Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2009.00147

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 26. August 2009

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

 

und

 

 

Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster,

Mitbeteiligter,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Verfügung vom 5. August 2008 erteilte der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster A unter Auflagen die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die eigenmächtig geänderte Umgebungsgestaltung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in F.

II.  

Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III des Kantons Zürich am 11. Februar 2009 gut und hob die Verfügung des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster vom 5. August 2008 auf, soweit sie die entlang der Grundstückgrenze zum Grundstück Kat.-Nr. 03 verlaufende Bruchsteinmauer betrifft. Sie wies die Sache zur weiteren Behandlung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

III.  

Mit Beschwerde vom 23. März 2009 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission III aufzuheben und die Baubewilligung des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster vom 5. August 2008 zu bestätigten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. In formeller Hinsicht beantragte die Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz schloss am 15. April 2009 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 24. April 2009 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowie die Durchführung eines Augenscheins. Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster schloss am 27. April 2009 auf vollumfängliche Gutheissung der Beschwerde.

Auf Begehren der Parteien wurde am 20. Mai 2009 Replik und am 3. Juli 2009 Duplik erstattet. Am 10. August 2009 wurde der Schriftenwechsel mit Einreichung der Triplik abgeschlossen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als im Rekursverfahren unterliegende Verfügungsadressatin zur Beschwerdeerhebung gestützt auf § 338a PBG ohne Weiteres befugt. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich der von den Parteien beantragte Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.  

2.1 Das Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uster vom 1. April 1999 (BZO) in der Landhauszone L2/30-II. Im Südwesten grenzt es an die E-Strasse und im Übrigen an ebenfalls überbaute Grundstücke. Das Grundstück des Beschwerdegegners grenzt im Südosten unmittelbar an das Baugrundstück an.

Anlässlich der Baukontrolle wurde festgestellt, dass die Beschwerdeführerin die Umgebung des neu erstellten Einfamilienhauses abweichend von den ursprünglich bewilligten Plänen gestaltet hat. Entlang der Grundstücksgrenzen Kat.-Nrn. 04 und 05 wurde anstatt der bewilligten Böschung eine Bruchsteinmauer erstellt und im Bereich des Grenzverlaufs zum beschwerdegegnerischen Grundstück (Kat.-Nr. 03) wurde die Bruchsteinmauer gegenüber den bewilligten Plänen erhöht. Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, sie habe die Abweichungen gegenüber den erstbewilligten Plänen nicht beauftragt. Vielmehr sei der Gartenbauunternehmer während einer Auslandabwesenheit der Beschwerdeführerin von den ursprünglichen Plänen abgewichen.

2.2 Der Bauvorstand der Stadt Uster erteilte die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Erhöhung der Buchsteinmauer entlang der Grundstücksgrenze zur beschwerdegegnerischen Liegenschaft unter der Auflage, dass diese begrünt werde. Der Entscheid wurde damit begründet, dass sowohl die erhöhte Bruchsteinmauer wie auch die darauf angepflanzte Thujahecke die Anforderungen an die Höhen gemäss Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB) einhielten. In gestalterischer Hinsicht würde sich die Bruchsteinmauer jedoch nur dann befriedigend in die Umgebung einordnen, wenn sie wenigsten begrünt würde.

In der Rekursvernehmlassung vom 13. November 2008 hielt der Bauvorstand an seiner Einordnungsbegründung fest und verwies noch einmal auf die Einhaltung der zivilrechtlichen Bestimmung von § 178 EG ZGB, weshalb der Beschwerdegegner als unmittelbar angrenzender Nachbar durch die Bruchsteinmauer nicht in rechtlich relevanter Weise in seiner Wohn- und Lebensqualität übermässig beeinträchtigt sein könne.

