Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00284

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 5. September 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin Regula
Hunger.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

1.    D, vertreten durch RA E,

 

2.    Bauausschuss Maur,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Bauausschuss Maur bewilligte D mit Beschluss vom 4. April 2012 den Abbruch eines Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, F-Strasse 02, in Maur.

II.  

Die Nachbarn B und A rekurrierten dagegen am 11. Mai 2012 an das Baurekursgericht. Am 30. Oktober 2012 führte dieses einen Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 27. Februar 2013 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 15. April 2013 an das Verwaltungsgericht beantragten B und A, den Rekursentscheid vom 27. Februar 2013 sowie den Beschluss des Bauausschusses Maur vom 4. April 2012 aufzuheben. Eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.

Der Bauausschuss Maur verzichtete mit Schreiben vom 23. April 2013 auf eine Stellungnahme. Am 02. Mai 2013 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2013 beantragte D ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. In Replik, Duplik und Triplik hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Parteien beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 30. Oktober 2012 einen Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins und der bei den Akten liegenden Plänen und Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 3.1 mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

2.  

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) in der Wohnzone W1. Im Süden grenzt die Parzelle an die "F-Strasse" und ansonsten an ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke. Die Bauherrin plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten zu erstellen. Das talseitig in Erscheinung tretende Untergeschoss wird als Sockel ausgebildet und nimmt drei Doppelgaragen auf. Der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegenüber der südwestlich anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 03 beträgt 6 m. Auf der Südostseite hält das Gebäude im Erdgeschoss einen Grenzabstand von 10 m zur F-Strasse ein. Das Obergeschoss reicht bis zur Strassenbaulinie heran.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Nachbarschaft werde nicht wesentlich geschont, wenn ein Viertel der unüberbauten Fläche bis tief in das Grundstück hinein freigelegt und befestigt werde. Auch keine wesentliche Schonung erfahre die Nachbarschaft mit dem Überdecken der weiterhin je einzeln (oder im Doppel) zu öffnenden und im Freien anzufahrenden Garagenboxen. Ebenfalls davon betroffen sei das gegenwärtig noch nicht überbaute Nachbargrundstück Kat.-Nr.  04 im Nordosten; für eine spätere Bauherrschaft, die die Südwestseite ihres Grundstücks wohl als Garten bewahren wolle, werde diese Seite unattraktiv. Die Auflage, die Abstellplätze in einer Tiefgarage unterzubringen, würde vor § 244 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) standhalten. Die Verhältnisse würden es zulassen, über eine (einzige) Ein- und Ausfahrt unter das Haus und aus diesem hinaus zu gelangen. Es sei davon auszugehen, dass die Kosten zumutbar seien. § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG verfolge zudem auch verkehrs- und siedlungspolitische Ziele, nämlich die Steigerung der Wohnqualität, Sanierung von Hinterhöfen, Ausdehnung begrünter Flächen usw.; auf Letzteres habe bereits der Rekurs gezielt.

3.2 Gemäss § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG müssen die nicht für Besucher vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hat diese Bestimmung in lärmschutzrechtlicher Hinsicht neben dem Umweltschutzrecht des Bundes keine selbständige Bedeutung mehr, behält sie aber, soweit verkehrs- und siedlungsplanerische Ziele verfolgt werden (RB 1996 Nr. 80; Fritz Frey, Ausgewählte Fragen zur Erstellungspflicht von Abstellplätzen, PBG aktuell 1999/3, S. 5 ff.).

Für das Bauvorhaben sind unbestrittenermassen sieben Pflichtabstellplätze erforderlich, wovon einer als Besucherparkplatz an leicht zugänglicher Lage vorzusehen ist. Das Bauvorhaben sieht sechs Plätze in drei Doppelgaragen sowie einen Besucherparkplatz im Freien vor. Das Baurekursgericht hielt fest, der Bauherr habe nach § 244 Abs. 3 PBG die Wahl zwischen einer Tiefgarage oder einer überdeckten Garage. Vorliegend würden die Garagen im Untergeschoss ins Gebäude integriert und seien überdeckt. Eine unterirdische Anlegung mit nur einer Zufahrt könne aufgrund der Bauvorschriften nicht verlangt werden. Aus lärmrechtlicher Sicht läge bei den drei Doppelgaragen ein umweltschutzrechtlicher Bagatellfall vor.

