Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2012.00111

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 11. Juli 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Robert Lauko.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

1.1  C,

 

1.2  D,

 

2.1  E,

 

2.2  F,

 

3.    G,

 

alle vertreten durch RA H,

 

4.    I, vertreten durch RA J,

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

Bausektion der Stadt Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 12. Juli 2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Sanierung der Wohnüberbauung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02, 03 und 04 in Zürich.

II.  

Hiergegen erhoben D und C, F und E sowie G mit gemeinsamer Eingabe vom 17. August 2011 sowie I mit Eingabe vom 19. August 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.

Mit Rekursentscheid vom 20. Januar 2012 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.

III.  

Mit Beschwerde vom 23. Februar 2012 beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2012 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats Zürich vom 12. Juli 2011 ohne Ausnahmebewilligung, eventualiter unter Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 5. März 2012 Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaften stellten am 20. März 2012 den nämlichen Antrag und schlossen zudem auf die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 28. März 2012, die Beschwerde gutzuheissen.

In ihren Repliken und Dupliken vom 12. und 25. April 2012 bzw. vom 2., 7. und 11. Mai 2012 und freigestellten Stellungnahmen zu den jeweiligen Eingaben der Gegenparteien vom 21., 23. und 25. Mai bzw. 1. Juni 2012 hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der im Streit stehenden Rechtsfragen (nachfolgend E. 2 ff.) massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit ausreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 12. Dezember 2011 einen Augenschein durchgeführt, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann daher auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

2.  

2.1 Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Es ist mit der dreigliedrig gestuften und leicht versetzten Wohnüberbauung K-Strasse 02, 03 und 04 von rund 68 m Länge und je Haus 15,5 m Breite überstellt, welche auf Grundlage der Stammbaubewilligung vom 22. Oktober 1973 der Bausektion der Stadt Zürich in den 1970er-Jahren erstellt wurde.

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, die Wohnüberbauung umfassend zu sanieren und umzubauen. Im Rahmen dieses Projekts sind der Abbruch des bestehenden Attikageschosses sowie die Aufstockung des gesamten Gebäudekomplexes um ein Voll- und ein Attikageschoss geplant. Das neue Attikageschoss soll damit ein Stockwerk höher zu liegen kommen als das bestehende und wird an der Nord- und Südseite fassadenbündig ausgestaltet.

2.2 In der dreigeschossigen Wohnzone W3 gilt gemäss Art. 13 BZO eine Gebäudehöhe von maximal 11,5 m. Streitig ist vorab die Einhaltung der Gebäudehöhe durch die geplante Aufstockung. Die Bausektion hat hierzu in den Erwägungen zur Baubewilligung vom 12. Juli 2011 ausgeführt (Erwägung D./c), bei Änderungen an bestehenden Gebäuden sei nach aktueller Rechtsprechung nicht der im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende –abgegrabene oder aufgeschüttete – Terrainverlauf, sondern der in der Baubewilligung der seinerzeitigen Neuüberbauung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend. Das den Plänen jener Baubewilligung vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende Terrain führe an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um ca. 0,95 m und beim mittleren Gebäude auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von bis zu 1,2 m. Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der früheren Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt wurde. Mit dem Villengarten sei das mehr oder weniger gleichmässig abfallende Terrain aufgrund von Terrassen erheblich verändert worden. Die örtlich begrenzten Überschreitungen der Gebäudehöhe der geplanten Aufstockung resultierten aus einem künstlich zur Anlage eines Gartens umgestalteten Gelände, welches sich mit seinen Terrassen weit von einem "natürlichen" Terrainverlauf (Böschungen) entfernt habe. Gemäss einem Entscheid der Baurekurskommission sei in solchen Fällen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu rekonstruieren. Die nach § 220 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geforderten besonderen Verhältnisse lägen aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor und § 220 Abs. 2 und 3 PBG werde Rechnung getragen, insbesondere werde die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt. Daher sei die Ausnahmebewilligung von den Vorschriften über die Gebäudehöhe gemäss Art. 13 BZO in den erwähnten Bereichen zu erteilen.

