Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00134

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 24. Oktober 2013

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Markus
Lanter.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

 

Gemeinderat Affoltern am Albis,

vertreten durch RA E,

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Inventarentlassung,

hat sich ergeben:

I.  

A und B unterbreiteten dem Gemeinderat Affoltern am Albis mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 ein Provokationsbegehen im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 62 (Zürichstrasse 140, 142 und 144), Kat.-Nr. 57 (Weingasse 2) und Kat.-Nr. 834 (Mühlebergstrasse 5).

Der Gemeinderat Affoltern am Albis verzichtete mit Beschluss vom 21. März 2011 auf eine Unterschutzstellung der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung (Disp.-Ziff. 1). Hinsichtlich des Gebäudes Mühlebergstrasse 5 stellte er fest, dass dieses bereits rechtskräftig aus dem Inventar entlassen worden war (Disp.-Ziff. 2).

II.  

Dagegen rekurrierte die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses. Der Gemeinderat sei anzuweisen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 unter Schutz zu stellen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 29. Januar 2013 gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 21. März 2011 auf und lud diesen ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen festzusetzen.

III.  

Mit Eingabe vom 1. März 2013 erhoben A und B Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 21. März 2011 wiederherzustellen. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der ZVH. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten A und B, es sei ein Augenschein durchzuführen, es sei ein denkmalpflegerisches Ergänzungsgutachten bei der Denkmalpflege-Kommission des Kantons Zürich (KDK), eventuell ein Obergutachten einzuholen, und es sei ein Gutachten über die Höhe der Renovationskosten und die nach einer Sanierung erzielbaren Erträge der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 einzuholen.

Das Baurekursgericht schloss am 12. März 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Affoltern am Albis stellte am 22. April 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der ZVH gutzuheissen. Diese beantragte mit Eingabe vom 23. Mai 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 21. Juni 2013 und Duplik vom 20. August 2013 hielten die Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts. Dabei handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Die Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden richtet sich gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung sofort einen Entscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beschwerdeverfahren ersparen würde (lit. b). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt, denn die Gutheissung der Beschwerde hätte die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids und damit die sofortige Herbeiführung eines Endentscheids zur Folge. Dadurch bliebe nicht nur bedeutender Zeitaufwand erspart. Vor allem würden zusätzliche Abklärungen unnötig, die einen erheblichen Aufwand verursachen können.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll, genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

3.  

Das Grundstück Kat.-Nr. 62, auf dem sich die Liegenschaften Zürichstrasse 140, 142 und 144 befinden, liegt am Kronenplatz in Affoltern am Albis. Die Gebäude sind entlang der Zürichstrasse aneinandergereiht und werden durch zwei Zwischenbauten zu einem Gebäudekomplex verbunden. Dessen Kopfbau bildet das Gebäude Zürichstrasse 140, ein klassizistisches Wohnhaus, das an der Abzweigung der Mühlebergstrasse von der Zürichstrasse liegt. Hinter dem Gebäudekomplex verläuft die von der Mühlebergstrasse abzweigende, parallel zur Zürichstrasse verlaufende Weingasse. Bergseits derselben befindet sich unmittelbar nordöstlich des Gebäudekomplexes Zürichstrasse  40/142/144 das Grundstück Kat.-Nr. 57 mit dem Gebäude Weingasse 2.

Alle streitbetroffenen Liegenschaften befinden sich in der Kernzone K. Die Gebäude Zürichstrasse 140 und 144 sowie Weingasse 2 sind im Kernzonenplan zudem rot markiert. Demnach handelt es sich dabei um Gebäude, deren Erscheinungsbild zu erhalten ist.

4.  

4.1 Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73).

Ob die Eigenschaften eines Schutzobjekts vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage. Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen (RB 1982 Nr. 37).

4.2 Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).

4.3 Nachfolgend ist demnach zunächst zu klären, ob es sich bei den strittigen Gebäuden um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt (sogleich, E. 5). Falls die Schutzwürdigkeit bejaht wird, ist – sofern ihr mit planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann (E. 6) – sodann zu prüfen, ob die Erhaltung der Gebäude oder die entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdeführenden höher zu gewichten sind (nachfolgend, E. 7).

