassadenvorsprünge oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon, Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41 und 439; Hans Koepf/Günther Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. Aufl., Stuttgart 2005, S. 44 und 494) und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes Hauptgebäude angebaut wird.

Der umstrittene Wintergarten ragt auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses vor, sondern liegt vollständig innerhalb des Grundrisses des darunter liegenden Erdgeschosses und wird vollständig vom Attikageschoss und dessen Terrassen überdeckt. Damit handelt es sich jedenfalls nicht um einen verglasten Balkon und werden mit der Qualifikation als Veranda oder Vorbau diese Begriffe bis an die Grenze des Zulässigen gedehnt. Hinzu kommt jedoch, dass der Wintergarten mit 10 m² ebenso gross ist wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner Längsseite nur durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt ist. Sodann muss dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe, Wintergarten und Terrasse dienen, weshalb der vollständige Einbezug des Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet ist. Auf Grund all dieser Umstände handelt es sich beim Wintergarten nicht mehr um einen Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3 PBG vom Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.

2.3.4  Damit ist die Fläche des ostseitigen Wintergartens ebenfalls bei der anrechenbaren Fläche zu berücksichtigen, was zu einer zusätzlichen Ausnützungsüberschreitung von 10 m² führt. Die nämlichen Überlegungen würden auch für den Wintergarten beim westlichen Einfamilienhaus gelten, dessen Nichtanrechnung indessen nicht gerügt worden ist.

2.4 Die Beschwerdeführer beanstanden sodann erneut, dass die mit "Gäste-WC" und "Reduit" bezeichneten Räume im 1. Dachgeschoss (Niveau 5) des Mehrfamilienhauses nicht in die Ausnützungsberechnung einbezogen worden seien. Die Rekurskommission hat diese Einwände mit der Begründung verworfen, dass das "Reduit" gemäss Baubewilligung statt des geplanten, wesentlich grösseren Dachflächenfensters nur eine Lüftungsfläche von 0,5 m² aufweisen dürfe und deshalb sowie wegen seiner geringen Grösse von bloss 6 m² und der 1,8 m weit gehend unterschreitenden Raumhöhe nicht zu den anrechenbaren Räumen zähle; das "Gäste-WC" sei dagegen anrechenbar, doch bestünde hierfür, wie die Bauherrschaft überzeugend dargelegt habe, noch eine Ausnützungsreserve.

Diesen Ausführungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Das "Reduit", das nur vom Eingangsbereich der dortigen Wohnung her zugänglich ist und unter der Dachschräge liegt, lässt sich wegen seiner geringen Fläche, seiner Proportionen und seiner geringen Höhe sowie der reduzierten Belichtung kaum zweckentfremden; es ist nicht für Wohn- oder Arbeitszwecke geeignet. Das "Gäste-WC" ist dagegen klar anrechenbar, doch wird, wie die Bauherrschaft bereits in der Rekursantwort zutreffend dargelegt hat, dadurch das zulässige Mass nicht überschritten. Nicht anrechenbar sind nach der Regel von § 255 Abs. 2 PBG im Dachgeschoss 261,62 m², wovon das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen 71,11 m² und das Mehrfamilienhaus ohne Anrechnung des WCs 182,91 m² beansprucht, was eine Reserve von ca. 7,60 m² ergibt, welche durch das WC mit einer Fläche von 3,62 m² nicht ausgeschöpft wird. Die Beschwerdeführer bringen nichts vor, was diese Berechnung infrage stellt.

2.5 Aufgrund dieser Erwägungen erhöht sich die bereits vorhandene Ausnützungsüberschreitung von 14 m² um mindestens 36,9 m² auf 50,9 m². Diese Korrektur erfordert eine umfassende Überarbeitung der beiden Einfamilienhäuser, weshalb dem Mangel nicht gestützt auf § 321 PBG durch eine Nebenbestimmung Rechnung getragen werden kann.

3.  

Im Hinblick auf die Neuprojektierung rechtfertigt es sich, kurz zu den weiteren Einwänden der Beschwerdeführer Stellung zu nehmen.

3.1 Die Beschwerdeführer wiederholen ihre im Rekursverfahren vorgebrachten Einwände bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens. Die Rekurskommission hat nach einem Augenschein beim Baugrundstück die Gestaltung der projektierten Neubauten und ihre Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung zutreffend nach § 238 Abs. 1 PBG und den dazu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen beurteilt. Sie hat unter Bezugnahme auf die bauliche Umgebung eingehend dargelegt, dass die ästhetische Würdigung durch die örtliche Baubehörde vertretbar sei, und zwar sowohl bezüglich der Anordnung und Ausformung der Baukörper als auch hinsichtlich einzelner von den Beschwerdeführern gerügter Gestaltungselemente, wie der Befensterung der Fassaden des Mehrfamilienhauses und der freistehend angeordneten Kamine der Einfamilienhäuser. Auf diese zutreffenden Ausführungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Unzutreffend ist insbesondere der Einwand der Beschwerdeführer, die Baubehörde habe ihre Ermessensausübung nicht näher begründet, weshalb die Rekurskommission die Beurteilung mit uneingeschränkter Prüfungsbefugnis hätte vornehmen müssen. Wie die Beanstandung der talseitigen Dachfläche des Mehrfamilienhauses in der Baubewilligung zeigt, hat die Baubehörde von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht; zudem hat sie ihre Ermessenausübung zulässigerweise in der Rekursvernehmlassung vom 7. Februar 2007 näher begründet (VGr, 14. März 2007, BEZ 2007 Nr. 21).

