Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00287

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2012.00287

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. November 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.

In Sachen

Stadt Winterthur, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

gegen

B, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

betreffend Denkmalschutz,

hat sich ergeben:

Nach längerem Rechtsstreit stellte der Bauausschuss der Stadt Winterthur die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02, Kat.-Nr. 03) mit Beschluss vom 30. September 2010 als Gebäude von kommunaler Bedeutung unter Schutz. Der Stadtrat Winterthur genehmigte diesen Beschluss am 6. Oktober 2010.

II.

Als Eigentümer der Liegenschaft rekurrierte B gegen die Unterschutzstellung an das Baurekursgericht. Dieses hiess den Rekurs am 22. März 2012 gut und hob die Unterschutzstellung auf; der Stadtrat von Winterthur wurde eingeladen, diesen Entscheid im kommunalen und im kantonalen Amtsblatt zu veröffentlichen.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Mai 2012 gelangte die Stadt Winterthur an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den Rekursentscheid im Hauptpunkt aufzuheben und den Beschluss über die Unterschutzstellung des Wohnhauses vollumfänglich wiederherzustellen.

Am 8. Juni 2012 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Stellungnahme vom 3. Juli 2012 äusserte sich B zur Eintretensfrage und beantragte, auf die Beschwerde sei wegen Nichtigkeit des strittigen Beschlusses nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenparteien. Mit einer weiteren Stellungnahme vom 13. Juli 2012 hielt B an seinen Anträgen fest und äusserte sich zur Sache; des Weiteren beantragte er, die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) sei aus dem Verfahren zu entlassen. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs entliess das Verwaltungsgericht die ZVH mit Beschluss vom 22. August 2012 aus dem Beschwerdeverfahren.

In der Replik vom 27. August 2012 hält die Stadt Winterthur an ihren Anträgen fest und ergänzt diese mit einem Eventualantrag, wonach anstelle der integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes unter möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des Dachstuhls als definitive Schutzmassnahme festzusetzen sei. Am 7. September 2012 nahm das Baurekursgericht erneut Stellung. In der Vernehmlassung vom 10. September 2012 äusserte sich B insbesondere zum Eventualantrag der Stadt Winterthur. Die Stadt Winterthur liess sich am 24. September 2012 zur Stellungnahme des Baurekursgerichts vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Der Beschwerdegegner macht vorab geltend, der Beschwerdeführerin fehle es an der Legitimation; sie hätte den Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 gar nicht erst erlassen dürfen, da sie dieses Recht verwirkt habe. Der Beschluss sei deshalb als nichtig zu qualifizieren, und auf die Beschwerde sei nicht einzutreten.

1.1 Gemäss § 213 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist jeder Grundeigentümer berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht. Das zuständige Gemeinwesen muss den Entscheid grundsätzlich innert Jahresfrist, spätestens nach zwei Jahren, treffen. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet werden (vgl. § 213 Abs. 3 PBG).

1.2 Die Beschwerdeführerin hat auf das vom Beschwerdegegner im Jahr 2004 gestellte Gesuch innert Frist keinen Schutzentscheid betreffend die infrage stehende Liegenschaft getroffen. Dies wurde von der damaligen Baurekurskommission IV des Kantons Zürich im – in Rechtskraft erwachsenen – Entscheid vom 3. April 2008 (BRKE IV Nr. 46/2008) festgestellt. Entsprechend der Anordnung im Rekursentscheid publizierte die Beschwerdeführerin den Verzicht auf die Unterschutzstellung der Liegenschaft, wogegen die ZHV rekurrierte. Im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde klargestellt, dass die Beschwerdeführerin durch ihr Untätigbleiben faktisch den Entscheid getroffen hatte, die Liegenschaft Assek-Nr. 02 nicht unter Schutz zu stellen (BGr, 17. Juli 2009, 1C_68/2009, E. 3.1); die in § 213 Abs. 3 PBG vorgesehene Fiktion stellt eine Verfügung im Sinn von Art. 33 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) dar (VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541, E. 3.3.2). Die ZVH war damit berechtigt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen die Inventarentlassung zu wehren. Das Verwaltungsgericht ordnete deshalb mit Beschluss vom 5. November 2009 (VB.2008.00541) die Rückweisung der Sache an die Gemeinde Winterthur zur Prüfung von Schutzmassnahmen an. Mit dem Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 kam die Beschwerdeführerin dieser Aufforderung nach.

1.3 Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die Beschwerdeführerin nach erfolgter Rückweisung der Sache einen materiellen Entscheid über allfällige Schutzmassnahmen zu treffen und damit die Kompetenz hatte, Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Beim Entscheid über Schutzmassnahmen bei Objekten von kommunaler Bedeutung (§ 211 Abs. 2 PBG) sind Interesse und Aufgaben betroffen, welche die Gemeinden wahrzunehmen haben (RB 1998 Nr. 13). Die Beschwerdeführerin ist demzufolge legitimiert, gegen den Rekursentscheid der Vorinstanz, mit welchem die Schutzmassnahmen aufgehoben wurden, Beschwerde zu führen (vgl. auch § 21 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit § 49 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 01. Mai 1959 [VRG]). Daran ändert nichts, dass die Gemeinde seinerzeit keine rechtzeitige Schutzanordnung getroffen hatte. Wie gesehen, war über die Frage aufgrund der gerichtlichen Rückweisung materiell neu zu entscheiden. Dabei bleibt es irrelevant, dass die ZVH am vorliegenden Verfahren nicht mehr beteiligt ist und sich auch im zweiten Rekursverfahren nicht mehr geäussert hat. Mit der Kompetenz zum Neuentscheid ist die Verfahrensherrschaft vollumfänglich an die Beschwerdeführerin zurückgegangen. Vor diesem Hintergrund ist denn auch in keiner Weise ersichtlich, weshalb der Unterschutzstellungsbeschluss – wie der Beschwerdegegner ausführt – nichtig sein sollte. Die Beschwerdelegitimation der Gemeinde ist somit zu bejahen und auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

In den Beschwerdeantworten vom 3. bzw. 13. Juli 2012 beantragte der Beschwerdegegner, der Beschwerdeführerin sei eine kurze Frist zur Bereinigung des Inventars der kommunalen Schutzobjekte hinsichtlich des Objekts D-Strasse 01 festzusetzen (Antrag Ziff. 3). Ferner seien die dem Beschwerdegegner in den Entscheiden VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541 und BGr, 8. Juli 2010, 1C_21/2010 auferlegten Gerichtskosten der Beschwerdeführerin sowie der früheren Mitbeteiligten aufzuerlegen; entsprechend seien sowohl die Beschwerdeführerin als auch die frühere Mitbeteiligte zu verpflichten, ihm eine Prozessentschädigung zu bezahlen (Anträge Ziff. 4.2). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz kennt keine Anschlussbeschwerde; auf die Begehren ist folglich nicht weiter einzugehen.

3.1 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 9. Februar 2012 einen Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins sowie auf weitere Beweiserhebungen verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

3.2 Eventualiter beantragt die Beschwerdeführerin die Einholung eines Obergutachtens über die Erhaltensfähigkeit der Baute. Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige Sachverständige mitgewirkt haben, wie dies vorliegend geschehen ist, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten einzuholen, wenn begründete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr, 29. Oktober 1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 25). Über die Erhaltensfähigkeit der Baute äussert sich zunächst eine bei der J AG eingeholte Zustandsanalyse vom Dezember 2007 (Gutachten J); ausführlich befasst sich damit sodann der Fachbericht des vorinstanzlichen Referenten vom 10. November 2011. Streitig ist dabei insbesondere, ob eine Sanierung des betroffenen Gebäudes in Einklang mit dem Schutzziel ausgeführt werden kann. Diese Frage ist aufgrund einer Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; dafür reichen die vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung des Sachverhalts durch die fachlichen Beurteilungen aus. Ferner legt die Beschwerdeführerin nicht substanziell dar, inwiefern begründete Zweifel an den Ausführungen im von ihr kritisierten Fachbericht bestehen würden.

3.3 Die Beschwerdeführerin stellt im Beschwerdeverfahren erstmals den Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

3.3.1 Nach § 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag der Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung besteht kein Anspruch auf eine mündliche Verhandlung, sondern liegt deren Durchführung im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf Durchführung einer mündlichen öffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich von Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK). Ein Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung der Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat (BGE 127 I 44 E. 2, mit Hinweisen).

3.3.2 Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Gemeinde nicht auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK berufen kann und somit keinen Anspruch auf öffentliche Verhandlung hat: Der Staat oder öffentliche Körperschaften haben keine Rechte aus Art. 6 EMRK, weil das Individualbeschwerderecht nach Art. 34 EMRK nur natürlichen Personen, nicht staatlichen Organisationen oder Personenvereinigungen zusteht (vgl. Jochen A. Frowein/ Wolfgang Peukert, EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl 2009, Art. 6 Rz. 4). Abgesehen davon hatte die Beschwerdeführerin das Begehren um Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Baurekursgericht als erster gerichtlicher Instanz nicht gestellt und im Gegenteil beantragt, auf die vom Rekurrenten geforderte mündliche Verhandlung zu verzichten. Dieses Verhalten ist ohne Weiteres als Verzicht auf eine mündliche Verhandlung zu qualifizieren (vgl. etwa BGr, 12. Oktober 2012, 1C_156/2012, E. 5.2.3; VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3).

Schliesslich ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht dargelegt, inwiefern sich aus einer mündlichen Verhandlung neue Erkenntnisse ergeben könnten. Im vorliegenden Verfahren kann somit auf eine mündliche Verhandlung verzichtet werden.

4.1 Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2 Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat. Nachdem das Baurekursgericht die Unterschutzstellung aufgehoben hat, ist sodann zu prüfen, ob es dabei den der Verwaltungsbehörde zukommenden Beurteilungsspielraum zu Recht für überschritten halten durfte.

4.3 Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d. h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

4.4 Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

5.1 Die Beschwerdeführerin hat die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01 bejaht, und die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt. Der Beschwerdegegner hingegen bestreitet bereits die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft. Demnach ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach es sich bei der Liegenschaft D-Strasse 01 grundsätzlich um ein schutzwürdiges Objekt handelt, zu Recht bestätigt hat.

