Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2012.00715

VB.2012.00716

VB.2012.00717

VB.2012.00718

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 27. Februar 2013

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Gerichtsschreiber Robert Lauko. 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2012.00715 und VB.2012.00717

1.    A, vertreten durch RA B,

 

 

Aus VB.2012.00716 und VB.2012.00718

2.    C,vertreten durch RA D,

 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

E, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

Bau- und Planungskommission Erlenbach,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

A. Mit Beschluss vom 26. Juli 2011 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Erlenbach unter Abbruch des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 03.

B. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2011 verweigerte die Bau- und Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses Assek.-Nr. 04 auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Erlenbach.

II.  

A. Die von A und C gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 gerichteten Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) ab, soweit es auf sie eintrat.

B. Gleichentags hiess das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R2.2012.00011 von E gegen die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 teilweise gut, hob den angefochtenen Beschluss auf und lud die Bau- und Planungskommission Erlenbach ein, die baurechtliche Bewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass die am 26. Juli 2011 erteilte Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Rechtskraft erwachsen und die Baubewilligung bis zur Beseitigung der Altbaute konsumiert sei. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.  

Mit zwei separaten Beschwerden vom 5. November 2012 gelangten C (VB.2012.00716) und A (VB.2012.00715) ans Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts im Verfahren R2.2012.00011 aufzuheben und die Baubewilligung betreffend Umbau/Aufstockung auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 05 zu verweigern. Eventualiter seien die Akten unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen zur materiellen Behandlung der Rüge bezüglich der fehlenden Ausnützungsreserven auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Mit zwei weiteren Beschwerden vom selben Tag beantragten C (VB.2012.00718) und A (VB.2012.00717) dem Verwaltungsgericht, den in den Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 bzw. R2.2011.00151 ergangenen Rekursentscheid aufzuheben und das Baugesuch für den Ersatzneubau des Einfamilienhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur materiellen Behandlung der Rügen betreffend die Verkehrssicherheit und die Abgrabungen an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Am 20. November 2012 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00717 und VB.2012.00718 abzuweisen.

In ihren Beschwerdeantworten vom 21. November 2012 schloss die Bau- und Planungskommission Erlenbach auf Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sowie auf Aufhebung des Rekursentscheids im Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011 in Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716.

Mit Beschwerdeantworten vom 9. Januar 2013 beantragte E, sämtliche Beschwerden zu vereinigen und unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen.

Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 verzichtete A auf eine Replik.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Verfahren VB.2012.00715 und VB.2012.00716 einerseits sowie VB.2012.00717 und VB.2012.00718 andererseits betreffen jeweils die gleichen Bauprojekte auf den Parzellen Kat.-Nr. 05 bzw. 01 und enthalten weitgehend dieselben Anträge. Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin ist es geboten, sämtliche der Verfahren miteinander zu vereinigen. Obwohl die Beschwerden zwei separate Bauprojekte auf angrenzenden Grundstücken betreffen, weisen die Vorhaben aufgrund der vom Grundstück Kat.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 05 geplanten Ausnützungsverschiebung einen engen Berührungspunkt auf. Verstärkt wird dieser Zusammenhang durch die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung, mit der die Zulässigkeit des Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 von der Rechtskraft und Konsumtion der Baubewilligung für die Nachbarparzelle abhängig gemacht wird. Der Beschwerdegegnerin erwächst aus der Verfahrensvereinigung kein Rechtsnachteil.

2.  

Die beiden der Beschwerdegegnerin gehörenden Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05 sowie die vom Projekt mitbetroffene Parzelle Kat.-Nr. 08 befinden sich in der Wohnzone W2/25 % gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Die Parzellen grenzen im Südwesten und Nordosten an die V-förmig gebogene G-Strasse bzw. an deren Seitenarm.

Das Grundstück Kat.-Nr. 05 ist mit dem Einfamilienhaus Assek.-Nr. 04 überstellt, welches im Rahmen der Baubewilligung vom 13. Dezember 2011 um ein Geschoss ("Stöckli": Zimmer mit Wohnküche und Dusche/WC sowie separatem Zugang) aufgestockt werden soll. Darüber hinaus plant die Beschwerdegegnerin, bergseitig einen zusätzlichen Parkplatz sowie eine Aussentreppe samt Gartenmauer entlang der südöstlichen Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 anzulegen. Auf der letzteren Parzelle, die im Südosten ihrerseits an das unüberbaute Grundstück Kat.-Nr. 08 anstösst, befindet sich gegenwärtig das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 03. Das Gebäude soll abgebrochen und durch ein Einfamilienhaus ersetzt werden (Baubewilligung vom 26. Juli 2011).