2.3 Mit dem angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III wurde die vom Bauvorstand der Stadt Uster erteilte nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Erhöhung der Bruchsteinmauer entlang der Grundstücksgrenze zur beschwerdegegnerischen Liegenschaft aufgehoben.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe eine eigene ästhetische Würdigung vorgenommen, wozu sie gemäss ständiger Praxis nicht berechtigt gewesen sei. Der Entscheid des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster beruhe auf sachlichen Gründen. Die unter Auflagen erteilte Bewilligung sei weder offensichtlich unhaltbar noch qualifiziert falsch und damit für die Vorinstanz verbindlich. Die Gestaltung und Absicherung des Grenzbereichs zum Grundstück des Beschwerdegegners mit einer Blocksteinmauer sei nicht etwa deshalb nötig geworden, weil das Terrain auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin beim Bau des Hauses im fraglichen Bereich zwecks Gewinnung einer ebenen Gartenfläche massiv aufgeschüttet worden sei. Aus dem bewilligten Bauplan "Nord-Fassade" vom 20. April 2008 ergebe sich deutlich, dass das Terrain bereits vorher im Anschluss an die E-Strasse eine eigentliche Mulde bildete, während es rückwärtig, im Bereich des Hauses, um rund 2 m anstieg und dort nahezu die heutige Höhe erreichte. Diese Terrainverhältnisse seien beim Bau des Hauses nur unwesentlich verändert worden. Die Hangsicherung sei vielmehr deshalb notwendig geworden, weil das Terrain auf dem angrenzenden Grundstück des Beschwerdegegners bei der seinerzeitigen Erstellung des Hauses erheblich abgetragen worden sei und der Garten heute rund 2 m tiefer liege als der Garten auf dem Baugrundstück. Wenn der Beschwerdegegner heute beklage, dass durch die Mauer ein Gefühl der Einschachtelung entstehe, sei dies somit primär auf den markanten Niveauunterschied zum Grundstück der Beschwerdeführerin zurückzuführen. Dieses Gefühl werde durch die geringe Tiefe des Gartens noch verstärkt. Diese Umstände seien jedoch vorgegeben und würden von der Beschwerdeführerin nicht negativ beeinflusst. Jede andere Hangsicherung hätte beim Beschwerdegegner zwangsläufig das gleiche Unbehagen hervorgerufen. Diesem zentralen Aspekt habe die Vorinstanz in ihrem Entscheid mit keinem Wort Rechnung getragen.

3.  

3.1 Nach § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert.

3.2 Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

3.3 Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, darf die Rechtsmittelinstanz nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2).

Das neben der Überprüfung des Sachverhalts (§ 51 VRG) auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten. Als Ermessenüberschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre Überprüfungsweise unzulässigerweise beschränkt.

4.  

4.1 Die Baubewilligung enthält abgesehen von der Auflage, dass die Bruchsteinmauer zu begrünen sei, keine Erwägungen zur Frage der befriedigenden Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG. In der Rekursvernehmlassung vom 13. November 2008 hält der Bauvorstand im Wesentlichen an seiner Begründung fest und verweist auf die Einhaltung der zivilrechtlichen Bestimmung von § 178 EG ZGB.

4.2 Trotz ihrer zurückhaltenden Überprüfungsbefugnis kam die Vorinstanz zum Schluss, die Auffassung der kommunalen Baubehörde, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend ein, sei nicht vertretbar. Dabei zog sie in Erwägung, der Bauvorstand verkenne, dass eine Stützmauer zwar die zivilrechtlichen Höhenbegrenzungen einhalten, sich aber dennoch nicht genügend in die Umgebung einordnen könne. Das geplante Bauvorhaben trete insbesondere vom rekurrentischen Grundstück aus gesehen äusserst massiv und dominant in Erscheinung und stehe in keinem Verhältnis zu den Liegenschaften und den relativ schmalen Gärten der Nachbarn, insbesondere zum Garten des Rekurrenten. Die abgestufte, bis zu 1.9 m hohe und aus bis zu fünf Granitblocklagen bestehende Bruchsteinmauer, die zusammen mit einer oberhalb der Mauer gepflanzten bis zu 1 m hohen Hecke und dem aus einem kleinen Wiesenbord bestehenden Mauersockel auf einer Länge von ca. 18 m – d.h. praktisch entlang der gesamten gemeinsamen Grenze – in einer Höhe von über 3 m in Erscheinung trete, sei auch mit Begrünung eine völlig überdimensioniert und sehr kompakt wirkende Anlage. Der entlang der rekurrentischen Grundstücksgrenze verlaufenden Mauer fehle gerade wegen der Höhe und Massivität aber auch wegen der Stellung zu den Nachbarliegenschaften jeglicher Bezug zur unmittelbaren Umgebung, wodurch sie unmotiviert und fremdkörperhaft erscheine. Auch wenn das Quartier eine heterogene Bebauung aufweise und sich teilweise gegen die Strasse gerichtete Stützmauern fänden, so sei eine derart überdimensionierte, gegen Nachbargrundstücke gerichtete Grenzbaute völlig umgebungsfremd und deplatziert. Die Mauer scheine ohne Sorgfalt und ohne Rücksicht auf die Nachbarn erstellt worden zu sein. Die auflageweise verfügte Begrünung würde das Gesamtbild nur unwesentlich auflockern. An der Stellung, der Dominanz und der Massivität der Mauer würde sich nichts ändern. Von einer befriedigenden Gesamtwirkung könne in keiner Weise gesprochen werden, womit die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt habe.

