Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2012.00365

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 21. November 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

Baukonsortium A, bestehend aus:

 

1.    B,

 

2.    C,

 

3.    D,

 

4.    E,

 

5.    F,

 

alle vertreten durch RA G, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

1.1  H,

 

1.2  I,

 

2.1  J,

 

2.2  K,

 

3.1  L,

 

3.2  M,

 

4.1  N,

 

4.2  O,

 

5.1  P,

 

5.2  Q,

 

6.    R,

 

7.1  S,

 

7.2  T,

 

alle vertreten durch RA U,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

1.    Bauausschuss Maur,

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Bauausschuss Maur erteilte am 2. November 2011 dem Baukonsortium "A", bestehend aus B sowie weiteren vier Personen (vgl. Rubrum), die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse im Ortsteil Y. Gleichzeitig eröffnete er die wasserbaupolizeiliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 20. Juli 2011.

II.

Hiergegen erhoben H und I sowie weitere Mitrekurrierende am 12. Dezember 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 2. Mai 2012 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur vom 2. November 2011 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 4. Juni 2012 beantragte das Baukonsortium "A" dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 2. Mai 2012 aufzuheben und die Baubewilligung vom 2. November 2011 wiederherzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Beschwerdegegnerschaft, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Baudirektion des Kantons Zürich und der Bauausschuss Maur verzichteten auf eine Stellungnahme.

In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse im Gemeindeteil Y ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) der Kernzone B (KB) zugeteilt. Das streitbezogene Mehrfamilienhaus mit einem in etwa rhombusförmigen Grundriss soll je zwei Unter-, Voll- und Dachgeschosse aufweisen. Die geplanten vier Wohnungen sind im ersten (anrechenbaren) Untergeschoss, im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachwohnungen (Maisonettewohnung) vorgesehen. Die Tiefgarage umfasst sieben Abstellplätze und wird über einen Autolift erschlossen. Der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegenüber der südwestlich anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 02, im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerschaft, beträgt 5 m. Auf der Südostseite hält das Gebäude einen (Gewässer-)Abstand von 5 m zum W-Bach ein.

2.  

2.1 Das Baurekursgericht hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur vom 2. November 2011 wegen eines Verstosses gegen Art. 29 in Verbindung mit Art. 13 BZO auf, wonach in der Kernzone KB für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest ein grosser Grundabstand von 7 m gilt.

Es führte dazu aus, der Begriff der Hauptwohnseite sei ein kommunaler Rechtsbegriff, welcher der Auslegung zugänglich sei. Bei der Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen Abstandsbestimmungen komme der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Berufung auf einen solchen setze allerdings voraus, dass der Ermessensspielraum mit einer hinreichenden Begründung des Verwaltungsentscheids oder mit entsprechenden Ausführungen in der Rekursvernehmlassung nachvollziehbar belegt sei. Vorliegend habe sich der Bauausschuss Maur weder in der Baubewilligung noch in der Rekursantwort, auf welche verzichtet worden sei, zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite geäussert. Erst anlässlich des Augenscheins habe der Vertreter der Baubehörde erklärt, dass bezüglich der Festlegung der Hauptwohnseite ein Spielraum für die Gemeinde bestehe und er sich den diesbezüglichen Ausführungen der Bauherrschaft anschliesse. Dies genüge den Anforderungen an eine pflichtgemässe Ermessensausübung nicht, sodass das Baurekursgericht sein Ermessen an Stelle desjenigen der Gemeinde setzen könne.

Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands sei es, zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich die Wohnungen hauptsächlich orientierten, und so für eine optimale Belichtung und Besonnung zu sorgen. Nicht entscheidend sei vorliegend, dass die Südwestseite länger sei als die Südostseite. Ebenso wenig sei ausschlaggebend, dass die Südostseite leicht mehr nach Süden orientiert sei als die Südwestseite. Beide für den grossen Grundabstand infrage kommenden Seiten seien im Sektor Südost bis Südwest. Für die Bestimmung der Hauptwohnseite eines Mehrfamilienhauses sei zu prüfen, auf welche Seite der Hauptwohnraum (Wohnen/Essen) der jeweiligen Wohnung exponiert sei. Die Schlafräume seien in diesem Zusammenhang wenig relevant. Die Wohneinheit im Untergeschoss sei aufgrund der Hanglage ausschliesslich gegen die Südostseite gerichtet. Bei der Wohnung im Erdgeschoss sei der Gartensitzplatz südwestseitig angelegt, während drei Fenster des Hauptwohnraums nach Südosten gingen. Der Lichteinfall erfolge eher durch die verglasten Türen zum südwestseitigen Sitzplatz und ein weiteres südwestseitiges Fenster. Anderseits verdecke der Autolift hier einen Teil der Erdgeschoss-Südwestfassade. Die beiden weiteren Wohnungen im Obergeschoss bzw. in den zwei Dachgeschossen seien hingegen eindeutig nach Südwesten orientiert. Zusammenfassend lasse sich sagen, dass bei der 4½-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, der 5½-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss und der 6½-Zimmer-Wohnung in den beiden Dachgeschossen und damit für eine grosse Mehrheit aller Bewohner des Mehrfamilienhauses eine optimale Belichtung und Besonnung der südwestseitig angeordneten Hauptwohnräume und der vorgelagerten Aussenplätze in den Nachmittag- und Abendstunden angestrebt werde. Dass bei den Wohnungen auch die Südostseite angesichts ihrer Ausrichtung zum W-Bachtobel und des beträchtlichen Abstands zum nächsten Gebäude ebenfalls gut belichtet und besonnt seien, erhöhe den Wohnwert dieser Wohnungen, könne aber nicht zu einer Wahlmöglichkeit bei der Festlegung der Hauptwohnseite führen. Somit ergebe sich, dass die nur 5 m von der Grenze entfernte Südwestfassade klarerweise die Hauptwohnseite darstelle und vor dieser der grosse Grundabstand von 7 m einzuhalten sei. Selbst wenn im Verweis der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins auf die Ausführungen der Bauherrschaft noch eine (späte) Ermessensausübung erblickt würde, müsste deren Entscheid aufgrund des eindeutigen Übergewichts der Südwestseite als nicht haltbar bezeichnet werden.

2.2 Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht entgegen, von einer unterlassenen Ermessensbetätigung könne dann ausgegangen werden, wenn es an aussagekräftigen Argumenten der Gemeinde gänzlich fehle. Vorliegend habe sich die Gemeinde noch während des laufenden Rekursverfahrens den "substanziierten Ausführungen" des Beschwerdeführers angeschlossen. Die entsprechenden Argumente hätten damit als auch von der örtlichen Baubehörde vorgebracht zu gelten. Es sei unzulässig, wenn das Baurekursgericht sein Ermessen an die Stelle des kommunalen Ermessens setze.

Bei der Südostfassade handle es sich um die am meisten nach Süden orientierte Fassade. Die Wohnung im Untergeschoss sei nur von Südosten her belichtet. Bei der Wohnung im Erdgeschoss verdecke der Autolift einen beträchtlichen Teil der Südwestfassade und erstrecke sich das Wohn- und Esszimmer über die gesamte Südostseite. Bei der Wohnung im Dachgeschoss finde sich auf der Südwestseite lediglich die Doppeltüre im Bereich des Balkons. Anschliessend an das Wohnzimmer sei ein Schlafzimmer geplant, das nur zur Strasse hin über ein Fenster verfüge. Demgegenüber weise die Wohnung auf der südöstlich orientierten Gebäudeseite zum Bach hin – wie dies auch bei der darüber und darunter liegenden Wohnung der Fall sei – drei grosse französische Doppelfenster sowie ebenfalls einen Balkon auf. In der Wohnung im Obergeschoss sei zwar neben dem Wohnzimmer mit der Balkontüre auch ein nach Südwesten befenstertes Schlafzimmer geplant. Im Übrigen gelte aber auch bei dieser Wohnung, dass die Wohnräume mindestens so stark nach Südosten orientiert seien. Entgegenzutreten sei schliesslich der pauschalen Behauptung der Vorinstanz, Schlafräume würden bei der Anwendung von Art. 29 BZO wenig relevant sein. Es zeige sich, dass letztlich nur die an der Südwestfassade vorgesehenen Balkone sowie die doppelflügeligen Balkontüren als Argument für die angeblich mehrheitlich nach Südwesten orientierten Wohnungen angeführt werden können. Dabei übersehe die Vorinstanz, dass die unverbaute Aussicht mit maximaler Besonnung nach Südosten zum Bach hin ausgerichtet sei. Damit sei der Vorwurf eines nicht mehr haltbaren Entscheids der örtlichen Baubehörde unbegründet.