5.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Eigenwert der vier Gebäude rechtfertige keine Unterschutzstellung. Das Gutachten von J habe detailliert aufgezeigt, dass die diesbezügliche Beurteilung des KDK-Gutachtens nicht zu überzeugen vermöge. Die Verneinung der Zeugeneigenschaft durch die kommunalen Behörden sei damit fachlich gut abgestützt und keineswegs willkürlich. Eine Verletzung des kommunalen Ermessensspielraums liege nicht vor. Auch der Situationswert rechtfertige keine Massnahmen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die ortsbildprägende Bedeutung besitze keine historische Grundlage und sei rein zufällig entstanden als Folge des Abbruchs von anderen Gebäuden, insbesondere des wesentlich wichtigeren Gasthauses zur Krone. Der aufgrund der Lage in der Kernzone vorliegend greifende planungsrechtliche Schutz gemäss § 203 Abs. 1 lit. a PBG reiche vorliegend aus.

5.1 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt es das Gutachten von J nicht als angezeigt erscheinen, ein Obergutachten einzuholen.

5.1.1 Gemäss § 7 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von Sachverständigen (Abs. 1); das Ergebnis der Untersuchung würdigt die Verwaltungsbehörde frei (Abs. 4). Dieser Grundsatz der freien Würdigung des Untersuchungsergebnisses gilt indessen insofern nur eingeschränkt, als Gutachten nur daraufhin geprüft werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 78).

5.1.2 An der entsprechenden Bedeutung des KDK-Gutachtens ändert sich dadurch, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren ein eigenes Gutachten der K AG zu den Akten gereicht haben, nichts. Der Verfasser desselben, J, besitzt aufgrund der Beauftragung durch die Beschwerdeführenden nicht die für einen Gutachter erforderliche Unabhängigkeit. Seine Aussagen können als Privatgutachten nur – aber immerhin – als Parteiaussagen der Beschwerdeführenden berücksichtigt werden (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4; Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Peter Hafner, in: Karl Spühler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur ZPO, 2. A., Basel 2013, Art. 168 N. 4; Annette Dolge, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 183 N. 17).

5.1.3 Ein Obergutachten ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten an Mängeln leidet, die eine Abweichung von demselben rechtfertigen würden. Das Parteigutachten müsste also aufzeigen, dass das KDK-Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit verfügt (vgl. VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195, E. 5.3.2).

5.1.4 Solche Mängel zeigt das Parteigutachten der K AG vorliegend nicht auf. Es bietet zwar neben umfangreichen historischen Ausführungen (insbesondere zur Siedlungsentwicklung und zur Eigentümer- und Baugeschichte) auch ausführliche Baubeschreibungen. Diese widmen sich jedoch fast ausschliesslich dem Inneren der Gebäude. Hingegen finden sich zum Situationswert der Gebäude – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3) – kaum Ausführungen. Die Feststellung, die Baugruppe nehme keine besondere Stellung im Ortsbild ein, durfte die Vorinstanz aufgrund des KDK-Gutachtens und der am Augenschein gewonnen Eindrücke als nicht nachvollziehbar bezeichnen. Jedenfalls vermag diese Feststellung, die sich in einer vom KDK-Gutachten abweichenden Einschätzung erschöpft, keine Mängel desselben aufzuzeigen, die ein Abweichen rechtfertigen würden.

5.1.5 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden war die Vorinstanz unter diesen Voraussetzungen nicht dazu verpflichtet, weitere Sachverhaltsabklärungen in der Form eines Ergänzungs- oder Obergutachtens vorzunehmen bzw. anzuordnen. Die Vorinstanz hat weder die Untersuchungspflicht noch die Grundsätze der freien Beweiswürdigung und des rechtlichen Gehörs verletzt.

5.2 Die KDK mass den strittigen Gebäuden eine "hohe ortsbildprägende Funktion" zu und stufte die "Häuserzeile Zürichstrasse 140–144 inklusive der jeweiligen Zwischenbauten (…), zusammen mit dem (…) älteren bäuerlichen Wohnhaus mit Stall an der Weingasse 2" als wichtigen wirtschaftsgeschichtlichen Zeugen für die Zeit der Gründerjahre in Affoltern am Albis ein. Die baugeschichtliche Bedeutung des Ensembles liege wesentlich in der – näher beschriebenen – Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen zu einem Ganzen. Jedem Bau komme aber auch für sich eine baugeschichtliche Zeugenschaft zu.

