Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2010.00435

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 9. Februar 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz,
vertreten durch RA B

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    Stadtrat von Zürich,
 vertreten durch Rechtsabteilung Hochbaudepartement der Stadt Zürich, RA C,

2.    Stiftung der Evangelischen Gesellschaft des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 30. September 2009 genehmigte der Stadtrat von Zürich den zwischen der Stiftung der Evangelischen Gesellschaft des Kantons Zürich und der Stadt Zürich am 7. September 2009 abgeschlossenen Vertrag über die Unterschutzstellung der St. Anna-Kapelle (Vers.-Nr. 01) an der St. Annagasse 11 in Zürich. Die Kapelle bildet einen wichtigen Teil des insgesamt unter Schutz gestellten „Glockenhofs“, den die Architekten Bischoff & Weideli zwischen 1909 und 1911 im Auftrag des Freien Gymnasiums und des Christlichen Vereins Junger Männer (CVJM) erstellt haben. Der im Heimatstil erbaute, um einen begrünten Innenhof angeordnete Gebäudekomplex umfasste zur Bauzeit neben der Kapelle ein Schulhaus mit Turnhalle/Vortragssaal, ein Vereinshaus des CVJM sowie ein Hotel.

Laut dem mit der Eigentümerin der Kapelle abgeschlossenen Unterschutzstellungsvertrag ist das Äussere der Kapelle geschützt mit der Einschränkung, dass strassenseitig die drei Erdgeschossfenster zu Türen verlängert werden können. Auch der Innenraum der Kapelle mit tragenden Wänden und Decken mit Emporen, Kassettendecke, Kanzelbereich und Wandtäfer, Orgel und Haupttreppenhaus auf der Nordseite mit allen originalen Oberflächen, den Treppen und den Geländern ist geschützt. Im östlichen Eingangsbereich darf dagegen ein zweites Treppenhaus mit Lift vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss eingebaut werden. Der ausserhalb der oberen Emporen liegende Erdgeschossfussboden mit Stützen und Fundamenten im Untergeschoss kann ersetzt werden und in diesem Bereich auf der Höhe der Emporen ein Zwischenboden eingebaut werden. Dabei ist nachzuweisen, dass die Galerien in ihrer Substanz erhalten bleiben. Im Kirchenraum können das Wandtäfer, die verglaste Zwischenwand unter der Orgelempore mit Brüstungstäfer, Verglasung und Türe und die Kanzelwand mit Altartisch und Chorbänken am Ort verkleidet oder im Obergeschoss wieder eingebaut oder im Gebäude fachgerecht eingelagert werden.

II.  

Den gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH), der sich gegen den mit dem Vertrag ermöglichten Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung der drei Erdgeschossfenster wendete, wies die Baurekurskommission I am 15. Juni 2010 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 30. August 2010 liess die ZVH dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als dieser den Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung der drei Erdgeschossfenster zulässt. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrensmässiger Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, durch die angestrebte horizontale Unterteilung werde die ursprüngliche Raumidee der Kapelle und damit der Zeugenwert des Schutzobjekts zerstört. Die Reversibilität des Eingriffs ändere daran nichts, und auch der Umstand, dass die dekorativen Malereien bereits früher entfernt worden seien, vermöge ihn nicht zu rechtfertigen. Die Vorinstanz sei gehörsverweigernd nicht auf den Einwand eingegangen, dass ein Verkaufsgeschäft auch in dem westseitig an den Kirchenraum angrenzenden Raum untergebracht werden könnte. Sodann werde durch den Fensterausbruch die wohlausgewogene Komposition der strassenseitigen Fassade zerstört, ohne dass dafür eine Notwendigkeit bestehe, da der seitliche Eingang zur Erschliessung genüge. Auch auf dieses Argument sei die Vorinstanz unter Verletzung ihrer Untersuchungspflicht und des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht eingegangen.

Die Vorinstanz am 17. September 2010 und die Eigentümerschaft am 1. Oktober 2010 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat beantragte am 20. Oktober 2010 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2010 wurde ein Augenschein angeordnet, welcher am 26. Januar 2011 durchgeführt wurde.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

2.  

