Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2011.00530

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 8. Februar 2012

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

1.1  C,

 

1.2  D,

 

beide vertreten durch E,

 

2.    Baukommission der Stadt Kloten,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baukommission der Stadt Kloten erteilte mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 D und C unter anderem die nachträgliche Baubewilligung für die Verschiebung der Südost- und Nordostfassaden des ehemaligen Bauernhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kloten. Die nachträgliche Baubewilligung für den bereits erstellten Aussenkamin und die bereits realisierte Dacherhöhung verweigerte sie und befahl deren Rückbau. Zusammen mit diesem Entscheid eröffnete sie jenen der Baudirektion des Kantons Zürich vom 24. August 2010 betreffend überkommunalen Ortsbildschutz, mit welchem unter anderem die Bewilligung für die Projektänderung bezüglich Lage des Kamins, Höhersetzung des Dachs sowie Lage der Dachflächenfenster unter Auflagen und Bedingungen verweigert wurde.

II.  

Gegen diese Entscheide der Baukommission Kloten und der Baudirektion des Kantons Zürich erhoben sowohl D und C als auch A Rekurs an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 30. Juni 2011 vereinigte dieses die beiden Rekursverfahren und wies beide Rekurse ab.

III.  

Dagegen erhob A am 31. August 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als damit sein Rekurs abgewiesen worden sei. Die Auflagen der Baukommission Kloten und der Baudirektion seien gemäss dem bereits im Rekursverfahren gestellten Antrag zu präzisieren, wonach die Dachflächen nach den massgebenden Plänen vom 27. April 2005 auf die bewilligte Höhe zurückzubauen seien. Der Beschluss der Baukommission Kloten und die Verfügung der Baudirektion seien insoweit aufzuheben, als damit eine Vergrösserung des Grundrisses des Hauptbaus durch eine Verschiebung der Aussenwand Richtung Nordosten bzw. Südosten bewilligt worden sei. Stattdessen sei festzuhalten, dass die nordöstliche Aussenwand, die südöstliche Aussenwand im Bereich der ehemaligen Waschküche und die Aussenwände des an die Waschküche anschliessenden Abstellraums gemäss den Baueingabeplänen "Keller/Erdgeschoss und Umgebung" und "Obergeschoss/1. und 2. Dachgeschoss", beide Mst. 1:100, dat. 27. April 2005, auszuführen seien. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und dem Beschwerdeführer sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht schloss am 22. September 2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 6. Oktober 2011, die Beschwerde abzuweisen. Auch die Baukommission der Stadt Kloten beantragte am 24. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A. C und D beantragten am 26. Oktober 2011, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Dezember 2011 wurden von der Baukommission der Stadt Kloten die Projektpläne beigezogen, die dem Stadtratsbeschluss Nr. 19/264 vom 17. August 2004 zugrunde lagen, mit welchem die ursprüngliche Baubewilligung für den Um-/Ausbau bzw. die Erweiterung des Bauernhauses Vers.-Nr. 03 erteilt worden war.

Mit Präsidialverfügung vom 28. Dezember 2011 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zu den beigezogenen Plänen Stellung zu nehmen. Auf entsprechendes Gesuch wurden die Pläne A am 10. Januar 2012 zugestellt. Die Parteien verzichteten auf Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Dem vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde (vgl. auch Entscheid der Vorinstanz, E. 4):

1.1 Das streitbetroffene Grundstück ist gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Kloten (BZO) der Kernzone K2 zugewiesen. Es ist mit einem ehemaligen Mehrzweckbauernhaus überstellt. Dieses Gebäude ist im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte aufgeführt und liegt innerhalb des Perimeters des inventarisierten Ortsbilds von regionaler Bedeutung. Ein Teil des Gebäudes ist als prägend oder strukturbildend aufgeführt.

