Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2009.00417

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 2. Dezember 2009

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

Ludwig A. Minelli, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.       Baukommission Wetzikon,

vertreten durch RA B,

 

 

und

 

 

2.       23 Beschwerdegegner

 

alle vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 15. Dezember 2008 ersuchte Eigentümer Ludwig A. Minelli um baurechtliche Bewilligung für die Änderung der Nutzung der bisherigen Werkstatt- und Büroräume im Erdgeschoss der Liegenschaft D-Strasse 01 in Wetzikon. Laut Baugesuch sollen diese Räume neu durch den Verein "Dignitas" zur Durchführung von Freitodbegleitungen für seine Mitglieder genutzt werden, die gemäss einem dem Baugesuch beiliegenden "Kurzbeschrieb" wie folgt ablaufen:

     "Das Mitglied fährt (allein oder begleitet) mit einem Personenwagen zur Liegenschaft und direkt in die Garage. Das Garagentor wird geschlossen. Das Mitglied steigt aus und wird im Eingangsbereich empfangen und in den Aufenthaltsraum geleitet. Dort finden in der Folge die weiteren Gespräche statt bis zum endgültigen Entscheid des Mitglieds, ob es die Freitodbegleitung in Anspruch nehmen will oder ob es zwecks Inanspruchnahme alternativer Dienstleistungen wieder abreist. Diese Aktivitäten sind von ausserhalb der Liegenschaft nicht sichtbar.

       Falls die Freitodbegleitung stattfinden soll, wird das Mitglied in eines der beiden speziell mit Spitalbetten ausgerüsteten Zimmer geleitet, wo die Freitodbegleitung durch Einnahme eines ärztlich verschriebenen Medikamentes stattfindet. Auch dies ist von aussen nicht sichtbar.

       Nach dem Eintritt des Todes unterrichten die Begleitpersonen die Behörden vom ‚aussergewöhnlichen Todesfall’. Die Behördenvertreter (Staatsanwalt, Polizei, Amtsarzt) fahren in neutralen, d.h. Zivilfahrzeugen zur Liegenschaft an der D-Strasse, wo sie auf den fünf Besucherparkplätzen vor dem Haus parkieren können.

       Innerhalb des Gebäudes, d.h. immer noch ohne jegliche Einsicht durch Dritte, finden die entsprechenden Untersuchungshandlungen statt. Nachdem diese abgeschlossen sind, verlassen die Behördenvertreter das Haus wieder, und es wird der Bestatter avisiert. Dieser fährt ebenfalls mit einem neutralen Fahrzeug in die Garage in der Liegenschaft. Das Tor wird hinter dem Fahrzeug geschlossen. Im Innern des Gebäudes wird dann der Leichnam eingesargt und der Sarg ohne mögliche Einsichtnahme durch Dritte in der geschlossenen Garage in das Fahrzeug verbracht. Hernach verlässt das Fahrzeug die Liegenschaft."

Mit Beschluss vom 11. März 2009 verweigerte die Baukommission Wetzikon die Bewilligung dieser Nutzungsänderung mit der Begründung, die neue Nutzung sei aufgrund der mit ihr verbundenen ideellen Immissionen in der primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und Gewerbezone nicht zonenkonform.

II.  

Den hiergegen von Ludwig A. Minelli am 17. März 2009 erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 8. Juli 2009 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 5. August 2009 liess Ludwig A. Minelli dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die nachgesuchte Nutzungsänderung zu bewilligen.

Die Vorinstanz schloss am 27. August 2009 auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde und mehrere Nachbarn, die sich bereits zum Rekursverfahren hatten beiladen lassen, liessen je am 12. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die von der Rekurskommission aufgrund ihres Beiladungsgesuchs am Verfahren beteiligten Nachbarn haben sich im Rekursverfahren erfolgreich für die Abweisung des Rekurses gegen die Bauverweigerung eingesetzt und haben deshalb im Beschwerdeverfahren betreffend die Aufhebung des Rekursentscheids und der Bauverweigerung die Stellung von Beschwerdegegnern. Das Rubrum ist entsprechend anzupassen.

2.  

Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wetzikon vom 23. März 1998 (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/2.9. Diese Zone ist der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen, und gemäss Art. 5 Abs. 2 BZO ist mässig störendes Gewerbe zulässig.

