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VB.2009.00527 VB.2009.00534
Entscheid
der 1. Kammer
vom 5. Mai 2010
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin Katharina Sameli, Gerichtssekretär Martin Knüsel.
In Sachen
2. C AG, vertreten durch RA D, Rechtsanwalt, Beschwerdeführende,
gegen
Beschwerdegegnerin,
und
1. C AG, vertreten durch RA D,
2. Gemeinde Aeugst a.A., Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung, hat sich ergeben: I. Mit Beschluss vom 13. Januar 2009 erteilte der Gemeinderat von Aeugst am Albis der C AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse im Weiler F. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat die für das Bauvorhaben nötige Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Mai 2008. II. Gegen die kommunale Baubewilligung liess A, Eigentümerin der im Osten und im Westen an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03, am 18. Februar 2009 Rekurs erheben. Nachdem die Baurekurskommission II am 2. Juni 2009 einen Kommissionsaugenschein durchgeführt hatte, liess die Rekurrentin mit Eingabe vom 9. Juni 2009 die Rügen mangelnder Baureife sowie ungenügender rechtlicher Sicherung der Zufahrt zu den Abstellplätzen im Freien und Container/Kompostieranlage fallen, hielt an den übrigen Rügen jedoch fest. Mit Entscheid vom 25. August 2009 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 wie folgt: "Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn Abänderungspläne betreffend die Garagenzufahrt, mit denen die Einhaltung des Grenzabstands nachgewiesen wird, einzureichen und bewilligen zu lassen."
"Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne einzureichen und bewilligen zu lassen." III. A. Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess die C AG dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv-Ziff. I. des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit die C AG aufgefordert wird, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende Fassadenpläne einzureichen und bewilligen zu lassen. Mit weiteren Anträgen wurde eine andere Regelung der von der Vorinstanz getroffenen Kosten- und Entschädigungsfolgen verlangt. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2009 liess A die vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge beantragen. Die Baurekurskommission II beantragte am 28. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Aeugst am Albis als Mitbeteiligte verzichtete auf Mitbeantwortung. B. Die Gemeinde Aeugst am Albis erhob am 23. September 2009 Beschwerde mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss der Baurekurskommission II vom 25. August 2009 mit Bezug auf die verlangte Überarbeitung der Fassadenpläne und deren Anpassung an die Kernzonenbestimmungen aufzuheben und die Gemeindeautonomie in der Auslegung der Kernzonenvorschriften zu respektieren. Mit Eingabe vom 29. Oktober 2009 liess die mitbeteiligte C AG Verzicht auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde erklären. Mit Beschwerdeantwort vom 29. Oktober 2009 liess A vollumfängliche Abweisung der Beschwerdeanträge unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin beantragen. Die Baurekurskommission II beantragte am 30. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zuständig. Die private Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 zur Beschwerde nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert. Die Gemeinde Aeugst am Albis, die durch den angefochtenen Entscheid in der Auslegung und Anwendung ihres eigenen kommunalen Rechts berührt ist, ist ebenfalls zur Beschwerde legitimiert (§ 21 lit. b VRG, § 338a Abs. 1 PBG; RB 2001 Nr. 10). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten. 2. Beide Beschwerden betreffen den gleichen Sachverhalt und auch die gleichen Rechtsfragen der Auslegung und Anwendung von kommunalen Kernzonenvorschriften und den Umfang des der Gemeinde dabei zustehenden Ermessensspielraums (RB 2001 Nr.10). Die Verfahren sind daher zu vereinigen. 3. Der von der privaten Beschwerdeführerin beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Die tatsächlichen Verhältnisse sind aus den Akten, insbesondere den Plänen und den von der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins aufgenommenen und auch von den Parteien eingereichten Fotografien klar ersichtlich (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 60 N 14; RB 1981 Nr. 2). 4. Mit Bezug auf die – vor Verwaltungsgericht einzig noch streitige – Fassadengestaltung begründete die Baurekurskommission ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass diese den Vorgaben der kommunalen Bau- und Zonenordnung nicht entspreche. Die Fenster seien zwar vorschriftsgemäss hochrechteckig (Art. 6.4 BZO), doch werde die von Art. 6.1 BZO verlangte ortsübliche herkömmliche Bauweise nicht berücksichtigt. Keine der umliegenden, wie das Baugrundstück zur Kernzone K2A gehörenden Bauten verfügten über raumhohe Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden ausgestattet. Zwar bedeute das nicht, dass etwas grössere Fenster als jene bei den bestehenden Bauten nicht zulässig wären, zumal heutige Wohnbedürfnisse nach grösseren Fenstern verlangten. