Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2012.00854

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 23. Januar 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    D, vertreten durch RA E,

2.    Gemeinderat Weiningen,

Beschwerdegegner,

 

und

 

Gebäudeversicherung Kanton Zürich Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Gemeinderat Weiningen erteilte am 26. April 2011 D unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Um- und Ausbau einer Liegenschaft auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 03 in I. In Dispositiv-Ziff. 3.3.2 ordnete der Gemeinderat an, dass vor Baubeginn die erforderlichen Rechte (Über-/Unterbaurechte, das Fussweg-/Zugangsrecht sowie das Recht zur Nutzung von Räumen auf fremden Grundstücken) zu begründen, im Grundbuch eintragen zu lassen und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen sei.

II.  

Dagegen rekurrierten A und B am 1. Juni 2011 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, der Beschluss des Gemeinderats Weiningen vom 26. April 2011 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

D erhob am 8. Juni 2011 ebenfalls Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, Dispositiv-Ziff. 3.3.2 des Gemeinderatsbeschlusses vom 26. April 2011 sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Entscheid vom 16. November 2012 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel, hiess den Rekurs von D gut und hob Dispositiv-Ziff. 3.3.2 des Gemeinderatsbeschlusses ersatzlos auf. Demgegenüber wies es den Rekurs von B und A vollumfänglich ab. Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 5'980.- auferlegte es zu je 3/8 B und A und zu 1/4 dem Gemeinderat Weiningen.

III.  

Am 24. Dezember 2012 führten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

"1.   Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, die Sache an den Gemeinderat Weiningen zurückzuweisen und dieser einzuladen, das Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des Zivilverfahrens im Zusammenhang mit der Grundbucheinführung zu sistieren und nach Vorliegen des Zivilurteils über das Baugesuch neu zu entscheiden.

  2.  Eventuell sei die mit Beschluss vom 26. April 2011 erteilte Baubewilligung zu verweigern.

  3. Subeventuell sei lediglich Disp. Ziffer II des angefochtenen Entscheides aufzuheben und Disp. Ziffer 3.3.2 des Beschlusses des Gemeinderates Weiningen vom 26. April 2011 wieder in Kraft zu setzen.

  4.  Es sei ein Augenschein durchzuführen.

  5.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners."

 

Mit Präsidialverfügung vom 28. Dezember 2012 wurde D und dem Gemeinderat Weiningen eine Frist von 30 Tagen zur Beschwerdeantwort angesetzt. Dem Baurekursgericht und der mitbeteiligten Gebäudeversicherung des Kantons Zürich wurde dieselbe Frist zur freigestellten Vernehmlassung bzw. zur Mitbeantwortung der Beschwerde angesetzt. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich beantragte am 16. Januar 2013, die Beschwerde sei abzuweisen. Am 28. Januar 2013 reichten A und B einen amtlichen Befund ein. Auf entsprechendes Gesuch der Parteien wurde mit Präsidialverfügung vom 8. Februar 2013 das Beschwerdeverfahren bis zum 31. März 2013 sistiert. Am 6. Mai 2013 wurde die Sistierung bis zum 30. Juni 2013 verlängert. Mit Präsidialverfügung vom 31. Mai 2013 wurde die Sistierung aufgehoben und D sowie dem Gemeinderat Weiningen eine neue Frist von 30 Tagen angesetzt, um eine Beschwerdeantwort einzureichen. Der Gemeinderat Weiningen teilte am 14. Juni 2013 mit, er verzichte auf eine Stellungnahme. D beantragte am 2. September 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. A und B nahmen dazu am 7. Oktober 2013 Stellung. Am 21. Oktober 2013 reichte die Gebäudeversicherung eine Vernehmlassung ein. D liess sich am 25. Oktober 2013 vernehmen. Eine weitere Eingabe von A und B datiert vom 6. November 2013.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Vorab ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden als Nachbarn des Beschwerdegegners 1 zur Beschwerde legitimiert sind. Zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Damit ein Nachbar rechtsmittellegitimiert ist, muss er in einer hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle stehen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 440). Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02; dem Beschwerdegegner 1 gehört die Parzelle Kat.-Nr. 01. Die beiden Parzellen liegen direkt nebeneinander und sind mit einem Haus überstellt, wobei der eine Hausteil den Beschwerdeführenden und der andere dem Beschwerdegegner 1 gehört. Damit ist die erforderliche hinreichend enge räumliche Beziehung zwischen den beiden Parteien ohne Weiteres zu bejahen.