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines Gutachtens des Amtes für Städtebau (Archäologie und Denkmalpflege) vom 2. Juni 2008 (im Folgenden Gutachten) getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

2.1 Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

2.2 Die Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.  

Die Beschwerdeführerin rügt eine Gehörsverweigerung, weil sich die Vorinstanz mit den Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, dass sich ein Verkaufsgeschäft auch im westseitig an die Kirche angrenzenden Raum verwirklichen lasse und dass zur kommerziellen Nutzung des Erdgeschosses des Kirchenraums die Verlängerung der Erdgeschossfenster nicht erforderlich sei, da das geplante Verkaufsgeschäft auch vom bestehenden seitlichen Eingang her erschlossen werden könne.

Dieser Einwand ist jedenfalls bezüglich der geplanten Verlängerung der Erdgeschossfenster berechtigt, die schon in der Rekursschrift als zur Erschliessung des geplanten Ladengeschäfts unnötig gerügt wurde. Der Hinweis auf die kommerzielle Nutzbarkeit des westlich an die Kirche angrenzenden Raums wurde zwar von der Beschwerdeführerin erst anlässlich des Augenscheins vorgebracht. Ob dies in diesem Zeitpunkt noch zulässig war, kann offenbleiben, da die gerügten Gehörsverweigerungen die beantragte Rückweisung ohnehin nicht zu rechtfertigen vermögen, sondern angesichts der beschränkten Überprüfungsbefugnis auch der Rekurskommission (oben E. 2.1 und 2.2) im Beschwerdeverfahren geheilt werden können. Das gilt umso mehr nach der Augenscheinsverhandlung des Verwaltungsgerichts, anlässlich der sich die Parteien zur umstrittenen Vergrösserung der strassenseitigen Fenster und zur vorgeschlagenen Umnutzung des an die Kirche angrenzenden Raumes umfassend äussern konnten.

4.  

Dass es sich bei der St. Anna-Kapelle um einen wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt, wird von keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im Verhältnis zu den entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung getragen wird.

4.1 Wie das Bundesgericht im BGE 120 Ia 270 E. 4c (Badischer Bahnhof) festgehalten hat, ist bei einer Teilunterschutzstellung, die sich neben der Fassade lediglich auf einen Teil der Innenräume erstreckt, darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschützter Teile im Innern nicht infrage gestellt wird. Demnach ist bei der Beurteilung der einzelnen Teile deren Bedeutung für das Verständnis und die Kohärenz des Ganzen mit in die Betrachtung einzubeziehen.

4.1.1 Laut Gutachten stellt der "Glockenhof" ein einzigartiges Ensemble dar, dem der Zusammenschluss dreier christlicher Organisationen mit ähnlichem Hintergrund, aber ganz unterschiedlichen Bedürfnissen, sowie die Integration der Kapelle als Referenz zum Vorgängerbau und zur Wohltäterin Mathilde Escher in städtebaulicher und sozialgeschichtlicher Hinsicht einen besonderen Stellenwert verleihen; der St. Anna-Kapelle kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, weil kirchliche Bauten im Heimatstil in Zürich äusserst selten sind (Gutachten S. 30 f.). Während sich der Glockenhof aussen noch immer als einheitlich konzipiertes, architektonisches Ensemble präsentiert, ist aufgrund der verschiedenen Renovationen und Umbauten im Innern die originale Innenausstattung fast vollständig verloren gegangen. Neben dem Vereinshaus weist auch die Kapelle noch teilweise im Original erhaltende Ausstattungen auf (Kanzel, Holzbänke, Altartisch, Orgel); von der einstigen dekorativen Bemalung der Kassettendecke, der Wände und der Emporenbrüstungen sind hingegen mit der Ostwand im Chor und der Emporenbrüstung West nur Fragmente übrig geblieben (Gutachten S. 20).      