2.1 Auch wenn der Schutz gegen Emissionen aus ortsfesten Anlagen durch das eidgenössische Umweltschutzrecht geregelt wird (Art. 11 ff., insbesondere Art. 25 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG]; Art. 7 ff. Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]), wird dadurch selbständiges kantonales Recht, welches den Schutz vor Immissionen bezweckt oder bewirkt, nicht generell unzulässig; insbesondere können kantonale raumplanerische Massnahmen zur Begrenzung der Umweltbelastung eingesetzt werden.

Als Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung verlangt Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Dementsprechend wird in vielen Bauordnungen verlangt, dass Betriebe "ihrem Wesen nach" in die jeweilige Zone passen; aufgrund der allgemein gebotenen Übereinstimmung mit dem Zonenzweck gilt dieses Erfordernis aber auch dort, wo das kommunale Recht nicht klar dazu Stellung nimmt (RB 1984 Nr. 75; VGr OW, 21. Dezember 1982, ZBl 84, 456 f.; VGr AG, 2. Mai 1983, ZBl 84, 462 ff.). Solche städtebaulichen Nutzungsvorschriften, welche eine funktionale Übereinstimmung mit dem Zonenzweck verlangen, behalten ihren selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute oder Anlage am vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden darf, und zwar auch dann, wenn die für den Charakter eines Quartiers wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art dienen. So können etwa störende Bauten und Betriebe, die mit dem Charakter einer Wohnzone unvereinbar sind, durch kommunales oder kantonales Recht untersagt werden, auch wenn die Lärmemissionen, zu denen sie führen, bundesrechtliche Schranken nicht überschreiten (BGE 118 Ia 112 E. 1b S. 115; 118 Ib 590 E. 3a S. 595). Entscheidend für die selbständige Bedeutung des kantonalen oder kommunalen Rechts ist, ob die entsprechenden Bestimmungen raumplanerische Ziele verfolgen, wie beispielsweise die Erhaltung der Eignung eines bestimmten Gebiets zu Wohnzwecken, und nicht bloss den Sinn haben, den verschiedenen Zonen die jeweiligen Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 551). Solche raumplanerischen Ziele stehen etwa dort im Vordergrund, wo durch die Nutzungsplanung Betriebe mit grossem Verkehrsaufkommen nicht in erster Linie wegen der damit verbundenen Lärm- oder Luftbelastung, sondern aus Gründen der Verkehrssicherheit oder wegen Parkplatzproblemen aus bestimmten Zonen ferngehalten werden.

2.2 Art. 5 Abs. 2 BZO, wonach in den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung (nur) mässig störendes Gewerbe zulässig ist, stellt eine solche raumplanerisch motivierte Nutzungsvorschrift dar. Indem sie mässig störende Betriebe zulässt, schliesst sie nur Betriebe aus, die unabhängig von den durch die Umweltschutzgesetzgebung des Bundes erfassten Immissionen gegenüber der Wohnnutzung ein so erhebliches Konfliktpotenzial aufweisen, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen weitgehend verunmöglichen und deshalb in der Regel nur in reinen Gewerbe- oder Industriezonen zugelassen sind. Es ist damit in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung ein deutlich höheres Konfliktpotenzial hinzunehmen als in den übrigen Wohnzonen, wo gemäss Art. 5 Abs. 1 BZO (nur) nicht störende Gewerbe zulässig sind, das heisst solche Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen im Allgemeinen nicht beeinträchtigen.

Beim Entscheid darüber, ob die Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft für Freitodbegleitungen zonenkonform im Sinn von Art. 5 Abs. 2 BZO ist, geht es um die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts. Diese Auslegung steht in erster Linie den kommunalen Behörden zu und ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19, mit zahlreichen Hinweisen).

3.  