2.3 Zur Frage der Gebäudehöhenüberschreitung hielt das Baurekursgericht vorab die geltende verwaltungsrechtliche Rechtsprechung fest, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten wie hier für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen sei, unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. In Nachachtung dieser mittlerweile gefestigten Gerichtspraxis sei festzuhalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende Terrain an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02 zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um 0,95 m und beim mittleren Gebäude K-Strasse 03 auf einer Länge von ca. 8 m zu einer Überschreitung bis zu 1,2 m führe. Zu Recht rügten die Rekurrentschaften auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch eine geringe Überschreitung von 0,2 m. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG erachtete die Vorinstanz mit ausführlicher Begründung als nicht gegeben (Rekursentscheid E. 7.1–7.4). Zudem stehen nach der Rechtsauffassung des Baurekursgerichts dem Bauvorhaben auch überwiegende nachbarliche Interessen im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG entgegen (Rekursentscheid E. 7.5–7.8).

Demgegenüber ist nach der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin die Gebäudehöhe durch die Aufstockung eingehalten, weil für deren Berechnung vorliegend nicht das (gewachsene) Terrain bei Einreichung des Baugesuchs für die Stammbaute (1973), sondern das mit der Stammbaubewilligung bewilligte und heute bei Einreichung des zu beurteilenden Umbaugesuchs bestehende aktuelle Terrain massgebend sei. Im Eventualstandpunkt erachtet die Beschwerdeführerin die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG als gegeben.

3.  

Gemäss Art. 13 BZO gilt in der hier massgebenden dreigeschossigen Wohnzone W3 eine Gebäudehöhe von maximal 11,5 m. Entsprechend § 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Zum Begriff des "gewachsenen Bodens" hält der § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) Folgendes fest:

"Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

 

a)    innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;

b)    im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist."

 

3.1 Gemäss feststehender Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden ist  (VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]; vgl. auch 14. März 2007, VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.00156). Demgegenüber ist bei anstelle von bestehenden Bauten errichteten Neubauten auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 ABauV; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24; 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3).

Die Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf die Verhältnisse abzustellen sei, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs präsentierten, erfolgte, weil eine andere Auslegung zu vom Gesetz nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen würde. Je nachdem, ob es sich um Abgrabungen oder Aufschüttungen handelt, können beispielsweise abstandsfreie Gebäude zu abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269 PBG), Vollgeschosse zu Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), Gebäude, welche die Gebäudehöhe ausschöpfen, zu solchen, welche diese überschreiten oder eine Gebäudehöhereserve aufweisen (§ 278 ff. PBG); Analoges gilt für die Baumassenziffer (§ 258 PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum gewachsenen erklärt wird. Aus diesen Gründen hat das Verwaltungsgericht auch eine Praxisänderung der Baurekurskommission II verworfen, welche in Abweichung ihrer eigenen früher publizierten Praxis nur innerhalb der letzten 30 Jahre auf frühere Terrainverhältnisse zurückgreifen wollte (VGr, 3. November 2010, VB.2010.00360, E. 3.3 f.).

Eine Praxis, bei Um- und Anbauten lediglich während der letzten 30 Jahre auf die Terrainverhältnisse bei Erstellung der Baute abzustellen, würde – nach Ablauf dieser Zeit – ohne zwingenden Grund wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber offensichtlich nicht gewollten Rechtsfolgen führen; dies nunmehr selbst für Bauten, welche nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) bewilligt wurden und bei welchen der bei Gesuchsbewilligung bestehende Bodenverlauf dokumentiert sein sollte (vgl. § 310 PBG, §§ 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Es kommt hinzu, dass die erwähnte Rechtsprechung sich auch auf § 5 Abs. 2 lit. b ABauV stützt, welche ohne zeitliche Beschränkung den Rückgriff auf frühere Verhältnisse vorsieht, wenn der Boden im Hinblick auf die – gemäss ursprünglicher Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung umgestaltet worden ist. Denn durch eine solche Praxis würde – nach Ablauf von 30 Jahren – ohne zwingenden Grund wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber offensichtlich nicht gewollten Rechtsfolgen führen, selbst für Bauten, die nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) und in Anwendung desselben bewilligt wurden.