5.2 Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der Liegenschaft liess die Beschwerdeführerin ein Gutachten beim Institut I (Gutachten I) sowie ein dendrochronologisches Gutachten erstellen. Weiter holte die Beschwerdeführerin eine Zustandsanalyse bei J AG (Gutachten J) ein und liess diese drei Jahre später von L AG auf dessen Gültigkeit überprüfen. Gestützt auf diese Unterlagen begründete die Beschwerdeführerin die Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 in ihrem Beschluss vom 30. September 2010 im Wesentlichen wie folgt:

Das Haus D-Strasse 01 sei Teil der ehemaligen bis ins Mittelalter zurückreichenden Vorstadt der Altstadt Winterthur. Diese Vorstadt sei ein wichtiger gewerblicher Ortsteil, dessen Werkstätten seit dem Mittelalter mit Wasser der K, des N-Bachs sowie des O-Kanals versorgt worden seien.

Das dreieckige "Geviert" zwischen D-Strasse, E-Strasse und Gebäude F bilde den "Brückenkopf" zur Altstadt und lasse damit die städtebauliche Entwicklung und Ausdehnung der Stadt Winterthur vom 19. bis ins 20. Jahrhundert wie Jahrringe nachvollziehen. In den 1840er-Jahren scheine das Geviert seine Bedeutung als Gewerbegebiet allmählich verloren zu haben. Gleichzeitig sei das Gebäude D-Strasse 01 von einer Hafnerwerkstatt in ein Wohnhaus umgewandelt worden. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge der Quartierentwicklung seit den 1830er-Jahren.

Das Quartier sei in seiner gewachsenen historischen Substanz aus dem 19. Jahrhundert gut erhalten. Auch gegenüber den qualitätsvollen modernen Bauten und Erweiterungen des P-Komplexes habe das Wohn- und Gewerbequartier des 19. Jahrhunderts eine in sich geschlossene Einheit bewahren können. In seiner Art sei das Quartier für die Stadt Winterthur einzigartig: Es sei das einzige gewerbliche und frühindustrielle Quartier in der Nähe der Altstadt, das erhalten geblieben sei. In seiner geschlossenen Einheit komme ihm ein hoher Stellenwert für die Identität dieses Stadtteils und die Geschichte der Stadt Winterthur zu.

Im Quartier komme dem Haus D-Strasse 01 wichtige ortsbauliche Bedeutung zu. Es stehe giebelständig zur D-Strasse und sei weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Die Abfolge der ansonsten traufständigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen und etwa in der Mitte in zwei Hälften geteilt.

Ortsbildprägend sei ausserdem die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihrem spätklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung der Fensterflügel. Dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flächige, aber angenehme Reliefwirkung durch kleine Unebenheiten, die das Licht auf der Fläche unterschiedlich reflektieren würde. Die flächige Wirkung der Fassade werde durch das fehlende Vordach unterstützt, wodurch sich der Baukörper kubisch klar abzeichne.

Innerhalb des Ensembles der historisch bedeutsamen Bauten entlang der D-Strasse (Nr. 04 Doppelwohnhaus "G" von 1842, Nr. 05 Schopfbau von 1853, Nr. 06 Villa von 1878/79, Nr. 09, Gasthof "H" von 1898) sowie der E-Strasse (Nr. 08 Kleinvilla "M" von 1842) sei das Haus D-Strasse 01 das älteste noch bestehende Gebäude und stelle damit historisch den Kern des Gevierts dar. Mit seiner eigenen Geschichte zeichne das Gebäude auch die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier nach. Das Haus sei 1837/38 als Hafnerwohnung und -werkstätte erbaut worden. Der Bau habe ursprünglich die Funktion eines Gewerbebaus gehabt und sei in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts zu einem Arbeiterwohnhaus umgenutzt worden. Mit dieser Umnutzung sei der Anbau einer Laube einhergegangen, wodurch das Haus typologisch in ein Laubenganghaus umgewandelt worden sei, ein für Winterthur seltener Bautypus. Das Gebäude stelle den letzten noch erhaltenen Zeugen eines handwerklichen Gewerbebaus aus der Zeit vor der Industrialisierung dar, der ausserhalb der Altstadt auf dem ehemaligen Stadtquartier stehe und nicht als Mühle gedient habe. Es handle sich ausserdem um die letzte noch bekannte erhaltene Hafnerwerkstätte in Winterthur. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge eines Handwerkerbaus ausserhalb der Altstadt vor der Industrialisierung in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Damit komme ihm für die Stadt- und Wirtschaftsgeschichte eine hohe Bedeutung und wichtige Zeugenschaft in ortsbaulicher, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Hinsicht zu.

5.3 Das Baurekursgericht verwies in seinen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit auf den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 18. Mai 2006 (BRKE IV Nr. 64/2006) und hielt fest, die damaligen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit würden nach wie vor gelten. Es habe sich in sachverhaltlicher oder rechtlicher Hinsicht nichts geändert. Die damalige Baurekurskommission habe zutreffend ausgeführt, das Objekt erscheine als Zeuge der wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Entwicklung im 19. Jahrhundert. Da es ausserhalb der Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der Industrialisierung mehr gebe, sei die Zeugenschaft aus dieser Sicht als bedeutend zu qualifizieren.