Sodann wiederholen die Beschwerdeführer im Wesentlichen ihre im Rekursverfahren vorgebrachte Kritik, ohne dass sie darzulegen vermögen, weshalb die Rekurskommission die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde nicht als vertretbar habe würdigen dürfen. Dass das Mehrfamilienhaus ein Steildach und die Einfamilienhäuser Flachdächer erhalten sollen, ist im gegebenen baulichen Kontext vertretbar. Aus § 238 PBG lässt sich keine Verpflichtung ableiten, zwei vom nämlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete Bauten als "in sich kohärentes Ensemble" auszubilden; die Überlegung der Vorinstanz, dass auch gestalterisch zum Ausdruck kommen kann, dass es sich bei der einen Baute und ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein Doppeleinfamilienhaus handelt, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Ebenfalls ist nicht zu beanstanden, dass die Nordfassade des Mehrfamilienhauses nur durch wenige Fensteröffnungen durchbrochen ist; angesichts ihrer geringen Höhe wirkt sie keineswegs übermächtig oder abstossend. Etwas unruhig erscheint dagegen die Südfassade, ohne dass ihr jedoch die befriedigende Einordnung abgesprochen werden könnte. Auch die beiden freistehenden Kamine der Einfamilienhäuser sind gestalterisch durchaus vertretbar.

3.2 Schliesslich rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 38 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO) betreffend das zulässige Profil von Attikageschossen beim Doppeleinfamilienhaus sowie eine Verletzung von § 292 PBG beim Mehrfamilienhaus.

3.2.1 Wie bereits in der Baubewilligung festgestellt wurde, durchstossen Teile des Attikageschosses des westlichen Einfamilienhauses sowie Teile des Dachrandes dieses Gebäudes das zulässige Profil; entsprechend wurde in Dispositiv Ziffer 1.1.7 der Baubewilligung nebenbestimmungsweise eine Projektänderung verlangt. Im Rekursverfahren haben die Beschwerdeführer lediglich gerügt, dieser Mangel sei nicht auflageweise heilbar, welchen Einwand die Vorinstanz verworfen hat.

Im Beschwerdeverfahren machen die Beschwerdeführenden geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass die Profilverletzung beim Doppeleinfamilienhaus nicht bloss Dachvorsprünge betreffe, sondern die deutlich wichtigeren gedeckten Sitzplätze.

Im Rekursverfahren war lediglich streitig, ob der bereits von der örtlichen Baubehörde erkannte Mangel einer Durchstossung des zulässigen Profils auf der Westseite des Doppeleinfamilienhauses nebenbestimmungsweise geheilt werden könne. Die Rüge, der zu heilende Mangel betreffe auch die überdeckten Sitzplätze, das heisst eine Verletzung des Profils auf der Südseite, ist deshalb neu und gemäss § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nicht zu hören. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern eine allenfalls erforderliche Verkürzung des Dachvorsprungs im Bereich der Sitzplätze auf der von ihnen abgewandten Gebäudeseite den Beschwerdeführern einen praktischen Nutzen bringen könnte; auf die Rüge, wäre sie rechtzeitig erhoben worden, wäre somit mangels Legitimation der Beschwerdeführer nicht einzutreten gewesen.

Was die Durchstossung des Profils auf der Westseite betrifft, so ist auf Grund der Pläne offenkundig, dass sie mittels einer geringfügigen Verschiebung der westlichen Aussenwand des Attikageschosses und eine Verkürzung des Dachvorsprungs behoben werden kann. Äusserlich wird das kaum wahrnehmbar sein, und es sind auch keine konstruktiven Schwierigkeiten ersichtlich, die einer solchen Lösung im Wege stehen könnten. Die Nebenstimmung erweist sich damit als rechtmässig.

3.2.2 Beim Mehrfamilienhaus haben die Beschwerdeführer im Rekursverfahren unter Hinweis auf den Entscheid VB.2004.00200 vom 24. November 2004 geltend gemacht, die dem 1. Dachgeschoss vorgelagerte Dachterrasse verstosse gegen § 292 PBG, wonach Dachaufbauten, welche über die tatsächliche Dachebene hinausragen, nicht breiter sein dürfen als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Die Vorinstanz legt eingehend und zutreffend dar, dass und weshalb der von den Beschwerdeführern zitierte Entscheid, der ein als Attikageschoss ausgebildetes Dachgeschoss betraf, für die hier zu entscheidende Frage nichts her gibt. Sie weist insbesondere zutreffend darauf hin, dass im hier zu beurteilenden Fall mit einem Schrägdach keine Gefahr besteht, dass wegen der auskragenden Terrasse das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen ist. Im Übrigen kann auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, mit denen sich die Beschwerdeführer, die lediglich ihre Rekursvorbringen wiederholen, in keiner Weise auseinander setzen.

4.  

Damit erweist sich die Beschwerde bezüglich der Rüge der Ausnützungsüberschreitung als begründet, weshalb in Gutheissung der Beschwerde die Baubewilligung und der Rekursentscheid aufzuheben sind. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist der private Beschwerdegegner für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung von Fr. 3'000.- an die Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 20. November 2007 sowie die Baubewilligung vom 14. November 2006 werden aufgehoben.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.    Der private Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 3'000.- an die Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …