Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00294

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 26. Juni 2013

 

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte C am 31. Mai 2011 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich.

II.  

Hiergegen erhoben A, Gesamteigentümer zufolge Erbengemeinschaft des nördlich angrenzenden Grundstückes Kat.-Nr. 02, E-Strasse 03, sowie F Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses führte am 28. Oktober 2011 einen Delegationsaugenschein mit den Parteien durch. Nachdem das Verfahren daraufhin im Hinblick auf eine gütliche Einigung zwischen den privaten Parteien sistiert war, hielten die Parteien nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen an ihren Anträgen fest. In der Folge hiess das Baurekursgericht den Rekurs am 1. März 2013 teilweise gut und wies die Sache zur ergänzenden Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück; im Übrigen wurde das Rechtsmittel abgewiesen.

III.  

Mit Beschwerde vom 18. April 2013 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der angefochtene Entscheid vom 1. März 2013 sei im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben. Demgemäss sei der angefochtene Entscheid insofern zu be­stätigen, als dass damit in Disp. Ziff. I Abs. 1 der Rekurs hinsichtlich der gerügten Verletzung der Gebäudehöhenvorschrift gutgeheissen und der Bausektionsbeschluss Nr. BE 781/11 vom 31. Mai 2011 aufgehoben, bzw. insofern aufzuheben, als dass die Angelegenheit zwecks Erteilung einer Ausnahmebewilligung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird.

2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 1. März 2013 im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben und die Angelegenheit zum Entscheid betreffend Verhältnismässigkeit der Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten des privaten Rekursgegners."

In seiner Vernehmlassung vom 29. April 2013 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellten die Bausektion der Stadt Zürich am 22. Mai 2013 sowie C am 24. Mai 2013; letzterer beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit Replik vom 5. Juni 2013 sowie Duplikschriften vom 17. Juni 2013 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W3. Art. 13 Abs. 1 BZO definiert die dort erlaubten Grundmasse; die maximale Gebäudehöhe beträgt 11,5 m. Bis vor rund zwei Jahren war die Parzelle mit einem inzwischen abgebrochenen Gebäude G des Instituts H überbaut. An dessen Stelle projektiert die Bauherrschaft ein Mehrfamilienhaus mit je zwei Wohnungen im Untergeschoss und in den drei Obergeschossen sowie einer Wohnung im Dachgeschoss; im Weiteren ist eine Garage für dreizehn Autos vorgesehen.

2.  

2.1 Beim angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts handelt es sich formell um einen Rückweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar, wenn die Voraussetzungen für die Anfechtung von Vor- und Zwischenentscheiden erfüllt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005 Nr. 20). Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde unter anderem dann zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/22. März 2010 (VRG) in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Wird durch materiellrechtliche Anordnungen im Rückweisungsentscheid der Beurteilungsspielraum der unteren Instanz wesentlich eingeschränkt, so wird dies als selbständig anfechtbarer Endentscheid betrachtet, womit im Ergebnis das gleiche Resultat erzielt wird, wie wenn der Entscheid als selbständig anfechtbarer Zwischenentscheid mit nicht wiedergutzumachendem Nachteil qualifiziert worden wäre (BGE 133 V 477 E. 5.2.2).

Vorliegend wurde die Bausektion angewiesen, dem Bauherrn eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der aufgrund von Art. 13 Abs. 1 BZO zulässigen Gebäudehöhe zu erteilen. Weil dieser somit insoweit kein Ermessensspielraum mehr zusteht, ist das angefochtene Urteil einem selbständig anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen.

2.2 Mit Bezug auf F ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2013 in Rechtskraft erwachsen. Demnach hat sie einen Viertel der Rekurskosten zu tragen und ist ihr keine Parteientschädigung zugesprochen worden.

3.  

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen Rechtsfrage massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 28. Oktober 2011 einen Augenschein durchgeführt und dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

4.  