Die Baukommission Wetzikon hat die Bewilligungsverweigerung damit begründet, dass die geplanten Freitodbegleitungen mit unzulässigen ideellen Immissionen verbunden seien. Für die Bewilligungsfähigkeit sei entscheidend, dass durch die geplante Nutzung der Zonenzweck der primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und Gewerbezone und der für Bildungsinstitutionen ausgeschiedenen benachbarten Zone nicht wesentlich gestört werden dürfe. Die vorgesehene Freitodbegleitung habe zur Folge, dass sich in der dafür vorgesehenen Liegenschaft mehrmals pro Woche Menschen dem Tod auslieferten, weil sie für ein Weiterleben keine erträgliche Zukunft mehr sähen. Unabhängig davon, wie man sich zu diesem Entscheid stelle, bedeute die Präsenz eines solchen Ortes eine schwere Belastung für die Nachbarschaft. Anders als bei einem Spital herrsche in dieser Liegenschaft  keine Hoffnung mehr. Auch mit einem Friedhof, wo die Toten bestattet würden, sei dieser Ort der Selbsttötung nicht vergleichbar. Er stehe in besonders bedrückender Weise für die mögliche Ausweglosigkeit menschlicher Situationen, die einzelne Betroffene veranlassten, ihre Existenz definitiv auszulöschen. Solche Erfahrungen seien schon im Einzelfall belastend; erst recht seien sie es, wenn sie in einer benachbarten Liegenschaft konzentriert und fast täglich zum Ereignis würden. Sie seien unabhängig davon, wie die Zu- und Wegfahrt der Leidtragenden organisiert sei, weder den Nutzern der zahlreichen benachbarten Wohnungen noch den Kindern im unmittelbar angrenzenden Kindergarten oder den Schülern der benachbarten Bildungsinstitutionen zumutbar.

Die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt und hat insbesondere erwogen, die Einrichtung von Sterberäumen in einer Wohn- und Gewerbezone sei geeignet, bei den Bewohnern ein Gefühl des Unbehagens auszulösen, den Ruf des Quartiers zu beeinträchtigen und dadurch die Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umgebung zu erschweren. Dass das betroffene Quartier weiterhin durchmischt genutzt werde, sei nicht nur unter Berücksichtigung der Zielsetzungen der Bau- und Zonenordnung erwünscht, sondern auch im Hinblick auf den benachbarten Kindergarten und die anstossende für Bildungszwecke vorgesehene Zone für öffentliche Bauten. Wenn die Baubehörde den mit dem beabsichtigten Betrieb entstehenden Konflikt zur Nutzungsordnung so schwer gewichtet habe, dass er mit den Zielsetzungen der Wohn- und Gewerbezone nicht mehr vereinbar sei, so sei das vertretbar und nicht rechtsverletzend.

Der Beschwerdeführer hält dieser Betrachtungsweise im Wesentlichen entgegen, dass, wenn überhaupt bei der Beurteilung der Zonenkonformität ideelle Immissionen zu berücksichtigen seien, diese jedenfalls nicht als stark störend einzustufen wären. 

3.1 Wenn Art. 5 BZO in den Wohnzonen (nur) nicht störende (Abs. 1) und in den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterungen (nur) mässig störende Betriebe (Abs. 2) zulässt, kann der örtlichen Baubehörde keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden, wenn sie bei der Beurteilung der Zonenkonformität auch sogenannte ideelle Immissionen berücksichtigt, das heisst Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken (BGE 108 Ia 140). Auch solche Einwirkungen können die Wohnqualität, und sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen (BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004, E. 4.1, www.bger.ch). Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen, sondern es werden in Anlehnung an die zu Art. 684 des Zivilgesetzbuches entwickelte Praxis (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Bern 1975, Art. 684 ZGB N. 72 ff.; Heinz Rey, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Basel 1998, Art. 684 ZGB N. 28 ff.) auch solche Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden berücksichtigt, die aus der blossen Vorstellung darüber entstehen, was im Innern eines benachbarten Gebäudes vor sich geht (a.M. Bernhard Waldmann, Der Schutz vor ideellen Immissionen in Wohngebieten, Baurecht 4/2005, S. 162).