Weil dem Umbauprojekt "Stöckli" auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 05 nicht genügend Ausnützung zur Verfügung steht, begründete die Beschwerdegegnerin zwecks Ausnützungsübertragung zwei Eigentümerdienstbarkeiten. Die am 14. April 2010 ins Grundbuch eingetragene und zuletzt am 12. Mai 2011 geänderte Dienstbarkeit 07 (vgl. VB.2012.00718) hat dabei folgenden Wortlaut:

"Baubeschränkung (Ausnützungsübertragung)

zugunsten Kat.-Nr. 01 […]

zulasten Kat.-Nr. 08 […]

 

Der belastete Eigentümer verzichtet zugunsten des berechtigten Eigentümers auf die baurechtliche Ausnützung (heute: der geltenden Ausnützungsziffer gemäss BZO Erlenbach) von 120 m² Grundfläche. Vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung durch die Baubehörde darf die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom Eigentümer des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden (Art. 40 BZO Erlenbach). […]"

 

In einer entsprechend lautenden Erklärung über die Errichtung einer Eigentümerdienstbarkeit vom 12. Mai 2011 verzichtet die Beschwerdegegnerin sodann zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 01 und zugunsten von Kat.-Nr. 05 auf eine baurechtliche Ausnützung von 60 m² Grundfläche (Dienstbarkeit 11, VB.2012.00715).

2.1  In ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 stellte die Mitbeteiligte fest, dass die im Grundbuch eingetragene Ausnützungsübertragung von 60 m² (11) zwischen den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05 dem Art. 40 BZO entspreche und rechtens sei. Der Ausnützungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 sei hingegen nur im Umfang von 85 m² zulässig, wie es auch im Ausnützungsnachweis der Bauherrin (vgl. VB.2012.00718) vorgesehen sei. Dementsprechend statuierte sie als Nebenbestimmung, eine angepasste Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 08 im Grundbuch einzutragen und den Wortlaut der Dienstbarkeit 07 zu bereinigen (Disp.-Ziff. 1.2.4. f.). Für die Unterschreitung des Strassenabstands von 6 m durch das Erdgeschoss gegenüber dem Seitenarm der G-Strasse und die das zulässige Mass von 1,5 m zum gewachsenen Boden unterschreitenden Abgrabungen im Bereich der Garageneinfahrt erteilte die Mitbeteiligte der Beschwerdegegnerin Ausnahmebewilligungen nach § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

Abweichend von ihrer Feststellung in der Baubewilligung vom 26. Juli 2011 hielt die Mitbeteiligte im Beschluss vom 13. Dezember 2011 fest, die vorgenommene Ausnützungsübertragung von der Parzelle Kat.-Nrn. 01 auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 sei unzulässig, weil Erstere mit dem Gebäude Kat.-Nr. 03 bereits baulich übernutzt sei, und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. Die übrigen baurechtlichen Voraussetzungen des Umbauprojekts "Stöckli" erachtete die Mitbeteiligte dagegen als erfüllt.

2.2 Gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 (betreffend Kat.-Nr. 01) rekurrierten die heutigen Beschwerdeführenden ans Baurekursgericht und beanstandeten die Ausnützungsübertragung an die Parzelle Kat.-Nr. 05, was die Vorinstanz mit der Begründung abwies, die Frage sei für das über genügend Ausnützung verfügende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 unmassgeblich und erst im Rahmen des Projekts auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 zu prüfen. Auch die übrigen Rügen (hinsichtlich Strassenabstand, Abgrabungen, Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt und Einordnung) wurden im Rekursentscheid vom 2. Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

Den Rekurs der Beschwerdegegnerin gegen die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 (G.-Nr. R2.2012.00011) hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 teilweise gut. Es lud die Baubehörde ein, die Baubewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass der Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 rechtskräftig geworden und die Baubewilligung bis zur Beseitigung des Altbaus konsumiert sei. Die von der Beschwerdegegnerin beabsichtigte Kettenübertragung von Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 08 auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 und von dort wiederum auf die Bauparzelle sei grundsätzlich zulässig (Rekursentscheid E. 7.1). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach erlaube ausdrücklich eine Ausnützungsübertragung zwischen direkt angrenzenden Parzellen und enthalte ebenso wie das PBG keine Einschränkung, wonach bereits übertragene Ausnützungsflächen nicht auf ein weiteres angrenzendes Grundstück übertragen werden dürften. Jedenfalls bei bloss drei gleichzeitig involvierten Grundstücken sei eine solche Einschränkung nicht anzunehmen. Voraussetzung sei indes, dass die zu transferierenden Ausnützungsreserven tatsächlich bestünden. Während dies beim bestehenden Altbau Assek.-Nr. 03 wegen der umstrittenen Qualifikation des Untergeschosses zweifelhaft sei, böte die Parzelle Kat.-Nr. 01 nach Realisierung des geplanten Neubauprojekts die erforderliche Ausnützung. Nachdem gegen die betreffende Baubewilligung vom 26. Juli 2011 Nachbarrekurse hängig seien, könne die Bewilligung für das Umbauvorhaben unter der entsprechenden Nebenbestimmung erteilt werden (Rekursentscheid E. 7.3).