5.2.1 Der Gemeinderat Affoltern am Albis schloss sich dieser Auffassung nicht an. Zwar komme den fraglichen Gebäuden sowohl eine ortsbildprägende Bedeutung als auch eine wirtschafts- und baugeschichtliche Bedeutung zu. Es sei jedoch zu beachten, dass die Qualifikation als Schutzobjekt verlange, dass es sich um wichtige Zeugen handle. Die baugeschichtliche Bedeutung liege wesentlich in der Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen. Den einzelnen Bauten komme zwar eine gewisse baugeschichtliche Zeugenschaft zu, die KDK zeige jedoch nicht auf, dass es sich dabei um eine wichtige Zeugenschaft handle. Dies gelte insbesondere, soweit der Gebäudekomplex an der Zürichstrasse Zeuge eines längst nicht mehr existierenden Unternehmens (Weinhandlung Weisbrod) sei. Der Bedeutung des Ensembles für das Ortsbild werde mit der Zuteilung zur Kernzone und den damit verbundenen Anordnungen (Art. 13.2–4 BZO) hinreichend Rechnung getragen.

5.2.2 Die Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2), im Vordergrund stehe offensichtlich der hohe Situationswert der vier Gebäude, der auch für einen Laien nicht zu übersehen sei. In den erst im Jahr 2008 überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern sei in Bezug auf die drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch zu Recht von einem "ausserordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede. Diese hohe Bedeutung für das Ortsbild von Affoltern am Albis lasse sich mit planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schützen. Die nach Art. 13.2–4 BZO bestehende Möglichkeit der Erstellung von Ersatzbauten könne den Verlust an Originalsubstanz keinesfalls ausgleichen.

5.2.3 Soweit der Gemeinderat ausführte, das KDK-Gutachten habe sich nicht zur Wichtigkeit der Zeugenschaft der fraglichen Gebäude geäussert, ging er implizit von einer nicht gehörigen Begründung des Gutachtens aus. Wie die Vorinstanz jedoch zutreffend erwog, steht vorliegend nicht der Eigenwert der Gebäude im Vordergrund, sondern deren Situationswert. Diesbezüglich legte der Gemeinderat nicht dar, inwiefern die Begründung des KDK-Gutachtens zu beanstanden wäre. Vielmehr führte er aus, er sei wie die KDK der Ansicht, der Häusergruppe Zürichstrasse 140/142/144 und dem Gebäude Weingasse 2 komme eine ortsbildprägende Bedeutung zu. Dass der Gemeinderat diesbezüglich davon ausging, der prägenden Bedeutung für das Ortsbild werde mit den bestehen planungsrechtlichen Massnahmen hinreichend Rechnung getragen, beschlägt nicht die Qualifikation als Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sondern jene, welches die angemessene Schutzmassnahme darstellt (§ 205 PBG).

5.2.4 Die Beschwerdeführer vermögen aus dem erwähnten Privatgutachten nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten abzuleiten. Dieses äussert sich unter dem Titel "Schutzwürdigkeit" unter "3. Bedeutung der Baugruppe Zürichstrasse 140/142/144 und Weingasse 2 als Einzelobjekte, als Baugruppe und als Teil des Ortsbilds" nicht zur ortsbildprägenden Bedeutung der Gebäude. Diese braucht – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 11) – nicht einer historischen Bedeutung zu entsprechen. Wenn von drei Gebäuden, welche die Situation im Kreuzungsbereich Mühlebergstrasse, Zürichstrasse, Untere Bahnhofstrasse (Fortsetzung der Mühlebergstrasse) gemäss Gutachten der K AG im Jahr 1930 prägten, eines (Gasthaus Krone) abgebrochen wurde, spricht dies nicht gegen die prägende Bedeutung der verbleibenden Gebäude.

5.2.5 Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung der strittigen Gebäude kam die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die vom KDK-Gutachten abweichende Beurteilung des Gemeinderats sei nicht nachvollziehbar. Eine "wesentliche Mitprägung" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist zu bejahen.

5.3 Ob die bau- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der strittigen Gebäude allein bereits eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu begründen vermag, kann unter diesem Umständen offenbleiben.