3.  

3.1 Gemäss Art. 29 in Verbindung mit Art. 13 BZO gilt in der Kernzone KB "für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest" ein grosser Grundabstand von 7 m. Vorliegend ist vorab die Auslegung dieser Bestimmung streitig. Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1982 Nr. 38). Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der örtlichen Baubehörde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich das grundsätzlich auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekursgericht bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.

Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Durch eine ausreichende Begründung – spätestens in der Rekursvernehmlassung – ist dieses Abwägen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche Begründung des angefochtenen Entscheids und wird sie auch im Rekursverfahren nicht nachgebracht, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren besonderen Ermessensspielraum berufen und ist die Vorinstanz berechtigt und verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; neuerdings bestätigt in VGr, 8. August 2012, VB.2012.00043, E. 5.1; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 26 Rz. 38–40).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz zulässigerweise in den Beurteilungsspielraum der Gemeindebehörde eingegriffen hat bzw. hier, ob sie zulässigerweise ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt und dieses Ermessen pflichtgemäss ausgeübt hat. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung bzw. Wertung vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 436 f.).

3.2 Nach der ersten und vor der zweiten Publikation des streitbezogenen Baugesuchs schrieb die Miteigentümergemeinschaft X-Strasse 3a und 3b am 26. April 2011 dem Bauamt Maur und machte verschiedene Mängel des Bauprojekts geltend; unter anderem rügte sie die Nichtbeachtung des grossen Grundabstands von 7 m gegenüber ihrer Liegenschaft, obschon infolge der Ausrichtung und grossen Fenster und Balkone in der Südwestfassade diese als Hauptwohnseite zu betrachten sei. Trotz dieses Einwands begründete der Bauausschuss Maur in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. November 2011 im Abschnitt "Grenz- und Gebäudeabstände" mit keinem Wort, weshalb der grosse Grundabstand auf der Südostseite einzuhalten sei.

Mit ihrem Rekurs vom 12. Dezember 2011 machten die Rekurrierenden erneut geltend, die Annahme der Hauptwohnseite auf der Südost- statt auf der Südwestseite sei willkürlich, da mit Ausnahme der Kleinwohnung im Untergeschoss bei allen anderen Geschossen die Südwestseite die Hauptwohnseite darstelle. In der Rekursvernehmlassung äusserte sich der Bauausschuss wiederum nicht zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite, sondern verzichtete auf die Erstattung einer Rekursvernehmlassung. Zu Recht hat die Vorinstanz unter diesen Umständen festgehalten, die Baubehörde habe nicht in nachvollziehbarer Weise begründet, weshalb die Südostseite die Hauptwohnseite darstelle, und könne sich damit nicht auf einen Ermessensspielraum berufen. Daran ändert nichts, dass der Vertreter der Baubehörde anlässlich des Augenscheins vom 20. März 2011 bemerkte, bezüglich Festlegung der Hauptwohnseite bestehe ein Spielraum für die Gemeinde und die Baubehörde schliesse sich den Ausführungen der Bauherrschaft an. Denn mit diesem – ohnehin verspäteten – Hinweis hat die Gemeinde nicht mit einer nachvollziehbaren Begründung ihre eigenen Abwägnungen zur Frage, welches die Hauptwohnseite darstelle, nachgezeichnet (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, § 26 Rz. 40). Zwar kann die Gemeinde in klaren Fällen auf eigene Ausführungen verzichten (vgl. VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00564, E. 3.3.3). Von einer eindeutigen Rechtslage zugunsten des Standpunkts der Bauherrschaft kann vorliegend allerdings nicht gesprochen werden. Das Baurekursgericht durfte somit hinsichtlich dieser Fragen eigenes Ermessen ausüben.

