Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2009.00531

VB.2009.00532

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Januar 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

1.    Stadt Illnau-Effretikon,

vertreten durch Baubehörde der Stadt Illnau-Effretikon,

 

vertreten durch RA A,

 

 

2.    B,

vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

1.    D,

 

2.    E,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Baubehörde der Stadt Illnau-Effretikon,

vertreten durch RA A,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Am 2. Dezember 2008 erteilte die Baubehörde Illnau-Effretikon B die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der F-Strasse 03 in G.

II.  

Den hiergegen von E und D als Eigentümer einer 150 m entfernt gelegenen  Eigentumswohnung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 26. August 2009 unter Aufhebung der angefochtenen Bewilligung gut.

Mit separaten Beschwerden vom 25. September 2009 liessen die Stadt Illnau-Effretikon (VB.2009.00531) und B (VB.2009.00532) dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2009.00531) bzw. die Baubewilligung wiederherzustellen (VB.2009.00532).

Mit Verfügung vom 29. September 2009 wurden die Beschwerdeverfahren vereinigt. Die Vorinstanz beantragte am 22. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die beschwerdeführende Gemeinde rügt eine unrichtige Anwendung ihrer Kernzonenvorschriften und ist deshalb gemäss § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beschwerde legitimiert. Beim Bauherrn als Adressat der durch den Rekursentscheid aufgehobenen Baubewilligung sind die Legitimationsvoraussetzungen gemäss § 21 lit. a VRG offenkundig erfüllt.

2.  

Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz vor, sie sei unter Bezugnahme auf einen früheren Entscheid (BRKE III Nr. 0107/2002 vom 23. Oktober 2002) ohne weitere Begründung davon ausgegangen, die örtliche Baubehörde habe, weil das Bauvorhaben nicht das engere Ortsbild betreffe, auf die Durchsetzung der Kernzonenvorschriften verzichtet. Es treffe indessen nicht zu, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die gerügte Verletzung der Kernzonenvorschriften nicht bestritten hätten, und die Vorinstanz habe deshalb zu Unrecht darauf verzichtet zu begründen, inwiefern die Kernzonenvorschriften verletzt seien.

2.1 Wie sich aufgrund der Rekursakten ergibt, ist jedenfalls die Baubehörde der Rüge der Rekurrenten, das Bauvorhaben verletze Kernzonenvorschriften, entgegengetreten und hat im Einzelnen dargelegt, weshalb sie die Gestaltung des geplanten Mehrfamilienhauses als mit diesen Bestimmungen vereinbar würdigte. Mit diesen Darlegungen hat sich die Rekursinstanz, welche die gerügte Verletzung der Kernzonenvorschriften als unbestritten voraussetzte, nicht im Detail auseinandergesetzt, und der Rekursentscheid erweist sich insofern als unzureichend begründet. Eine Rückweisung an die Vorinstanz ist indessen gemäss § 63 Abs. 1 VRG nicht erforderlich, zumal bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften dem Verwaltungsgericht die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (§ 50 Abs. 2 lit. a und b VRG).

2.2 Im Rekursverfahren haben die Beschwerdegegner gerügt, die Dachgestaltung des geplanten Mehrfamilienhauses mit Einschnitten und Aufbauten auf der Westseite, der Quergiebel auf der Ostseite sowie ganz allgemein die Gliederung und Fassadengestaltung entsprächen nicht den Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon vom 30. Januar 1997 (BZO). Diese verlangten unter anderem bei Bauten am Siedlungsrand eine besonders sorgfältige Einordnung und damit mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

2.2.1 Gemäss Ziffer 3.1.2 BZO werden in den Kernzonen der Stadt Illnau-Effretikon drei Bereiche unterschieden, nämlich "Engeres Ortsbild", "Übergangsbereiche" und "Bereiche mit Gestaltungsplanpflicht". Die drei Bereiche unterscheiden sich im Wesentlichen durch die Umschreibung der Baumöglichkeiten in Ziffer 3.3 und 3.4 BZO, während die übrigen Bestimmungen, wie insbesondere bezüglich Einordnung und Stellung (Ziffer 3.6 BZO), Fassadengestaltung (Ziffer 3.7 BZO), Dachgestaltung (Ziffer 3.8 BZO) und Umgebungsgestaltung (Ziffer 3.9 BZO) ohne Differenzierungen für alle Bereiche gelten. Welche Liegenschaften zu den Bereichen "Engeres Ortsbild" und "Übergangsbereiche" gerechnet werden, lässt sich der Bau- und Zonenordnung nicht entnehmen; die Wegleitung, welche gemäss Beschwerde (Beschwerdeschrift Rz. 15) als Reaktion auf einen früheren Entscheid der Baurekurskommission (BRK III Nr. 0107/2002) erlassen worden ist, befindet sich nicht bei den Akten.