3.2 Die Baukommission hat sich weder in den Erwägungen zur angefochtenen Bauverweigerung noch in ihren Rechtsschriften darüber ausgesprochen, inwiefern sie die geplante Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft zur Durchführung von Freitodbegleitungen als nicht nur mässig störend betrachtet, sondern stützt die Verweigerung allgemein auf die fehlende Übereinstimmung mit dem raumplanerischen Zweck der primär auf Wohnnutzungen ausgerichteten Wohn- und Gewerbezone. Eine solche funktionale Betrachtungsweise ist indessen nur dort zulässig, wo sie die Bauordnung entweder ausdrücklich vorschreibt oder keine Umschreibung der zulässigen Nutzungen enthält (vgl. vorn Erw. 2.1). Werden dagegen wie hier in Art. 5 BZO die neben dem Wohnen zulässigen Nutzungen in Bezug auf ihr Störpotenzial näher umschrieben, so sind entsprechend dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit des Verwaltungshandelns diese Kategorien für die rechtsanwendende Behörde verbindlich und kann sie sich nicht unter Berufung auf eine funktionale Betrachtungsweise darüber hinwegsetzen (vgl. RB 2000 Nr. 94 = BEZ 2000 Nr. 18, Erw. b.cc.). Es geht sodann auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht an, dass die Behörde den Begriff des "mässig störenden Betriebs" je nach Zone unterschiedlich interpretiert, indem sie in der Wohn- und Gewerbezone unter Berufung auf den Zonenzweck ideelle Immissionen sehr weitgehend berücksichtigt, sie dagegen in der Zentrumszone B, wo gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO ebenfalls nur mässig störende Betriebe zulässig sind, bei den dort unbestrittenermassen ansässigen sexgewerblichen Betrieben (vgl. Rekursschrift Ziff. 6 und Rekursantwort 5.c.aa) nicht in Betracht zu ziehen scheint.

Aufgrund ihrer unzutreffenden Rechtsauffassung hat es die örtliche Baubehörde unterlassen, die mit den Freitodbegleitungen verbundenen ideellen Immissionen daraufhin zu prüfen, ob diese Nutzung im Verhältnis zur Wohnnutzung als mehr als mässig störend erscheint, das heisst, ob ihr Konfliktpotenzial derart ist, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen weitgehend verunmöglicht, wie dies bei stark störenden Nutzungen vorausgesetzt wird. Die Behörde kann sich unter diesen Umständen auch nicht auf den ihr bei der Anwendung des kommunalen Rechts zustehenden Auslegungsspielraum berufen.

3.3 Die von der Baubehörde geltend gemachten ideellen Immissionen vermögen zwar eine gewisse Störung der Wohnnutzung aufzuzeigen, lassen jedoch bei Weitem nicht auf ein Konfliktpotenzial schliessen, das unter den insofern massgeblichen psychischen und moralischen Gesichtspunkten ein ruhiges und gesundes Wohnen stark beeinträchtigen oder gar verunmöglichen würde. Zwar mag die Vorstellung, dass in einem Nachbarhaus regelmässig Personen freiwillig aus dem Leben scheiden, irritierend sein und ein gewisses Unbehagen auslösen sowie, wie die Behörde geltend macht, in belastender Weise Schicksale gegenwärtig werden lassen, die den Betroffenen den Tod als einzigen Ausweg erscheinen lassen. Solche durch die geplante Nutzung ausgelöste Gedanken sind nicht ungewöhnlich und im menschlichen Alltag auch in anderen Zusammenhängen gegenwärtig, können jedoch wegen der Vorstellung der Häufung, mit welcher die Suizide in einer Nachbarliegenschaft stattfinden, als leichte, keinesfalls aber als erhebliche Einwirkung auf das psychische Wohlbefinden der Anwohner verstanden werden. Zu Recht wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass auch grundrechtliche Aspekte im Auge zu behalten sind (Waldmann, S. 162) und die Gefahr, einen objektiven Standpunkt zu verlassen und persönliche Gesichtspunkte zu überschätzen, bei der Beurteilung seelischer und moralischer Beeinträchtigung besonders gross ist (BGE 108 Ia 140 E. 5c/aa S. 146; Meier-Hayoz, Art. 684 N. 76). Für eine höchstens leichte Störung der Wohnnutzung sprechen zudem die unbestritten gebliebenen Ausführungen des Beschwerdeführers, dass unter anderem in Schwerzenbach, wo die Freitodbegleitungen von November 2007 bis Juni 2009 durchgeführt wurden, der Betrieb nach dem anfänglichen Presserummel ohne jegliches Aufsehen erfolgte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Schwere der ideellen Immissionen auch zu berücksichtigen, dass die Freitodbegleitungen sich im Innern des Gebäudes abspielen und gegen aussen keine Aktivitäten in Erscheinung treten, welche auf die besondere Nutzung des Gebäudes hinweisen. Auch wenn die ideellen Immissionen das psychische Wohlbefinden und damit innere Vorgänge betreffen, wiegt eine mögliche Beeinträchtigung erfahrungsgemäss weniger schwer, wenn nicht durch äussere Vorgänge wie im vorliegenden Zusammenhang das Vorfahren des Leichenwagens und das Einladen des Sarges immer wieder daran erinnert wird. Die vom Beschwerdeführer getroffenen Vorkehren, wie insbesondere der Abtransport der Särge durch neutrale Fahrzeuge direkt aus der Garage, sind deshalb geeignet, das Konfliktpotenzial zusätzlich herabzusetzen. Das gilt insbesondere auch mit Rücksicht auf den nahe gelegenen Kindergarten: Ist dafür gesorgt, was die Baubehörde durch entsprechende Nebenbestimmungen wird sicherstellen können, dass der durch die Freitodbegleitungen verursachte Verkehr und insbesondere die Leichentransporte durch neutrale Fahrzeuge erfolgen, so werden die Kindergartenschüler und -schülerinnen die umstrittene Nutzung gar nicht zur Kenntnis nehmen. Auch was die indirekten Auswirkungen betrifft, nämlich eine Beeinträchtigung des Rufs des Quartiers als Wohngegend und die Vermietbarkeit der Wohnungen, ist angesichts der Unauffälligkeit der umstrittenen Nutzung höchstens mit marginalen Folgen und jedenfalls nicht damit zu rechnen, dass sich durch die Verdrängung von Wohnraum an der bisherigen gemischten Nutzung des Quartiers etwas ändern wird. Von einem erheblichen Konfliktpotenzial kann auch unter diesen Gesichtspunkten keine Rede sein.