3.  

Die Beschwerdeführenden monieren bezüglich des Ersatzbauprojekts auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 (Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718), die Mitbeteiligte habe für die Unterschreitung des Strassenabstands gegenüber dem bergseitigen Ast der G-Strasse zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erteilt. Es gebreche vorliegend schon an den besonderen Verhältnissen. Das Baugrundstück sei nicht dreieckig und unterscheide sich mit seiner steilen Hanglage nicht wesentlich von anderen Bauparzellen in Erlenbach. Zudem sprächen keine Härten oder Unbilligkeiten gegen die Verweigerung der Ausnahmebewilligung. Gestützt auf die Ausnahmebestimmung von § 260 Abs. 3 PBG betreffend Gebäudevorsprünge, den durch Vereinbarung eines Näherbaurechts reduzierten Grenzabstand zum nordseitigen Nachbargrundstück und die Tatsache, dass das 1. und 2. Untergeschoss bergseitig keinen Strassenabstand einzuhalten hätten, sei auch ohne Ausnahmebewilligung eine sinnvolle Überbauung der Parzelle möglich und für die Bauherrin zumutbar.

3.1 Fehlen Baulinien, so haben oberirdische Gebäude gemäss § 265 Abs. 1 PBG in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 BZO einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten.

Teile des 1. Untergeschosses (oberirdische Bauteile) reichen bis zu 3,5 m an die Strassengrenze des Seitenarms der G-Strasse, während das Erdgeschoss einen Abstand von 4,5 m aufweist. Für beide Abstandsverletzungen sowie für diverse andere im Abstandsbereich geplante Bauteile (Stützmauern, Gartentreppen, Erker, Vordach, Pergolakonstruktion) erteilte die Mitbeteiligte in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 eine Ausnahmebewilligung. Sie schloss sich dabei der ausführlichen Gesuchsbegründung der Bauherrin an und erwog, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer massgeblichen Grundfläche von total 512 m² grundsätzlich eine selbständige Überbaubarkeit erlaube. Müsste jedoch sowohl berg- wie auch talseits ein Strassenabstand von 6 m eingehalten werden, wäre die Parzelle faktisch nicht überbaubar, weshalb eine Ausnahmesituation vorliege. Öffentliche Interessen stünden der Erteilung einer Ausnahmebewilligung kaum entgegen. Ohnehin handle es sich bei der G-Strasse um einen Strassenzug im Grenzbereich zwischen Strasse und Fahrweg, und die Verkehrssicherheit sei auch mit den reduzierten Strassenabständen gewahrt. Ebenso werde mit dem Projekt in ästhetischer und umweltrechtlicher Hinsicht eine den Verhältnissen angemessene Vorgartentiefe geschaffen.

3.2 Eine Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).

Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

3.3 Das Baugrundstück zeichnet sich durch eine längliche, gegen Südosten spitzwinklig zusammenlaufende Form aus und befindet sich überdies in einer steilen Hanglage. An der schmalsten Stelle ist die zwischen 30–37 m lange Parzelle lediglich gut 10 m breit und weitet sich bis zum nordwestlich angrenzenden Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 auf ca. 19 m aus. Wie die Vorinstanz richtig erkannt hat, erweist sich das Baugrundstück – unabhängig von einem Näherbaurecht – aufgrund seiner äusserst geringen Tiefe bei Einhaltung des Strassenabstands von 6 m als faktisch unüberbaubar bzw. nicht sinnvoll nutzbar. Das geplante Einfamilienhaus besitzt zwei dem Wohnen dienende und an die schmale Grundstücksform angepasste Stockwerke (VB.2012.00718): Das 1. Untergeschoss (3 Schlafzimmer und 2 Nasszellen) ist an seiner breitesten Stelle 8,6 m breit, verjüngt sich sodann dem Strassenverlauf entsprechend auf rund 3,6 m und wird durch eine 4,5 m breite, behindertengerechte Dusche/WC abgeschlossen. Noch schmaler ist das Erdgeschoss (Wohnzimmer, Küche und WC) mit einer Breite von nur gerade 1,96 (Wintergarten) bis 7,6 m. Angesichts dieser Grössenverhältnisse und der auch im Vergleich zu anderen Bauparzellen im Quartier ungünstigen Grundstücksform ist nicht ersichtlich, inwiefern ohne Abstandsunterschreitung eine einigermassen zweckmässige Neuüberbauung realisierbar wäre; die vom Beschwerdeführer 1 vorgeschlagene Grundrissvariante erscheint weder sinnvoll noch vermag sie gestalterisch zu überzeugen (vgl. VB.2012.00718). Am Vorliegen einer Ausnahmesituation ändert auch die Tatsache nichts, dass nur oberirdische Gebäude den Strassenabstand einzuhalten haben (Art. 29 BZO und § 265 PBG). Als abstandspflichtig gelten nämlich alle Gebäudeteile, die den gewachsenen Boden, wenn auch nur geringfügig, überragen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 825), was auf das geplante 1. Untergeschoss vollumfänglich zutrifft. Gänzlich unterirdische und damit abstandsprivilegierte Untergeschosse dürfen wegen der fehlenden natürlichen Belichtung in der Regel keine Wohnräume aufweisen (vgl. § 302 PBG).