2.2.2 Bei den Kernzonenvorschriften handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Unter diesem Gesichtswinkel ist grundsätzlich nichts dagegen einzuwenden, wenn die örtliche Baubehörde bezüglich der Einordnung von Neu- und Umbauten in die gewachsene Siedlungsstruktur und der angepassten Erweiterung der bestehenden Ortskerne, wie sie Ziffer 3.1.1 BZO für die Kernzonen allgemein vorschreibt, unterschiedliche Anforderungen stellt, je nachdem in welchem der drei Kernzonenbereiche sich eine Liegenschaft befindet. Dieser Spielraum der Behörde wird zusätzlich erweitert durch Ziffer 3.6.4 BZO, wonach bei Bauprojekten mit besonders guter Gestaltungsqualität Abweichungen von der ortsüblichen Gestaltung zugelassen werden können.

2.2.3 Das Baugrundstück liegt in einem Randbereich der Kernzone, welcher sich mit einer Tiefe von rund 35 m zwischen der F-Strasse und der Landwirtschaftszone erstreckt. Auf dem Baugrundstück steht unmittelbar an der F-Strasse die inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04, deren östlicher Anbau gemäss Baubewilligung abgebrochen werden darf. Die übrigen Bauten in der näheren Umgebung scheinen, soweit aufgrund der Akten ersichtlich, neueren Datums zu sein.

Angesichts der peripheren Lage des Baugrundstücks mag es als vertretbar erscheinen, dieses als nicht zum engeren Ortsbild im Sinn von Ziffer 3.1.2 lit. a BZO zugehörig zu qualifizieren. Allerdings trifft entgegen der Darstellung der Baubehörde in der Rekursantwort vom 12. März 2009 offenkundig nicht zu, dass "nicht einmal Sichtkontakt zu einer typischen alten Kernzonenbaute" bestehe. Um eine solche handelt es sich beim inventarisierten Gebäude Vers.-Nr. 04, welches zugunsten des geplanten Neubaus teilweise abgebrochen werden soll. Schon mit Rücksicht auf dieses Schutzobjekt und wegen der Lage in der Kernzone ohnehin ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen. Die Auffassung der Baubehörde in Erwägung Ziffer 7 der Baubewilligung vom 2. Dezember 2008, wonach das Bauvorhaben gemäss § 238 Abs. 1 PBG sich lediglich befriedigend in seine Umgebung einzuordnen habe, ist unzutreffend.

Ob der geplante Neubau den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügt, ist aufgrund der Akten fraglich. Insbesondere erscheint er eingezwängt zwischen die inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04 und die Bauzonengrenze und lässt seine Stellung keine gestalterisch nachvollziehbare Bezugnahme auf die bestehende Überbauung erkennen. Diesem Aspekt braucht aber nicht weiter nachgegangen zu werden, da sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits aufgrund der offenkundigen Verletzung der Kernzonenvorschriften als gerechtfertigt erweist.

2.2.4 Gemäss Ziffer 3.6.1 BZO hat sich jedes Bauvorhaben (in der Kernzone) bezüglich Stellung, Ausmass, Gliederung, Fassadengestaltung, Dachneigung, Materialien und Farben sowie Umgebungsgestaltung ortsbildgerecht einzuordnen; gemäss Ziffer 3.6.2 BZO hat diese Einordnung besonders sorgfältig zu erfolgen, wenn sich das Bauvorhaben am Siedlungsrand befindet.