3.4 Keine andere Beurteilung ergibt sich bezüglich der mit einem Berufsschulhaus überbauten Zone für öffentliche Bauten. Abgesehen davon, dass auch hier fraglich ist, ob die nur an 1 bis 2 Tagen pro Woche anwesenden Berufsschüler und -schülerinnen die geplante Nutzung überhaupt zur Kenntnis nehmen, lässt sich aus der Zweckbestimmung dieser Zone keine besondere Empfindlichkeit gegenüber ideellen Immissionen ableiten.

4.  

Damit erweist sich die Beschwerde, was die Zulässigkeit der angestrebten Nutzung betrifft, als begründet. Allerdings führt dies neben der Aufhebung des Rekursentscheids und der Bauverweigerung praxisgemäss nicht zur Erteilung der Baubewilligung durch das Verwaltungsgericht, sondern ist die örtliche Baubehörde zur Erteilung der Bewilligung einzuladen. Die Baubehörde wird diese mit den notwendigen Nebenbestimmungen verbinden, insbesondere bezüglich der vom Beschwerdeführer zugesicherten Abwicklung der Leichentransporte direkt aus der Garage und mit neutralen Fahrzeugen.

Angesichts des fast vollständigen Obsiegens des Beschwerdeführers sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 und zu je 1/46 den Beschwerdegegnern 2.1–2.23 aufzuerlegen, Letzteren unter solidarischer Haftung für die Hälfte der Kosten (§ 13 Abs. 2 VRG). Sodann sind die Beschwerdegegner im nämlichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung für beide Rechtsmittelverfahren von insgesamt Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wir teilweise gutgeheissen und die Beschwerdegegnerin 1 zur Bewilligung der Nutzung des Erdgeschosses der Liegenschaft D-Strasse 01 für Freitodbegleitungen unter Erlass der gebotenen Nebenbestimmungen eingeladen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden zur Hälfte dem Beschwerdegegner 1 und zu je 1/46 den Beschwerdegegnern 2.1–2.23 auferlegt, unter solidarischer Haftung Letzterer für die Hälfte der Kosten.

4.    Die Beschwerdegegner werden im nämlichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung für beide Rechtsmittelverfahren von insgesamt Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…