5.4 Der Beschwerdegegner bestreitet die Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen Gebäudes. Zusammenfassend begründet er dies damit, dass die Vorinstanz dem streitbetroffenen Objekt nur eine gewisse Bedeutung attestiert habe. Um als Schutzobjekt gelten zu können, müsse es aber ein wichtiger Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche sein. Dies treffe vorliegend nicht zu.

Tatsächlich wurde dem Haus aufgrund seines Erscheinungsbilds als Einzelobjekt lediglich eine gewisse Zeugenqualität zugesprochen (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2); hingegen qualifizierten sowohl die Baurekurskommission IV als auch das heutige Baurekursgericht die Zeugeneigenschaft aus der Sicht, dass ausserhalb der Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit der Industrialisierung mehr bestehen würden, als bedeutend (BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2).

Das streitbetroffene Gebäude ist Zeuge der Wandlung vom Handwerker- zum Arbeiterwohnhaus und widerspiegelt damit die wirtschafts- und sozialgeschichtliche Entwicklung Winterthurs im 19. Jahrhundert. Ausserhalb der Altstadt bestehen keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der Industrialisierung mehr (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2). Zudem handelt es sich beim streitbetroffenen Gebäude um das älteste erhaltene einstige Wohn- und Gewerbehaus an der D-Strasse.

Der Beschwerdegegner bringt nichts vor, was unter diesen Aspekten gegen die Qualifikation des Gebäudes als wichtiger Zeuge sprechen würde oder die diesbezüglichen Würdigungen der Vorinstanzen als unhaltbar erscheinen liesse.

5.5 Die Vorinstanz merkte bezüglich Situationswert an, der Entscheid BRKE IV Nr. 64/2006 setze sich nur am Rand mit diesem auseinander. Es werde darin festgehalten, mit seiner Querstellung und seiner Lage unmittelbar an der Strasse in der ehemaligen Vorstadt komme dem Gebäude ein hoher Situationswert zu. Der Augenschein habe gezeigt, dass dem streitbetroffenen Objekt ein Situationswert zwar nicht abgesprochen werden könne. Es hebe sich durch seine Stellung (giebelseitige Ausrichtung) gegenüber der Villa und der Scheune hervor. Jedoch müsse die Erheblichkeit des Situationswerts durch den möglichen Abriss des angebauten Gebäudes D-Strasse 07 relativiert werden. Dadurch werde die Querstellung nicht mehr in ganzer Länge vorhanden sein, sodass diese nicht mehr derart stark hervortrete. In der Stellungnahme vom 7. September 2012 führte das Baurekursgericht aus, der Situationswert sei erheblich zu relativieren und könne mit der vorhandenen Bausubstanz nicht erhalten werden.

Das Gutachten I begründet den hohen Situationswert im Wesentlichen mit der Stellung des Gebäudes quer zur Strasse. Die Beschwerdeführerin führt in ihrem angefochtenen Entscheid dazu näher aus, die Abfolge der ansonsten traufständigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen. Ausserdem sei die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihren spätklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung ortsbildprägend.

Vorliegend steht das streitbetroffene Haus als einziges in seiner näheren Umgebung giebelständig zur D-Strasse. Es ist zudem weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Auch durch einen allfälligen Abriss des angebauten Gebäudes bleibt die Querstellung zumindest auf einer gewissen Länge bestehen. Diese Situation kann als ortsbildprägend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet werden.

5.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Auffassung der Stadt Winterthur, die Liegenschaft D-Strasse 01 würde Schutzqualität aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit liegt. Das Gebäude ist als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG für die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier einzustufen.

Ist die Liegenschaft als schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen. Bei dieser Interessensabwägung handelt es sich um eine von der Beschwerdeführerin und den Rechtsmittelinstanzen – nicht aber vom Gutachter – zu beurteilende Rechtsfrage (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 22).

6.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384 E. 5e; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten Gebäude, die auf stark unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen ist es zulässig, dass das Gemeinwesen, das in solchen Fällen mit Entschädigungsansprüchen der Eigentümer rechnen muss, im Rahmen der Interessenabwägung die damit einhergehende finanzielle Belastung in Rechnung stellt und aus Rücksicht auf die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit auf eine Unterschutzstellung verzichtet (Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 5); diese Überlegungen greifen bei der vorliegenden Konstellation indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann aber weiter auch dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 18. Oktober 2002, VB.2002.00034, E. 4).

6.2

6.2.1 Die Vorinstanz führt in ihrem Rekursentscheid aus, das Gutachten J erweise sich, was die Beschreibung sowie die Ermittlung des Zustands der Tragstruktur und der übrigen Gebäudesubstanz betreffe, als klar und gehörig begründet. Hingegen bleibe das Gutachten über die Folgen des festgestellten Zustands oft unvollständig oder teils widersprüchlich. Diese Unvollständigkeit lasse keine Prüfung der Verhältnismässigkeit zu. Die Beschwerdeführerin habe damit die Verhältnismässigkeitsprüfung ungenügend vorgenommen. Daher habe die 4. Abteilung des Baurekursgerichts die Voraussetzungen für die Beantwortung der Frage, ob die streitbetroffene Unterschutzstellung verhältnismässig sei, anhand eines Fachberichts näher untersucht.