Weiter muss der Nachbar ein schutzwürdiges Interesse am Verfahrensausgang nachweisen können. Eine solche materielle Beschwer liegt vor, wenn der Nachbar mit seinem Rechtsmittel entweder einen praktischen Nutzen erreichen oder einen Nachteil abwenden kann, den die angefochtene Bewilligung für ihn zur Folge hätte (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 441). Die Beschwerdeführenden machen geltend, die auf den Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 liegenden Hausteile seien in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht stark ineinander verzahnt. Die gegenseitigen Eigentums-, Nutzungs-, Weg- und Leitungsrechte gingen aus dem Grundbuch nicht oder nur sehr unzulänglich hervor und seien strittig. Zurzeit sei in dieser Angelegenheit beim Bezirksgericht G ein Zivilverfahren hängig. Auch der Beschwerdegegner 1 räumt ein, dass die gegenseitigen Rechte an der jeweils anderen Gebäudehälfte nicht definitiv feststünden. Unter diesen Umständen kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine Realisierung des geplanten Bauvorhabens tatsächliche Verhältnisse schaffen und so das Zivilverfahren präjudizieren könnte. Das für die Beschwerdelegitimation von Nachbarn erforderliche schutzwürdige Interesse ist damit ebenfalls zu bejahen.

1.2 In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Zur Begründung führen sie aus, die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins vom 28. September 2012 gemachten Feststellungen seien unzulänglich protokolliert worden. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45). Es trifft in der Tat zu, dass die von der Vorinstanz während des Augenscheins gemachten tatsächlichen Feststellungen zu wenig genau protokolliert wurden; dies gilt namentlich in Bezug auf die Abmessung des zwischen den beiden Gebäudeteilen verlaufenden inneren Erschliessungsganges. Da die Beschwerdeführenden indessen einen detaillierten amtlichen Befund eingereicht haben, aus dem sich die fraglichen Masse ergeben, kann auf einen weiteren Augenschein verzichtet werden.

2.  

2.1 Die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 befinden sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Weiningen in der Kernzone sowie im Perimeter des geschützten Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung. Die beiden Parzellen sind mit einem aus dem 19. Jahrhundert stammenden Gebäude überstellt. Das Gebäude weist ein Keller- und ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie ein Dachgeschoss auf. Mit Ausnahme des Kellergeschosses werden die Geschosse durch gemeinsame, mittig zwischen den Hausteilen liegende gebäudeinterne Flächen erschlossen. Demgegenüber verläuft die Aufteilung des Untergeschosses quer zu den oberen Geschossen. So liegen die beiden Kellerräume je zur Hälfte auf der Nachbarparzelle. Auch weitere Gebäudeteile ragen auf die jeweilig andere Parzelle. Die zwischen den Liegenschaften und der F-Strasse liegende Zufahrtsparzelle Kat.-Nr. 04 steht im Miteigentum der beiden Hauseigentümer. An der Südostfassade des Gebäudes ist ein als Gebäude H bezeichneter, scheunenartiger Anbau angebracht. Laut den Grundregisterauszügen gehört den Parzelleneigentümer je die "ideelle Hälfte" dieses Gebäudes H.