3.3 Gemäss Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand "für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest". Mit der Vorinstanz ist vorab festzuhalten, dass die Himmelsrichtungen in den Baugesuchsplänen – abgesehen vom Katasterplan – falsch wiedergegeben sind, worauf bereits die Miteigentümergemeinschaft X-Strasse 3a und 3b in ihrem Schreiben vom 26. April 2011 hinwies. Ebenso sind die Fassadenbezeichnungen falsch. Weiter ist mit dem Baurekursgericht festzuhalten, dass der grosse Grundabstand wohnhygienische Ziele verfolgt und zwischen den Gebäuden und Grenzen auf jener Seite mehr Raum schaffen will, zu der sich die Wohnungen hauptsächlich orientieren, und so für eine bessere Belichtung und Besonnung zu sorgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2).

Nach der Auffassung der Vorinstanz (vgl. vorn E. 2.1) sind die Wohnungen im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachgeschossen nach Südwesten orientiert und nur jene im Untergeschoss – aufgrund der Hanglage – gegen die Südostseite ausgerichtet. Diese Betrachtungsweise ist haltbar. Das Baurekursgericht hat dabei hauptsächlich auf den Umstand abgestellt, dass die drei oberen Wohnungen auf der Südwestseite grosse, jeweils 4,5 m breite Fensterflächen aufweisen und auf jener Seite auch die "Aussenräume", d. h. der Sitzplatz bzw. die Balkone angeordnet sind, während die Fenster auf der Südostseite kleiner gehalten und sich die auf dieser Seite angeordneten Balkone mit einer Fläche von 3,5 m² nicht für einen längeren Aufenthalt eignen. Dass im Erdgeschoss an der Südwestfassade auch der Autolift angeordnet ist, ist nicht entscheidend, da der Lift an der Nordwestseite des Sitzplatzes anschliesst und die Südwestorientierung der Wohnung kaum beeinflusst.

Die Auffassung der Vorinstanz wird zudem gestützt durch den erläuternden Hinweis zu Art. 29 BZO. Demnach wird der grosse Grundabstand "von derjenigen Hauptwohnseite aus gemessen, auf welcher auch der Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz) angeordnet ist." Dieser Hinweis ist zwar nicht rechtsverbindlich (vgl. Einleitung zur BZO). Er ist jedoch bei der Auslegung zu berücksichtigen.

Auch wenn der Vorinstanz nicht beigepflichtet würde, dass die Schlafräume in diesem Zusammenhang wenig relevant sind, liegt deren Auffassung, dass vorliegend die Südwestseite die "Hauptwohnseite" darstellt, nach dem Gesagten innerhalb des ihr bei der Auslegung dieses Rechtsbegriffs hier zukommenden Beurteilungsspielraums.

3.4 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass vorliegend dem Baurekursgericht bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Hauptwohnseite" ein eigener Beurteilungsspielraum zukam und seine Wertung, beim strittigen Bauprojekt stelle die Südwestseite die "Hauptwohnseite" dar, innerhalb dieses Beurteilungsspielraums liegt und keinen Ermessensmissbrauch und keine Ermessensüberschreitung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG darstellt. Demzufolge verletzt das Bauprojekt den auf der Südwestseite zu beachtenden grossen Grundabstand von 7 m. Da dieser Mangel nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden kann (§ 321 PBG), ist die Baubewilligung zu verweigern. Sie wurde vom Baurekursgericht zu Recht aufgehoben.

4.  

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche ist vielmehr der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'250.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.-- ;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 5'180.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu je 1/5 den Beschwerdeführern auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.    Die Beschwerdeführer werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 250.-, total Fr. 1'250.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…