Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.201000312

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. November 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär Markus Lanter.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    Baukonsortium B, bestehend aus:

1.1. C  AG,

1.2  D AG,

 

1.1 + 1.2 vertreten durch RA E,

 

2.    Stadtrat F,

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 29. September 2009 erteilte der Stadtrat F die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in F. Gemeinsam mit diesem Entscheid wurde die strassenpolizeiliche, forstrechtliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Juli 2009 eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierte A an die Baurekurskommission III und beantragte, die beiden Beschlüsse seien aufzuheben, eventuell sei in geeigneter Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution, sicherzustellen, dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum Schutzobjekt G-Strasse 03 gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des geplanten Neubaus hin tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert werde. Die Baurekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 5. Mai 2010 ab.

III.  

Mit Eingabe vom 8. Juni 2010 erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III und beantragte sinngemäss, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die Bewilligungen seien zu verweigern. Eventuell sei der Stadtrat F anzuweisen, das Bauvorhaben nur unter Auflagen zu genehmigen. Eventuell sei zudem in geeigneter Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution, sicherzustellen, dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum Schutzobjekt G-Strasse 03 gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des geplanten Neubaus hin tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert werde. Eventuell sei das Baukonsortium B zu verpflichten, die Aussteckung wieder vollständig herzustellen. Ferner beantragte A die Einholung eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens der eidgenössischen, eventuell der kantonalen Denkmalpflegekommission.

Die Vorinstanz schloss am 24. Juni 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Baukonsortium B beantragte am 14. September 2010, die Beschwerde sei, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Stadtrat F beantragte am 23. August 2010 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte am 25. August 2010 die Baudirektion des Kantons Zürich.

Mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 stellte A den Antrag, es seien die Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich Nr. 04 vom 2. August 2010 und die Mitteilung der Stadt F vom 23. September 2010 betreffend die Aufhebung und Neufestsetzung der Verkehrsbaulinien an der G-Strasse als neue Tatsachen zu berücksichtigen. Das Baukonsortium B nahm dazu am 12. Oktober 2010 Stellung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Nach § 54 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerde einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Beides ist Gültigkeitserfordernis der Beschwerde. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers Recht verletzt (§ 50 VRG). Die Beschwerdebegründung erheischt daher eine Aus­ein­andersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids (RB 1962 Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 31. Mai 2006, VB.2006.00207, E. 1; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 1 [beide nicht publiziert]). Der Hinweis auf Eingaben in vorinstanzlichen Verfahren bzw. deren Wiederholung kann die Beschwerdebegründung dann nicht ersetzen, wenn der angefochtene Entscheid – und sei es auch nur in den Erwägungen – anders lautet als der vorangegangene Entscheid, gegen den sich jene früheren Eingaben gerichtet haben (RB 1962 Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 1, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7). Die allgemeine Verweisung des Beschwerdeführers auf seine Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren ist daher unbeachtlich. Die Begründung ist jedoch formell bereits dann genügend, wenn erkennbar ist, was den Beschwerdeführer zur Stellung seines Antrags bewogen hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 6), was vorliegend ohne Weiteres zutrifft. Liegt zwar eine Begründung vor, lässt diese aber die entscheidwesentlichen Punkte ausser Acht oder ist sie sonst wie mangelhaft, so braucht keine Nachfrist zur Verbesserung der Beschwerde gemäss § 56 VRG angesetzt zu werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 6 mit Hinweisen.). Dass sich der Beschwerdeführer mit den Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids kaum auseinandersetzt, steht einer Behandlung der Beschwerde durch das Verwaltungsgericht demnach nicht entgegen (VGr, 7. Juni 2000, VB.2000.00037, E. 2 [nicht publiziert]).

2.  

Der Beschwerdeführer beantragt die Einholung eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens. Der projektierte Neubau liege innerhalb eines schutzwürdigen Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung, welches auch im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen sei und damit nationale Bedeutung geniesse. Der Beizug eines unabhängigen Fachgutachtens dränge sich daher auf, umso mehr, als sich auch die Stadtbildkommission F ausnehmend kritisch gezeigt habe und die schliesslich bewilligte Projektversion nicht mehr habe überprüfen können.

2.1 Über die Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 3.1, www.vgrzh.ch; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).