4.1.2 Die vertragliche Beschränkung des Schutzumfangs im Bereich der strassenseitigen Fassade und im Innern der Kapelle soll der Eigentümerin den Einbau eines Ladenlokals im Erdgeschoss des bisherigen Sakralraums ermöglichen, während der durch den Einzug eines Zwischenbodens auf der Höhe der bisherigen Empore entstehende Raum weiterhin als Kirche genutzt werden soll. Erschlossen wird der Kirchenraum durch die beiden bestehenden Eichentüren auf der linken und rechten Seite der Strassenfassade und je eine Treppe ins Emporengeschoss. Die zwischen diesen beiden Türen liegenden drei Fenster sollen bis auf Erdgeschossfussbodenhöhe verlängert werden und das mittlere als Zugang zum Laden, die beiden seitlichen als Schaufenster dienen.

4.1.3 Der Situationswert der St. Anna-Kapelle und des Glockenhofs als Ensemble wird durch den Eingriff an der Fassade nur unwesentlich beeinträchtigt. Die Symmetrie der Fassade und ihre wesentlichen Proportionen bleiben erhalten. Von aussen wird das Gebäude schon heute nicht als Sakralbau wahrgenommen, sodass die Umnutzung des Erdgeschosses und der Umbau der Erdgeschossfenster zur Erschliessung des Ladenlokals und zu Schaufenstern den Auftritt des Gebäudes für sich und in seinem Zusammenhang mit dem ganzen Ensemble nur unwesentlich verändern.

4.1.4 Schwerer wiegen die geplanten und durch die Teilunterschutzstellung ermöglichten Eingriffe im Innern. Es ist offenkundig, dass insbesondere mit dem Einziehen eines Zwischenbodens der Innenraum des Schutzobjekts in schwerwiegender Weise verändert wird. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, wird die ursprüngliche Raumidee der St. Anna-Kapelle weitgehend zerstört, die mit ihrer über 10 m reichenden Zweigeschossigkeit und den Emporen längs der Strassen- und der Rückseite ausgesprochen feierlich und grosszügig wirkt. Hinzu kommt, dass die Durchformung von Aussen- und Innengestaltung ein besonderes Anliegen der Architekten Robert Bischoff und Hermann Weideli war, die auch den "Usterhof" am Bellevueplatz-Limmatquai mit dem bekannten Café Odeon erbauten. Dessen Inneres ist unter anderem mit der Begründung unter Schutz gestellt worden, dass der Innenraum mit den Fassaden zusammen Teil der architektonischen Substanz des ganzen Gebäudes bilde, weshalb eine Veränderung im Innern die Einheit des Hauses weitgehend zerstören und die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung stark beeinträchtigen würden (BGE 109 Ia 257 E. 5b; vgl. auch BGE 120 Ia 270 E. 4b). Daran vermag die Reversibilität des Eingriffs nichts zu ändern, die, wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, ohnehin von bloss theoretischem Interesse bleiben dürfte.

4.1.5 Anders als beim Café Odeon, wo die Gestaltung des Innenraums mit den für die Stilrichtung typischen Dekorationen noch weitgehend erhalten ist, sind bei der St. Anna-Kapelle anlässlich der Innenrenovationen von 1955 und 1985 bis 1987 die originalen dekorativen Malereien vollständig entfernt worden. Die enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und künstlerischem Schmuck zum Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet (Gutachten S. 26), ist deshalb, wie der Augenschein bestätigt hat, bei der St. Anna-Kapelle nur noch beschränkt erlebbar.

4.1.6 Neben der architektonischen hat die Kapelle auch eine besondere sozialgeschichtliche Bedeutung. Bereits 1864 hatte Mathilde Escher, die Tochter des Gründers der Maschinenfabrik Escher-Wyss, auf dem Gelände des späteren Glockenhofs ein Gebäude mit Kapelle und Kinderheim errichten lassen, welches sie in eine Stiftung übertrug. In ihrem Testament hielt sie ausserdem fest, dass auf dem Areal immer eine Kapelle zu stehen habe, was beim späteren Verkauf des Geländes durch die Stiftung dazu führte, dass der Zuschlag an die zwei christlichen Organisationen "Freies Gymnasium" und "Christlicher Verein Junger Männer" ging, welche bereit waren, wieder eine Kapelle zu errichten (Gutachten S. 11). Diese, die heutige St. Anna-Kapelle, wurde 1910 von der Evangelischen Gesellschaft in Betrieb genommen, die 1837 als Reaktion pietistischer Kreise auf den theologischen Liberalismus gegründet worden war (Gutachten S. 28). Die Teilunterschutzstellung zielt darauf ab, die sozialgeschichtlich bedeutsame kirchliche Nutzung wenigstens im Obergeschoss erhalten zu können. 