Obwohl der für den Strassenabstand erteilte Dispens eine erhebliche Abweichung von 1,5 bzw. 2,5 m zulässt, gilt es zu berücksichtigen, dass sich das geplante 4-Zimmer-Haus in seiner baulichen Umgebung (Villenquartier) mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 190 m² als zurückhaltend präsentiert und gegenüber dem vom Seitenarm der G-Strasse lediglich ca. 2,5 m entfernten Altbau strassenabstandsmässig eine deutliche Verbesserung darstellt; insofern ist der beschwerdeführerische Hinweis auf § 357 PBG und die von der Besitzstandsgarantie gedeckten Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten nicht zielführend.

3.4 Hinzu kommt Folgendes: Beim Seitenarm der G-Strasse (ehemals I-Weg) handelt es sich um eine Strasse, die sowohl von ihrer Erschliessungsfunktion her wie auch aufgrund ihres technischen Ausbaus (ca. 4 m ohne Bankett und Trottoir) die Voraussetzungen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich nur knapp erfüllt bzw. diese unterschreitet (vgl. den Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987). Zudem hat die Zahl der Wohneinheiten für die Qualifikation nach § 265 PBG nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie (VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.4 ff.; RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20). Von daher ist das öffentliche Interesse an der Einhaltung des vollen Strassenabstands von 6 m vorliegend als gering einzustufen. Wie das Verwaltungsgericht in einem Urteil vom 11. Juli 2012 entschieden hat (VB.2012.00018, E. 3.1), dient der vorgeschriebene Strassenabstand primär wohnhygienischen Zwecken; der Verkehrssicherheit kommt im Rahmen von § 265 PBG keine eigenständige Bedeutung zu. Berücksichtigt man insbesondere, dass auf der gegen den Seitenarm der G-Strasse gerichteten Fassade keine Fenster geplant sind, sprechen keine überwiegenden wohnhygienischen Gründe oder andere öffentlichen Interessen gegen die ausnahmsweise bewilligte Grenzunterschreitung (vgl. § 220 Abs. 2 PBG). Gemäss der zutreffenden Erwägung 6.4 Abs. 3 des angefochtenen Rekursentscheids beeinträchtigt das Bauprojekt zudem weder die ortsbauliche Situation noch das bereits heute uneinheitliche Strassenbild. Dass die Beschwerdeführenden als Nachbarn von der Ausnahmebewilligung unzumutbar benachteiligt würden, machen sie nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.

Wenn die Mitbeteiligte unter diesen Umständen aus Gründen der Verhältnismässigkeit auf die Durchsetzung der Abstandsvorschrift verzichtet hat, handelte sie nicht rechtsverletzend.

4.  

4.1 Ein weiterer, bereits in den Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151 vorgebrachter Einwand der Beschwerdeführenden bezieht sich auf die für die Garagenzufahrt in Abweichung von Art. 37 BZO geplanten Abgrabungen von bis zu 3,3 m bzw. den von der Mitbeteiligten hierfür erteilten Dispens. Die Vorinstanz trat auf die Rüge nicht ein. Zur Begründung wird in E. 8 des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 angeführt, dass die nebenbestimmungsweise Beseitigung des allfällig bestehenden Mangels nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen würde, da die drei erforderlichen Pflichtabstellplätze auch oberirdisch realisiert werden könnten, womit auf die Unterniveaugarage verzichtet werden könnte. Aus einer solchen Nebenbestimmung zögen die Beschwerdeführenden jedoch mangels Sichtverbindung zu den strittigen Abgrabungen keinen Vorteil, weshalb ihnen insoweit das Anfechtungsinteresse fehle.