2.2 Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist unbestritten (Entscheid der Vorinstanz, E. 3). Demnach liegt das Baugrundstück im Bereich der Sonderbauvorschriften "G-Strasse" (im Folgenden: Sonderbauvorschriften) und im Gebiet H des inventarisierten Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung. Die Bebauung der G-Strasse ist zudem als Teil des Ortsbilds von F im ISOS enthalten. Schliesslich ist die östliche Hälfte des Baugrundstücks mit der unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft G-Strasse 03 überstellt.

2.3 Es geht vorliegend also nicht darum, die Schutzwürdigkeit bestimmter Objekte oder des Ortsbildes zu beurteilen. Umstritten sind vielmehr Rechtsfragen, insbesondere die Anwendbarkeit verschiedener Normen und deren Verhältnis zueinander, sowie Ermessensfragen, namentlich ob das Projekt die erhöhten Anforderungen an die Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erfüllt.

2.4 Das vom Beschwerdeführer beantragte Gutachten könnte einzig in Bezug auf die Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG entscheidrelevante Erkenntnisse zu Tage fördern. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass den kommunalen Baubehörden bei der Anwendung der Ästhetikvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, mit Hinweisen, www.bger.ch). Die Baurekurskommissionen haben sich daher bei der Überprüfung eines kommunalen Entscheids trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 Abs. 1 VRG) Zurückhaltung aufzuerlegen. Lässt sich der Entscheid auf vernünftige Gründe stützen, schreiten die Rekursinstanzen nicht ein, auch wenn andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (RB 2005 Nr. 68 = BEZ 2005 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Das Verwaltungsgericht nimmt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle vor (§ 50 VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4).

2.5 Die Bewilligungsbehörden waren vorliegend nicht verpflichtet, ein Gutachten, wie es der Beschwerdeführer nun verlangt, einzuholen. Der Beschwerdeführer macht dies zu Recht auch nicht geltend. Wenn für die Bewilligungsbehörden aber keine solche Pflicht bestand, spricht die eingeschränkte Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts gegen die Einholung eines Gutachtens durch diese Instanzen. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen das pflichtgemässe Ermessen der Bewilligungsbehörden nämlich nicht durch ihr eigenes, aber auch nicht durch jenes einer Gutachterin oder eines Gutachters ersetzen.

2.6 Ein Gutachten wäre nach dem Gesagten dann beizuziehen, wenn Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die Einschätzung der Bewilligungsbehörden sachlich nicht vertretbar war. Dies ist jedoch nicht der Fall, wie noch darzulegen sein wird (vgl. E. 6). Die Vorinstanz durfte als Fachgremium daher auf den Beizug eines Gutachtens verzichten und ein solcher ist auch im Verfahren vor Verwaltungsgericht, das von vornherein nur eine Rechtskontrolle vornimmt, nicht angebracht.

3.  

Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, bei der Beurteilung des streitigen Projekts sei die präjudizierende Wirkung einer allfälligen Bewilligung zu berücksichtigen, ist festzuhalten, dass jedes Projekt die massgeblichen Bauvorschriften beachten und insbesondere den Gestaltungsanforderungen von § 238 PBG genügen muss. Diese bezwecken sodann nicht, jegliche Veränderung des Ortsbildes zu verhindern. Andere als baurechtlich vorgesehene Gründe dürfen jedoch nicht zu einer Bauverweigerung führen. Wenn das vorliegend streitige Bauvorhaben die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, ist die Baubewilligung zu erteilen bzw. zu bestätigen (VGr, 5. Mai 2010, VB.2009.00671, E. 6.2, www.vgrzh.ch).

4.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanzen hätten massgebliche Bestimmungen, namentlich die Sonderbauvorschriften, sowie die Schutzziele des ISOS nicht berücksichtigt. Es ist daher zunächst zu klären, welche Bedeutung den einzelnen Normen vorliegend zukommt.

4.1 Wie sich aus Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) ergibt, ist das Bundesinventar im Bereich des Ortsbildschutzes nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich; trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale Planung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (BGr, 3. Mai 2010, 1C_470/2009, E. 3.3; Arnold Marti, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, S. 619 ff., 634 f.; Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht, Zürich etc. 2004, Rz. 565). Es handelt sich beim ISOS – wie auch beim Inventar der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung – somit nicht um übergeordnetes Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von grundsätzlich schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 5-10). Der sich aus Art. 17 des Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 (RPG) und aus den besonderen Vorschriften des NHG ergebende Auftrag an die Kantone zum Erlass von Schutzmassnahmen ist grundsätzlich innerhalb des vom RPG vorgesehenen Planungsprozess zu erfüllen, wobei den Kantonen bezüglich der Wahl der Instrumente eine gewisse Freiheit zukommt (BGE 118 Ib 485 E. 3c). Die Anordnung konkreter Schutzmassnahmen hat daher den planerischen Stufenbau zu beachten (Rausch/Marti/Griffel, Rz. 528).