2.2 Der Beschwerdegegner 1 möchte seinen auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 liegenden Hausteil wie folgt umbauen: In seinen Kellerraum soll eine Wärmepumpenanlage eingebaut werden. Weiter sollen im Erd- sowie in den Obergeschossen die Wände gegen das Treppenhaus aufgedoppelt werden. Das Dachgeschoss soll durch eine auf der Grundstücksgrenze liegende Trennwand von der Nachbarparzelle abgegrenzt werden. Sodann plant der Beschwerdegegner 1, seinen Gebäude H-Teil zu Wohnzwecken auszubauen. Schliesslich sieht er vor, seinen Hausteil durch einen weiteren Zugang an der Südwestseite sowie eine auf seiner Parzelle zu errichtende Treppenanlage neu zu erschliessen. Dazu soll im 2. Obergeschoss eine Trennwand im gemeinsamen Treppenhaus erstellt werden.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführenden beantragen in ihrem Hauptbegehren, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben, die Sache an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen und dieser einzuladen, das Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des Zivilverfahrens im Zusammenhang mit der Grundbucheinführung zu sistieren und nach Vorliegen des Zivilurteils über das Baugesuch neu zu entscheiden. Zur Begründung führen sie aus, Grundlage einer Baubewilligung bilde die eigentumsrechtliche Parzellarordnung, wie sie sich aus dem Grundbuch ergebe. Diese Grundlage könne aber nur in denjenigen Gemeinden ihren Zweck erfüllen, welche das eidgenössische Grundbuch eingeführt hätten. Die Gemeinde Weiningen verfüge bloss über ein altrechtliches Grundregister. Ein solches Grundregister lasse nur beschränkt Rückschlüsse auf die tatsächlich existierenden dinglichen Rechte an Grundstücken zu. Somit könnten zwischen den beiden Parzellen dingliche Rechte und Lasten bestehen, die sich nicht direkt aus dem Grundregister ergeben. Diese strittigen dinglichen Rechte beträfen insbesondere auch Flächen und Bauteile, welche durch das Bauprojekt tangiert und um- oder überbaut werden sollen. Der entsprechende Zivilstreit sei zurzeit beim Bezirksgericht G hängig, wobei der Verfahrensausgang völlig offen sei. Solange dieser Streit nicht geklärt sei, lasse sich gar nicht verlässlich beurteilen, wie das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 dinglich beschaffen sei, was eigentumsmässig alles dazu gehöre und welche Rechte und Lasten darauf vorhanden seien. Die Baubehörde dürfe nicht Baubewilligungen losgelöst von den Eigentumsverhältnissen erteilen. Vielmehr habe sie in solchen Situationen bloss zwei Möglichkeiten: In klaren Fällen könne sie das einschlägige Privatrecht selbständig als Vorfrage prüfen und danach gestützt auf das Prüfungsergebnis den baurechtlichen Entscheid fällen. Demgegenüber müsse sie bei schwierigen privatrechtlichen Fragen das Bewilligungsverfahren sistieren, bis die strittigen Punkte von den Zivilbehörden entschieden worden sei. Angesichts der Komplexität der tatsächlichen Verhältnisse komme vorliegend eine vorfrageweise Beurteilung der zivilrechtlichen Verhältnisse durch die Baubewilligungsbehörde nicht infrage.

3.2 Der Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen und widerrechtliche Einwirkungen abwehren (Art. 641 des Zivilgesetzbuchs). Als Folge der privatrechtlichen Eigentumsordnung dürfen Bauvorhaben auf fremdem Boden nur mit Zustimmung des Grundeigentümers verwirklicht werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 113). Das Baubewilligungsverfahren setzt diese privatrechtliche Ordnung stillschweigend voraus (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 274). Entsprechend sieht denn auch § 310 Abs. 3 PBG ausdrücklich vor, dass der Nichteigentümer eines Grundstücks seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen hat. § 310 Abs. 3 PBG wird durch § 5 lit. m der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 konkretisiert: Ist ein Baugesuchsteller über ein Baugrundstück nicht alleinverfügungsberechtigt, so hat er schriftlich seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen. Das Zustimmungserfordernis des Eigentümers bildet dabei allerdings keine Grundanforderung an ein Baubewilligungsgesuch. Vielmehr handelt es sich lediglich um eine primär im Interesse der Bewilligungsbehörde aufgestellte Ordnungsvorschrift. Der Sinn und Zweck von § 310 Abs. 3 PBG besteht darin, den Baubehörden nutzlosen Aufwand zu ersparen, der ihnen bei der Prüfung eines privatrechtlich nicht durchsetzbaren Vorhabens erwachsen würde (BEZ 1988 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 277). Weiter sollen die Behörden nicht wider besseres Wissen zu einem Verfahren Hand bieten, welches die Eigentumsrechte Dritter zu verletzen geeignet ist (BEZ 1983 Nr. 18). Als blosse Ordnungsvorschrift kann das Zustimmungserfordernis somit keine Vorfrage im eigentlichen Sinn des Wortes darstellen. Denn darunter wäre eine entscheidnotwendige Rechtsfrage aus einem anderen Rechtsgebiet zu verstehen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 1 N. 30).