6.2.2 Die Beschwerdeführerin hält demgegenüber fest, das Gutachten J sei nicht nur bezüglich Beschreibung und Ermittlung des Zustands der Tragkonstruktion, sondern auch in Bezug auf die Erhaltensfähigkeit im Rahmen der im Gutachten definierten Randbedingungen schlüssig. Sie rügt, die Vorinstanz habe ihrem eigenen Fachbericht andere Randbedingungen zugrunde gelegt.

6.2.3 Die in § 7 VRG festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die Behörden, den entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dürfen grundsätzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden Abklärung des Sachverhalts geeignet erscheinen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im Rekursverfahren (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Im Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des Untersuchungsergebnisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten und sachkundige Behördenauskünfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hinweisen). Dies hat auch für Fachberichte zu gelten, welche – wie hier – von Mitgliedern des Baurekursgerichts selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergänzen oder zu erläutern ist, entscheidet die betreffende Behörde innerhalb eines weiten Beurteilungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren Sachverhaltsabklärungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene Expertise, wäre das Baurekursgericht vorliegend nur dann verpflichtet gewesen, wenn der Fachbericht den oben genannten Grundsätzen widerspräche (vgl. RB 1998 Nr. 19).

6.2.4 Gemäss § 18 Abs. 2 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 (OV BRG) erstattet die Referentin oder der Referent bei Bedarf einen schriftlichen Fachbericht. Es ist nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfügen. Als Architekt ETH war der Referent der Vorinstanz unstreitig eine geeignete Fachperson, um die Sanierungsmassnahmen und deren Auswirkungen sowie die Sanierungskosten zu untersuchen. Der Beizug eines Fachrichters zur Erstellung eines Fachberichts erweist sich als zulässig (vgl. auch VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00312, E. 1d).

Die Beschwerdeführerin legt im Übrigen nicht substanziiert dar, inwiefern der Fachbericht unvollständig, nicht gehörig begründet oder widersprüchlich sein sollte.

6.3

6.3.1 Die Vorinstanz kam bei ihrer Gesamtwürdigung zum Schluss, dass Teile der Primärkonstruktion, wie der Ostteil des Dachs und verfaulte bzw. befallene Balken, jedenfalls so verstärkt und aufgrund wärme- und schallschutztechnischer Massnahmen angepasst werden müssten, dass sie ihren Charakter und ihre Typologie verlieren würden. Die Unterschutzstellung bedinge, dass das Gebäude bzw. die Gebäudeteile in ihrer Substanz zwar nicht vollständig, aber zumindest überwiegend erhalten bleiben sollen. Selbst bei einer reinen Restaurierung der Bausubstanz, ohne massgebliche wärme- oder schalltechnischen Verbesserungen und ohne Berücksichtigung feuerpolizeilicher Auflagen, könnten indessen kaum 50 % der Holzkonstruktion im Originalzustand erhalten bleiben. Hierbei wäre das Gebäude jedoch für eine einfache, normale Wohnnutzung noch nicht geeignet. Berücksichtige man die weiteren für eine einfache Wohnnutzung benötigten Massnahmen, bliebe von der Originalsubstanz lediglich das Aussenmauerwerk erhalten. Die Erhaltung der Primärkonstruktion, anhand derer sich der Eigenwert des Objektes massgeblich ergebe, sei gemäss Fachbericht ohne massive Verstärkung des Tragwerks nicht gewährleistet. Mit den erforderlichen Eingriffen würden das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verändert. Damit würde jedoch der Eigenwert des Gebäudes als Einzelobjekt nachhaltig zerstört. Am Erhalt einer schon heute zu schwachen Tragkonstruktion, die in weiten Teilen erneuert bzw. verstärkt werden müsse, um die erforderliche Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit zu gewährleisten, bestehe kein überwiegendes öffentliches Interesse, zumal von der ursprünglichen Konstruktion praktisch nichts mehr zu erkennen wäre.

Auch unter Berücksichtigung des Situationswerts, welcher ein weiterer Grund für die Unterschutzstellung darstellte, ergebe sich kein anderes Fazit. Von der im angefochtenen Entscheid besonders hervorgehobenen Westfassade bleibe gemäss Fachbericht in der Substanz höchstens noch das Mauerwerk erhalten. Es bleibe somit hinsichtlich besonderer Gestaltung und Erscheinung nichts oder nur minimale Reste in der Substanz erhalten. Von den Aussenwänden würden bei optimistischer Betrachtungsweise lediglich deren drei übrigbleiben. Diese noch vorhandene Bausubstanz vermöge das Schutzziel, nämlich die Erhaltung des Situationswerts, nicht zu erreichen. Damit erweise sich die Unterschutzstellung unter Würdigung des Gesamtzustands des Gebäudes als unverhältnismässig.

6.3.2 Die Beschwerdeführerin merkt an, ohne konkretes Sanierungsprojekt sei es ausserordentlich problematisch, die Erhaltensfähigkeit eines potenziellen Schutzobjekts zu beurteilen. Je nach Nutzung würden sich einzelne Schutzanordnungen als verhältnismässig erweisen oder auch nicht. Neben dem Einbau von Etagenwohnungen gebe es durchaus andere sinnvolle Umbaulösungen, wie etwa die Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus, was nicht nur die statischen und feuerpolizeilichen Probleme lösen, sondern auch die Schallproblematik weitgehend eliminieren würde. Die Nutzung eines Denkmalschutzobjekts habe sich an dessen Eignung zu orientieren und nicht an den Wunschvorstellungen des Grundeigentümers.

