Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2012.00379

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. November 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Martin Knüsel.

 

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A,

 

1.2  B,

 

2.    C,

 

3.    D,

 

4.    E,

 

5.1  F,

 

5.2  G,

 

6.1  H,

 

6.2  I,

 

7.1  J,

 

7.2  K,

 

alle vertreten durch RA L,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    Baugenossenschaft M, vertreten durch RA N,

 

2.    Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA O,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 18. Oktober 2011 erteilte die Baukommission Küsnacht der Baugenossenschaft M, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für eine Wohnüberbauung mit acht Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, P-Strasse 02 bis 03, in Küsnacht.

II.  

Dagegen erhoben Q und weitere Rekurrierende mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Dezember 2011 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 8. Mai 2012 ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Mit Beschwerde vom 11. Juni 2012 gelangten A und B, C, D und E, F und G, H und I sowie J und K an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Rekursentscheids sowie des Beschlusses der Baukommission Küsnacht vom 18. Oktober 2011.

Die Vorinstanz beantragte am 5. Juli 2012 die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Küsnacht am 31. August 2012 und die Baugenossenschaft M am 17. September 2012 schlossen jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 16. Oktober 2012 hielten die Beschwerdeführenden an ihrem Antrag fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in den Wohnzonen W2/1.20 und W2/1.75 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO). Es wird vom öffentlichen Gestaltungsplan "R" erfasst und von der politischen Gemeinde Küsnacht als Eigentümerin der privaten Beschwerdegegnerin im Baurecht abgegeben. Geplant ist die Erstellung von acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 Wohnungen. Entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze verläuft die S-Strasse, entlang der südwestlichen Grenze der U-Weg.

2.  

Wie schon im Rekursverfahren beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der beiliegenden Pläne, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Aus dem gleichen Grund konnte auch das Baurekursgericht von einem Augenschein absehen.

3.  

Gemäss dem von der Gemeindeversammlung am 13. Dezember 2010 festgesetzten öffentlichen Gestaltungsplan R soll eine Überbauung realisiert werden, die bezüglich Architektur, ortsbaulicher Eingliederung, Freiraum, Erschliessung, Wohnungsgrundrissen, Besonnung und Energie qualitativ hochstehend ist (Ziff. 1.1). Dabei sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass im Sinn von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Bei der Beurteilung sind folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Ziff. 3.1).

Der Freiraum ist nach einheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass einerseits eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht und andererseits eine ökologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird (Ziff. 4.1). Das Meteorwasser ist mittels Retention zurückzuhalten. Im Umgebungsbereich U1 und soweit möglich in den Umgebungsbereichen U2 sind im Zusammenhang mit dem Entwässerungskonzept Retentionsflächen vorzusehen (Ziff. 4.2).

4.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass Kanalisations- und Entwässerungsprojekt für die Gebäude und die Umgebung müsse zusammen mit der Baubewilligung beschlossen werden. Es sei nicht zulässig, dass dieses erst vor der Baufreigabe eingereicht werden müsse. Sodann gehe die Vorinstanz davon aus, dass die abwassermässige Erschliessung über die Kanalisationsleitung in der S-Strasse erfolge. Diese Annahme sei jedoch unzutreffend. Die wassermässige Versorgungs- und die abwassermässige Entsorgungslösung seien über die Leitungen in der privaten T-Strasse der Beschwerdeführenden geplant. Über diese Leitungen sollen auch die 70 Wohnungen der geplanten Überbauung erschlossen werden. Darüber hinaus soll auch der "Notüberlauf" der Retentionsmassnahmen in die Kanalisation der T-Strasse geleitet werden. Deren Kapazität sei hierzu aber nicht ausreichend. Nach der Darstellung der Beschwerdegegnerinnen seien die Leitungen öffentlich. Der entsprechende Nachweis sei allerdings noch nicht erbracht worden.

5.  

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14).

5.1 Erweist sich ein Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt sich die Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen, hat die örtliche Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern. In Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips kann die Bewilligung jedoch dann unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn sich der inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten beheben lässt (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die in technischer und rechtlicher Hinsicht genügende Erschliessung des Baugrundstücks in absehbarer Zeit nicht herbeigeführt werden kann, liefe die bedingungsweise Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat hinaus, was unzulässig wäre (BEZ 1981 Nr. 47 E. 1b).