4.3 Wie sich aus dem Rekursentscheid ergibt, hat die Vorinstanz die bereits erstellte Bruchsteinmauer sowie deren bauliche Umgebung u.a. gestützt auf einen Augenschein eingehend gewürdigt. Insbesondere zog sie dabei in Erwägung, dass diese völlig überdimensioniert wirke und wegen ihrer Höhe und Massivität jeglichen Bezug zur unmittelbaren Umgebung fehle. Auch die Baubewilligungsbehörde war sich der Einordnungsproblematik der nachträglich erhöhten Bruchsteinmauer offenbar bewusst, weshalb sie in der Baubewilligung anordnete, diese mit Pflanzen zu begrünen. Sie hielt sogar ausdrücklich fest, dass die ausgeführte Bruchsteinmauer aufgrund ihrer Höhe und Gestaltung die gesetzliche Vorgabe einer befriedigenden Gesamtwirkung nur dann zu erfüllen vermöge, wenn die Mauer wenigstens begrünt würde. Daraus ergibt sich, dass sich die Bruchsteinmauer auch nach der Auffassung des Bauvorstands der Stadt Uster aufgrund ihrer Höhe und Gestaltung ohne diese Auflage nicht befriedigend in die Umgebung einordnet. Zu prüfen ist somit, ob die nebenbestimmungsweise angeordnete Begrünung eine taugliche Massnahme darstellt, um den Einordnungsmangel zu beseitigen.

Die Vorinstanz hat diesbezüglich erwogen, die auflageweise verfügte Begrünung würde das Gesamtbild nur unwesentlich auflockern; an der Stellung, der Dominanz und der Massivität der Mauer würde sich nichts ändern. Dem ist ohne Weiteres zuzustimmen. Der Einordnungsmangel liegt primär in der Höhe und Massivität der Bruchsteinmauer. Durch eine Bepflanzung würde diese nicht kleiner oder weniger dominant in Bezug zur unmittelbaren Umgebung wahrgenommen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine Begrünung noch zusätzlich Raum und Licht beanspruchen würde, was die Situation im Hinblick auf die kleinen, beengten Verhältnisse im Garten des Beschwerdegegners nicht zu verbessern vermöchte. Die Begrünungsauflage erweist sich somit nicht als taugliches Mittel, die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung trotz des festgestellten Einordnungsmangels einhalten zu können.

4.4 Entscheidendes Kriterium zur Prüfung der Einordnungsfrage ist vielmehr die Proportionalität der Mauer zur unmittelbaren Umgebung. Diesbezüglich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass aus der Einhaltung der zivilrechtlichen Höhenbegrenzungen, nicht zwingend auf eine befriedigende Einordnung in die Umgebung geschlossen werden kann. Die unmittelbare Umgebung besteht vorliegend aus dem schmalen, kleinräumigen Garten und dem in nur ca. fünf Metern Entfernung zur Bruchsteinmauer liegenden Wohnzimmer des Beschwerdegegners. Die Ausführungen des Beschwerdegegners, wonach sich von seinem Wohnzimmer aus gesehen durch die Höhe der Mauer, deren Wirkung durch die oberhalb der Mauer gepflanzten Thujabäume noch verstärkt werde, der Eindruck eines Untergeschosses ergebe, sind aufgrund der bei den Akten liegenden Fotoaufnahmen ohne Weiteres nachvollziehbar.

Im Vergleich zu den ursprünglich bewilligten zwei Steinschichten mit einer 45°-Böschung im oberen Bereich bewirkt die Erhöhung der Steinmauer um zwei bis drei Schichten aufgrund des damit einhergehenden Wegfalls der Böschung die vom Beschwerdegegner umschriebene Einschachtelung. Wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen zum Schluss kommt, eine derart überdimensionierte, gegen Nachbargrundstücke gerichtete Grenzbaute sei völlig umgebungsfremd und deplatziert, weshalb die Baubewilligungsbehörde ihr zustehendes Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt habe, erweist sich diese Würdigung ohne Weiteres als nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend.