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, welche zwischen Fassadenfenstern und nicht verdeckten, hinterliegenden Fensterscheiben unterscheide, sei jedoch stark beschönigend. Fakt sei, dass gerade die gegen die rekurrentischen Grundstücke gerichteten Ost- und Westfassaden zum grössten Teil aus verglaster Fläche bestehen. Dies als mit der Anforderung an die herkömmliche und ortsübliche Bauweise übereinstimmend zu qualifizieren, gehe zu weit. Die Vorinstanz handle nicht mehr im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens, wenn sie die grossen Fensterflächen bewillige. Art. 6.4 BZO lasse bei Fenstern nur Schlagläden als Abschlüsse zu, welche Formulierung keinen Anwendungs- oder Ermessensspielraum zulasse. Hätten mit dieser erst 1998 erlassenen Bestimmung nur Roll- und Lamellenstoren untersagt werden wollen, wäre die Bestimmung anders oder zumindest offener zu formulieren gewesen. Gestützt auf die geltende Bau- und Zonenordnung seien die vorgesehenen Schiebeläden jedenfalls nicht bewilligungsfähig. 5. Der Weiler F, in dem das Baugrundstück liegt, ist kein geschützter Ortsteil von überkommunaler Bedeutung und weist auch keine förmlich unter Schutz gestellten Objekte auf. Der Ortsteil ist jedoch gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO) der Kernzone K2A zugewiesen, wo höhere, über § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen gelten. Nach Art. 3.1 BZO haben sich Neu- und Umbauten sowie die Umgebungsgestaltung in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe sowie Firstrichtung, Dachform und Dachneigung, Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung dem herkömmlichen Dorfbild anzupassen. Die Zielsetzung dieser Kernzonenvorschriften verlangt nicht eine Übernahme der herkömmlichen baulichen Bau- und Ge-staltungselemente, sondern nur eine Anpassung. Art. 6 BZO regelt die Fassadengestaltung in den Kernzonen und lautet: "6.1 Die
Gliederung, Aufteilung und Gestaltung der Fassade mit ihren Bestandteilen 6.2 Fassaden mit mehr
als zwei in Erscheinung tretenden Geschossen müssen in der 6.3 Materialien, ihre
Oberflächenbeschaffenheit und die Farbgebung haben sich ins 6.4 Fenster haben die
Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und bezüglich 6.5 Balkone und
Terrassen sind, ausser in den Dachgeschossen nur auf der Traufseite Diese Gestaltungsvorschriften, mit denen der kommunale Gesetzgeber näher bestimmt, wie die Anpassung an das herkömmliche Dorfbild zu verstehen ist, sind relativ offen formuliert. Die Berücksichtigung herkömmlicher ortsüblicher Bauweise heisst nicht, dass diese zu übernehmen und nachzuahmen ist. Auch mit Gestaltungselementen moderner Architektur lässt sich Rücksicht auf das bauliche Umfeld nehmen. 6. Bei der Auslegung und Anwendung dieser kommunalen Bauvorschriften und von § 238 Abs. 2 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die private Beschwerdeführerin und die beschwerdeführende Gemeinde werfen der Vorinstanz vor, in diesen Ermessensspielraum der Gemeinde eingegriffen und damit rechtsverletzend entschieden zu haben. Dabei geht es um die Grösse der Fenster und die Fensterläden. 6.1 Die Vorinstanz anerkennt, dass die projektierten Fenster hochrechteckig sind, wie von Art. 6.4 BZO vorgeschrieben, hält diese jedoch für zu gross. Zwar sei der Weiler F nicht durch Jahrhunderte alte Bauten in entsprechender Ausstattung geprägt, doch verfüge keine der umliegenden Bauten über raumhohe Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die Gebäude in der näheren Umgebung mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten Schlagläden ausgestattet. Auch wenn heutige Wohnbedürfnisse grössere Fenster verlangten, so könnten die zum grössten Teil aus verglaster Fläche bestehenden Ost- und Westfassaden nicht mehr als mit der ortsüblichen Bauweise übereinstimmend qualifiziert werden. Es fehle an der Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld. Entgegen der Feststellung im angefochtenen Entscheid trifft es jedoch nicht zu, dass die Ost- und Westfassaden zum grössten Teil aus verglaster Fläche bestehen würden. Die Ostfassaden weisen lediglich drei Fenster pro Geschoss auf, und die Verglasung des Treppenhauses ist mit einer Holzschalung überlagert, die an die Lüftungsöffnungen von traditionellen Ökonomiegebäuden erinnert und die dahinter liegende Verglasung optisch verschwinden lässt. Bei den Westfassaden sind die raumhohen Fenster und Balkontüren nicht fassadenbündig angebracht, sondern liegen hinter den Laubengängen nachempfundenen und damit Art. 6.5 BZO beachtenden Balkonen. Wegen der an der Aussenseite der Balkone eingebauten Schiebeläden sind sie zudem von aussen nur zum