Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

 

VB.2008.00271

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 30. Juni 2009

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Kaspar Plüss.

 

 

 

In Sachen

 

 

Stadt Dübendorf, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

Verkehrsbetriebe Glattal VBG, vertreten durch RA D,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Quartierplan,

hat sich ergeben:

I.  

A. Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt Dübendorf ist im Süden durch die Zürichstrasse, im Norden durch die Überlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von Süden nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im Verhältnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (östlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse führen nach Osten in die Ringstrasse (von Süden her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der östlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen überbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur Hälfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen Parkhäusern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-Möbel, Nr. 81; Ligne Roset Möbelgeschäft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega Cash&Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, Einkaufsgeschäfte an der Industriestrasse, die Zürcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen Möbel Pfister, Mobitare und Top-Tip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die Gemüseanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) sowie ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. Gegenüber diesem weitgehend durch Geschäfte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine überwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im südwestlichen Teil des Quartierplangebiets.

B. Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat Dübendorf das Quartierplanverfahren für das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rückwärtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die Aufhebung der Einmündungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rückwärtigen Erschliessung vor, die neu aus Süden von der Zürichstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen Abzweiger von der Überlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und Lagerstrasse für den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel Süd bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet östlich der Hochbordstrasse ermöglicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, künftig mit Bäumen gesäumten Querstrassen (sog. Ostring zwischen Kreisel Süd und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf Höhe der Alleemitte westlich der Hochbordstrasse soll zudem eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der     Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen Grundeigentümer auf ihren Baugrundstücken jeweils private Gestaltungspläne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten müssen. Mit Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger für das Quartierplangebiet festgesetzt.

II.  

Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 und gegen die Verbreiterung des Fussgängerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Auch die Firma E AG, nunmehr B AG, deren Firmengebäude am südlichen Rand des Quartierplangebiets östlich der Einmündung der Hochbordstrasse in die Zürichstrasse liegt, erhob am 7. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons Zürich (fortan BRK III). Sie liess im Wesentlichen beantragen, der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2008 sei aufzuheben und der Quartierplan sei kostenneutral so zu überarbeiten, dass ihr Betriebsgebäude nicht nur nördlich, sondern auch südlich über die Hochbordstrasse erschlossen sei. Weiter sei die Erschliessungsqualität auf 70 % (statt 50 %) festzulegen und die Hochbordstrasse gesamthaft der Groberschliessung zuzuordnen. Die BRK III fällte ihren Entscheid nach Durchführung eines Augenscheins vom 14. März 2007 zum Erschliessungskonzept und eines Referentenaugenscheins vom 11. Mai 2007 zur Zufahrt zur B AG am 22. Mai 2008. Sie wies den Rekurs ab, soweit die Hochbordstrasse über die Anschlüsse zur Überland- bzw. zur Zürcherstrasse hinaus der Groberschliessung zugerechnet und soweit die Grundstückszufahrt wie beantragt geregelt werden sollte, da diese durch private Vereinbarungen bereits sichergestellt war. Die Veränderungen gemäss den Vereinbarungen, insbesondere die Verschiebung der Grundstückgrenzen, seien aber in die Planakte 3 (Alter Bestand/Neuer Bestand) aufzunehmen. Der Rekurs wurde dagegen teilweise gutgeheissen, indem die Vorinstanz der durch den zur Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse erschlossenen Fläche des Grundstücks der B AG einen Erschliessungsgrad von 100 % zugestand; im Übrigen bestätigte sie aber den Erschliessungsgrad von 50 %. Teilweise gutgeheissen wurde der Rekurs auch insofern, als er sich gegen die Platz- und Grünfläche auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (Parkanlage), gegen die Flanier-, Begegnungs- und Erholungszone auf dem mittleren Teil der Hochbordstrasse (Grundstücke neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und gegen die Verbreiterung und Ausgestaltung der Quartierstrassen mit Alleebäumen gerichtet hatte.

III.  

Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt Dübendorf am 23. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Entscheides soweit aufzuheben, als darin (a) der Rekurs bezüglich der Platz- und Grünfläche, der Flaniermeile auf der Hochbordstrasse und der Verbreiterung der Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen teilweise gutgeheissen und der erstinstanzliche Entscheid aufgehoben worden war; und (b), als ein Erschliessungsgrad von 100 % für die Fläche des Grundstücks der B AG im Bereich des zur Groberschliessung zählenden Teils der Hochbordstrasse angenommen worden war. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 liess die B AG die Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Stadtrats Dübendorf. Die Mitbeteiligte liess sich im Unterschied zum Rekursverfahren nicht vernehmen.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende Präsidialverfügung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von Mehrflächen für die gemeinschaftlichen Ausstattungen für gerechtfertigt und zweckmässig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezüglich Altlasten-, Lärm- und Grundwassersituation).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.

2.  

2.1 Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels    Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3 Der Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

2.4 Nach Art. 4 Abs. 1 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) wird unter Groberschliessung die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Dagegen umfasst die Feinerschliessung nach Art. 4 Abs. 2 WEG den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen. Die Feinerschliessung ist im Rahmen des Quartierplanrechts von den Privaten zu tragen. Fein erschlossen ist ein Grundstück nach § 236 PBG und Art. 19 Abs. 1 RPG, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Da die Groberschliessung öffentliche Aufgabe und im Erschliessungsplan zu regeln ist, verbleibt dem Quartierplan die Regelung der Feinerschliessung (§ 167 Abs. 1, 168, 171 PBG; Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S. 217).

2.5 Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).

2.6 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.  

3.1 Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehört auch das Grundstück der Beschwerdegegnerin. Die Zone IG3 lässt gemäss der Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 05 wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt (Art. 16 BZO). In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art.  6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.

3.2 Gemäss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608 m² auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08) der F-Erben (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m². Damit soll das Quartier eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 02 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 03 wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.  

4.1 Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien, die zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlich seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen, (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329 m² und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.

4.2 Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden "verscherbelt" werde.

4.3 Vorweg ist auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt werden könnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standorts stärken und diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet nur partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 09 (ehemals 10) zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.

4.4 Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen.

Demgegenüber hält die Beschwerdegegnerin daran fest, dass das Quartierplanverfahren der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung diene, wobei der von der Vorinstanz angewandte Erschliessungsbegriff alle Anlagen mitumfasse, die dazu nötig seien. Öffentliche Platzanlagen, ganze Alleen und überbreite Gehwege gehörten aber nicht dazu. Damit in Übereinstimmung stünden die §§ 126 Abs. 3 und 128 Abs. 2 PBG, wonach Flächen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, nur auszuscheiden seien, wo ein Bedürfnis bestehe. Das "Bedürfnis" richte sich aber nicht nach den Bedürfnissen der Gemeinde als Ganzes, sondern nach denjenigen der Grundstücke im Quartierplanperimeter entsprechend deren Zweckbestimmung. Der Betrieb der Beschwerdegegnerin sei seit mehr als 50 Jahren am heutigen Standort ansässig. Zu ihren Bedürfnissen gehörten Alleen, Freiräume und Plätze in einiger Distanz und in einem planerisch völlig anders strukturierten Teil des Quartierplangebiets nicht.

4.4.1 Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürfen. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m² noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m² dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen (Eschmann, S. 221).

4.4.2 Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden, wie die Beschwerdegegnerin sinngemäss festhält.

4.4.3 Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5 Die Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die Pflicht zur Schaffung von Spiel- und Ruheflächen oder die Pflicht, eigene Bauten befriedigend oder gut zu gestalten, könnten nicht im Sinne einer Kompensation oktroyiert werden, indem im Quartierplanverfahren Plätze fernab der eigenen Grundstücke und Alleen, die durch das ganze Quartierplangebiet führen, geschaffen würden. Der Quartierplan sei auch nicht das Instrument, um den Grundeigentümern eine Entscheidung darüber abzunehmen, was in ihrem Interesse das Richtige und Nötige sei.