4.5 An dieser Einschätzung vermag auch der von der Beschwerdeführerin erhobene Einwand, das Gefühl der Einschachtelung sei primär auf den vorbestehenden markanten Niveauunterschied zum Grundstück der Beschwerdeführerin zurückzuführen und sei somit vorgegeben gewesen, nichts zu ändern.

Wie sich aus dem mit der Duplik ins Recht gereichten Bauplan vom 14. Juli 1994 der Südfassade der beschwerdegegnerischen Liegenschaft sowie den bei den Akten liegenden Fotoaufnahmen ergibt, war das vorbestehende gewachsene Terrain im Vergleich zur heutigen Situation wesentlich tiefer. Zwar bestand schon damals ein Niveauunterschied zum beschwerdeführerischen Grundstück. Von einer mit der jetzigen Situation vergleichbaren Einschachtelung durch die vorbestehende natürliche Böschung kann jedoch nicht gesprochen werden.

Vielmehr wurde der Niveauunterschied durch die auf dem beschwerdeführerischen Grundstück vorgenommenen Aufschüttungen wesentlich verstärkt. Die nachträgliche, eigenmächtige Erhöhung der Steinmauer führte aufgrund des dadurch bedingten Wegfalls der in den erstbewilligten Plänen vorgesehenen 45°-Böschung zusätzlich zu einer erheblichen Verschlechterung der Geländemodulation der beschwerdegegnerischen Liegenschaft. Damit wurde das noch vertretbare Mass endgültig überschritten, weshalb sich die Bruchsteinmauer nicht genügend einzuordnen vermag.

4.6 Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es bedürfe ganz ausserordentlicher Verhältnisse, damit die Mauer bzw. deren nachträgliche Erhöhung allein aus Einordnungsgründen verweigert werden könne, ist festzuhalten, dass sich die von ihr zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 78 und BEZ 2000 Nr. 51) auf das Gebäudevolumen bezieht. Dieses ist hier nicht im Streit.

Vielmehr ist die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG direkt anwendbar und bietet eine hinreichende gesetzliche Grundlage, um die Errichtung von Bauten und Anlagen wegen ihrer unbefriedigenden Gesamtwirkung abzulehnen, auch wenn das Bauvorhaben sonst den baupolizeilichen Vorschriften zu genügen vermöchte (RB 1979 Nr. 93).

4.7 Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin ein, es habe in der Umgebung bereits entsprechende Steinmauern. Die Steinmauer gemäss act. 5/5, auf welche sich die Beschwerdeführerin bezieht, lässt sich jedoch nicht mit der vorliegend streitigen Mauer vergleichen. Einerseits erscheinen die Umgebungsverhältnisse bei der Vergleichsmauer als weniger kleinräumig. Andererseits besteht diese nicht aus massiven Bruchsteinen und ist in zwei kleinere Stützmauern unterteilt. Diese werden mittig durch eine Böschung aufgelockert. Die obere Stützmauer findet ihren Abschluss ebenfalls in einer Böschung. Der Niveauunterschied zum Nachbargrundstück wird somit stufenweise mittels zweier Böschungen überwunden, was die Vergleichsmauer wesentlich von der strittigen Bruchsteinmauer unterscheidet und sie weniger dominant in Erscheinung treten lässt.

5.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht annehmen durfte, die Baubewilligungsbehörde habe das ihr zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt.

Die Frage der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist erstinstanzlich von der Baubewilligungsbehörde zu beurteilen, weshalb die Sache an diese zur weiteren Behandlung im Sinne von § 341 PBG zurückzuweisen ist.

6.  

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der als Mitbeteiligter ins Verfahren einbezogene Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster hat in seiner "Mitbeantwortung der Beschwerde" vom 27. April 2009 die vollumfängliche Gutheissung der Beschwerde beantragt, weshalb er ebenfalls als unterliegend gilt und kostenpflichtig wird. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin und dem Mitbeteiligten je hälftig und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Überdies sind sie für das Beschwerdeverfahren je hälftig zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

Die Sache wird zur weiteren Behandlung im Sinne der Erwägungen an den Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellungskosten,
Fr. 3'270.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je hälftig und unter solidarischer Haftung der Beschwerdeführerin und dem Mitbeteiligten auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte werden je hälftig zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…