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts erfolgen entsprechend § 205 lit. a PBG vorab durch das Planungsrecht (RB 1987 Nr. 66 = BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Rausch/Marti/Griffel, Rz. 528), nicht aber durch die Aufnahme in ein Inventar gemäss § 203 PBG. Die Vorinstanz hat daher zu Recht festgestellt, die Schutzanliegen des ISOS und des kantonalen Ortsbildinventars Gebiet H seien nicht direkt anwendbar, und für die Beurteilung des Bauvorhabens sei von der kommunalen BZO und den Sonderbauvorschriften auszugehen. Mit den entsprechenden Erwägungen des Rekursentscheids, auf welche verwiesen werden kann (§ 71 VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander, sodass sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.

Anzufügen bleibt, dass das kantonale Ortsbildinventar nicht zwingend eine Anpassung der BZO verlangt. Für die konkrete Umsetzung der Inventarisierung stehen verschiedene Mittel zur Verfügung, so insbesondere auch jenes des verwaltungsrechtlichen Vertrags (vgl. § 205 lit. d PBG). In der Verfügung der Baudirektion vom 20. Januar 2006 betreffend die Festsetzung des kantonalen Inventars wird denn auch ausdrücklich festgehalten, dass – soweit und solange für die verschiedenen erfassten Flächen und Gebäudegruppen oder Teile davon keine Schutzmassnahmen getroffen worden seien – die im Inventar ausgewiesenen Anliegen des Ortsbildschutzes im Einzelfall sachgerecht zu berücksichtigen sind. Dem wurde im Rahmen des Abschlusses des verwaltungsrechtlichen Vertrags gebührend Rechnung getragen.

4.2 Soweit der Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, die Tragweite der Sonderbauvorschriften und des verwaltungsrechtlichen Vertrags sowie deren hierarchisches Verhältnis untereinander zu verkennen, ist Folgendes festzuhalten:

4.2.1 Die Sonderbauvorschriften enthalten Vorschriften, welche in einem genau bezeichneten Gebiet gelten. Wo sie keine Angaben machen, gilt die allgemeine Bauordnung (Art. 2 Abs. 1 Sonderbauvorschriften). Der verwaltungsrechtliche Vertrag zwischen I und der Stadt F vom 4. November 2008 (im Folgenden: verwaltungsrechtlicher Vertrag) betrifft nur das Grundstück Kat.-Nr. 01. Er enthält keine Bestimmung, die mit den Sonderbauvorschriften oder mit anderen baurechtlichen Vorgaben im Widerspruch stünde. Vielmehr übernimmt der verwaltungsrechtliche Vertrag die mit den Sonderbauvorschriften verfolgten Anliegen, wodurch diese insoweit – in Abweichung von § 81 Abs. 1 PBG – Verbindlichkeit erlangen. Sowohl die Sonderbauvorschriften wie auch der verwaltungsrechtliche Vertrag sind vorliegend also zu berücksichtigen. Da sie sich nicht widersprechen, ist nicht von Bedeutung, in welchem Verhältnis sie zueinander stehen. Ferner gehört die vom Beschwerdeführer angerufene grafische Erläuterung einer möglichen Überbauung nicht zum Regelungsinhalt der Sonderbauvorschriften. Ihr kommt daher keine rechtliche Bedeutung zu, wonach eine davon abweichende Überbauung unzulässig wäre.

4.2.2 Aus Art. 7 der Sonderbauvorschriften kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Diese Bestimmung stellt keine höheren Anforderungen als § 238 Abs. 2 PBG. Etwas anderes wird auch vom Beschwerdeführer nicht behauptet. Beide Bestimmungen räumen den Bewilligungsbehörden einen Ermessensspielraum ein. Auf die Frage, ob dieser pflichtgemäss gehandhabt wurde, wird noch einzugehen sein (E. 6).

4.2.3 Art. 13 der Sonderbauvorschriften verlangt, dass unüberbaut bleibende Flächen parkartig zu gestalten oder als Garten zu nutzen sind, wobei entlang der G-Strasse hochstämmige Bäume vorzusehen sind. Die Ausdehnung unüberbauter Flächen bestimmt sich nicht nach dieser Bestimmung, was die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat. Mit der entsprechenden Erwägung des Rekursentscheids (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2), auf welche verwiesen werden kann (§ 71 VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander, weshalb sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.