5.3.1 Immerhin ist festzuhalten, dass dem Beschluss des Gemeinderats vom 21. März 2011 nicht zu entnehmen ist, weshalb dieser dem Wohnhaus Weingasse 2 entgegen dem KDK-Gutachten keine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft attestierte. Vielmehr wies der Gemeinderat auf die Ausführungen im KDK-Gutachten hin, wonach es sich um einen wichtigen und in seiner Intaktheit für Affoltern am Albis wohl seltenen Zeugen der dörflichen Bebauung vor dem 1837 einsetzenden Entwicklungsschub handle.

5.3.2 In Bezug auf den Gebäudekomplex Zürichstrasse 140/142/144 führte der Gemeinderat in seinem Beschluss vom 21. März 2011 lediglich aus, die KDK habe nicht aufgezeigt, dass den einzelnen Bauten für sich eine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft zukomme. Hingegen bezeichnete es der Gemeinderat als zutreffend, dass die baugeschichtliche Bedeutung wesentlich in der Aneinanderreihung der drei Bauten aus verschiedenen Epochen zu einem einzigen Ganzen liege. Gerade die Aneinanderreihung der drei Gebäude zu einem Ganzen stellt mit Blick auf die wichtige bau- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft eine Besonderheit dar, die das Ensemble als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erscheinen lässt. Weder aus dem Beschluss des Gemeinderats noch aus dem Parteigutachten J ergibt sich, dass die entsprechenden Ausführungen im KDK-Gutachten nicht zutreffen. Insbesondere wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass der Hinweis auf gut erhaltene Vergleichsobjekte nicht den Wegfall der wichtigen Zeugenschaft der fraglichen Gebäude zu begründen vermag (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3). Diese Frage kann nur im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung von Belang sein.

6.  

Bei den strittigen Gebäuden handelt es sich nach dem Gesagten um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Es stellt sich daher die Frage, ob diesem Umstand durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird. Sollte dem nicht so sein, ist zudem eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. oben, E. 4.3).

6.1 Ob bei der Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist, hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schützende Bauten müssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73 E. 2).

6.2 Diese Voraussetzungen sind vorliegend – abgesehen von den beiden Verbindungsbauten zwischen den drei Gebäuden an der Zürichstrasse (vgl. unten, E. 6.2.3) – erfüllt.

6.2.1 Dies erscheint in Bezug auf das Wohnhaus Weingasse 2 offenkundig. Der Inventareintrag aus dem Jahr 2008 betont zu Recht die "repräsentativen, handwerklich kunstvoll gestalteten Fachwerkfassaden" sowie den "hohen Anteil an historischen Ausstattungselementen". Auch das KDK-Gutachten weist darauf hin, das Haus sei in seiner Substanz und seiner Erscheinung praktisch unverändert überliefert. Aus dem Parteigutachten J ergibt sich nichts anderes. Hinsichtlich des Wohnhauses Weingasse 2 begründete der Gemeinderat denn auch nicht, weshalb er dessen baugeschichtliche Zeugenschaft entgegen dem KDK-Gutachten verneinte (vgl. vorstehend, E. 5.3.1).

6.2.2 Auch die drei Gebäude Zürichstrasse 140/142/144 entfalten ihre prägende Wirkung nicht zuletzt wegen ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung. Die Baugruppe gibt "exemplarisch das 'Stilrepertoire' des 19. und 20. Jahrhunderts" wieder (KDK-Gutachten, S. 4). Auffallende Gestaltungselemente des klassizistischen Wohnhauses Zürichstrasse 140 sind die Verdachungen bei den Obergeschossfenstern, die kassettierte Dachuntersicht mit Zahnschnittfries sowie das dekorative Vordach beim Haupteingang (vgl. KDK-Gutachten, S. 15; vorinstanzliches Augenscheinprotokoll, Fotos 1, 8, 9 und 11).

Das zweite Kellereigebäude Zürichstrasse 144 verfügt über eine repräsentative architektonische Gestaltung. Geprägt wird diese durch die unterschiedlichen Fensterformen, insbesondere die Rundbögen im Erdgeschoss und die grossen Fenster im Obergeschoss mit Steinsturz, die Firmeninschrift "Weisbrod-Weinhandlung" sowie das Krüppelwalmdach.