Das Verwaltungsgericht hat sich auch in mehreren Urteilen zur Frage ausgesprochen, wie weit bei Um- und Erweiterungsbauten zeitlich zurück auf das frühere Terrain abzustellen sei. In zwei Urteilen hat das Gericht festgehalten, für die Bestimmung des gewachsenen Bodens müsse auch auf Verhältnisse vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese klar feststellbar seien. Mit Entscheid vom 14. März 2007 (VB.2006.00512) hat das Gericht eine Streitsache an die Vorinstanz zurückgewiesen, um aufgrund der seinerzeitigen Baugesuchsakten den Terrainverlauf bei Erstellung der Baute im Jahr 1960 festzustellen bzw., falls diese nicht schlüssig sein sollten, um den Baugesuchstellern die Möglichkeit einzuräumen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung mittels anderer Unterlagen nachzuweisen. Sollte dies nicht möglich sein, so träfen die Folgen der Beweislosigkeit die Baugesuchsteller. In einem weiteren Entscheid vom 18. Juli 2007 (VB.2007.00212) hat das Gericht im Zusammenhang mit der Ermittlung der Gebäudehöhe auf die am 17. August 1976, also vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bewilligten Baugesuchsakten abgestellt. Hingegen lehnte es das Gericht mit Urteil vom 14. Dezember 2005 (VB.2005.00104) ab, bei der Ermittlung der Baumassenziffer (§ 258 PBG) auf die Verhältnisse vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abzustellen, weil diese Nutzungszifferart dem zürcherischen Baurecht vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes fremd war.

3.2 Die Einwände der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, diese Rechtsprechung infrage zu stellen. Wie oben festgehalten, greift die erwähnte Praxis auch bei Fällen ein, wo die Stammbaubewilligung vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes erlassen wurde und – wie hier – die damaligen Terrainverhältnisse dokumentiert sind. Die "missbräuchliche Absicht" der seinerzeitigen Terrainveränderung ist nicht Voraussetzung dafür, dass auf die Terrainverhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung der Stammbaubewilligung abzustellen ist. Auch liegt kein Fall einer unzulässigen Rückwirkung eines verwaltungsrechtlichen Erlasses vor, wenn für die Bemessung der Gebäudehöhe bei einem Umbau auf jenes Terrain abgestellt wird, welches im Zeitpunkt der Baubewilligung massgebend war, auch wenn die Baute vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bewilligt bzw. erstellt wurde. Schliesslich ist auch die Anrufung der (erweiterten) Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG unbehelflich, verlangt doch auch diese Bestimmung grundsätzlich die Einhaltung des geltenden Rechts und lässt neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften nur aufgrund der erforderlichen Ausnahmebewilligung zu (vgl. hierzu Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 123 ff.).

Die aufgezeigte Praxis ist keineswegs sinnwidrig, sondern soll vielmehr die oben erwähnten unsinnigen und vom Verordnungsgeber nicht gewollten Rechtsfolgen vermeiden. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die von ihr verfochtene Praxisänderung genau zu diesen Resultaten führen würde, auch wenn sie im vorliegenden Einzelfall (einer Aufschüttung) hiervon profitieren würde. Denn bei Abgrabungen würden allfällige Rechtsnachteile hinsichtlich Gebäudehöhe (§ 280 PBG), Abstandspflicht (§ 269 PBG), Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 ABauV), Gebäudeabstand von Besonderen Gebäuden (§ 273 PBG) sowie Definition des Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG), also bezüglich jener Bauordnungsvorschriften, welche an das gewachsene Terrain "anknüpfen", die Eigentümer-/Bauherrschaft treffen.

Zu Recht haben daher die Vorinstanzen in Anwendung dieser gefestigten Gerichtspraxis beim vorliegenden Umbau auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abgestellt und festgehalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende Terrain bei der Aufstockung an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02 zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von 11,5 um ca. 0,95 m und beim mittleren Gebäude K-Strasse 03 auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von bis zu 1,2 m führe. Ob auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch eine geringe Überschreitung von maximal 0,2 m vorliegt, was von der Beschwerdeführerin bestritten wird, kann offengelassen werden.

4.  