4.2.4 Der Beschwerdeführer erblickt schliesslich darin, dass die Aussenwand des Neubaus auf der Grenze des geschützten Gartens vorgesehen sei, eine Verletzung des verwaltungsrechtlichen Vertrags, wonach der ehemalige Bauerngarten nicht überbaut und die geschützten Teile nicht beeinträchtigt werden dürften.

Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht einwendet, sehen jedoch weder die Bauvorschriften noch der verwaltungsrechtliche Vertrag für den geplanten Bau Abstandsvorschriften gegenüber dem geschützten Garten vor. Es liegt damit primär im Ermessen der Bewilligungsbehörden, im Rahmen der Beurteilung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zu würdigen, ob Lage und Ausgestaltung des Neubaus eine durch den verwaltungsrechtlichen Vertrag ausgeschlossene Beeinträchtigung des geschützten Gartens mit sich bringt (dazu E. 6).

5.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Sache sei schon deshalb zurückzuweisen, weil die Bewilligung der Umgebungsgestaltung nicht in einem späteren separaten Verfahren erfolgen könne. Die angestrebte Umgebungsgestaltung werde aus den Projektunterlagen nicht ersichtlich. Dies sei vorliegend jedoch von ausschlaggebender Bedeutung, da ohne ein konkretes und detailliertes Umgebungsgestaltungsprojekt nicht abschliessend beurteilt werden könne, ob und wie der Neubau sich auf das Schutzobjekt G-Strasse 03 und dessen ebenfalls geschützte Umgebung auswirke.

5.1 Die Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber mit der Vorinstanz die Ansicht, aus dem eingereichten Umgebungsplan gehe klar hervor, dass die Wiederherstellung des Bauerngartens gemäss den Anforderungen des verwaltungsrechtlichen Vertrags umgesetzt werde. In der Wiederherstellung des geschützten ehemaligen Bauerngartens liege zwar ein grundlegender Aspekt des Bauvorhabens. Der Bauerngarten sei aber gemäss dem verwaltungsrechtlichen Vertrag "in adäquater Weise und in seinen wesentlichen Elementen wieder herzurichten" und diese wesentlichen Elemente seien aus dem bewilligten Umgebungsplan klar ersichtlich.

5.2 Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83  = BEZ 1989 Nr. 14).

5.3 Die Vorinstanz hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen bejaht und dies eingehend begründet (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2). Mit dieser zutreffenden Begründung setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander. Er begnügt sich vielmehr damit, erneut darauf hinzuweisen, dass die Umgebungsgestaltung vorliegend von ausschlaggebender Bedeutung sei. Dabei übersieht er, dass nicht die Umgebungsgestaltung schlechthin einem späteren Verfahren vorbehalten wurde. Vielmehr wurde die baurechtliche Bewilligung "gemäss den eingereichten Unterlagen im Sinne der Erwägungen" erteilt (Disp.-Ziff. I der Baubewilligung vom 29. September 2009). Zu den eingereichten Unterlagen gehört auch der – allerdings nicht detaillierte – Umgebungsplan. Einem späteren Verfahren vorbehalten wurde damit lediglich die detaillierte Umgebungsgestaltung. Dieser kommt nicht die vom Beschwerdeführer behauptete ausschlaggebende Bedeutung zu, da die Wiederherstellung des Bauerngartens hinreichend ersichtlich und auch gesichert ist. Dafür, die Detailplanung erst vorzunehmen, wenn die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Projekts feststeht, spricht gerade auch der Umstand, dass eine ausgewiesene Fachperson beizuziehen sein wird, was mit einem nicht unwesentlichen Aufwand verbunden ist. Es liegt demnach keine unzulässige Spaltung des Baubewilligungsverfahrens vor.

5.4 Aus diesen Gründen ist auch der Eventualantrag des Beschwerdeführers betreffend Forderung einer Kaution zur Sicherstellung der Wiederherstellung des geschützten Bauerngartens abzuweisen.

6.  

Es bleibt somit zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, die ästhetische Würdigung der Bewilligungsbehörden sei sachlich vertretbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Mithin ist hier im Rahmen von § 238 Abs. 2 PBG ein besonders strenger Massstab anzulegen (VGr, 27. September 1988, VB.88/0036, E. 4b).