4.1.1 Die Beschwerdeführenden beanstanden den Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts zu Recht. Zwar trifft es vom Grundsatz her zu, dass den rekurrierenden Nachbarn die Rechtsmittelbefugnis abgeht, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Allerdings ist der vorliegend gerügte Mangel gemessen am Umfang des Gesamtprojekts von einer Bedeutung, die eine nebenbestimmungsweise Heilung nach § 321 Abs. 1 PBG ausschliesst (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461): Geplant ist auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ein Einfamilienhaus mit für das Quartier eher bescheidenen Ausmassen, das mit einer grosszügig ausgestalteten und tief ins gewachsene Terrain ragenden Garage für drei Fahrzeuge ausgestattet werden soll. Es ist offensichtlich, dass die Verschiebung bzw. Aufhebung der Garage und die oberirdische Anlegung der Pflichtabstellplätze bei den gegebenen Terrainverhältnissen eine erhebliche Umgestaltung des Projekts erfordern würde. Nachdem die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung damit von vornherein ausscheidet, hätte das Baurekursgericht die Rüge der ausnahmsweise bewilligten Abgrabungen nicht mit dem fehlenden Anfechtungsinteresse von der Hand weisen dürfen.

4.1.2 Da die Vorinstanz die beschwerdeführerische Rüge nicht materiell beurteilt hat, stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 11, § 64 N. 2; VGr, 9. September 2004, VB.2004.00281, E. 3). Die Rechtsmittelinstanz verfügt über einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen reformatorischen Entscheid fällen oder eine Rückweisung vornehmen will (BGE 131 V 407 E. 2.1.1). Vorliegend sprechen sowohl prozessökonomische Gründe als auch die Tatsache, dass es sich um Rechtsfragen handelt (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3), deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis führt, für eine materielle Beurteilung durch das Verwaltungsgericht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11, § 64 N. 5).

4.2 Gemäss § 293 PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser Beschränkung sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Ein­zel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293 Abs. 4 PBG ermächtigt die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen, wovon Art. 37 BZO Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig, und die Abgrabung darf nicht mehr als den halben Gebäudeumfang ausmachen (Abs. 1). Einzelne separate Haus- oder Kellerzugänge, ausgenommen Garageneinfahrten, werden nicht mitgerechnet (Abs. 2).

4.2.1 Für die streitige Garageneinfahrt im 2. Untergeschoss sind auf einer Breite von rund 7,5 m Abgrabungen mit einer Tiefe von 3,3 m geplant, was Art. 37 BZO zuwiderläuft, der Garagenzufahren im Unterschied zu § 293 Abs. 2 PBG der Abgrabungsvorschrift unterwirft. Die Mitbeteiligte erteilte der Bauherrschaft für die vorgesehene Abgrabung jedoch eine Ausnahmebewilligung, indem sie sich wiederum auf die Begründung der Beschwerdegegnerin stützte und in der bestehenden örtlichen Situation (Topografie/Strassenniveau) besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG erblickte.

4.2.2 Wie die Beschwerdeführenden an sich zu Recht bemerken, weist Erlenbach wie die anderen Gemeinden am rechten Zürichseeufer zahlreiche exponierte Hanglagen auf. Indem Art. 37 BZO abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von nicht anrechenbaren Untergeschossen über dem gestalteten Terrain in keiner Weise begrenzt, sondern überdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits Rechnung getragen (vgl. VGr, 3. Juni 2009, VB.2008.00553, E. 4.3). Diese Regelung darf nicht durch eine grosszügige Ausnahmebewilligungspraxis aufgeweicht werden; eine Dispenserteilung in besonderen Einzelfällen wird durch die Bestimmung indessen nicht ausgeschlossen. Vorliegend besteht schon deswegen eine atypische Konstellation, weil mit der schmalen Grundstücksform und dem starken Gefälle (Höhendifferenz von rund 8 m) die topografischen Verhältnisse gleich in doppelter Hinsicht schwierig sind. Angesichts dieser Situation erscheint es als ausgeschlossen, dass die geplante Unterniveaugarage ohne Abgrabungen von mehr als 1,5 m auf dem Standortgrundstück erstellt werden könnte. Für eine bergseitig angelegte Tiefgarage im Bereich des Wintergartens und einer Zufahrt von oben fehlt dem Grundstück die nötige Tiefe. Eine weiter südlich positionierte Einfahrt bzw. eine verkleinerte Garage entsprechend der Anregung der Beschwerdeführenden (vgl. VB.2012.00718) würde durch die Tatsache, dass der gewachsene Boden entlang der betreffenden Gebäudefassade in südöstlicher Richtung zunächst gleichbleibt und dann stark ansteigt, keine Abhilfe schaffen.

Tiefgaragen gehören in der baulichen Umgebung bzw. in Erlenbach zur standardmässigen Ausstattung von Wohnbauten, weshalb der Beschwerdegegnerin bei Verweigerung des Dispenses eine übermässige Härte träfe. Darüber hinaus hat die geplante Garage gegenüber einer rein oberirdischen Parkierungslösung den ortsbaulichen und immissionsmässigen Vorteil, dass nicht sämtliche der Pflichtparkplätze entlang des Seitenarms der G-Strasse angelegt werden müssen. Davon profitiert letztlich auch der Beschwerdeführer 1, der oberhalb des beschwerdegegnerischen Grundstücks wohnhaft ist und im Unterschied zur Garageneinfahrt freie Sicht auf die bergseitigen Aussenparkplätze hätte. Demzufolge ist von einer Ausnahmesituation im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG auszugehen.