3.3 Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse – gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären (VGr, 5. Dezember 2012, VB.2012.00543, E. 5.5). Bei unklaren privatrechtlichen Verhältnissen kann die Baubewilligungsbehörde entweder die Behandlung des Gesuchs bis zum Entscheid des Zivilrichters zurückstellen oder aber die baurechtliche Prüfung vorziehen (Mäder, Rz. 114). Dabei handelt die Behörde nie falsch, wenn sie auf der Zustimmung besteht. Schreitet aber die Baubehörde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn die materiellrechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen können sich allfällige am Baugrundstück (mit)berechtigte Drittpersonen nicht zur Wehr setzen. Sie können mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenügendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 277 f.). Zu denken ist in diesem Zusammenhang insbesondere an einen privatrechtlichen Baustopp, wie er im Rahmen vorsorglicher Massnahmen zu beantragen wäre (§ 317 PBG in Verbindung mit Art. 201 ff. der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008).

3.4 Vorliegend hat der Beschwerdegegner 2 das strittige Bauvorhaben nicht zurückgestellt, sondern einer materiellrechtlichen Prüfung unterzogen. Nach dem Gesagten besteht in solchen Fällen kein Raum für eine Aufhebung der Baubewilligung. Entsprechend ist der Hauptantrag der Beschwerdeführenden abzuweisen. Auf die Frage, inwiefern die unklaren dinglichen Rechte im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigen sind, wird bei der Behandlung des Subeventualbegehrens einzugehen sein.

4.  

4.1 Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter, die mit Beschluss vom 26. April 2011 erteilte Baubewilligung sei zu verweigern, da sie materielle Bauvorschriften missachte. Bei der fraglichen Liegenschaft handle es sich – entgegen der Vorinstanz – nicht um ein aus zwei aneinandergebauten Einfamilienhäusern bestehendes Gebäude, sondern klarerweise um ein Mehrfamilienhaus. Entsprechend habe das Umbauvorhaben die für Mehrfamilienhäuser massgeblichen feuerpolizeilichen Vorschriften zu beachten. Der gemeinsame Gangbereich unterschreite bereits heute an vielen Stellen die in Mehrfamilienhäusern feuerpolizeilich vorgeschriebene Mindestbreite von 1,2 Meter. Durch die geplanten Aufdoppelungen der seitlichen Wohnungsabschlusswände würde dieses Mass noch zusätzlich beeinträchtigt. Der gemeinsame Gang diene den Beschwerdeführenden auch als Fluchtweg, weshalb die geplante Verschmälerung nicht hingenommen werden könne. Der Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, der Vertreter der Feuerpolizei habe anlässlich des Augenscheins vom 12. September 2012 die vorgesehenen Brandschutzmassnahmen als gesetzeskonform bestätigt; entsprechend sei die tatsächliche Gangbreite für den Prozessausgang nicht relevant. Abgesehen davon beschränke sich die gemeinsame Erschliessung der Wohnungen auf den vordersten Gangabschnitt beim erdgeschossigen Hauseingang, wo die Breite deutlich mehr als 1,2 Meter betrage.

4.2 Es kann offenbleiben, ob das fragliche Gebäude als zwei aneinandergebaute Einfamilienhaushälften oder als Mehrfamilienhaus zu qualifizieren ist. Gemäss § 305 Abs. 1 PBG müssen Treppen und Gänge, welche zu dauernd genutzten Räumen führen, ein Lichtmass von 1,2 Metern aufweisen; in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten sowie bei Treppen im Wohnungsinnern genügt ein Lichtmass von 0,9 Meter. Im Kanton Zürich haben Bauvorhaben die Brandschutznorm der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen vom 26. März 2003 (BSN) zu beachten (§ 14 Abs. 1 des Gesetzes über die Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 in Verbindung mit § 1 lit. a der Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember 2004). Nach Art. 47 Abs. 2 BSN müssen Treppen und Korridore mindestens 1,2 Meter breit sein; bei wohnungsinternen Verbindungen genügt eine Mindestbreite von 0,9 Metern. Im Gegensatz zu § 305 Abs. 1 PBG sieht Art. 47 Abs. 2 BSN keine Erleichterung für Einfamilienhäuser vor. Als die feuerpolizeilich strengere Norm geht Art. 47 Abs. 2 BSN in Bezug auf die Gangbreite § 305 Abs. 1 PBG vor (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1042). Folglich haben auch in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten Gänge und Treppen, die ausserhalb des eigentlichen Wohnbereichs liegen, eine Mindestbreite von 1,2 Metern einzuhalten.