6.1 Der Beschwerdeführer bemängelt insbesondere, der geplante Neubau komme zu nahe an die Strasse zu liegen, weshalb er im Strassenbild eine übersteigerte Wirkung und Dominanz erhalte und das Schutzobjekt G-Strasse 03 optisch verdecke. Dies verunmögliche auch eine angemessene Umgebungsgestaltung und das gemäss Art. 13 der Sonderbauvorschriften vorgeschriebene Pflanzen hochstämmiger Bäume. Zudem erreiche der Neubau ein viel zu grosses Bauvolumen. Auch die Flachdachbauweise falle völlig aus dem ortsbaulichen Kontext heraus.

6.2 Die Vorinstanz hat festgestellt, die Bewilligungsbehörden hätten sich intensiv mit dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. Der Stadtrat habe das Vorhaben zudem zweimal durch die Stadtbildkommission fachlich beurteilen lassen. Diese habe sich ebenfalls intensiv mit dem Projekt beschäftigt und unter anderem auch einen Augenschein durchgeführt. Das Projekt sei im Sinn der Empfehlungen der Stadtbildkommission überarbeitet worden. Es sei erkennbar, dass die Vorinstanzen das Bauvorhaben sorgfältig und in Kenntnis der relevanten Sachumstände geprüft hätten. Das Bauvorhaben sei hinsichtlich seiner Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden.

6.3 Der Beschwerdeführer setzt sich mit dieser Feststellung und mit den übrigen Erwägungen der Vorinstanz, in welchen diese zum Schluss kommt, der Entscheid der Bewilligungsbehörden stütze sich auf objektive und nachvollziehbare Kriterien und sei im Ergebnis vertretbar, kaum auseinander und bringt nichts vor, was die vorinstanzliche Argumentation entkräften würde. Er legt insbesondere nicht dar, warum sich die Bewilligungsbehörden nicht auf die Einschätzungen der Stadtbildkommission – und auf das von J, Bauforschung Inventarisation Denkmalpflege, im Auftrag der Stadt F im Dezember 2005 verfasste Gutachten betreffend Bestandesaufnahme mit Würdigung und Schutzempfehlung von Wohnhaus und Nebengebäuden an der G-Strasse 03 in F – hätten stützen dürfen bzw. inwiefern deren Empfehlungen nicht berücksichtigt worden seien. Dies gilt namentlich auch mit Bezug auf den Standort und die Ausrichtung des Neubaus und seines Eingangsbereichs, worin die Stadtbildkommission keine Beeinträchtigung des ehemaligen Bauerngartens erblickte.

6.4 Im Einzelnen ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, dem Neubau könne die geforderte Einordnung nicht bereits wegen seiner einen neuen Akzent zur umliegenden Überbauung setzenden, zeitgenössischen Architektur abgesprochen werden. Insbesondere stellt ein Flachdach auch unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG nicht von vornherein einen Einordnungsmangel dar, selbst dann nicht, wenn diese Dachform in der Umgebung bisher nicht anzutreffen gewesen wäre (VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 3b). Neubauten müssen die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten nicht übernehmen, sondern dürfen einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen (Fritzsche/Bösch, S. 10-13).

Auch die Notwendigkeit, das Gebäude zurückzuversetzen, hat die Vorinstanz zur Recht verneint, orientieren sich doch auch die westlich gelegenen Gebäude an der Baulinie und ragt das Wohnhaus G-Strasse 03 in den Baulinienbereich hinein. Die vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 beigebrachten neuen Tatsachen betreffend die Neufestsetzung der Baulinien an der G-Strasse ändern daran nichts. Neu daran ist die Änderung der Baulinie. Diese wird vom geplanten Neubau berücksichtigt, was der Beschwerdeführer auch nicht bestreitet. Die Schutzwürdigkeit der benachbarten Gebäude hat sich demgegenüber nicht verändert und war im vorliegenden Verfahren auch nie umstritten.

6.5 Die Begründung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden sei, überzeugt. Jedenfalls ist in dieser Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste.

7.  

Die vom Beschwerdeführer bemängelte Entfernung der Aussteckung vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs steht nicht im Widerspruch zu § 311 Abs. 2 PBG. Der Beschwerdeführer, der keinen Augenschein beantragt hat, legt auch nicht dar, inwiefern er durch einen allfälligen Mangel der Aussteckung in seiner Interessenwahrung behindert worden wäre. Dies ist offenkundig auch nicht der Fall. Auch diese Rüge ist daher unbeachtlich (RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39).

8.  

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihm von vornherein keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellungskosten,
Fr. 5'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an: …