4.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Beschränkung der Eigentumsgarantie, wie sie eine teilweise oder vollständige Unterschutzstellung darstellt, verhältnismässig, wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen steht. Diese Teilaspekte der Verhältnismässigkeit hängen hier eng zusammen: Die von der Beschwerdeführerin verfochtene vollständige Unterschutzstellung wäre zwar zur Erreichung des angestrebten Ziels offenkundig geeignet, doch stellt sich hier die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn, nämlich ob die Verpflichtung zur vollständigen Erhaltung des Innenraums und der strassenseitigen Fassade sich im Rahmen der Abwägung von öffentlichen und privaten Interessen für die Eigentümerin als zumutbar erwiese (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b). Bei der bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt die Beschwerdeführerin dagegen die Geeignetheit der Massnahme infrage, indem sie im Wesentlichen geltend macht, durch die Eingriffe an der Fassade und den Verzicht auf die Erhaltung des über zwei Geschosse reichenden Kirchraums werde ein unverzichtbarer Bestandteil des Schutzobjekts preisgegeben.

4.2.1 Dass die integrale Erhaltung der Kapelle für die Eigentümerschaft eine einschneidende Beschränkung der Eigentumsfreiheit darstellt, ist offenkundig. Mit der Entwicklung des Quartiers zur City ist die Wohnbevölkerung weggezogen und hat die Kapelle 1937 mit der Aufhebung des Pfarramts ihre Bedeutung als Gemeindekirche verloren. Geblieben ist eine sogenannte Predigtgemeinde: Ein Team von landeskirchlichen Pfarrern hält für ein Stammpublikum aus verschiedenen anderen Gemeinden jeweils den sonntäglichen Gottesdienst (Gutachten S. 29). Wie anlässlich des Augenscheins ausgeführt wurde, wird die 380 Sitzplätze aufweisende Kapelle jeweils von etwa 30 bis 100 Personen besucht. Die angestammte Nutzung vermag den Sakralbau somit bei Weitem nicht mehr auszulasten, und eine gewinnbringende Vermietung der Kapelle ist nach der glaubwürdigen Darstellung der Eigentümerschaft kaum möglich. Die finanziellen Kräfte der Eigentümerschaft, die neben der St. Anna-Kapelle die Zürcher Stadtmission und die Herberge zur Heimat betreibt, sind, wie die eingereichten Belege zeigen, seit Jahren überfordert, wobei insbesondere die Defizite der Zürcher Stadtmission mit den Projekten "Isla Victoria" (Anlauf- und Unterstützungsstelle für Frauen im Rotlichtmilieu) und "Café Yucca" (Restaurant mit Notunterkunft für randständige Personen) ins Gewicht fallen. Die Einkünfte der Eigentümerschaft stammen hauptsächlich aus ihrem Immobilienportefeuille, für das aber ebenfalls ein grösserer Investitionsbedarf besteht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auf Dauer die integrale Erhaltung des nur noch wenig genutzten Sakralraums die finanziellen Möglichkeiten der Eigentümerschaft übersteigt.

Sodann dürfte der sakrale Charakter des heutigen Gottesdienstraums mit den zu erhaltenden Einbauten wie Kanzel und Orgel den für eine kommerzielle Nutzung notwendigen Mieterausbau jedenfalls stark einschränken. Der vollständigen Umnutzung des Gottesdienstraums zu kommerziellen Zwecken stehen zudem ideelle Werte der Eigentümerschaft im Weg und es würde damit auch der für das Schutzobjekt bedeutsame sozialgeschichtliche Bezug preisgegeben. Schliesslich ist unter dem Gesichtswinkel der Verhältnismässigkeit auch das Nutzungspotenzial zu würdigen, welches der 10 m hohe Raum aufweist. Anders als im Fall des Café Odeon (vgl. BGE 109 Ia 257 E. 5.d) steht hier dem Einzug eines zusätzlichen Geschosses nichts im Weg, weshalb die Verpflichtung zur Erhaltung des heutigen Volumens eine weitergehende Einschränkung darstellen würde als in jenem Fall.  