6.3.3 Damit setzt sich die Beschwerdeführerin mit der Interessenabwägung der Vorinstanz kaum auseinander. Sie ist der Auffassung, eine Sanierung sei verhältnismässig, ohne dies näher zu begründen. Vor der Vorinstanz hatte die Beschwerdeführerin noch ausgeführt, der Schutzumfang ermögliche es, das bestehende Gebäude D-Strasse 01 zu sanieren und als Wohnhaus mit attraktiven und grosszügigen Grundrissen zeitgemäss zu nutzen. Dass attraktive und grosszügige Grundrisse aufgrund des Schutzzwecks möglich seien, wird von der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr behauptet.

Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht gehen von einer horizontalen Nutzung der Liegenschaft aus. Andere Nutzungsmöglichkeiten und die damit einhergehenden Umbaumassnahmen wurden nicht in Relation zu den Sanierungskosten und dem Schutzzweck gesetzt. Der Fachbericht und die Vorinstanz sind der Auffassung, dass das streitbetroffene Gebäude eine Wohnnutzung mit einem zeitgemässen, heute üblichen, jedoch einfachen Wohnkomfort mit einem "normalen" baulichen Standard zulassen müsse. Es erscheint als richtig, dies als Ausgangspunkt zu nehmen. Auch die Beschwerdeführerin ist nicht der Auffassung, dass die Liegenschaft im Wesentlichen im bisherigen, sehr einfachen Zustand erhalten werden soll. So ist etwa die Toilette im Erdgeschoss nur von aussen zugänglich, verfügt das Gebäude über keine eigentliche Heizanlage (das Gebäude wird lediglich über einzelne Elektroöfen geheizt) und besteht eine völlig ungenügende Wärme- und Schallisolation. Wie die Vorinstanz aufgezeigt hat, ist eine zeitgemässe, einfache Wohnnutzung ohne schwerwiegende Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn die die Liegenschaft, wie dies die Beschwerdeführerin vorschlägt, für eine Nutzung als Wohngemeinschaft oder als Büro vorgesehen würde.

6.4 Es ist demnach davon auszugehen, dass die dem Beschwerdeführer zuzubilligende Nutzung der Liegenschaft zu einem grossen Sanierungsaufwand führen würde. Vor diesem Hintergrund ist die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung näher zu prüfen.

6.4.1 Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht stimmen darin überein, dass die Sparren des Ostteils äusserst bzw. zu knapp dimensioniert sind und die Tragfähigkeit durch Fäulnis sowie durch biotischen Befall beeinträchtigt ist. Beide sind der Auffassung, dass der Ostteil der Dachkonstruktion neu erstellt werden muss. Gemäss Gutachten J und Fachbericht sind die Sparren des gesamten Dachs äusserst knapp bemessen und vermögen gerade mal die einfache Eindeckung mit Biberschwanzziegeln zu tragen. Um der Undichtigkeit des Dachs entgegenzuwirken, müssten die Sparren verstärkt werden. Eine Sanierung und Verstärkung der Konstruktion würde – nach Fachbericht – zu einer starken Veränderung des Charakters der ursprünglichen Konstruktion führen, welche gemäss Unterschutzstellungsbeschluss jedoch gerade geschützt werden sollte. Im Gutachten J wird zudem darauf hingewiesen, dass es bei der Sanierung der Dachkonstruktion nicht alleine um die Instandstellung der Tragkonstruktion gehe, sondern Wärmedämmung und Dichtigkeit wichtige Randbedingungen seien. Eine wärmetechnische Sanierung der Dachkonstruktion sei zwingend. Inwiefern sich der Charakter der geschützten Konstruktion dadurch verändern würde, wird im Gutachten aber nicht erläutert. Es ist mit dem Fachbericht und der Vorinstanz davon auszugehen, dass letztlich das gesamte Dach neu erstellt werden müsste. Dem Schutzzweck des Erhalts der bestehenden Konstruktion und Substanz kann somit nicht nachgekommen werden.

6.4.2 Das Gutachten J beschränkt sich bei der Beurteilung der Fassaden auf die statischen Aspekte. Es kommt zum Schluss, dass die Fassade im Erdgeschoss viele Hohlstellen und der Fassadenputz viele Risse, Abplatzungen und mechanische Beschädigungen aufweisen würden. Die Hohlräume würden ein erhöhtes Risiko für weitere Schäden bedeuten. Methoden, mit denen die Hohlstellen des Verputzes saniert werden könnten, seien ihnen nicht bekannt. Ferner würden sich die Fenstergewände aus Sandstein in einem desolaten Zustand befinden. Der Verputz, die Gewände und die Läden müssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zum Schluss, dass der Verputz an der Nord- und Westfassade nicht erhaltenswert sei; es sei nicht sinnvoll, Reste des alten Verputzes zu erhalten, wenn grosse Fassadenflächenanteile entweder stark gerissen oder nicht mehr vorhanden seien. Bezüglich des Mauerwerks sei die Nordfassade in einem ordentlichen Zustand; der Zustand der West- und Südfassade könne ohne vertiefte Untersuchung nicht abschliessend beurteilt werden. Zur Ostfassade führt der Fachbericht aus, dass die feuerpolizeilichen Brandschutzanforderungen (voraussichtlich) nicht erfüllt würden und verstärkt werden müssten.