4.3 Wie oben dargelegt, befindet sich im Inneren des Gebäudes auf jedem Geschoss ein gemeinsamer Gang, welcher der Erschliessung der beiden Haushälften dient. Gemäss Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung müssen die an diesen Erschliessungsbereich angrenzenden Wände einen Feuerwiderstand REI 60 (nbb) aufweisen. Um dieses Ziel zu erreichen, sieht das Bauprojekt vor, dass auf der Gangseite der Wände sogenannte Ytong-Verblendplatten angebracht werden. Die exakten Masse dieser Platten sind nicht bekannt; aufgrund der Schnittpläne ist aber davon auszugehen, dass sie ca. fünf bis acht Zentimeter dick sein sollen. Die Beschwerdeführenden liessen die gemeinsamen Erschliessungsflächen durch das Gemeindeamt J-K-I vermessen. Dem von den Beschwerdeführenden eingereichten amtlichen Befund ist zu entnehmen, dass der Gang an verschiedenen Stelle weniger als 1,2 Meter breit ist. Entgegen der Vorinstanz trifft es somit nicht zu, dass die Mindestgangbreite von 1,2 Metern respektiert wird. Somit hätte die geplante Aufdoppelung der Wände mit den Ytong-Verblendplatten eine weitere Unterschreitung der Mindestgangbreite von 1,2 Metern zur Folge. Sowohl das Einhalten der Mindestgangbreite von 1,2 Metern als auch die Pflicht, einen Feuerwiderstand von REI 60 (nbb) zu gewährleisten, sind feuerpolizeilich motiviert. Welche dieser beiden Vorschriften in einem Kollisionsfall, wie dem Vorliegenden, Vorrang geniesst, kann offenbleiben. Denn anlässlich des Referentenaugenscheins erklärte der Beschwerdegegner 1, er könne die Aufdoppelung problemlos auch auf seiner Grundstücksseite realisieren. Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung wie folgt zu ergänzen: "Aufgrund der erforderlichen brandschutztechnischen Massnahmen darf es zu keiner Verschmälerung des gemeinsamen Gangbereichs kommen".

5.  

5.1 Weiter rügen die Beschwerdeführenden in materiellrechtlicher Hinsicht, es gebe keinen Grund, weshalb die Brandschutzmauer im Dachgeschoss auf statt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze stehen müsse. § 291 Abs. 1 PBG halte ausdrücklich fest, dass bei Fehlen einer privatrechtlichen Vereinbarung jeder Nachbar auf seinem eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten habe.

5.2 Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins gab der Beschwerdegegner 1 bekannt, er sei bereit, die Brandschutzmauer auf der eigenen Grundstücksseite zu errichten. Angesichts dieser Erklärung ist die Beschwerde auch in diesem Punkt gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 3.13.1 der Baubewilligung mit folgender Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die Brandschutzmauer im Dachgeschoss ist vollständig auf der Bauherrengrundstücksseite zu realisieren."

6.  

6.1 Sodann machen die Beschwerdeführenden geltend, der geplante Umbau beschlage den gemeinsamen Erschliessungs- und Gangbereich im 2. Obergeschoss, wo nicht bloss die Aufdoppelung der Trennwände vorgesehen sei, sondern auch im gemeinsamen Gangbereich eine neue Trennwand sowie eine wohnungsinterne Treppe eingebaut werden soll. Dadurch werde die Zugangsmöglichkeit zum Wohnbereich der Beschwerdeführenden, etwa für Möbeltransporte, erschwert und stark beeinträchtigt.