4.1 Strittig ist vorab die Gebäudehöhe an der südwestlichen Gebäudeecke. Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird diese von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Nach § 5 Abs. 1 der Verordnung über die nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und Berechnungsweisen (Allgemeine Bauverordnung) vom 22. Juni 1977 (ABauV) gilt als gewachsener Boden der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Auf frühere Verhältnisse ist nach Abs. 2 derselben Bestimmung zurückzugreifen, wenn der Boden entweder innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b). Gemäss ständiger Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden ist. Demgegenüber ist bei anstelle von bestehenden Bauten errichteten Neubauten auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704 = BEZ 2011 Nr. 36; VGr, 21. März 2012, VB.2011.535 E. 2.1.1, je mit Hinweisen auf die bisherige Rechtsprechung). Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29 Abs. 1 ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, BEZ 2009 Nr. 41). Die so gemessene Gebäudehöhe darf bei keinem Gebäudeteil das zulässige Mass überschreiten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Bau­recht, 5. A., Zürich 2011, S. 918).

4.2 Für die Ermittlung der streitigen Gebäudehöhe ging die Baubewilligungsbehörde von den Höhenkoten an den Grundstücksgrenzen aus, während das tatsächliche Terrain an der südwestlichen Gebäudeecke rund zwei Meter tiefer liegt. Sie begründete dies vor der Vorinstanz damit, dass der heutige Terrainverlauf auf dem Baugrundstück nichts mehr mit dem ursprünglichen zu tun habe und sich stark vom Geländeverlauf der umliegenden Grundstücke unterscheide. Das Baugrundstück liege regelrecht in einer Mulde, welche auf das im Jahr 1959 bewilligte und ursprünglich bis 1964 befristete Gebäude G des Instituts H zurückzuführen sei. Mit der Baubewilligung 1959 sei eine Ausnahmebewilligung zur Vornahme massiver Terrainabgrabungen von bis fast drei Meter erteilt worden, welche einst damit begründet worden sei, dass es sich nur um eine provisorische Baute handle. Demzufolge rechtfertige es sich, beim jetzigen Neubauvorhaben auf einen Terrainverlauf abzustellen, der die damaligen künstlichen Eingriffe in das Terrain ausgleiche und gleichzeitig einen vernünftigen Anschluss an das umliegende Gelände schaffe. Zu diesem Zweck sei das Terrain ausgehend von den Höhenkoten entlang den Grundstücksgrenzen interpoliert worden, was zu einer sachgerechten Lösung führe.

Der Bauherr macht in seiner Beschwerdeantwort geltend, dass "derartige unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituationen unmittelbar angrenzend an die abzubrechende Baute" gemäss dem Entscheid BEZ 2011 Nr. 36 durch Interpolation zu beseitigen seien. Damit stellt er sich implizit auf den Standpunkt, dass die Gebäudehöhe eingehalten und eine Ausnahmebewilligung entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts gar nicht erforderlich sei.

4.3 In den vorn (Erw. 4.1) genannten Entscheiden prüfte das Verwaltungsgericht, wie der gewachsene Boden im Fall des Gebäudeabbruchs und der Neuüberbauung eines Grundstücks zu ermitteln sei. Es hielt dabei fest, dass die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV betrachten, sondern fiktiv auffüllen und damit zu interpolieren sei. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge u. Ä. Vorliegend wird die Gebäudehöhe indessen nicht im Innern des Gebäudegrundrisses überschritten und auch nicht durch einzelne unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen, Kellerabgänge o.ä. Die streitbezogene "Abgrabung/Mulde" betrifft vielmehr die damalige Terraingestaltung im Zusammenhang mit der Erstellung des Gebäude G des Instituts H im Jahre 1960. Eine Interpolation fällt somit, wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, ausser Betracht.