4.5.1 Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie dies etwa Art. 37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet werden kann, äusserte die Beschwerdegegnerin zu Recht Skepsis daran, dass die vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die individuell zu erstellenden Spielplätze und Gartenanlagen zu ersetzen vermöchten (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen. Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2 Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche für die Erholung von Arbeitnehmern und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Allerdings vermag demnach die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 11, 09, 12), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle Anlagen zu erstellen. Zudem spricht wenig dafür, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmässig dort zur Erholung einfinden, da die Parkanlage von den meisten Liegenschaften der Zone IG3 doch recht weit entfernt ist. Damit wird auch ein allfälliger, durch die zentralen Grünanlagen entstehender "unabschätzbarer Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen. Dafür fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage.

4.5.3 Zudem würden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt belastet, einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was sich als unverhältnismässig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4 Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.

5.  

5.1 Die Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele, die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Bestandteile von Quartierplanstrassen zu betrachten und gehörten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das öffentliche Eigentum übertragen würden. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Zudem könnten solche Anlagen auch als Quartierausstattungen verstanden werden. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin geltend, auch nach der Darstellung der Beschwerdeführerin dienten die Breite der Strassen, Trottoirs und Alleen nicht der Quartiererschliessung, sondern einem städtebaulichen Konzept, und bildeten ein Gestaltungselement, das mit dem Erschliessungserfordernis nichts zu tun habe. Die beabsichtigte Ausrüstung der Strassen mit Alleebäumen versperre sodann in nicht zu vernachlässigender Weise die zur S-Bahn führenden Wege.

5.2 Die Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, Möbel Pfister und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben (ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- und Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende, das Quartierplangebiet querende Fussgängerströme zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3 Die Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten grösser zu dimensionieren, als eine zweckmässige Erschliessung erfordert. Auch aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.

6.  

6.1 Im Rekursverfahren hatte die damalige Rekurrentin und heutige Beschwerdegegnerin beantragt, die Erschliessungsqualität ihres Grundstücks wie bei allen anderen überbauten Grundstücken an der Zürich- oder Ringstrasse auf 70 % statt auf 50 % festzusetzen (vorn II.). Die damalige Rekursgegnerin und heutige Beschwerdeführerin wollte dagegen den Erschliessungsgrad auf 50 % belassen. Die Vorinstanz ging davon aus, das Grundstück der Beschwerdegegnerin sei nicht nur durch quartierplanliche Verkehrsanlagen, sondern auch durch Groberschliessungsanlagen verkehrsmässig erschlossen, für die eine allfällige Landabtretung ausserhalb der Quartierplanrechnung gegen vollen Ersatz zu erfolgen habe. Der für die Ermittlung des Landabzugs im Quartierplanverfahren massgebende Erschliessungsgrad richte sich danach, ob ein Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbaustandard eine Strasse mit Strassenanschluss bereits bestehe. Der Erschliessungsgrad von 70 % sei für diejenigen Grundstücke festgelegt worden, welche zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Ein Erschliessungsgrad von 50 % gelte, wenn zudem ein Gehweg fehle. Da das Grundstück der Beschwerdegegnerin nur teilweise durch die quartierplanlichen Feinerschliessungsanlagen erschlossen werde, sei es nicht gerechtfertigt, das ganze Grundstück mit einem Landabzug für die Erstellung der Quartierplananlagen zu belasten, sondern nur insoweit, als es durch die Erschliessungsstrasse tatsächlich erschlossen werde. Für den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil könne das Grundstück deshalb im Rahmen des Quartierplans nicht belastet werden und sei der Perimeter für den Landabzug durch die Beschwerdeführerin entsprechend zu verkleinern. Für den übrigen Teil dagegen sei der Erschliessungsgrad auf 50 % festzulegen, da auf der Seite der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin ein Trottoir fehle.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, es sei verfehlt, dem Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % zuzugestehen. Die Vorinstanz verkenne, dass sich die gemeindliche Groberschliessungspflicht ausschliesslich auf die anschlussbedingten Ausbauten beschränke, das vom Quartierplan angestrebte Gesamterschliessungskonzept mit den beiden Kreiseln und den Strassenerschliessungen zur Vermeidung von Schleichverkehr aber nicht erfasse. Die öffentliche Groberschliessungspflicht für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das übergeordnete Strassennetz werde zu Unrecht auf den quartierplanlich gebotenen Ausbau der quartierinternen Erschliessung ausgedehnt. Diese Erschliessungsverbesserung sei auf 30 % geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Um diese 30 % sei der Erschliessungsgrad aber auch beim Grundstück der Beschwerdegegnerin zu reduzieren, da ansonsten eine sachinadäquate Privilegierung der Beschwerdegegnerin entstünde.