6.2 Die vom Beschwerdegegner 1 vorgesehene neue Trennwand respektiert die minimal erforderliche Gangbreite von 1,2 Metern. Insofern stehen keine baurechtlichen bzw. feuerpolizeilichen Normen diesem Vorhaben entgegen. Ob die geplante Mauer allenfalls irgendwelche privatrechtliche Nutzungsrechte beeinträchtigt, wird im Zivilgerichtsverfahren zu klären sein.

7.  

7.1 Die Beschwerdeführenden monieren im Weiteren, der Beschwerdegegner 1 habe in seinem Baugesuch drei Parkplätze als bestehend ausgewiesen. In Wirklichkeit verfüge er über gar keine bewilligten Parkplätze. Entgegen der Vorinstanz löse das Bauvorhaben sehr wohl die Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen aus. Das 2. Obergeschoss werde mehrheitlich, das Dachgeschoss sogar gänzlich neu der Wohnnutzung zugeführt. Ferner werde auch der bisher ungenutzte Anbau in eine Wohn-/Büro-/Ateliereinheit umgebaut, womit dieser Hausteil inskünftig auch der gewerblichen Nutzung dienen werde. Damit erfasse die bauliche Änderung einen erheblichen Teil der Baute und ermögliche eine wesentlich andere Nutzung als bisher. Weiter werde durch die Wohn-/Büro-/Ateliereinheit eine Nutzungsänderung geschaffen, die Beschäftigten- und Kundenverkehr generieren werde. Der einzige Ort, an dem die erforderlichen Pflichtparkplätze erstellt werden könnten, sei das an die Strasse anstossende Grundstück Kat.-Nr. 04. Dieses Grundstück stehe jedoch im Miteigentum der Parteien. Mangels Zustimmung der Beschwerdeführenden sei es dem Beschwerdegegner 1 nicht möglich, darauf die erforderlichen Parkplätze zu erstellen.

7.2 Die Erstellung von Fahrzeugabstellplätzen ist in den §§ 242–247 PBG geregelt. Gemäss § 243 PBG sind Abstellplätze unter anderem zu schaffen bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentliche andere Nutzung als bisher ermöglicht wird (Abs. 1 lit. b) sowie bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich andere Verkehrsbedürfnisse schaffen (Abs. 1 lit. c). Die Pflicht, Parkplätze zu erstellen, ist vorzugsweise real zu erfüllen (Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, 1987, S. 77). Darunter ist die Schaffung von Parkfeldern auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung von diesem zu verstehen (§ 244 Abs. 1 PBG), ferner die Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen (§ 245 Abs. 2 PBG; Frey, a. a. O., S. 77 f.). Ist die Realerfüllung binnen angemessener Frist nicht möglich, so hat der Grundeigentümer gemäss § 246 PBG eine Ersatzabgabe zu leisten.

7.3 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist der beschwerdeführende Nachbar nicht legitimiert, im Baubewilligungsverfahren das Fehlen bzw. die Unmöglichkeit der Erstellung von Abstellplätzen zu rügen. Dies gilt auch für Miteigentümer. Soweit der Bauherr ausserstande sein sollte, die nötigen Parkplätze real zu erstellen, müsste er verpflichtet werden, sich an einer Gemeinschaftsanlage im Sinn von § 245 PBG zu beteiligen oder gestützt auf § 246 PBG eine Ersatzabgabe zu leisten. Aus diesem Grund führen fehlende Abstellplätze nicht zu einer Verweigerung der Baubewilligung (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00609, E. 4.2 mit Rechtsprechungshinweisen). Die Vorinstanz verneinte daher zu Recht die diesbezügliche Rekursberechtigung der Beschwerdeführenden.

8.  