1.2 Der Stadtrat von Kloten erteilte der privaten Beschwerdegegnerschaft mit Beschluss vom 17. August 2004 unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für den Um- und Ausbau des ehemaligen Mehrzweckbauernhauses. Im koordinierten Verfahren erging der Entscheid der Baudirektion vom 13. Juli 2004 betreffend überkommunalen Ortsbildschutz. Am 13. Juni 2005 erteilte die Baukommission Kloten die Bewilligung für die aufgrund der Auflagen erforderlichen Projektänderungen und eröffnete den Entscheid der Baudirektion vom 24. Mai 2005 betreffend überkommunalen Ortsbildschutz. In der Folge wurde anlässlich einer Zwischenkontrolle festgestellt, dass bauliche Veränderungen in Abweichung von den bewilligten Plänen ausgeführt wurden. Die Baukommission Kloten forderte die private Beschwerdegegnerschaft daher mit Beschluss vom 3. September 2007 auf, die nicht bewilligten Bauarbeiten einzustellen und ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Mit Verfügung vom 26. November 2007 befahl die Baukommission Kloten die Einstellung sämtlicher Bautätigkeiten, nachdem sie festgestellt hatte, dass die Bauarbeiten dennoch fortgesetzt worden waren. Nachdem die Bauherrschaft revidierte Pläne eingereicht hatte, erteilte die Baukommission Kloten mit Beschluss vom 24. November 2008 teilweise die nachträgliche Baubewilligung. Zugleich eröffnete sie den Entscheid der Baudirektion vom 14. November 2008 betreffend Ortsbildschutz. Die Baurekurskommission IV hiess den dagegen vom Beschwerdeführer erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 4. Juni 2009 gut, hob den Beschluss der Baukommission Kloten insoweit auf, als damit eine Dacherhöhung bewilligt worden war, und lud die Baukommission Kloten ein, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren bezüglich Dacherhöhung und Verschiebung von Aussenwänden durchzuführen.

2.  

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.

Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (RB 1985 Nr. 8; BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.).

2.1 Die enge nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Die gerügte Verschiebung von Aussenmauern stellt ferner offensichtlich einen Nachteil dar, an dessen Behebung der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse hat.

Fraglich erscheint hingegen, ob der Beschwerdeführer durch den angeordneten Rückbau des Dachs in eigenen qualifizierten Interessen betroffen ist und ob die Behebung der gerügten Mängel bzw. die Gutheissung seines diesbezüglichen Antrags die geltend gemachte Betroffenheit zu beseitigen vermag. Soweit es sich bei den beantragten Ergänzungen – wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht – um "Präzisierungen" handelt, erscheint von vornherein zweifelhaft, ob sie eine (nicht nur geringfügig) weitergehende Rückbauverpflichtung zulasten des privaten Beschwerdegegners bewirken würden.

2.2 Die Vorinstanz begründete das Eintreten auf den Rekurs des heutigen Beschwerdeführers allein damit, dieser sei "aufgrund der gerügten Verschiebung der Aussenwände zur östlichen Grundstücksgrenze hin mehr als die Allgemeinheit in seinen Rechten betroffen" (Entscheid der Vorinstanz, E. 1). Im Zusammenhang mit den Rügen des Beschwerdeführers betreffend den angeordneten Rückbau der Dachflächen führte die Vorinstanz aus, der Antrag, die relevante Firsthöhe sei in Metern über Meer anzugeben, sei abzuweisen, weil sich durch seine Gutheissung die "materielle Lage" nicht verändern würde (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.1). Betreffend die nordöstlichen Lukarnen sei festzustellen, dass diese – entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers – vom Rückbaubefehl nicht unmittelbar betroffen seien. Anders als die Erhöhung der Dachflächen seien die Lukarnen bewilligt worden (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.2). Betreffend Dachneigung(en) und "Dachknick" würden sich den angefochtenen Entscheiden keinerlei Hinweise entnehmen lassen. Es sei nicht ersichtlich, weswegen diese in der ausgeführten Variante nicht bewilligungsfähig sein sollten. Da der Beschwerdeführer überdies keine weitere Begründung für die beantragten Präzisierungen vorbringe, seien seine Präzisierungsanträge abzuweisen. Es sei nicht Sache des Beschwerdeführers, darum besorgt zu sein, den Aufwand der Baukommission bei einem Vollzug möglichst gering zu halten; dies auch aus dem Grund, weil der Beschwerdeführer nicht darlege, inwiefern er durch die angeblich "unglücklich" ausgefallenen Rückbaubefehle in seinen eigenen Interessen betroffen sein könnte (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.2).