Die Beschwerdegegnerin verweist vorerst darauf, dass die Beschwerdeführerin den Erschliessungsgrad ihres Grundstücks von 70 % im Bereich des der Groberschliessung zuerkannten Strassenabschnitts der Hochbordstrasse (im Anschlussbereich an die Zürcherstrasse) nunmehr anerkenne. Das Schliessen mehrerer Anschlüsse des Quartierplangebiets an die Ringstrasse (vorn I.B) habe zur Folge, dass der Verkehr nur mehr über drei Orte ins Quartierplangebiet gelangen könne, nämlich über die Anschlüsse Überland-/Hochbord­strasse im Norden, Ring-/Neugutstrasse im Osten und Zürich-/Hochbordstrasse im Süden. Mit dem Quartierplan würden deshalb auch Probleme des übergeordneten Netzes gelöst, entscheidend bedingt durch die Glattalbahn. Die Vermeidung von Schleichverkehr durch das Quartierplangebiet liege deshalb entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht allein im Interesse der Quartierplangenossen, sondern auch im übergeordneten Interesse des Strassennetzes, denn dieses müsste den Schleichverkehr nach dem Verlassen des Quartierplangebiets wieder aufnehmen.

6.2 Gemäss dem Technischen Bericht gehört der Anschluss der Hochbordstrasse an die Zürcherstrasse auf einer Länge von 60 m zur Groberschliessung. Die Beschwerdeführerin hat grundsätzlich die Kosten der Groberschliessung zu tragen. Sie soll aber das Recht haben, für diese Anlagen Grundeigentümerbeiträge nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 zu verlangen.

6.2.1 Nach § 62 lit. a StrassG haben Private, welche Grundeigentum zu öffentlichen Strassen, Plätzen und Trottoiren abtreten müssen, Anspruch auf vollen Ersatz aller Vermögensnachteile gemäss der kantonalen Enteignungsgesetzgebung. Die Grundeigentümer, deren Liegenschaften durch den Bau oder die Verbesserung einer Strasse oder eines Platzes eine Wertvermehrung erfahren, leisten dem baupflichtigen Gemeinwesen Beiträge an die Kosten, in der Regel in Höhe der Hälfte der Wertvermehrung der betroffenen Liegenschaft (§ 62 lit. b Abs. 1 StrassG). Die Eigentümer der an Strassen und Plätze anstossenden Liegenschaften haben an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren angemessene Beiträge zu leisten. Bei Trottoirbauten, die vorwiegend mit Rücksicht auf den durchgehenden Verkehr erfolgen, sind Beiträge nur für Liegenschaften zu leisten, bei denen die veränderten Verkehrsverhältnisse die Wertvermehrung bewirken (§ 62 lit. d Abs. 1 und 4 StrassG).

6.2.2 Die Vorinstanz stiess sich daran, dass die Beschwerdegegnerin riskiere, für dieselbe Fläche zweimal zur Leistung eines Beitrags an die Strassenerschliessung verpflichtet zu werden, nämlich einerseits, indem sie für den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil ihres Grundstücks mit Mehrwertbeiträgen belastet werde, und andererseits, indem der vorbestandene Erschliessungsgrad auf 50 % festgesetzt und die ganze Grundstücksfläche für den Landabzug im Rahmen des Quartierplanverfahrens herangezogen worden sei. Um die Doppelbelastung zu verhindern, müsse der Landabzug für die Erstellung der Quartierstrassen auf denjenigen Teil des Grundstücks beschränkt werden, der durch diese Erschliessungsstrassen (Feinerschliessung) tatsächlich erschlossen sei.