3.3 Die Beschwerdeführenden machen nicht geltend, die sechs Parkplätze hielten die Immissionsgrenzwerte nach Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) nicht ein. Ebenfalls rügen sie nicht, das Vorsorgeprinzip im Sinn von Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) bzw. Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV sei verletzt. Vielmehr bringen sie vor, die Nachbarschaft könne nur mittels einer Tiefgarage wesentlich geschont werden.

Sind die drei in § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben, müssen Abstellplätze, die nicht für Besucher vorgesehen sind, unterirdisch angelegt oder überdeckt werden (VGr, 28. September 1993, VB.1992/0146, E. 1 [nicht publiziert]). Vorliegend kann jedoch gestützt auf § 244 Abs. 3 PBG nicht verlangt werden, dass die sechs Parkplätze zwingend in einer Tiefgarage mit einer Zu- und Ausfahrt unterzubringen sind. Die projektierten drei Doppelgaragen werden im Untergeschoss ins Gebäude integriert und sind überdeckt. Dadurch werden die Lärmimmissionen, die nicht mit überdecktem Parkieren verbunden sind (Öffnen und Schliessen der Türen, Starten des Motors), bereits reduziert und die Wohnqualität gesteigert. Folglich entlasten bzw. schonen auch Garagenboxen – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – die Nachbarschaft wesentlich im Vergleich zu oberirdischen Abstellplätzen und fallen damit unter § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG. § 244 Abs. 3 PBG verlangt nicht, dass die Erschliessungs- und Stellfläche innerhalb der Baute stattfinden muss; es müssen die Abstellplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, nicht hingegen die Parkierungsanlage an sich. Zudem würde die Verlegung der sechs Parkplätze in eine Tiefgarage keinen zusätzlichen Nutzen erbringen: Denn bereits durch die geplanten Garagen wird die Nachbarschaft wesentlich geschont; die Erforderlichkeit ist vorliegend somit nicht gegeben.

Zur Ausdehnung begrünter Flächen ist festzuhalten, dass gemäss Art. 14 BZO die Freiflächenziffer in der Wohnzone W1 35 % beträgt. Dass diese nicht eingehalten sein soll, machen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend. Wenn der Bauausschuss zum Schluss gelangt, die Nachbarschaft werde durch die drei Doppelgaragen wesentlich geschont, ist dies jedenfalls nicht rechtsverletzend.

4.  

Strittig ist weiter, auf welcher Seite der grosse Grundabstand einzuhalten ist bzw. wo sich die Hauptwohnseite befindet. In der massgebenden Zone W1 sind nach Art. 14 BZO ein grosser Grundabstand von mindestens 10 m und ein kleiner Grundabstand von mindestens 6 m einzuhalten. Der grosse Grundabstand gilt gemäss Art. 29 BZO für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest.

4.1 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Hauptwohnseite sei auf der Südwestseite anzunehmen, da alle drei Wohnungen ihre Wohnzimmer nach Südwesten ausgerichtet haben und alle drei über einen Aussenraum auf der Südwestseite verfügen würden. Nach dem Baurekursgericht ist das Augenmerk primär auf die Erdgeschosswohnung zu legen. Diese weise den Hauptwohnraum und den über die gesamte Fassade verlaufenden Sitzplatz mehrheitlich auf der Südostseite auf. Nichts daran zu ändern vermöge, dass ein Teil des Sitzplatzes um die Ecke auch auf der Südwestseite verlaufe. Auch die Attikawohnung habe den Hauptwohnraum auf der Südostseite; die Terrassen würden entlang der gesamten Fassade verlaufen, ergäben sich aus der hypothetischen Firstrichtung, seien innerhalb der Gebäudekubatur und für die Bestimmung der Hauptwohnseite nicht relevant. Die Annahme des Bauausschusses, der grosse Grundabstand sei gegen Südosten anzunehmen, sei vertretbar.

4.2 Bei Art. 29 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der örtlichen Baubehörde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich das grundsätzlich auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekursgericht bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20, Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

4.3 In der baurechtlichen Bewilligung vom 4. April 2012 führte der Bauausschuss Maur aus, der grosse Grundabstand werde gegenüber der F-Strasse angenommen und durch die Baulinie aufgehoben. In der Rekursvernehmlassung vom 16. Juli 2012 begründete sie diese Annahme damit, die südliche Erdgeschosswohnung sei auch mit dem Hauptaussenbereich gegen Südosten ausgerichtet, die nördliche Erdgeschosswohnung gegen Südwesten. Der Wohnbereich der Attikawohnung sei im südlichen Grundrissteil angeordnet und verbinde die beiden seitlichen Terrassen. Es sei bei einem Verhältnis 2:1 der nach Südosten ausgerichteten Wohneinheiten nichts gegen die Annahme des grossen Grundabstands gegen Südosten bei dem annähend quadratischen Gebäudegrundriss einzuwenden.