Diese Erwägungen der Vorinstanz sind widersprüchlich. Soweit sie der Auffassung war, die Gutheissung der Anträge des Beschwerdeführers würden an der materiellen Lage, also am vorzunehmenden Rückbau, nichts ändern, hätte sie den Rekurs nicht abweisen, sondern auf diesen nicht eintreten sollen. Der gleiche Schluss wäre zu ziehen gewesen, wenn der Beschwerdeführer keine Betroffenheit in eigenen Interessen darzulegen vermochte. Trotzdem erkannte die Vorinstanz auch bezüglich der den Rückbau der Dachflächen betreffenden Anträge auf Abweisung des Rekurses. In Bezug auf die Lukarnen begnügte sie sich allerdings damit festzustellen, diese seien vom Rückbaubefehl nicht betroffen. Selbst wenn diese Auffassung zuträfe, was fraglich erscheint (vgl. E. 4), hätte die materielle Beurteilung des entsprechenden Antrags die Prüfung der Zulässigkeit eines solchen Ausnehmens der Lukarnen vom Rückbaubefehl erfordert.

2.3 Soweit der Beschwerdeführer die Auflagen der Baukommission Kloten und der Baudirektion dahingehend ergänzt wissen will, dass sich die bewilligte Höhe, auf welche die Dachfläche zurückzubauen ist, nicht nur nach der Baudirektionsverfügung vom 13. Juli 2004, sondern auch nach jener vom 24. Mai 2005 richtet, ist die Rechtsmittellegitimation nach den erwähnten Grundsätzen zu verneinen. Die beiden Verfügungen unterscheiden sich mit Bezug auf das Niveau und die Neigungen der Dachfläche nicht, was die beigezogenen Pläne vom 1./15. September 2003 bestätigen. Eine Gutheissung des Antrags hätte somit keine Auswirkungen.

Der Verweis auf die ursprüngliche Bewilligung erscheint unproblematisch. Mit Baudirektionsverfügung vom 24. Mai 2005 wurden nur die Projektänderungen bewilligt, welche aufgrund der Bewilligung vom 13. Juli 2004 erforderlich waren. Eine Änderung der Dachhöhe oder Neigung war nicht Gegenstand jenes Bewilligungsverfahrens. Dem Beschwerdeführer entsteht daher durch den Verweis auf die ursprüngliche Bewilligung vom 13. Juli 2004 kein Nachteil. Gleiches gilt für den Antrag, die Firsthöhe sei zusätzlich in Metern über Meer anzugeben.