Beim streitbetroffenen Vorhaben handelt es sich um einen Neubau, weshalb nach dem Gesagten für die Ermittlung der Gebäudehöhe das zur Zeit des Baugesuchs bestehende Terrain als gewachsener Boden massgebend ist. Nach den zutreffenden Feststellungen des Baurekursgerichts wird die zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m (Art. 13 Abs. 1 BZO) an den drei traufseitigen Messpunkten 1, 14 und 15 überschritten, am erstgenannten um rund 2 m. Unter diesen Umständen kommt eine Überhöhe nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind.

5.  

5.1 Eine Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1127 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen; auf diesem Weg würde nämlich das Gesetz geändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1128 f.).

5.2 Im angefochtenen Rekursentscheid erwog das Baurekursgericht, dass ein Bauherr sich grundsätzlich mit dem bestehenden Terrainverlauf abfinden müsse. Dies gelte nicht nur im für ihn günstigen Fall von vormaligen Aufschüttungen, sondern auch – wie hier – im ungünstigen Fall von früheren Abgrabungen. Dispensbegründende besondere Verhältnisse dürften nicht leichthin angenommen werden. So habe das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2012.00111 vom 11. Juli 2012 Terrainunebenheiten von rund 1,2 m auf einem Grundstück von etwa 5'000 m² nicht für ausnahmebegründend gewürdigt. Der vorliegende Fall lasse sich indessen nicht mit üblicherweise anzutreffenden Terrainunebenheiten vergleichen. Denn bei der Erstellung des ursprünglich nur als Provisorium bis Dezember 1964 bewilligten Gebäude G des Instituts H sei das Grundstück gegenüber der I-Strasse umfassend abgesenkt und dadurch die heute noch vorhandene Mulde geschaffen worden. Ein derartiger Geländeverlauf komme besonderen Verhältnissen im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG gleich, und zwar unabhängig davon, ob er von Menschenhand oder durch Naturkräfte geschaffen worden sei. Im Weiteren gelte es zu berücksichtigen, dass für die damalige Abgrabung im Jahr 1959 eine Ausnahmebewilligung erteilt worden sei, weil es sich um ein Provisorium handle. In der Baubewilligung sei der Grundeigentümer verpflichtet worden, die Baute auf erstes Verlangen, spätestens aber auf Ende Dezember 1964 zu beseitigen. Zwar habe sich der baurechtliche Entscheid darüber ausgeschwiegen, ob der ursprüngliche Terrainverlauf hätte wiederhergestellt werden müssen, doch lasse die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darauf schliessen. Eine unter Einhaltung der Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute würde hier zu einer aus dem umliegenden Terrainverlauf unverständlichen und städtebaulich unerwünschten Situation führen. Daher sprächen gewichtige öffentliche Interessen für die Entbindung von der Einhaltung der höchstzulässigen Gebäudehöhe im Südwestbereich des projektierten Gebäudes. Dieses käme unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nicht höher zu liegen als die umliegenden Gebäude, würde mit diesen eine einheitliche, städtebaulich überzeugende Silhouette bilden und die ursprünglichen Terrainverhältnisse wiederherstellen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verletze keine öffentlichen Interessen und die Benachteiligung der Nachbarn aufgrund der Verminderung der Aussicht sei gering, jedenfalls nicht unzumutbar.

Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der Beschwerdeführer geltend, dass eine Ausnahmesituation entgegen der Annahme des Baurekursgerichts nicht vorliege. Die Gebäude im Umkreis des Baugrundstücks seien unterschiedlich hoch, was zu einer Auflockerung der Dachlandschaft führe. Eine geringere Gebäudehöhe des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses sei daher städtebaulich nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz nicht weiter geprüfte Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift bewirke keinen unzumutbaren Eingriff in die Interessen des Grundeigentümers. Der Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem bestehenden Terrain, also in der "Mulde", stelle für ihn keine Härte dar. Das Baugrundstück könne auch unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe mit dem gleichen Bauvolumen und städtebaulich überzeugend genutzt werden. An der Einhaltung der Normen über die Beschränkung von Gebäudehöhe und Geschosszahl bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Der den Nachbarn mit der Ausnahmebewilligung zugemutete Aussichtsverlust sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz als bedeutend zu würdigen.