6.2.3 Nach dem Konzept der Vorinstanz soll das Grundstück der Beschwerdegegnerin demnach aufgeteilt werden in einen durch die Hochbordstrasse mit 60 m Tiefe (Groberschliessung) erschlossenen Teil, für welchen alsdann Strassen- und Trottoirbeiträge erhoben, nicht aber Landabzüge für den Quartierplan gemacht werden können, und einen ca. 50 m tiefen, durch Quartierstrassen erschlossenen Teil, welcher mit einem als richtig erachteten Erschliessungsgrad von 50 % für den Landabzug herangezogen werden kann. Dieser vom Quartierplan abweichende Ansatz der Vorinstanz erscheint keineswegs als zwingend. Nach den Quartierplangrundsätzen der Solidarität und der Äquivalenz, wie sie im angefochtenen Entscheid richtig dargelegt wurden, wäre es ebenso vertretbar, den Erschliessungsgrad der Quartierplangrundstücke entlang des noch auszubauenden Groberschliessungsabschnitts so festzulegen, wie wenn dieser Abschnitt bereits erstellt wäre. Damit wird hinreichend berücksichtigt, dass das Quartierplangrundstück alsdann noch mit Strassen- und Trottoirbeiträgen nach StrassG belastet werden kann; ebenfalls erfolgt eine Gleichbehandlung mit Grundstücken entlang einer bereits erstellten Groberschliessung, für welche schon Mehrwertbeiträge geleistet wurden. Der Umstand, dass die Hochbordstrasse im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin noch über kein ostseitiges Trottoir verfügt, wirkt sich bei dieser Betrachtungsweise nur im nördlichen Abschnitt des Grundstücks aus. Im Übrigen jedoch kann das Grundstück sowohl entlang der Zürich- als auch im südlichen Bereich der Hochbordstrasse als erschlossen – inklusive Trottoir – gelten.

Die Beschwerdeführerin hält sodann zu Recht fest, dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin von der Erschliessungsverbesserung durch das mit dem Quartierplan zu schaffende Gesamterschliessungskonzept profitiere, die auf eine Vermeidung von Schleichverkehr ausgerichtet sei. Zwar erkennt die Beschwerdegegnerin in der Vermeidung von Schleichverkehr vor allem ein übergeordnetes Interesse des öffentlichen Strassennetzes, das den Schleichverkehr nicht mehr aufnehmen müsse. Ein solches Interesse ist jedoch von untergeordneter Bedeutung. Denn zentral an der Vermeidung von Schleichverkehr ist einerseits, dass die Busse im Quartierplangebiet ungehindert verkehren können (insbesondere auch was die Ein- und Ausfahrt in die Zürichstrasse betrifft), was zweifellos im überwiegenden Interesse der bei der Beschwerdegegnerin arbeitenden Busbenützer liegt. Andererseits ermöglicht die Vermeidung von Schleichverkehr die ungehinderte Zufahrt der Lastwagen und allfälliger Kunden mit Personenwagen zum Betrieb der Beschwerdegegnerin, was in deren betrieblichen Interessen liegt. Gemäss dem Technischen Bericht wird der Erschliessungsgrad dort auf 70 % festgelegt, wo ein Grundstück von der weiteren Quartierplanerschliessung profitiert. Das ist vorliegend der Fall. Die Festlegung eines Erschliessungsgrades von 70 % entspricht im Übrigen auch der von der Beschwerdegegnerin geäusserten Ansicht im Rekursverfahren. In diesem Punkt ist die Beschwerde daher gutzuheissen.

7.  

7.1 Demnach ist die Beschwerde insofern gutzuheissen, als in Aufhebung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des angefochtenen Beschlusses für die Fläche des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die Zürichstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % anzunehmen ist. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2 Das teilweise Obsiegen der Beschwerdeführerin ist gesamthaft auf etwa 1/8 festzulegen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens zu 7/8 der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Antragsgemäss ist der Beschwerdegegnerin eine – allerdings reduzierte – Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons Zürich vom 22. Mai 2008 insofern aufgehoben, als darin dem Grundstück der Beschwerdegegnerin partiell ein Erschliessungsgrad von 100 % zuerkannt wurde. Stattdessen wird für die Fläche des Grundstücks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung zählenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die Zürcherstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.- zulasten der Quartierplanrechnung zu bezahlen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…