4.2.3 Soweit die Beschwerdeführenden monieren, die geplante Tiefgarage sei überdimensioniert, ist darauf hinzuweisen, dass die zur Bewältigung der Ausnahmesituation bewilligten baulichen Massnahmen weitgehend im Ermessen der Baubehörde liegen (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3) und eine Ermessensüberschreitung durch die Mitbeteiligte weder gerügt wurde noch ersichtlich ist. Da sich die Garageneinfahrt auf rund einen Drittel der gesamten Fassadenlänge beschränkt, wirkt das Gebäude im Gegensatz zu der im Entscheid VB.2008.00553 beurteilten Situation auch nicht überhöht.

Aus all diesen Gründen ist der Mitbeteiligten hinsichtlich des zur Freilegung der Garageneinfahrt erteilten Abgrabungsdispenses keine Rechtsverletzung vorzuwerfen.

5.  

Des Weiteren beanstanden die Beschwerdeführenden die Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt. Das Baurekursgericht sei auf die Rüge zu Unrecht nicht eingetreten, da eine Projektänderung zur Einhaltung der Anforderungen an die Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSV) tiefgreifend sein müsste und eine Aufhebung der Baubewilligung bedingen würde. Die von der Baubehörde bewilligte Reduktion der Sichtweiten und die Nichteinhaltung des maximalen Gefälles führten zu verkehrsgefährdenden Fahrmanövern.

5.1 Laut dem Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 muss die Ein-/Ausfahrt vom Garagenvorplatz in die G-Strasse dem Typ A gemäss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen (§ 6 VSV). Da die G-Strasse bei der Garageneinfahrt ein Gefälle von über 17 % aufweise, sei es nur begrenzt möglich, die Verkehrssicherheitsverordnung betreffend maximale Neigung innerhalb von 6 m ab Strassengrenze einzuhalten. Nach § 6 lit. b VSV seien Abweichung bei Ausfahrten in Zufahrtswege, Zufahrtsstrasen und Erschliessungsstrassen zulässig, sofern besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erforderten. Gestützt darauf könne der geplanten Lösung zugestimmt werden.

In der Tat bestehen vorliegend besondere Verhältnisse. Die G-Strasse hat an der fraglichen Stelle selber eine Neigung von 17 %, weshalb die Vorgaben gemäss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung (maximale Neigung von +/- 5 % und ein Gefällsbruch maximal 6 %) von vornherein nicht auf der gesamten Fläche erfüllt werden können (vgl. Kurzstellungnahme zu den Gefällsverhältnissen der Zufahrt vom 9. Januar 2013, VB.2012.00717). Entsprechend dem Strassenverlauf weist der Garagenvorplatz eine Neigung zwischen und +0,8 % (Südosten) und -14,2 % (Nordwesten) auf. Damit erfüllt die Ausfahrt die zulässige Längsneigung für ungedeckte Rampen der Komfortstufe A (Personenwagen, nicht öffentlich zugänglich) von 15 % gemäss Ziff. 18.4 der VSS-Norm SN 640 291a, welche sich vorliegend hilfsweise heranziehen lässt. Ankommende Fahrzeuge, die ordnungsgemäss – ohne Abschneiden der Kurve – in die Garage abbiegen, werden den Vorplatz zudem an einer Stelle befahren, an der die Neigung weniger als das maximale Gefälle beträgt. Die grösste Neigung der Ausfahrt wird im Alltag also kaum je zum Tragen kommen und führt auch nicht zu einer unzulässigen Verkehrsgefahr. Ein baurechtlicher Mangel liegt diesbezüglich nicht vor.

5.2 Hinsichtlich der Sichtverhältnisse im Ein-/Ausfahrtsbereich erliess die Mitbeteiligte die Nebenbestimmung, die Garageneinfahrt sei dergestalt zu überarbeiten, dass eine Sichtweite von mindestens 13 m und ein Einlenkerradius von 4 m erreicht würden (Disp.-Ziff. 1.1.1 des Beschlusses vom 26. Juli 2011). Gemäss dem überarbeiteten Projektplan vom 7. Oktober 2011 soll diesen Anforderungen durch eine Ausrundung des Vorplatzes an der Südecke entsprochen werden (VB.2012.00718). Mit einer noch grösseren Ausweitung könnte die Sichtberme von 13 m bergseitig weiter ausgedehnt werden; eine solche Verbesserung ist ohne grössere Schwierigkeiten möglich und bedingt keine tiefgreifende Projektänderung. Ferner ist zu beachten, dass man sich durch eine vorsichtig herantastende Fahrweise und ein talseitiges Ausholen bei der Ausfahrt einen besseren bergseitigen Überblick über die G-Strasse wird verschaffen können. Für ausfahrende Fahrzeuge, die nach rechts (talwärts) abbiegen wollen, sind die Sichtverhältnisse ohnehin wenig problematisch. Soweit in der Unterschreitung der Sichtweiten gemäss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung bzw. nach den einschlägigen VSS-Normen überhaupt ein Verkehrssicherheitsmangel gemäss § 237 Abs. 2 bzw. 240 PBG zu erblicken ist, könnte dieser jedenfalls durch eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden.