Das Gesagte gilt auch für den Antrag, Dachknick und Dachneigung Anbau auf der Nordostseite des Hauptbaus seien gemäss dem Plan "Schnitte und Fassaden", Mst. 1:100, dat. 27. April 2005, auszuführen. Der bewilligte Zustand, welcher (auch) aus dem erwähnten Plan ersichtlich wird, ergibt sich aus der Bewilligung vom 13. Juli 2004. Demgemäss durfte das Dach des Anbaus an der Nordostfassade mittels Aufschiebling um ca. 1,5 m angehoben werden. Wenn sich den angefochtenen Entscheiden der Baukommission Kloten und der Baudirektion diesbezüglich keinerlei Hinweise entnehmen lassen, ist daraus unter den vorliegenden Umständen der Schluss zu ziehen, dass entsprechende Änderungen nicht bewilligt wurden. Weder aus der Verfügung der Baudirektion vom 24. August 2010 noch aus dem Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember 2010 ergibt sich, dass eine weiter gehende Erhöhung um rund 60 cm hätte bewilligt werden sollen. Vielmehr folgt aus der Anordnung, die Dachfläche sei auf die gemäss Baudirektionsverfügung vom 13. Juli 2004 bewilligte Höhe zurückzusetzen, dass die Dachfläche nirgends – weder beim First noch beim Fassadendurchbruch noch an einer dazwischen liegenden Stelle – höher sein darf, als damals bewilligt. Gegen eine Bewilligung spricht nicht zuletzt auch der Umstand, dass die fragliche Projektänderung auf dem Fassadenplan nicht ersichtlich wird. Der Rückbaubefehl bezieht sich sodann auch auf das Dach des Anbaus. Die gegenteilige Ansicht der Vor­instanz steht auch in einem gewissen Widerspruch dazu, dass die "möglichst unveränderte Erhaltung der stattlichen Dächer" bei Umbauten von sogenannten Dreisässenhäusern ein Hauptanliegen darstellt.

2.4 Auf den Beschwerdeantrag Nr. 2 ist nach dem Gesagten nicht einzutreten, soweit er nicht die Dachlukarnen auf der nordöstlichen Dachfläche betrifft (vgl. dazu E. 4).

3.  

Die Durchführung eines Augenscheins erübrigt sich, da die Sache, wie sich aus dem Folgenden ergibt, an die Baukommission Kloten zurückzuweisen ist.

4.  

4.1 In Bezug auf die Giebellukarnen auf der nordöstlichen Dachfläche erscheint die Sachlage unklar. Der Beschwerdeführer wies diesbezüglich zu Recht bereits im Rekursverfahren auf die widersprüchlichen Pläne hin. Die Baukommission Kloten und die Baudirektion würden offenbar davon ausgehen, die Auflage, First und Dachflächen auf die in der Bewilligung vom 13. Juli 2004 bewilligte Höhe zurückzuversetzen, betreffe auch die Firste und Dachflächen der drei auf der nordöstlichen Dachfläche vorgesehenen Lukarnen. Weder die Baukommission Kloten noch die Baudirektion nahmen dazu vernehmlassungsweise Stellung.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz scheinen die Baukommission Kloten und die Baudirektion – in Übereinstimmung mit dem Fassadenplan – davon auszugehen, dass nur die Dachaufbauten auf der südwestlichen Dachfläche höher ausgeführt worden seien als bewilligt. Die diesbezügliche Erwägung im Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember 2010 stimmt wörtlich mit jener im Beschluss vom 24. November 2008 überein. Die Verfügung der Baudirektion vom 24. August 2010 äussert sich in den Erwägungen nicht zu den Dachaufbauten. Aufgrund der identischen massgeblichen Pläne war auch die Baudirektion am 14. November 2008 zum Schluss gelangt, die Dachaufbauten auf der südwestlichen Dachfläche seien um rund 30 cm höher ausgeführt worden als bewilligt. Damit würden sie – laut Plan – auch nicht mit denjenigen auf der nordöstlichen Dachfläche übereinstimmen. Aus Sicht des Ortsbildschutzes könnten sie hingenommen werden. Die Baukommission Kloten und die Baudirektion gingen somit nicht von einer Erhöhung der Dachaufbauten auf der nordöstlichen Dachfläche aus. Ob eine solche ausgeführt bzw. ob um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht wurde, ist unklar. Entsprechende Hinweise ergeben sich einzig aus dem Schnittplan vom 21. August 2008 sowie der Südost-Fassadenansicht im Fassadenplan vom gleichen Datum. Diese Darstellungen stehen aber, wie erwähnt, im Widerspruch zu den übrigen Akten, insbesondere auch zu den anderen Ansichten im besagten Fassadenplan. Die Unstimmigkeiten in den Plänen wiegen umso schwerer, als die private Beschwerdegegnerschaft mit Verfügung vom 26. November 2007 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die vorzulegenden Änderungspläne "exakt/unmissverständlich und farbig (schwarz = bestehend/unverändert, gelb = Abbruch/Nichtausführung, rot = effektiv geplante Ausführung) anzufertigen" seien.