Teil sichtbar. Wenn die Balkone durch raumhohe Türen erschlossen werden, so ist es architektonisch konsequent und schafft ein einheitliches Erscheinungsbild, wenn auch die Fenster Raumhöhe aufweisen. Die grossformatigen Fenster drängen sich zudem aus Belichtungsgründen auf und sind die Konsequenz der Vorschrift von Art. 6.5 BZO, wonach Balkone und Terrassen als Nischen ausgebildet oder Laubenform aufweisen müssen und weder über den Dachvorsprung noch über die Giebelfassade hinausragen dürfen. Mit der Bewilligung der grosszügigen Befensterung, die, jedenfalls verbunden mit den Schiebeläden, eine gestalterisch klare und stimmige Lösung ergibt, hat die kommunale Baubehörde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens entschieden. Könnten allerdings, wie von der Vorinstanz entschieden, die Schiebeläden nicht erlaubt werden und müssten an deren Stelle Schlagläden angebracht werden, so wäre das Erscheinungsbild der Fenster neu und anders zu beurteilen. 6.2. Nach Auffassung der Vorinstanz lässt die eindeutige Formulierung von Art. 6.4 BZO, wonach als äussere Abschlüsse bei Fassaden nur Schlagläden zulässig sind, der örtlichen Baubehörde keinen Anwendungs- und Ermessensspielraum. Die Gemeinde dagegen, die mit dieser Bestimmung Rollläden oder Lamellenstoren verhindern wollte, erachtet die in letzter Zeit aufgekommenen horizontalen Schiebeläden als Variante zu Schlagläden, die sie in durch die Akten dokumentierter konstanter Praxis bewilligt. Diese an sich zulässige differenzierende Auslegung von Art. 6.4 BZO beruht auf sachlich nachvollziehbaren Überlegungen. In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild einer Baute hat (vgl. z.B. RB 1997 Nr. 74), unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend ist, dass die hier infrage stehenden Schiebeläden aus Holz sind, wie aufgrund der Pläne anzunehmen ist. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind, wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche Bauweise im Weiler F genommen. So sind denn auch gemäss der von der Gemeinde zu den Akten gegebenen Dokumentation in den beiden überkommunal geschützten Ortskernen der Gemeinden G und H Schiebeläden bewilligt worden, und zwar auch von der in erster Linie zuständigen Baudirektion, welche diese Schiebeläden für mit der ortsüblichen Bauweise vereinbar hält. Entgegen der Behauptung der Beschwerdegegnerin verleihen die Schiebeläden den Gebäuden keineswegs ein unruhiges Erscheinungsbild. Sie prägen vielmehr die Fassaden durch klare Linien. Sie lassen sich nur horizontal auf der gleichen Linie verschieben, wogegen die Schlagläden z.B. nur einseitig geschlossen oder nicht einmal ganz geschlossen werden können und damit eher Unruhe in eine Fassade zu bringen vermögen. Die Bewilligung der projektierten Schiebeläden beruht daher auf einer sachlich vertretbaren Auslegung von Art. 6.4 BZO durch den Gemeinderat und ist auch in der Anwendung beim streitigen Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt der Einordnung nicht zu beanstanden. Der Entscheid der kommunalen Baubehörde liegt noch im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens bei der Anwendung des kommunalen Rechts. Indem die Rekurskommission die Schiebeläden als unzulässig qualifizierte, hat sie in den Auslegungs- und Ermessensspielraum der Gemeinde in unzulässiger Weise eingegriffen. Die Beschwerden sind daher gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist insoweit aufzuheben, als die damit angeordnete Ergänzung des Beschlusses des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 aufzuheben ist. 7. Ausgangsgemäss sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind mit Rücksicht auf die Anerkennung eines Projektmangels durch die Beschwerdeführerin (damalige Rekursgegnerin) zu 1/8 der Beschwerdeführerin und zu 7/8 der hauptsächlich unterlegenen Beschwerdegegnerin (damalige Rekurrentin) aufzuerlegen. Sodann hat die Beschwerdegegnerin der privaten Beschwerdeführerin für beide Instanzen eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (MwSt. inbegriffen) zu bezahlen. Demgemäss beschliesst die Kammer: Die Beschwerdeverfahren Nrn. VB.2009.00527 und VB 2009.00534 werden vereinigt; und entscheidet: 1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids der Baurekurskommission II vom 25. August 2009 wird insoweit aufgehoben, als damit der Beschluss des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 durch eine Nebenbestimmung ergänzt wird, wonach die private Beschwerdeführerin vor Baubeginn entsprechende Fassadenpläne einzureichen und bewilligen zu lassen hat. 2. Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 7/8 der Beschwerdegegnerin und zu je 1/16 der privaten Beschwerdeführerin und dem Gemeinderat Aeugst am Albis auferlegt. 4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdeführerin für das Beschwerde- und für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. 6. Mitteilung an… |