Das ursprüngliche Kellereigebäude Zürichstrasse 142 ist im Kernzonenplan, anders als die Gebäude Zürichstrasse 140 und 144 sowie das Wohnhaus Weingasse 2, nicht rot markiert. Dementsprechend gilt hier keine Pflicht zur Erhaltung des Erscheinungsbilds. Der planungsrechtliche Schutz vermag daher offensichtlich nicht zu genügen. Das Gebäude weist eine besondere Gestaltung, insbesondere der Fassaden, auf. Zu erwähnen sind insbesondere die Rillenputzfassade im Sockelgeschoss, die dekorative Sichtbacksteinfassade im Obergeschoss, die Fensterausbildung sowie die dreiteilige Dachform.

6.2.3 Die beiden Verbindungsbauten weisen demgegenüber keine besondere Gestaltung und Erscheinung auf. Das im KDK-Gutachten erwähnte "Vor- und Zurückspringen der Frontfassade" (KDK-Gutachten, S. 3) kann ein Ersatzneubau ebenso gut erlebbar machen wie die fachkundige Renovierung der bestehenden Bauten. Auch die Vorinstanz beurteilt die Bedeutung der beiden Zwischenbauten für den – vorliegend im Zentrum stehenden – Situationswert der drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch als nicht sehr gross (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2).

6.3 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 13) wies die Vorinstanz unter diesen Umständen zutreffend darauf hin, dass sich die hohe Bedeutung der strittigen Gebäude für das Ortsbild mit den bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schützen lasse (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2).

7.  

Somit ist zu prüfen, ob eine Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 6 mit Hinweisen).

7.1 Die Vorinstanz kam zum Schluss (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5), der vollständige Verzicht auf – über den bestehenden planungsrechtlichen Schutz hinausgehende – Schutzmassnahmen erweise sich namentlich unter Berücksichtigung des sehr hohen Situationswerts der streitbetroffenen Gebäude als nicht gerechtfertigt. Das Baurekursgericht könne jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen anordnen; dies liege in der erstinstanzlichen Zuständigkeit des Gemeinderats Affoltern am Albis.

7.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Erhaltung der Gebäude würde einen völlig unverhältnismässigen Restaurierungsaufwand bedingen. Die Interessenabwägung der Vorinstanz sei krass fehlerhaft. Diese habe sich mit der vom Gemeinderat vorgenommenen Abwägung nicht auseinandergesetzt und damit dessen besondere Entscheidungsfreiheit verletzt.

7.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten etwa Gebäude, die auf stark unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto weniger können private Interessen ins Gewicht fallen (BGE 126 I 219 E. 2c; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 6.3).

Eine Unterschutzstellung kann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 8.1 mit Hinweisen).

7.4 Wie die vorstehenden Erwägungen gezeigt haben, ging die Vorinstanz zutreffend von einem bedeutenden Situationswert und von einem entsprechend hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltung der strittigen Gebäude aus. Das Bedürfnis, die innere Konstruktion und die Innenausstattung der Gebäude sowie die an das Gebäude Weingasse 2 angebaute Scheune zu erhalten, erachtete sie dagegen als weniger gross. Dies ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt für die anlässlich des Augenscheins gewonnene Erkenntnis, dass auch die beiden die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 verbindenden Zwischenbauten für den Situationswert der drei Hauptgebäude von geringerer Bedeutung seien (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2).

7.5 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat die Vorinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt. Vielmehr legte die Vorinstanz zutreffend dar, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung der fraglichen Gebäude höher zu gewichten ist, als dies der Gemeinderat getan hatte. Dies ist eine unmittelbare Folge daraus, dass entgegen der Auffassung des Gemeinderats von einer erheblichen Bedeutung der strittigen Gebäude auszugehen ist, der mit planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann. Ferner legte die Vorinstanz dar, weshalb sie die finanziellen privaten Interessen der Beschwerdeführenden nicht als derart gewichtig betrachtete, dass sie das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung zu überwiegen vermöchten (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4).

Angesichts des Umstands, dass es sich bei der vorzunehmenden Interessenabwägung um eine Rechtsfrage handelt (vorstehend, E. 7), auf deren wirksame gerichtliche Kontrolle die Beschwerdegegnerin einen verfassungsmässigen Anspruch hat (Art. 29a BV; vgl. Andreas Kley, in: Bernhard Ehrenzeller et. al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 2. A., Zürich etc. 2008, Art. 29a N. 9), war die Vorinstanz nicht verpflichtet, sich eine grössere Zurückhaltung aufzuerlegen. Eine solche ist nur gerechtfertigt, wo sich die Gemeinde auf eigene Interessen beruft, etwa städtebauliche Argumente vorbringt (VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195, E. 5.3) oder finanzpolitische Überlegungen ins Feld führt (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Beides ist vorliegend nicht der Fall.