4.1 Die streitbezogene Aufstockung überschreitet aus den erwähnten Gründen die gemäss Art. 13 BZO in der dreigeschossigen Wohnzone maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m. Die Bausektion hat hierfür eine Ausnahmebewilligung erteilt. Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin nicht, wie § 310 Abs. 1 zweiter Halbsatz PBG und § 5 lit. k BVV an sich vorsehen, hierfür ein ausdrückliches Ausnahmegesuch einreichte, stellt vorliegend kein formelles Hindernis für die Erteilung der Ausnahmebewilligung dar. Die Frage, welches Terrain als "gewachsenes" Terrain Basis für die Berechnung der Gebäudehöhe bildet, war ein Kernproblem der Bewilligungsfähigkeit und führte zum Beizug verschiedener, bis ins Jahr 1902 zurückreichenden Archivakten. Wenn die Baubewilligungsbehörde hinsichtlich des gewachsenen Terrains eine andere Rechtsauffassung vertrat als die Baugesuchstellerin bzw. die Sachbearbeiterin, hierfür aber aufgrund der Terrainentstehung eine Ausnahmebewilligung erteilte, ist sie im Rahmen des in § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) verankerten Untersuchungsgrundsatzes geblieben. Festzuhalten ist weiter, dass mit der Ausnahmebewilligung entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin von der Einhaltung der Gebäudehöhe dispensiert wurde und nicht von der Definition des gewachsenen Terrains; von einer Begriffsdefinition kann nicht dispensiert werden (VGr, 10. September 2004, VB.2004.00128, E. 3.4; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1125).

4.2  

4.2.1  Als Grund für die Erteilung der Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG hält die Bausektion in der Baubewilligung vom 12. Juli 2011 fest (Erwägung D./c), das den Plänen der Baubewilligung vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende massgebende Terrain führe an der Ostfassade zu einer Überschreitung der Gebäudehöhe um ca. 95 cm und beim mittleren Gebäude auf einer Länge von ca. 8 m zu einer Überschreitung von bis zu 1,20 m. Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der früheren Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt worden sei. Der dannzumal eingereichte Plan zeige deutlich, dass mit dem Villengarten das mehr oder weniger gleichmässig abfallende Terrain aufgrund von Terrassen erheblich verändert worden sei. Die örtlich begrenzten Überschreitungen der Gebäudehöhe der geplanten Aufstockung hätten aus einem künstlich zur Anlage eines Gartens umgestalteten Gelände resultiert, welche sich mit seinen Terrassen weit von einem natürlichen Terrainverlauf (Böschung) entfernt habe. Gemäss dem Entscheid der Baurekurskommission BEZ 2008 Nr. 59 sei in solchen Fällen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu rekonstruieren. Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforderten besonderen Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheine, lägen aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor.

4.2.2 Hinsichtlich der Erteilung der Ausnahmebewilligung lehnte das Baurekursgericht in seinem Rekursentscheid die Ansicht der Bausektion der Stadt Zürich ab, die die Terrainunebenheiten in einer Grössenordnung von max. 1,2 m auf einem Grundstück von rund 5'000 m² als derart gravierend einstufte, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen sei, bei welchen die Durchsetzung der Gebäudehöhe unverhältnismässig erscheine. Terrainunebenheiten in dieser Grössenordnung fänden sich laut der Vorinstanz auf zahlreichen Grundstücken und könnten verschiedene Ursachen haben. Sie könnten auf Einwirkungen durch Naturkräfte wie Erosion oder glaziale Kräfte oder auch auf zeitlich weit zurückliegende Eingriffe von Menschenhand zurückzuführen sein. Derartige Umstände seien bei zahlreichen Bauprojekten zu beachten und stellten keine unzumutbare Härte dar, welche der Gesetzgeber beim Erlass der Allgemeinordnung nicht im Auge gehabt habe. Das Erteilen von Ausnahmebewilligungen in Fällen wie dem vorliegenden würde auf eine Änderung der Grundordnung abzielen und letztlich zur verpönten Regel-Ausnahme führen. Eine vernünftige Überbaubarkeit des streitbetroffenen Grundstücks – auch etwa im Rahmen einer vorliegend nicht zur Diskussion stehenden Neuüberbauung, welche wohl etwas dichter ausfallen könnte – sei ohne Weiteres gegeben. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung scheitere vorliegend bereits am Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG.