Die Beschwerdeführerin führte in ihrem Unterschutzstellungsbeschluss aus, dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flächige aber angenehme Reliefwirkung. Der Kalkverputz sei zu erhalten.

Gemäss den beiden fachlichen Beurteilungen muss der historische Kalkputz indessen ersetzt werden. Der Erhalt der Originalsubstanz ist nicht möglich. Auch hier kann dem Schutzzweck nicht genüge getan werden.

6.4.3 Aus wärme- und schalltechnischen Gründen sowie aus Komfortgründen (anlaufende Scheiben) müssen gemäss Gutachten J Massnahmen zumindest an den inneren Fenstern vorgenommen. Einzelne Vorfenster seien zudem nicht mehr zu retten und müssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zu Schluss, dass die Fenster in einem desolaten Zustand seien und ersetzt werden müssten. Diese Massnahmen sind allerdings mit der Unterschutzstellung vereinbar, da die Fensterflügel durch Nachbauten ersetzt werden dürfen.

6.4.4 Uneinig sind sich das Gutachten J und der Fachbericht bezüglich des Zustands des Laubengangs. Nach dem Gutachten J ist der Zustand der Holzfassade soweit gut, mit Ausnahme eines kleinen Bereichs im Westteil. Es gebe aber Anzeichen von lokaler Fäulnis der Deckenbalken. Die Tragkonstruktion scheine aber trotz lokaler Schäden in funktionstüchtigem Zustand zu sein. Eine abschliessende Beurteilung sei erst nach der kompletten Entfernung der unteren Gipsverkleidung – welche gänzlich ersetzt werden müsse – möglich. Der Fachbericht empfiehlt eine Nutzlastbeschränkung, da die vorliegende Konstruktion die erforderlichen Nutz- und Gebrauchslasten bei Weitem nicht einhalte. Die Bretterverschalung sei stark verwittert und zum Teil nicht mehr reparierbar. Zudem hätten Undichtigkeiten zu Schäden an der Bausubstanz geführt, die nur mit unverhältnismässig grossem Aufwand behoben werden könnten.

Die starke Verwitterung und die Wasserschäden sind anhand der Fotos dokumentiert. So ist etwa die Gipsdecke (Untersicht) nicht mehr zu retten und muss ersetzt werden. Aufgrund der Undichtigkeit ist nicht anzunehmen, dass die bestehenden Bauteile des Laubengangs zu einem Grossteil erhalten werden können, zumal selbst das Gutachten J festhält, dass Anzeichen von lokaler Fäulnis bestehen. Auch die Beschwerdeführerin spricht sich in ihrer Stellungnahme vom 27. August 2012 für die Erneuerung der problematischen Laubenkonstruktion aus Sicherheitsgründen aus. Es ist in Übereinstimmung mit dem Fachbericht davon auszugehen, dass der Laubengang nicht in seiner Originalsubstanz erhalten werden kann.

6.4.5 Nach dem Unterschutzstellungsbeschluss ist die Primärkonstruktion des Gebäudes (tragende Wände, Balkenlagen zwischen den Geschossen) in allen Geschossen zu erhalten. Das Gutachten J vermutet einen Insektenbefall der sichtbaren Holzbauteile, zudem sei die Holzkonstruktion eher knapp dimensioniert. Für Ausbauwünsche, welche massive Mehrgewichte zur Folge hätten, reiche die Tragkonstruktion kaum aus. Gleicher Auffassung ist der Fachbericht; die Bodenkonstruktion sei schwach dimensioniert. Ohne massive Verstärkung des Tragwerks sei die Erhaltung der bestehenden Konstruktion nicht gewährleistet.

Im Untergeschoss sind die Balkenköpfe entweder zu 30 % verfault oder die zu deren Sanierung erstellte Stahlkonstruktion ist durchgerostet. Ebenfalls Fäulnisschäden weisen die raummittigen Holzstützen auf. Bereits im heutigen Zeitpunkt, d. h. ohne zusätzliche Lasten, sind die Deckenträger im Eingangsbereich des Ostteils des Untergeschosses infolge grosser Spannweite überbeansprucht und weisen gemäss Gutachten J sehr grosse Durchbiegungen auf. Die Tragkonstruktion ist nicht nur im Untergeschoss knapp dimensioniert, sondern dies trifft auf alle Geschosse zu. Bei dieser einfachen Konstruktion ist schon der Einbau von Brandschutzmassnahmen ohne statische Verstärkungen nicht möglich, ganz abgesehen von Massnahmen zur Wärmedämmung und zum Schallschutz. Soll das Gebäude nach der Sanierung sinnvoll genutzt werden können, so kann die Primärkonstruktion grösstenteils nicht in der Originalsubstanz erhalten werden. Dies ist jedoch – entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin – nicht primär auf den schlechten Zustand zurückzuführen, sondern hängt vor allem mit der knapp dimensionierten Tragkonstruktion zusammen.