4.4 Gemäss Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest. Die dazugehörigen, nicht rechtsverbindlichen (vgl. Einleitung zur BZO) Erläuterungen führen aus, dass der grosse Grundabstand von derjenigen Hauptwohnseite gemessen werde, auf welcher auch der Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz) angeordnet sei. Daraus folgt, dass es sehr wohl auf die Ausrichtung der (inneren) Wohnräume ankommt. Neben den Belichtungsverhältnissen soll damit auch, aber nicht ausschliesslich, der Immissionsschutz verbessert werden. Unzutreffend ist daher die Aussage der Beschwerdeführenden, dass nach den Erläuterungen mit der Hauptwohnseite nicht die Ausrichtung der (inneren) Wohnräume gemeint sei, sondern vielmehr der "Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz)" massgebend sei.

Das projektierte Mehrfamilienhaus weist im Erdgeschoss zwei und im Obergeschoss eine Fünfzimmerwohnung auf. Entlang der gesamten Länge der Südostfassade der südlichen Erdgeschosswohnung verläuft eine Terrasse, die um die Ecke herum auf der Südwestseite endet. Neben dem Wohnzimmer, das auch über einen Terrassenzugang auf der Südwestseite verfügt, haben noch zwei weitere Zimmer sowie der Raum Küche/Wohnen/Essen einen direkten Zugang zur Südostterrasse. Lediglich ein Zimmer orientiert sich ausschliesslich zur Südwestseite hin, das aber über keinen Zugang zu einem Aussenraum verfügt. Die südlich gelegene Erdgeschosswohnung weist zudem eine grössere Fensterfront gegen Südosten als gegen Südwesten auf. Neben der Hauptwohnseite ist auch der Hauptaussenraum der südlichen Erdgeschosswohnung auf die Südostseite ausgerichtet. Die diesbezügliche Beurteilung des Bauausschusses ist somit vertretbar. Bei der nördlichen der beiden spiegelbildlichen Erdgeschosswohnungen nahm der Beschwerdegegner den Hauptaussen-bereich gegen Südwesten an; dies wird von den Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt. Unzutreffend ist die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass nur das Wohnzimmer der südlichen Erdgeschosswohnung an der Südostfassade befenstert ist. Auch das Wohnzimmer der Attikawohnung verfügt über Fenster auf der Südostseite. Vielmehr noch, verfügt der Hauptwohnraum (Wohnen/Essen) der Attikawohnung über eine grössere Fensterfront gegen Südosten als gegen Südwesten. Auch wenn der Hauptwohnraum einen Zugang zur südwestlich gelegenen Terrasse besitzt, ist dieser doch schwergewichtig gegen Südosten/Nordosten ausgerichtet, da sich dort die grossen Fensterfronten befinden. Der Zugang vom Hauptwohnraum zur nordwestlichen Terrasse ist zudem grösser als jener zur südwestlich gelegenen. Sowohl auf der Südwestseite als auch auf der Nordostseite befinden sich je zwei Zimmer und je eine Terrasse, wobei die Terrasse (inkl. Wintergarten) auf der Nordostseite sich über die gesamte Fassadenlänge erstreckt und beide Zimmer dazu einen Zugang aufweisen. Dahingegen partizipiert nur ein Zimmer an die Terrasse im Südwesten. Es kann folglich nicht schwergewichtig von einer Hauptwohnseite gegen Südwesten gesprochen werden, da sich die Hauptwohnseite und der Hauptaussenraum in Richtung Südosten/Nordosten befindet.

4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beurteilung, beim strittigen Bauprojekt stelle die Südostseite die "Hauptwohnseite" dar, noch innerhalb des der Gemeinde zustehenden Beurteilungsspielraums liegt. Das Baurekursgericht durfte diese Auffassung zu Recht als vertretbar halten. Die Erteilung der Baubewilligung ist jedenfalls nicht rechtsverletzend. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

5.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Diese sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 7'170.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…