4.2.3 Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift (S. 17 ff.) verdient der Standpunkt der Baubehörde Rechtsschutz. Die vor 1973 bestehende Situation mit der Villa mit grosszügig terrassierten Gartenanlagen finde sich gerade nicht auf zahlreichen Grundstücken auf dem Stadtgebiet der Stadt Zürich. Das Baurekursgericht verkenne weiter, dass es beachtliche Gründe im privaten wie auch im öffentlichen Interesse gebe, eine Altbauliegenschaft nach rund 38 Jahren energetisch zu sanieren und die von der BZO zwischenzeitlich neu zugestandene Verdichtung zu konsumieren. Demgegenüber erscheine es unverhältnismässig und als unzumutbare Härte, dieses Ansinnen nur deshalb  zu verweigern, weil die frühere terrassierte Gartenanlage der Fabrikantenvilla Veränderungen vorgenommen habe, die heute nirgends mehr sichtbar seien, aber zwei bzw. drei Stellen hätten, wo zwecks Interpolation des Terrains rein fiktiv zur Füllung dieser Löcher mit dem Vollzug der Stammbaubewilligung aufgeschüttet worden sei. Die topographisch besondere Situation auf zwei kleinen Flächen an der Ostfassade im Gefolge der vor 1973 bestehenden Villa mit Treppenstiegen von verschiedenen Terrassen begründe eine topographisch bedingte besondere Situation. Dies rechtfertige die Erteilung einer Ausnahmebewilligung.

4.3 Eine Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).

Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

4.4 Die Erwägungen der Vorinstanz zur Ausnahmebewilligung sind überzeugend und auf diese kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG verwiesen werden. Wie das Baurekursgericht zu Recht ausführt, sind Terrainunebenheiten, seien diese auf Naturkräfte zurückzuführen oder durch Menschen geschaffen (Terrassierungen usw.), nichts Aussergewöhnliches. Das gewachsene Terrain, welches – wie gesehen – bei der Anwendung verschiedener baupolizeilicher Vorschriften relevant ist, ist nicht statisch/unabänderlich, sondern nach dem Willen des Gesetzgebers unter bestimmten Umständen dynamisch, indem z. B. bei einer Neuüberbauung das frühere gestaltete Terrain das bei der Baugesuchseinreichung massgebliche gewachsene Terrain darstellt. Auch wenn das vorliegend bei Einreichung der Stammbaubewilligung 1973 massgebliche gewachsene Terrain auf die Gartengestaltung zurückzuführen ist, welche im Zusammenhang mit der 1903 bewilligten Villa realisiert wurde, ist es beim vorliegenden Um-/Erweiterungsbau zu beachten. Dies ist keine offensichtlich ungewollte Wirkung einer Vorschrift; es liegt keine Ausnahmesituation vor, welcher durch Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe Rechnung zu tragen wäre. Bei der fraglichen "Terrassierung" handelt es sich auch nicht um einen Einschnitt für eine frühere Garageneinfahrt oder zu einem Kellerabgang, bei welchen Situationen nach der Rechtsprechung das gewachsene Terrain durch Interpolation zu ermitteln ist (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, VB.201.00709, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36). Nicht nachvollziehbar ist der Einwand, eine energetische Sanierung des Gebäudekomplexes sei ohne Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht möglich. Auch der Umstand, dass heute gegenüber früheren Bauordnungen auf dem Baugrundstück ein Vollgeschoss mehr zulässig ist, dispensiert nicht von der Einhaltung der übrigen Baubegrenzungsnormen, insbesondere hier der Gebäudehöhe.

4.5 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz, es lägen keine besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG vor und es fehlten damit die Dispensvoraussetzungen, nicht rechtsverletzend ist. Da die Überschreitung der Gebäudehöhe durch die Aufstockung nur bestimmte Gebäudeabschnitte betrifft, bedarf das Bauvorhaben einer Neukonzeption und ist die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz zu Recht erfolgt. Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung auch nachbarliche Interessen entgegenstünden, weil die Aussicht insbesondere der heutigen Beschwerdegegnerschaften 1 und 2 durch die Aufstockung massiv beeinträchtigt würde. Immerhin ist hierzu festzuhalten, dass auch eine Aufstockung in jenen Bereichen des Gebäudekomplexes, in welchen keine Gebäudehöheüberschreitung vorliegt, die Aussicht tangieren würde. Da die Beschwerde abzuweisen ist, erübrigt sich auch eine Prüfung der weiteren, gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwände, insbesondere hinsichtlich der Einordnung und fehlenden Rücksichtnahme auf benachbarte Schutzobjekte.

5.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Sie ist vielmehr zu verpflichten, eine solche der Beschwerdegegnerschaft zu bezahlen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- für die Beschwerdegegnerschaft 1–3 einerseits und 4 anderseits.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    280.--     Zustellkosten,
Fr. 8'280.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–3 einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 4 anderseits eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.-, total Fr. 3'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…