4.2 Nach dem Gesagten ist unklar, ob die Dachaufbauten auf der nordöstlichen Dachfläche erhöht worden sind bzw. ob die private Beschwerdegegnerschaft um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht hat. Diesbezüglich ist der Sachverhalt unvollständig ermittelt. Wurde die Erhöhung bereits ausgeführt und will die private Beschwerdegegnerschaft daran trotz des akzeptierten Rückbaus der Dachfläche festhalten, wird diesbezüglich erneut über die Bewilligungsfähigkeit zu entscheiden sein. Dabei steht den Bewilligungsbehörden ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Sache ist daher diesbezüglich zur vollständigen Sachverhaltsermittlung und zu allfälligem Entscheid an die Baukommission Kloten zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Angesichts der Vorgeschichte und des widersprüchlichen bei den Akten liegenden Planmaterials wird die Baukommission auf die Einreichung korrekter, insbesondere vermasster Pläne bestehen müssen (§ 310 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 3 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]).

5.  

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die private Beschwerdegegnerschaft zu Unrecht nicht verpflichtet, die widerrechtlich verschobene Aussenmauer rückzubauen. Die Erwägungen der Vorinstanz zur Verhältnismässigkeit eines Rückbaus würden der Rechtsprechung (auch) des Verwaltungsgerichts widersprechen. Es könne nicht angehen, dass die bösgläubige private Beschwerdegegnerschaft im Ergebnis wesentlich besser gestellt werde als gesetzestreue Bürger.

5.1 Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Seinem Wortlaut entsprechend verlangt § 341 PBG ohne Vorbehalt, also in allen Fällen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 12. März 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.2.1 mit Hinweisen). Beim Vollzug ist allerdings der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7). Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügenden Verwaltungsbehörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 73).

5.2 Die Baukommission Kloten sah sich anlässlich ihres Beschlusses vom 13. Dezember 2010 nicht veranlasst, sich zur Verhältnismässigkeit eines Rückbaubefehls zu äussern, weil sie die Verschiebung der fraglichen Aussenmauer als bewilligungsfähig erachtete. Im Rekursverfahren räumte sie ein, dass der Anbau gegen Nordosten ausserhalb der Mantellinie liege. Dies ändere jedoch an der Beurteilung der Mauerverschiebung nichts, da es sich um eine geringfügige Abweichung handle, die als zulässige Erweiterung des vorschriftswidrigen Gebäudes gemäss § 357 PBG bewilligt werden könne. Ergänzend fügte die Baukommission in ihrer Rekursvernehmlassung an, ein Rückbau sei als unverhältnismässig zu qualifizieren, da die zusätzliche Unterschreitung des Grenzabstands unter Berücksichtigung der dichten Kernzonenüberbauung, des noch immer bestehenden grossen Gebäudeabstands und der sinnvollen Abstützung der Aussenwand auf den bestehenden Mauern der Unterkellerung als geringfügig einzustufen sei. Weder öffentliche noch private Interessen vermöchten einen aufwendigen Rückbau zu rechtfertigen.