4.2.2 Angesichts dieser schwerwiegenden Beeinträchtigung der ökonomischen und ideellen Interessen der Eigentümerschaft hat der Beschwerdegegner auf eine integrale Unterschutzstellung verzichten dürfen, wenn auch mit der Teilunterschutzstellung bzw. den damit ermöglichten Veränderungen an der Fassade und im Innern der Denkmalwert der St. Anna-Kapelle und des Ensembles Glockenhof als Ganzes nicht infrage gestellt wird.

Solche Auswirkungen der durch die Teilunterschutzstellung ermöglichten Veränderungen insbesondere im Innern der St. Anna-Kapelle haben die Vorinstanzen mit guten Gründen und ohne Rechtsverletzung verneint. Ausschlaggebend dafür ist in erster Linie, dass der Innenraum bei den früheren Renovationen bereits stark verändert wurde und die enge Verbindung von Aussen- und Innengestaltung, welche die Baute einst auszeichnete, nur noch beschränkt erlebbar ist. Sodann ist absehbar, dass eine sakrale Nutzung des gesamten Gebäudes für die Eigentümerschaft auf die Dauer nicht tragbar ist, sodass früher oder später mit einer kommerziellen Nutzung des ganzen Kirchenraums gerechnet werden müsste. Der Denkmalwert der Kapelle und des Glockenhofs als Ensemble würden dadurch stärker infrage gestellt als durch die geplanten Änderungen an der Fassade und die Preisgabe des bestehenden Kirchenraums durch die Aufteilung in ein kommerziell genutztes Erd- und ein weiterhin als Kapelle genutztes Obergeschoss. Das gilt umso mehr, als dabei die ebenfalls geschützte Orgel weiterhin bestimmungsgemäss an ihrem bisherigen Standort auf der rückseitigen Empore genutzt werden kann und die Kanzel im Kirchenraum wieder Verwendung finden kann. Sodann sind die notwendigen Anordnungen getroffen worden, damit die weiteren erhaltenswerten Teile, soweit sie nicht im Obergeschoss Wiederverwendung finden, fachgerecht eingelagert werden.

4.2.3 Der Einwand der Beschwerdeführerin, die Vorinstanzen hätten die infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen nicht korrekt gewürdigt, erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet. An der Erhaltung der Kapelle in ihrer heutigen Gestalt besteht zwar durchaus ein öffentliches Interesse. Indessen ist davon auszugehen, dass aufgrund der städtebaulichen und gesellschaftlichen Entwicklung in absehbarer Zeit eine adäquate sakrale Nutzung nicht mehr stattfinden kann. Deshalb und angesichts der am Schutzobjekt bereits vorgenommenen Veränderungen, welche das Erhaltungsinteresse relativieren, kann der Eigentümerschaft die integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den veränderten Bedürfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmöglichen würde, nicht zugemutet werden.

Sodann ist offenkundig, dass die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Umnutzung des separaten Raums unter der hinteren Empore keine echte Alternative zur vollständigen Umnutzung des Erdgeschosses darstellt. Der Raum weist lediglich eine Fläche von rund 60 m² auf und eignet sich aufgrund der Erschliessungsverhältnisse nur sehr beschränkt für ein Ladengeschäft. Diese Nachteile hätte auch das übrige Erdgeschoss, wenn der dort geplante Verkaufsraum nicht durch die Verlängerung der Fenster zum Strassenraum hin geöffnet werden könnte. Nicht entscheidend ist sodann, ob die finanzielle Lage der Eigentümerschaft, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, etwas positiver zu beurteilen ist, als dies von der Vorinstanz angenommen wurde. Ausschlaggebend ist weniger die finanzielle Lage der Eigentümerschaft als vielmehr deren Belastung durch eine Liegenschaft, die für die angestammte sakrale Zweckbestimmung nur noch beschränkt Verwendung findet und sich ohne bauliche Eingriffe für andere Nutzungen kaum eignet.

5.  

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet uns ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der unterliegenden Beschwerdeführerin von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      90.--     Zustellkosten,
Fr. 4'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…