Wie erwähnt, erscheint bereits die Stellung der geplanten Baute in Bezug auf die bestehende Überbauung als einordnungsmässig fragwürdig. Jedenfalls aber fehlt es an der geforderten besonders sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand. Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (vgl. auch Ziffer 3.9.1 BZO betreffend Umgebungsgestaltung). Zusätzlich negativ wirkt sich aus, dass das geplante Mehrfamilienhaus sich zwar in Volumetrie und Formensprache den ebenfalls aus neuerer Zeit stammenden Nachbarhäusern angleicht, nicht jedoch in Bezug auf die räumliche Anordnung. Sodann dürfte es sich, soweit aus den Akten ersichtlich, beim Schutzobjekt Vers.-Nr. 04 um ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude handeln und kann man sich fragen, ob seine fast vollständige Abriegelung von der angrenzenden Landwirtschaftszone dem Zweck der Kernzone entspricht, nämlich der Erhaltung und angepassten Erweiterung des schutzwürdigen Ortsbildes. Jedenfalls erweist sich die – im Übrigen nicht näher begründete – Auffassung der Baubehörde, die Einordnung des Bauvorhabens sei im Sinn von Ziffer 3.6.2 BZO besonders sorgfältig erfolgt, als nicht nachvollziehbar und liegt ausserhalb auch eines weit verstandenen Auslegungs- und Beurteilungsspielraums.

2.2.5 Bezüglich der in Ziffer 3.8 BZO geregelten Dachgestaltung in Kernzonen gilt im Wesentlichen, dass Hauptgebäude in der Regel Satteldächer mit ortskernüblicher Neigung aufzuweisen haben (Ziffer 3.8.1 BZO) und die Dächer ortsbildgerecht auszubilden sind (Ziffer 3.8.2 BZO). Die Belichtung hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen, und dem Dach angepasste Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen bescheidenen Ausmasses gestattet; die maximale Höhe der Schleppgauben darf 1.30 m nicht übersteigen (Ziffer 3.8.3 BZO).

Diese Bestimmungen sind beim umstrittenen Neubau schon dadurch in grundsätzlicher Weise verletzt, als die Belichtung nicht in erster Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Zu diesem Zweck weist das Gebäude auf der Ostseite einen mächtigen Quergiebel auf. Auf der Westseite finden sich neben einer herkömmlichen Schleppgaube zwei als Dacherker ausgebildete Aufbauten mit davor liegenden Balkonen. Während der Quergiebel gegen Ziffer 3.8.1 BZO verstösst, handelt es sich bei den Dacherkern weder begrifflich noch nach dem Ausmass um die gemäss Ziffer 3.8.3 BZO zulässigen dem Dach angepassten Aufbauten bescheidenen Ausmasses.

Selbst wenn bei den herkömmlichen Kernzonenbauten einzelne Quergiebel oder Dacherker zu finden sein mögen, vermag dies ein generelles Abweichen vom klaren Wortlaut der Kernzonenvorschriften nicht zu rechtfertigen. Jedenfalls fehlt jeder Hinweis darauf, dass diese Vorschriften nicht den wirklichen Willen des Bauordnungsgebers ausdrücken. Sodann geht es nicht an, diese Abweichungen von den Kernzonenvorschriften damit zu begründen, dass sich nur so die Einordnung zu den in jüngerer Zeit bewilligten Nachbarbauten bewerkstelligen lasse, die über ähnliche Dachaufbauten verfügten.

2.3 Damit ist die Baurekurskommission zutreffend von einer Verletzung der Kernzonenvorschriften ausgegangen. Wie sie zudem zutreffend erwogen hat, lassen sich diese Mängel nicht nebenbestimmungsweise beheben und hatte sie deshalb auf den Rekurs der Nachbarn bezüglich sämtlicher Rügen einzutreten. Die Beschwerden erweisen sich damit im Ergebnis als unbegründet.

3.  

Die Vorinstanz hat im Hinblick auf ein abgeändertes Projekt darauf hingewiesen, dass die angefochtene Baubewilligung auch unter Missachtung der Zuständigkeit der Baudirektion erfolgt sei, da diese darüber zu entscheiden habe, ob das Überragen der Landwirtschaftszone durch Dachvorsprünge und Balkone auf der Ostseite zulässig sei und ob wegen einer möglichen unzulässigen Nutzung der Landwirtschaftszone sichernde Massnahmen erforderlich seien. Dieser ohne Weiteres zutreffende Hinweis ist dadurch zu ergänzen, dass auch die in der Landwirtschaftszone vorgesehenen Aufschüttungen einer Bewilligung der Baudirektion bedürfen.

4.  

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind ihnen keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellungskosten,
Fr. 6'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…