8.1 Schliesslich beantragen die Beschwerdeführenden subeventualiter, die von der Vorinstanz aufgehobene Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung sei wieder in Kraft zu setzen. In dieser Nebenbestimmung wurde der Beschwerdegegner 1 verpflichtet, vor Baubeginn die erforderlichen Rechte, wie Über- und Unterbaurechte, das Fussweg- und Zugangsrecht sowie das Recht zur Nutzung von Räumen auf fremden Grundstücken zu begründen, im Grundbuch eintragen zu lassen und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen. Zur Begründung des Subeventualbegehrens führen die Beschwerdeführenden Folgendes aus: Entgegen der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass sich das Bauvorhaben einzig auf die dem Beschwerdegegner 1 gehörende Parzelle Kat.-Nr. 01 beschränke. Laut Grundprotokoll gehöre den Parteien jeweils die "ideelle Hälfte" des mit Gebäude H bezeichneten rückwärtigen Anbaus. In diesem Anbau wolle der Beschwerdegegner 1 seine Wohn-/Büro-/Ateliereinheit einrichten. Da das Zivilgesetzbuch den altrechtlichen Begriff der "ideellen Hälfte" nicht mehr kenne, müsse der Zivilrichter im Zug der Grundbuchbereinigung festlegen, ob diese altrechtliche Rechtsform zur Aufteilung des Anbaus in zwei eigenständige Hälften und Begründung von Alleineigentum führe oder zu einer Form von gemeinschaftlichem Eigentum. Solange dies nicht geklärt sei, dürfe der Beschwerdegegner 1 das Gebäude H nicht umbauen.

8.2 Der Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, es sei richtig, dass die beiden Hausteile in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht stark ineinander verzahnt seien. Die Behauptung, dass jedem Nachbar am gesamten rückwärtigen Anbau die "ideelle Hälfte" zustehe, sei verspätet.

8.3 Sachbehauptungen sind immer dann verspätet und dürfen im Beschwerdeverfahren nicht mehr berücksichtigt werden, wenn sie entweder gegen das Novenverbot gemäss § 52 Abs. 2 VRG oder dann die Eventualmaxime verstossen.

8.3.1 Unter Noven sind neue rechtliche oder tatsächliche Vorbringen zu verstehen, die erst im Rechtsmittelverfahren geltend gemacht werden. Das Novenrecht nimmt Bezug auf den funktionellen Instanzenzug. Es regelt die Frage, ob und inwieweit gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren neue Rechtsbegehren, neue Rechtsstandpunkte, neue Tatsachenbehauptungen sowie neue Beweismittel zulässig sind. Vorliegend wies der Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren daraufhin, dass sein Grossvater 1908 die ideelle Hälfte des Wohnhauses erworben habe. Da das Argument der ideellen Hälfte bereits im Rekursverfahrens vorgebracht wurde, kann im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Verstoss gegen das Novenrecht gegeben sein.

8.3.2 Es bleibt somit zu prüfen, ob ein Verstoss gegen die Eventualmaxime vorliegt. Diese regelt die Frage, in welchem Abschnitt und bis zu welchem Zeitpunkt innerhalb des Verfahrens vor einer bestimmten Instanz neue Parteivorbringen zulässig sind (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 32). Für das Rekursverfahren bedeutet die Eventualmaxime bloss, dass der Rekursantrag gemäss § 23 Abs. 1 VRG sämtliche Begehren enthalten muss. Demgegenüber können tatsächliche Behauptungen und Beweisanerbieten auch noch später nachgebracht werden (Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 77). Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 spielt es somit keine Rolle, dass sich die Beschwerdeführenden nicht schon in ihrer Rekursbegründung, sondern erst im Anschluss an den vorinstanzlichen Augenschein auf die altrechtliche Miteigentumsordnung berufen haben.