Aus einer solchen Anordnung zögen die Beschwerdeführenden indessen keinen legitimationsbegründenden Vorteil. Die Rechtsmittelbefugnis ist mit Bezug auf die Rüge der mangelnden Verkehrssicherheit zur Vermeidung der Popularbeschwerde nämlich sehr eng zu ziehen (RB 1998 Nr. 17, auch zum Folgenden). Es bedarf insbesondere einer qualifizierten persönlichen Betroffenheit, die den Beschwerdeführenden trotz räumlicher Nähe zum Baugrundstück abgeht: Obwohl sie für die Zufahrt zu ihren eigenen Grundstücken (G-Strasse 09 bzw. 10) die G-Strasse an der fraglichen Stelle befahren müssen, sind sie dadurch nicht mehr betroffen als die übrigen Verkehrsteilnehmer, wie namentlich die weiteren Anwohner des Seitenarms bzw. der südöstlichen Fortsetzung der G-Strasse, deren direkte Weg ins Dorfzentrum ebenfalls an der betreffenden Ausfahrt vorbeiführt. Zu Recht hat die Vorinstanz den Beschwerdeführenden diesbezüglich die Legitimation abgesprochen und ist in der Folge auf die Rekurse insoweit nicht eingetreten (vgl. auch VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 1.3). Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sind demnach auch in diesem Punkt unbegründet.

6.  

In ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 betreffend das Umbauvorhaben "Stöckli" auf Kat.-Nr. 05 halten die Beschwerdeführenden die vorgenommene Kettenübertragung von Ausnützungsfläche für unzulässig. Einem solchen indirekten Ausnützungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 via Kat.-Nr. 01 auf das Baugrundstück stehe Art. 40 BZO nach Sinn und Zweck entgegen. Die geplante Aufstockung könne deshalb nicht realisiert werden.

6.1 Gemäss Art. 40 Satz 1 BZO ist eine Ausnützungsübertragung innerhalb der gleichen Zone gegen Revers nur gestattet, wenn die betroffenen Grundstücke direkt aneinander stossen. In seinem Urteil VB.2010.00574 vom 12. Januar 2011 hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der streitbetroffenen Baugrundstücke entschieden, dass § 259 Abs. 1 PBG kommunalen Regelungen, die zoneninterne Ausnützungsübertragungen auf zusammenhängende Flächen der entsprechenden Zone beschränken, nicht entgegensteht. Es überprüfte dabei Art. 40 BZO akzessorisch auf seine Übereinstimmung mit dem übergeordneten Recht und befand die Regelung für gesetzeskonform.

6.2  

6.2.1 Ausgangspunkt für die Berechnung der Ausnützungsziffer bildet nach § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der "baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile". Die Parzelle Kat.-Nr. 01 misst 487 m² und wird ausnützungsmässig noch nicht von einem anderen Grundstück in Anspruch genommen. Gemäss dem Wortlaut der zulasten von Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Baugrundstücks Kat.-Nr. 05 bestehenden Eigentümerdienstbarkeit 11 darf "vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung durch die Baubehörde […] die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom Eigentümer des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden" (VB.2012.00715). Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 253). Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der Grundstückseigentümer, durch privatrechtliches Rechtsgeschäfts und ohne behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen. Die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann sodann nur in dem Umfang übertragen werden, als es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik.