5.2 Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht werden (BEZ 1981 Nr. 47 E. 2, auch zum Folgenden). Sie enthält neben dem eigentlichen Anschlussgesuch die Projektpläne für die Abwasserleitungen sowie für die Anschlussleitung an das übergeordnete Abwassersystem. Die Prüfung der Kanalisationseingabe auf Übereinstimmung mit den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung obliegt der Baubehörde. Genügt die projektierte Abwasserbeseitigung diesen Anforderungen nicht, wird die Prüfungsbehörde den Anschluss an das übergeordnete Abwassernetz nur unter entsprechenden technischen Auflagen zulassen, sofern das Kanalisationsprojekt nicht gar derart ungenügend erscheint, dass nichts anderes als eine Verweigerung der Bewilligung infrage kommt. Technische Mängel eines Abwasserprojekts lassen sich in der Regel verhältnismässig leicht beheben. Die technische Lösung der Abwasserbeseitigung ist daher in den meisten Fällen überblickbar.

5.3 Der erläuternde Bericht zum Gestaltungsplan R sieht vor, dass die wassermässige Erschliessung der Wohnüberbauung von der S-Strasse her zu erfolgen habe (Ziff. 3.5 zu Ziff. 5.1 der Bestimmungen), ohne dass die Bestimmungen zum Gestaltungsplan dies vorschreiben. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, befindet sich dort eine Kanalisationsleitung mit einem Durchmesser von 300 mm. Es bestehen keine Anhaltspunkte, wonach der Anschluss an diese Leitung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht möglich sein sollte. Das Baugrundstück erweist sich somit in Bezug auf die Abwasserbeseitigung als hinreichend erschlossen (§ 236 Abs. 1 PBG). Demnach ist davon auszugehen, dass sich die abwassermässige Erschliessung – jedenfalls über die S-Strasse – ohne besondere Schwierigkeiten realisieren lassen wird. Die Baubehörde durfte daher die Behandlung des Kanalisations- und Entwässerungsprojekts gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG in ein nachgelagerten Bewilligungsverfahren verschieben.

5.4 Der von den Beschwerdeführenden ins Recht gelegte und von der Bauherrschaft und der Grundeigentümerin unterschriebene Werkleitungsplan vom 6. Juli 2011, welcher die abwassermässige Erschliessung der Wohnüberbauung über die T-Strasse vorsieht, wurde im Gegensatz zu den übrigen bei den Akten liegenden Bauplänen nicht mit dem Stempel "Bestandteil der baurechtlichen Bewilligung" versehen. Auch wenn die Parteien offenbar übereinstimmend davon ausgehen, dass die abwassermässige Erschliessung über die T-Strasse erfolgen soll, ändert dies nichts daran, dass das Kanalisations- und Entwässerungsprojekt (noch) nicht Bestandteil der Baubewilligung bildet. Es kann daher auch nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein. Über die in diesem Zusammenhang thematisierten Fragen hat unter Einhaltung des formellen Instanzenzugs zunächst die Baukommission Küsnacht als Bewilligungsbehörde zu entscheiden. Gegen ihren Entscheid steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.

Es kann daher offenbleiben, ob die abwassermässige Erschliessung zwingend über die S-Strasse zu erfolgen hat, ob ein Notüberlauf in die Kanalisation der T-Strasse vorgesehen werden darf, ob die Kapazität der Kanalisationsleitung in der T-Strasse ausreicht oder ob eine allfällige Erschliessung über die T-Strasse auch rechtlich gesichert ist.

5.5 Gleiches gilt für die Frage der Gestaltung der Retentionsflächen. Sollte das einzureichende Kanalisations- und Entwässerungsprojekt Auswirkungen auf die Gestaltung der Retentionsanlagen haben – etwa in Form von grösseren oder zusätzlichen Rückhaltebecken, der Anbringung eines Notüberlaufs usw. – so wird von der Baukommission neuerlich zu prüfen sein, ob die geänderte Umgebungsgestaltung den Anforderungen des Gestaltungsplans bezüglich der geforderten besonders guten Gestaltung im Sinn von Ziff. 3.1 weiterhin entspricht.

Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, der detaillierte Umgebungsplan gehöre wie bei Arealüberbauungen gestützt auf § 73 Abs. 1 PBG zwingend zur Baueingabe, ist festzuhalten, dass auch bei Arealüberbauungen nachträgliche Änderungen der Umgebungsgestaltung möglich sind. Nach der neueren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist bei einer Umgebungsgestaltung, die den Anforderungen einer Arealüberbauung gemäss Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG nicht entspricht, noch von einem lediglich untergeordneten Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG auszugehen, der nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führt. Ein verbesserter Umgebungsplan kann nachgereicht werden (VGr, 7. Dezember 2011, VB.2011.00308, E. 4.5). Die Beschwerdeführenden können somit auch diesbezüglich nichts zu ihren Gunsten ableiten.

6.  

Im Weiteren rügen die Beschwerdeführenden, entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Anlage eines öffentlichen Fusswegs entlang der östlichen Grundstücksgrenze verbindlicher Inhalt des Situationsplans zum öffentlichen Gestaltungsplan. Es fehle der für die verkehrs- und fussgängermässige Erschliessung vorausgesetzte, durch die Öffentlichkeit nutzbare Fussweg entlang der östlichen Grenze des Baugrundstücks. Wie die private Beschwerdegegnerin eingestehe, sei der öffentliche Fussweg im Baurechtsvertrag mit der Gemeinde Küsnacht neu festgelegt worden. Er verlaufe nunmehr von der S-Strasse zum U-Weg entlang der Grenze zwischen dem Baugrundstück und den Parzellen Kat.-Nrn. 04, 05 und 06. Entgegen den Festlegungen im öffentlichen Gestaltungsplan soll der U-Weg und anschliessend die im Eigentum der Beschwerdeführenden stehende T-Strasse als fussgängerische Erschliessung in Anspruch genommen werden.

6.1 Gemäss Ziff. 5.2 des öffentlichen Gestaltungsplans ist zwischen den im Situationsplan bezeichneten Anschlusspunkten ein mindestens 2,0 m breiter Fussweg für die Öffentlichkeit vorzusehen. Das öffentliche Fusswegrecht ist vor Baufreigabe im Grundbuch einzutragen. Im erläuternden Bericht wird bezüglich des öffentlichen Fusswegs festgehalten, der regionale Panoramaweg führe heute entlang der V-Strasse, W-Strasse und X-Strasse. Im Rahmen der Wohnüberbauung R sei zu prüfen, ob der Panoramaweg neu entlang der Böschung zwischen der Wohnüberbauung R und dem Quartier Y geführt werden soll. Im Sinn einer vorsorglichen Wegrechtsicherung für den geplanten Panoramaweg werde die Streckenführung im Gestaltungsplan festgelegt (Ziff. 3.5 zu Ziff. 5.2 der Bestimmungen).

6.2 Beim Fussweg entlang der östlichen Grenze des Baugrundstücks handelt es sich um einen öffentlichen Fussweg als Teilstück des geplanten regionalen Panoramawegs. Dafür wurde im Sinn einer vorsorglichen Wegsicherung die Streckenführung im Gestaltungsplan festgelegt. Der geplante Panoramaweg dient indessen nicht der grundstücksinternen Fussgängererschliessung der Wohnüberbauung und ist damit keine Bewilligungsvoraussetzung. Dass der Gestaltungsplan einen öffentlichen Fussweg entlang der östlichen Grundstücksgrenze vorsieht, schliesst nicht aus, dass von der S-Strasse zum U-Weg entlang der Grenze zwischen dem Baugrundstück und den Parzellen Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 ebenfalls ein öffentlicher Fussweg errichtet werden darf. Der Gestaltungsplan enthält – entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden – keine Bestimmung, wonach weitere Fusswege nicht als öffentlich erklärt werden dürften. Der vorgesehene öffentliche Fussweg mündet in den U-Weg. Als Flurweg darf dieser gemäss § 111 Abs. 1 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG) von Fussgängern ohne besondere Erlaubnis benützt werden. Fussgängern kann die Benützung von Flurwegen nicht verwehrt werden (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00687, E. 3.3). Der auf den U-Weg führende öffentliche Fussweg ist daher nicht zu beanstanden.

7.  

Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, die ihnen von der Vorinstanz auferlegte Gerichtsgebühr von Fr. 13'000.- sei übermässig. Es gehe nicht an, dass die Gerichtskosten gemäss den hier sehr hohen Baukosten des infrage stehenden Projekts bemessen würden. Dies führe in letzter Konsequenz dazu, dass gegen teure Bauprojekte wegen des Kostenrisikos keine Rekurse mehr erhoben werden könnten.

7.1 Gemäss § 338 PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. Die Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr), die auch für das Baurekursgericht zur Anwendung gelangt (§ 1 Abs. 1 GebV VGr), nennt dieselben Bemessungsfaktoren (§ 2 GebV VGr). Die Behörden verfügen bei der Gebührenbemessung im Einzelfall über einen weiten Ermessensspielraum (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 8; vgl. auch VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).

7.2 Gemäss Art. 18 Abs. 1 KV hat jede Person vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf rasche und wohlfeile Erledigung des Verfahrens. Das Verfahren muss für den Rechtsuchenden bezahlbar sein. Jede Person soll ohne allzu grosses finanzielles Risiko Zugang zu den Gerichten und Verwaltungsinstanzen finden können.

Art. 18 Abs. 1 KV schliesst aber nicht aus, dass die Kosten nach dem Streitwert bzw. dem Streitinteresse bemessen werden (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 8.1 mit Hinweis auf Giovanni Biaggini, in: Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich/Basel/Genf 2007, Art. 18 N. 19). Im Übrigen hat Art. 18 Abs. 1 KV eher die "kleinen Sachen" im Auge als Streitigkeiten um grössere Bauprojekte (vgl. Biaggini, Art. 18 N. 19 mit Hinweisen). Allerdings kann die sozialen Komponente, die Art. 18 Abs. 1 KV innewohnt, auch bei solchen Streitigkeiten von Bedeutung sein. Während der Anspruch auf wohlfeile Erledigung des Verfahrens bei unbedeutenderen Streitsachen für eine Berücksichtigung dieser geringfügigen Bedeutung spricht, erscheint bei Fällen mit grosser Tragweite gerade im umgekehrten Sinn eine relativierte Gewichtung des Streitwerts bzw. des Streitinteresses angezeigt. Dem trägt die GebV VGr Rechnung, indem die Grundgebühr gemäss § 3 Abs. 1 GebV VGr mit steigendem Streitwert prozentual weniger stark ansteigt.

Dem Anspruch auf wohlfeile Verfahrenserledigung kommt nach dem Gesagten neben dem Äquivalenzprinzip und dem Anspruch auf Zugang zum Gericht kaum eigenständige Bedeutung zu.

7.3 Das Kriterium des Streitwerts kommt bei der Bemessung der Gerichtsgebühr vorliegend nicht zur Anwendung, weil ein solcher nicht direkt bestimmbar ist. Die Gebühr richtet sich vielmehr nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 GebV VGr). Auch bei Fällen ohne bestimmbaren Streitwert ist für die Festsetzung der Gerichtsgebühr vor allem die Tragweite eines Entscheids bzw. einer Streitsache von Bedeutung. Diese Tragweite ist in erster Linie vom Streitgegenstand abhängig. Dieser richtet sich nach der angefochtenen Anordnung und dem Rechtsmittelantrag. Diesbezüglich müssen sich die Beschwerdeführenden ihren Rekursantrag auf Aufhebung der nachgesuchten Baubewilligung für die gesamte Wohnüberbauung mit acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 Wohnungen entgegenhalten lassen (BGE 135 III 578 E. 6.5). Die Festsetzung der Gerichtsgebühr auf Fr. 13'000.- erweist sich daher nicht als rechtsverletzend.

8.  

Zusammenfassend ergibt sich die vollumgängliche Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) und steht ihnen von vornherein keine Parteientschädigung zu. Nachdem im Beschwerdeverfahren weniger Rügen als im Rekursverfahren zu beurteilen waren, erweist sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.- als angemessen.

Sodann haben die Beschwerdeführenden die anwaltlich vertretene private Beschwerdegegnerin angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Fall des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt hat die Gemeinde im Fall des Obsiegens dementsprechend in der Regel keinen Entschädigungsanspruch (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Somit ist der Beschwerdegegnerin 2 keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 10'110.--    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu 1/7 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von je Fr. 150.-, total Fr. 1'050.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Der Beschwerdegegnerin 2 wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an…