Die Vorinstanz kam – zu Recht und im Beschwerdeverfahren nicht mehr umstritten – zum Schluss, die Verschiebung der Aussenmauer sei nicht bewilligungsfähig (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Sie prüfte daher, ob ein Rückbau verhältnismässig sei, was sie verneinte (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5). Dabei erwog sie, dass die Nordost- und die Südostfassaden bei einem Neubau, unter Beibehaltung der bestehenden Fassadenflucht, dergestalt verlängert werden könnten, dass die östliche Gebäudeecke auf der Grenze zum beschwerdeführerischen Grundstück zu liegen käme. Der minimale Abstand zur äusseren Mantellinie auf diesem Grundstück betrüge gemäss Kernzonenplan 10 m. Die vorliegend realisierte Verschiebung führe indessen zu einem Abstand von rund 11 m, weswegen kein überwiegendes privates Interesse des Beschwerdeführers vorliege. Aus öffentlicher Sicht bestehe nur ein beschränktes Interesse an einem Rückbau, weil die fragliche Fassade nur bedingt einsehbar sei und weil die Verschiebung der Nordostfassade im vorliegenden Mass generell nicht die gleiche optische Wirkung entfalte wie etwa eine Dacherhöhung im gleichen Umfang. Da der Rückbau der Mauer für die private Beschwerdegegnerschaft offensichtlich mit erheblichem Aufwand verbunden sei, erweise sich ein Rückbau, auch unter Berücksichtigung der wohl gegebenen Bösgläubigkeit, als unverhältnismässig.

5.3 Auszugehen ist vom Grundsatz, wonach gemäss § 341 PBG in allen Fällen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen ist. Davon ist abzuweichen, wenn das Beharren auf der Durchsetzung des Rechts unverhältnismässig wäre.

5.3.1 Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999, Rz. 865 ff.). Dabei sind auch präjudizielle Aspekte zu berücksichtigen (VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 484 f.). Geringfügig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 483 f.).

5.3.2 Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).

5.3.3 Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands aus grundsätzlichen Überlegungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhöhtes Gewicht beigemessen und die dem Bauherrn allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt werden (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit Hinweisen, VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485).

5.4 Weder die Baukommission Kloten noch die Vorinstanz haben eine umfassende Prüfung der massgeblichen öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen. Unberücksichtigt blieb insbesondere das Interesse am Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit Hinweisen; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 485). Zu berücksichtigen ist ferner das – von der Vorinstanz in anderem Zusammenhang erwähnte – vom Gesetzgeber im Kernzonenplan zum Ausdruck gebrachte Interesse, die exakte Lage der bestehenden Fassade müsse beibehalten werden (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2). Auch zum wirtschaftlichen Interesse der Bauherrschaft an der Rechtsverletzung bzw. zum Nutzen, welchen diese der Beschwerdegegnerschaft bringt, haben sich die Vorinstanzen nicht geäussert. Die Abweichung vom Gesetz erscheint daher nicht ohne Weiteres als geringfügig. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz das private Interesse der Bauherrschaft ohne nähere Begründung für überwiegend hält, da ein Rückbau offensichtlich mit erheblichem Aufwand verbunden sei. Nur wenn klar ist, welche Nachteile der Bauherrschaft drohen, ist eine Abwägung zwischen ihren Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands und den entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen an dessen Wiederherstellung aber überhaupt möglich (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.5). Zu berücksichtigen ist zudem, dass sich die Beschwerdegegnerschaft die Nachteile, welche ein Rückbaubefehl mit sich bringen würde, selbst zuzuschreiben hat. Mit Beschluss vom 3. September 2007 hatte die Baukommission Kloten angeordnet, sämtliche Bauarbeiten an Bauteilen, die nicht vollumfänglich den bereits ergangenen Baurechtsentscheiden bzw. den genehmigten Plänen/Unterlagen entsprechen, seien unverzüglich einzustellen, und es seien in allen Teilen nachgeführte Revisionspläne vorzulegen. Vor Genehmigung derselben dürften die Bauarbeiten an den betroffenen Bauteilen nicht wieder aufgenommen werden. Mit Verfügung vom 26. November 2007 forderte die Baukommission Kloten die private Beschwerdegegnerschaft auf, sämtliche Bauarbeiten unverzüglich und dauerhaft einzustellen und die der Bauausführung entsprechenden Änderungspläne zur Genehmigung vorzulegen. Vor Erteilung einer neuen formellen und rechtskräftigen Bewilligung dürften keinerlei bewilligungspflichtige Bauarbeiten mehr ausgeführt werden. Diese Baueinstellungsverfügung wurde nicht bzw. nicht genügend beachtet. Erst nach erneuter Intervention zusammen mit der Stadtpolizei konnte die Bauherrschaft am 20. Dezember 2007 zur Einstellung der Bauarbeiten bewogen werden. Bis heute hat die Bauherrschaft keine korrekten Pläne vorgelegt.