6.2.2 Entgegen dem Ausnützungsnachweis der Bauherrin (VB.2012.00718) und dem Beschluss vom 26. Juli 2011, welche die von der Parzelle Kat.-Nr. 08 bezogene und an die Parzelle Kat.-Nr. 05 abgetretene Ausnützung bei der Ermittlung der nach § 255 Abs. 2 PBG ausnützungsprivilegierten Fläche unzulässigerweise berücksichtigen, beträgt die für die Ausnützung anrechenbare Fläche des auf Kat.-Nr. 01 geplanten Ersatzneubaus in Wirklichkeit 129,125 m² (statt 126 m²). Diese setzt sich zusammen aus der zur Vollgeschossfläche voll anrechenbaren Fläche des Erdgeschosses (78,7 m²) und einer anrechenbaren Teilfläche im Untergeschoss von 50,425 m² (111,3 m² abzüglich einer ausnützungsprivilegierten Fläche von 60,875 m², die der zu 25 % ausnützbaren massgeblichen Landfläche von 487 m² verteilt auf die beiden zulässigen Vollgeschosse entspricht). Das Vorhaben benötigt damit – bei einer zulässigen Ausnützung von 25 % in der Wohnzone W2/25 % – eine Landfläche von insgesamt 516,5 m², wovon 29,5 m² vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 08 stammen. Eine darüber hinausgehende Ausnützung muss von der Parzelle nach dem Gesagten nicht beansprucht werden. Das mit anderen Worten voll ausgenützte Grundstück Kat.-Nr. 01 weist daher keine Ausnützungsreserve auf, die dem Baugrundstück Kat.-Nr. 05 und dem dort geplanten Aufstockungsvorhaben übertragen werden könnte. Im Ergebnis erweist sich die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 gestützt auf die Feststellung, dass vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 keine Ausnützungsübertragung auf die Parzelle Kat.-Nr. 05 erfolgen könne, als zutreffend.

6.3 Der geplanten Weiterübertragung der auf Kat.-Nr. 01 transferierten Ausnützungsfläche auf das Baugrundstück ("Kettenübertragung") stünde überdies Art. 40 Satz 1 BZO entgegen. Die Beschwerdegegnerin bezweckt mit ihrem Vorhaben im Endeffekt – wie bereits mit ihrem Vorentscheidprojekt vom 3. Dezember 2008 – einen Ausnützungstransfer zwischen zwei nicht unmittelbar aneinandergrenzenden Grundstücken (vgl. die entsprechende Korrektur an der Grunddienstbarkeit 07, VB.2012.00718). Das von ihr anvisierte Ziel läuft damit offensichtlich dem in Art. 40 Satz 1 BZO zum Ausdruck kommenden Motiv zuwider, wonach die kommunal festgesetzte Zonenstruktur, abgesehen vom Fall des direkten Grenzanstosses von Privaten, nicht verändert werden soll (vgl. das Urteil VB.2010.00574, E. 3.3.5). Nachdem die Ausnützungsverschiebung auf direktem Weg von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 mangels gemeinsamer Grundstücksgrenze ausgeschlossen ist, läge im indirekten Ausnützungstransfer eine unzulässige Gesetzesumgehung, weil die betreffende Norm zwar ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet würde (VGr, 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Dass lediglich drei benachbarte Grundstücke vom Vorhaben betroffen sind, ändert hieran nichts.

6.4 Die mittels Eigentümerdienstbarkeiten 07 und 11 vom 12. Mai 2011 (VB.2012.00718) beabsichtigte indirekte Ausnützungsverschiebung ist baurechtlich unwirksam und fällt bei der Ermittlung der Ausnützung der Parzelle Kat.-Nr. 05 ausser Betracht. Da das Grundstück für sich genommen nicht über die für das Umbauprojekt "Stöckli" benötigte freie Ausnützung verfügt (vgl. Beschluss vom 13. Dezember 2011, S. 4), ist das Vorhaben baurechtswidrig.

Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 sind folglich gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) ist aufzuheben und die Bauverweigerung der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederherzustellen.

7.  

Zusammenfassend obsiegen die Beschwerdeführenden mit ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 (Umbauprojekt "Stöckli"), während die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 (Ersatzneubau) abzuweisen sind. Da der auf Kat.-Nr. 01 geplante Ersatzneubau einen höheren Streitwert aufweist als die Aufstockung des bestehenden Gebäudes auf Kat.-Nr. 05, sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu insgesamt 2/3 und der Beschwerdegegnerin zu 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

In Änderung von Disp.-Ziff. II und III des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 sind die Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 vollumfänglich der Beschwerdegegnerin (und damaligen Rekurrentin) aufzuerlegen und den Beschwerdeführenden (Beigeladene im Rekursverfahren) wäre für das betreffende Verfahren an sich eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Nachdem aber die Beschwerdeführenden angesichts ihres überwiegenden Prozessverlusts in den Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin ihrerseits eine Parteientschädigung auszurichten hätten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG), sind im Ergebnis keine Entschädigungen geschuldet. Die im Rekursverfahrens R2.2012.00011 der Beschwerdegegnerin zugesprochene Umtriebsentschädigung ist deshalb aufzuheben.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00716, VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden vereinigt;

und erkennt:

1.    Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 werden gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) wird aufgehoben und der Beschluss der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederhergestellt.

2.    Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden abgewiesen.

3.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    160.--     Zustellkosten,
Fr. 8'160.--     Total der Kosten.

4.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 und der Beschwerdegegnerin zu je 1/3 auferlegt.

5.    Die Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

6.    Für die Beschwerde- und das Rekursverfahren R2.2012.00011 werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

7.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

8.    Mitteilung an…