8.4 Gemäss den Grundregisterauszügen für die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 gehört den Parteien je die "ideelle Hälfte" des Gebäudes H. Der Beschwerdegegner 1 möchte einen Teil dieses Gebäudes H zu einer Büro-/Ateliereinheit umbauen. Ob er eigentumsrechtlich dazu berechtigt ist, lässt sich im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht beurteilen. Im Rahmen des hängigen Grundbuchbereinigungsprozesses wird das Bezirksgericht G die gegenseitigen dinglichen Berechtigungen zu klären haben. Das Bezirksgericht wird insbesondere entscheiden müssen, ob das frühere Rechtsinstitut der "ideellen Hälfte" neurechtlich zu einer Aufteilung des Gebäudes H in zwei eigenständige Hälften und damit zur Begründung von Alleineigentum oder zu einer Form von gemeinschaftlichem Eigentum führt. Im gegenwärtigen Zeitpunkt steht einzig fest, dass sich das Bauvorhaben – entgegen der Vorinstanz – nicht bloss auf die im Alleineigentum des Beschwerdegegners 1 stehende Parzelle beschränkt. Auch der Beschwerdegegner 1 räumt ein, dass die beiden Gebäudehälften baulich nicht strikt voneinander getrennt seien, weshalb die gegenseitigen Rechte an der jeweils anderen Gebäudehälfte nicht definitiv feststünden. Es bestehen somit anerkanntermassen unklare gegenseitige dingliche Rechte. Unter diesen Umständen war es sachgerecht, dass die Baubehörde den Beschwerdegegner 1 mit einer Nebenbestimmung aufforderte, vor Baubeginn die erforderlichen dinglichen Rechte zu begründen bzw. nachzuweisen. Wie in Erwägung 3.3 dargelegt, handelt die Baubewilligungsbehörde nicht falsch, wenn sie bei unklaren Eigentumsverhältnissen auf der Zustimmung der am Grundstück berechtigten Personen besteht. Entsprechend ist das Subeventualbegehren der Beschwerdeführenden gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung wieder in Kraft zu setzen.

9.  

Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG trägt die unterliegende Partei die Verfahrenskosten nach Massgabe ihres Unterliegens. Unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs ist die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. So ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Rekurs des Beschwerdegegners 1 vollumfänglich hätte abgewiesen werden müssen. Demgegenüber hätte der Rekurs der Beschwerdeführenden teilweise, nämlich in Bezug auf die Aufdoppelung der Wände sowie die Brandschutzmauer im Dachgeschoss, gutgeheissen werden müssen. Da es sich hierbei allerdings um vergleichsweise untergeordnete Punkte handelt, ist von einem hälftigen Obsiegen der Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegner auszugehen. Entsprechend ist Dispositiv-Ziff. IV des vorinstanzlichen Entscheides dahingehend abzuändern, dass die Rekurskosten zu je 1/4 dem Beschwerdeführer und der Beschwerdeführerin unter solidarischer Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages und zu 3/8 dem Beschwerdegegner 1 sowie zu 1/8 dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen sind. Da weder die Beschwerdeführerschaft noch der Beschwerdegegner 1 überwiegend obsiegt, ist Dispositiv-Ziff. V des vorinstanzlichen Entscheides dahingehend abzuändern, dass keiner Partei eine Parteientschädigung zugesprochen wird (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32).

10.  

Zur Kosten- und Entschädigungsregelung des Beschwerdeverfahrens ist Folgendes festzuhalten: Die Beschwerdeführenden unterliegenden in Bezug auf ihr Hauptbegehren vollumfänglich. Demgegenüber obsiegen sie mit ihrem Eventualbegehren teilweise und mit ihrem Subeventualbegehren vollständig. Unter diesen Umständen erscheint es angezeigt, die Gerichtskosten zu je 1/4 der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer unter solidarischer Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages und zu je 3/8 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/8 dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen. Mangels eines mehrheitlichen Obsiegens ist keiner Partei eine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Dispositiv Ziff. 3.13.5 der Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt: "Aufgrund der erforderlichen brandschutztechnischen Massnahmen darf es zu keiner Verschmälerung des gemeinsamen Gangbereichs kommen".

Dispositiv Ziff. 3.13.1 der Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt: "Die Brandschutzmauer im Dachgeschoss ist vollständig auf der Bauherrengrundstücksseite zu realisieren."

Dispositiv-Ziff. II des Entscheides des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 16. November 2012 wird aufgehoben und Dispositiv-Ziff. 3.3.2 der Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 26. April 2011 wird wieder in Kraft gesetzt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    350.--     Zustellkosten,
Fr. 3'350.--     Total der Kosten.

3.    Die Rekurskosten von Fr. 5'980.- und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer je zu 1/4 unter solidarischer Haftung für 1/2 des Gesamtbetrages, dem Beschwerdegegner 1 zu 3/8 und dem Beschwerdegegner 2 zu 1/8 auferlegt.

4.    Für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an...