5.5 Angesichts des Beurteilungsspielraums, welcher der Baukommission Kloten bei der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen zusteht, und unter Berücksichtigung des Umstands, dass allenfalls weitere Sachverhaltsabklärungen erforderlich sind, ist die Sache nach dem Gesagten zu neuem Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen an die Baukommission Kloten zurückzuweisen.

6.  

6.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2011 ist insoweit aufzuheben, als damit der Rekursantrag Nr. 3 des Beschwerdeführers in Bezug auf die Dachlukarnen auf der nordöstlichen Dachfläche sowie der Rekursantrag Nr. 4 des Beschwerdeführers abgewiesen wurden. Ebenso ist der Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember 2010 insoweit aufzuheben, als damit die Versetzung von Aussenwänden bewilligt wurde. Die Sache ist zur Prüfung der Frage, ob die mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 gemachten Auflagen bezüglich der Dachaufbauten auf der Nordostseite zu ergänzen sind und zum Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen betreffend die nord- und südöstlichen Aussenwände an die Baukommission Kloten zurückzuweisen. Diese wird auch eine neue Frist festsetzen müssen, innert welcher die verlangten Massnahmen zu vollziehen sind (Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses vom 13. Dezember 2010). Bezüglich der Giebellukarnen wird sie einen Entscheid der Baudirektion betreffend überkommunalen Ortsbildschutz einzuholen haben, oder die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden. Die Aufhebung der Verfügung der Baudirektion vom 24. August 2010 erscheint demgegenüber nicht notwendig. Diese bedarf nach dem Gesagten höchstens einer Ergänzung hinsichtlich der Giebellukarnen (vgl. E. 4).

6.2 Gemäss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG werden die Verfahrenskosten in der Regel nach dem Unterliegen der am Verfahren Beteiligten verteilt. Nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG sind dagegen Kosten, die eine Partei verursacht hat, dieser ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu überbinden; nach der Praxis wird dieses Verursacherprinzip über die im Gesetz aufgezählten Tatbestände hinaus auf vergleichbare Situationen angewandt und bei der Zusprechung von Parteientschädigungen berücksichtigt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 20, § 17 N. 33 mit Hinweisen).

6.3 Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass das Verfahren massgeblich durch die ohne Bewilligung vorgenommene Bauausführung und die ungenügenden Baupläne verursacht wurden. In Anwendung des Verursacherprinzips sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens daher vollumfänglich der privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, obwohl sie teilweise obsiegt. Sie ist zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.

7.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. Juni 2011 wird aufgehoben, soweit damit der Rekursantrag Nr. 3 in Bezug auf die Dachlukarnen auf der nordöstlichen Dachfläche sowie der Rekursantrag Nr. 4 des Beschwerdeführers abgewiesen wurden.

Der Beschluss der Baukommission Kloten vom 13. Dezember 2010 wird aufgehoben, soweit damit die Versetzung von Aussenwänden bewilligt wurde.

Die Sache wird zur Prüfung der Frage, ob die mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 gemachten Auflagen bezüglich der Dachaufbauten auf der Nordostseite zu ergänzen sind, und zum Entscheid über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen betreffend die nord- und südöstlichen Aussenwände im Sinn der Erwägungen an die Baukommission Kloten zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    120.--     Zustellkosten,
Fr. 4'120.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag, auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 werden je hälftig und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…