7.6 Die Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen hängt von mehreren Faktoren ab. Einer davon ist der Schutzumfang. Davon hängt insbesondere ab, welche baulichen Möglichkeiten und Notwendigkeiten bestehen, was sich auch auf das Gewicht der wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerschaft auswirkt.

7.6.1 In der vorliegenden Konstellation, wo die Gemeinde auf eine Unterschutzstellung verzichtet hat, kann keine konkrete Schutzanordnung auf ihre Verhältnismässigkeit hin geprüft werden. Insofern kann dem vom Gemeinderat zu fällenden Entscheid nicht vorgegriffen werden (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5). Dieser wird wiederum der gerichtlichen Überprüfung zugänglich sein, wobei der festgelegte Schutzumfang beanstandet, aber auch dessen fehlende Verhältnismässigkeit gerügt werden kann.

Die Vorinstanz hätte den Rekurs, nachdem sie die fraglichen Objekte – zu Recht – als Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG qualifiziert hatte, nur abweisen können, wenn sie zur Auffassung gelangt wäre, eine Unterschutzstellung erscheine von vornherein, unabhängig vom konkret festgelegten Schutzumfang, als unverhältnismässig.

7.6.2 Einen solchen Schluss lassen die von der Gemeinde und den Beschwerdeführenden beigebrachten Unterlagen, die sich zur Frage möglicher Sanierungsmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit äussern, indessen nicht zu. Sie basieren in erster Linie auf dem KDK-Gutachten und den dort beantragten Schutzmassnahmen. Eine diesem Antrag entsprechende Schutzanordnung enthält denn auch der Antrag des Bauausschusses Affoltern am Albis an den Gemeinderat gemäss Protokollauszug vom 17. September 2010.

7.6.3 Nachdem die Vorinstanz das Interesse an der Erhaltung der inneren Konstruktion und der Innenausstattung der Gebäude sowie der Zwischenbauten an der Zürichstrasse deutlich relativiert hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2), ist von einem wesentlich weniger weitgehenden Eingriff auszugehen. Insbesondere der – unter Beachtung der Kernzonenvorschriften und § 238 Abs. 2 PBG – mögliche Ersatz der beiden Zwischenbauten durch Neubauten führt zu einer nicht unwesentlichen Reduktion der notwendigen Sanierungskosten und zu einer Verbesserung der möglichen Rentabilität.

7.6.4 Hinsichtlich der Rentabilität ist im Übrigen festzuhalten, dass sich die Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht bereits aus dem Umstand ergeben kann, dass nur eine geringe Rendite erzielt werden kann. Vielmehr ist diese mit der möglichen Rendite zu vergleichen, die mit einem Ersatzbau erzielt werden könnte (vgl. VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6). Diesbezüglich lassen sich den Akten keine Angaben entnehmen. Die erforderlichen Abklärungen wird der Gemeinderat vorzunehmen haben. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Baumöglichkeiten durch die bestehenden Kernzonenvorschriften bereits eingeschränkt sind.

7.6.5 Hinzu kommt, dass ohnehin anfallende Sanierungsarbeiten bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen sind, worauf die Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4; vgl. auch VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6 mit Hinweise). Insofern kann auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

7.6.6 Die Vorinstanz kam unter diesen Umständen zu Recht zum Schluss, eine Unterschutzstellung erscheine nicht von vornherein als unverhältnismässig (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5). Auch die von den Beschwerdeführenden eingebrachten Unterlagen, insbesondere das Gutachten O, deren unterlassene oder mangelhafte Würdigung die Beschwerdeführenden rügen, können daran nichts ändern, da sie von nicht mehr aktuellen Voraussetzungen in Bezug auf den Schutzumfang ausgehen. Ebenso konnte die Vorinstanz unter diesen Umständen auf die Einholung eines weiteren Gutachtens verzichten. Dasselbe gilt für das Verwaltungsgericht. Dementsprechend war der Gemeinderat einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnahmen festzusetzen.

8.  

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sodann sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

9.  

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    190.--     Zustellkosten,
Fr. 5'190.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:..