6.4.6 Tiefgreifende Eingriffe in die Primärstruktur wären auch für den Fall eines von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Umbaus in ein Doppeleinfamilienhaus erforderlich. Zwar vermöchte diese Lösung die Trittschallproblematik zu eliminieren. Indessen stellt die Primärstruktur gemäss Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 einen wesentlichen Teil des gesamten Baukörpers dar und prägt die Grundstruktur. Letztere ist auf eine horizontale Nutzung ausgelegt. Abgesehen davon wäre die Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus wohl auch mit Eingriffen in die Fassade verbunden. Gemäss Schutzumfang dürfen aber am Äusseren und Inneren des Hauses keine baulichen Änderungen vorgenommen werden, welche die Eigenart und Wirkung des Gesamtgebäudes beeinträchtigen oder substanziell gefährden würden.

6.4.7 Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass selbst für eine einfache zeitgemässe Nutzung der Liegenschaft Eingriffe in die Bausubstanz nötig wären, welche sich mit dem formulierten Schutzziel nicht vereinbaren liessen. Da die Erhaltung der Primärkonstruktion verlangt wird, diese aber für einen Umbau zu knapp dimensioniert ist, können weder genügende Brandschutz- und Wärmedämmungsmassnahmen ergriffen werden noch kann der Trittschall eliminiert werden. Hinzu kommt, dass die Sanierungsmassnahmen im Verhältnis zum Wert des Gebäudes sehr hoch wären. Selbst der Denkmalschutz kam nach dem Augenschein vom 9. Februar 2012 zum Schluss, dass man mit der integralen Erhaltung der Tragstruktur an eine Grenze stossen würde. In Übereinstimmung mit dem Fachbericht ist davon auszugehen, dass die grob geschätzten Sanierungskosten im Gutachten J zu niedrig angesetzt sind, zumal in diesen Kosten weder die Sanierungskosten betreffend Installationen noch die Kosten für Brandschutz, Wärmedämmung und Schallschutz enthalten sind. Das ungünstige Kosten-/Nutzen-Verhältnis bei einer Sanierung des Gebäudes beruht nicht primär auf dem schlechten Zustand desselben, sondern ist in Zusammenhang zu sehen mit der geringen baulichen Qualität der bestehenden Bausubstanz bzw. mit der schwachen Tragkonstruktion; diese vermöchte selbst dann kaum zusätzliche Lasten zu tragen, wenn sie in einwandfreiem Zustand wäre.

6.5 Zusammenfassend gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, dass aufgrund der schwachen Tragkonstruktion und der erforderlichen Eingriffe, welche das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verändern, das Erhaltungsinteresse relativiert werde und die Erhaltung des Gebäudes dem Eigentümer nicht zugemutet werden könne. Diese Interessenabwägung ist nicht zu beanstanden. Der Sanierungsaufwand für eine einfache, zeitgemässe Nutzung wäre gross und gleichzeitig dergestalt, dass das Gebäude seine Identität weitgehend verlieren würde. Indem die Vorinstanz die Unterschutzstellung als unverhältnismässig qualifizierte, hat sie in zulässiger Weise in den Beurteilungsspielraum der Beschwerdeführerin eingegriffen.

7.1 Die Beschwerdeführerin hält in ihren Rechtsschriften vom 7. Mai 2012 und 27. August 2012 fest, das Baurekursgericht habe in seinen Erwägungen dem streitbetroffenen Gebäude eine Zeugeneigenschaft bzw. (ortsbauliche) prägende Wirkung attestiert. Von dieser Qualifikation sei auszugehen. Es müsse geprüft werden, ob nicht – minus in maiore – zumindest das äussere (das Ortsbild prägende) Erscheinungsbild erhalten werden könne bzw. müsse. Sie stelle deshalb den Eventualantrag, es sei als definitive Schutzmassnahme anstelle der integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbilds der im Streit liegenden Baute unter möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des Dachstuhls festzusetzen.

7.2 Die Vorinstanz hat die prägende Wirkung sowohl im angefochtenen Entscheid (E. 6.3) als auch in ihrer Stellungnahme 7. September 2012 zwar bejaht, aber gleichzeitig relativiert (vgl. vorn E. 5.5). Der Situationswert erweist sich nicht als derart hoch, dass sich eine Unterschutzstellung lediglich des äusseren Erscheinungsbildes rechtfertigen würde. Wie bereits dargelegt, ist eine Sanierung des Dachstuhls nicht sinnvoll, insbesondere weil der Ostteil neu erstellt werden müsste. Die Bausubstanz des Dachstuhls kann folglich nicht erhalten werden. Zudem ist die Fassade stark renovationsbedürftig. Eine vollständige Aushöhlung des Gebäudes mit Beschränkung auf reinen Fassadenschutz hätte zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen aussen und innen zur Folge. Die ortsprägende Wirkung des Gebäudes ist nicht derart hoch, dass sich die sehr aufwendige Lösung eines Fassadenschutzes unter Aushöhlung der Liegenschaft rechtfertigen würde. Dem Anliegen des Ortsbildschutzes lässt sich mit einem sorgfältig gestalteten Neubau ausreichend Rechnung tragen. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie ist zudem zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr.     140.-- Zustellkosten,
Fr. 10'140.--   Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu zahlen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…