Die Bausektion der Stadt Zürich schliesst sich in ihrer Beschwerdeantwort der Argumentation des Baurekursgerichts an. Der private Beschwerdegegner betont, dass die auf dem Baugrundstück bestehende Mulde keineswegs mit Terrainunebenheiten verglichen werden könne. Bei der Normierung der zulässigen Gebäudehöhe habe der Gesetzgeber offenkundig nicht an einen derartigen Geländeverlauf gedacht. Mithin lägen hier dispensbegründende besondere Verhältnisse vor. Das Baurekursgericht habe zutreffend erkannt, dass eine unter Einhaltung der Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute zu einer gegenüber dem umliegenden Terrainverlauf städtebaulich unerwünschten und unbefriedigenden Situation führe. Daraus habe es den richtigen Schluss gezogen, dass hier ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Gebäudehöhe fehle. Wenn der Bauherr die Gebäudehöhe ab dem Terrain der unnatürlichen und tiefen Geländemulde einhalten müsste, würde er stark eingeschränkt. Um ein mit dem umstrittenen Vorhaben vergleichbares Volumen zu realisieren, müsste er die Geländemulde noch vergrössern. Dies lasse sich weder aus Gründen der Einordnung noch des Wohnkomforts rechtfertigen. Die Beachtung der Gebäudehöhe ab dem heutigen Terrainverlauf würde daher zu einer geringeren Nutzfläche und damit zu einer erheblichen wirtschaftlichen Einbusse führen, was zudem im Widerspruch zum Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung stünde. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handle es sich bei den Bestimmungen über die Gebäudehöhe und Geschosszahl nicht um ausnahmefeindliche Normen. Mit Bezug auf den Aussichtsverlust der Anstösser gelte es zu beachten, dass aufgrund der Ausnahmebewilligung zwar die Gebäudehöhe überschritten werde, nicht aber das für ein Schrägdach zulässige Profil. Würde das Projekt mit einem solchen erstellt, würde die Aussicht des Beschwerdeführers noch stärker eingeschränkt. Von einer unzumutbaren Benachteiligung k¿ne jedenfalls nicht die Rede sein.

5.3 Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Gewährung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

5.4 In erster Linie gilt es zu prüfen, ob dispensbegründende besondere Verhältnisse vorliegen. Wird diese Frage bejaht, sind in einem zweiten Schritt die öffentlichen Interessen sowie die privaten Interessen des Grundeigentümers und der Nachbarn abzuwägen.

5.4.1 Das zwischen der I- und der E-Strasse in Zürich gelegene Baugrundstück fällt in westlicher Richtung gegen Gebäude J und Institut H sowie in nordwestlicher Richtung entlang der E-Strasse ab. Dem Baurekursgericht ist beizupflichten, dass die anlässlich der 1959 bewilligten Erstellung des vormaligen Gebäude G des Instituts H erlaubte Abgrabung gegenüber der I-Strasse die natürliche Hangneigung verstärkt hat. Ebenso erscheint die Auffassung sachgerecht, dass es nicht entscheidend darauf ankommt, ob das gewachsene Terrain einzig auf natürliche Ursachen oder auch auf menschliche Einwirkungen zurückzuführen ist. Entgegen den Vorinstanzen kann von einer eigentlichen Mulde jedoch nicht gesprochen werden. Wie die Akten zeigen, tritt die Absenkung im Wesentlichen nur talseitig gegenüber der I-Strasse in Erscheinung; dort führt denn auch das streitbetroffene Projekt primär beim Messpunkt 1 zur Überschreitung der Gebäudehöhe. Das annähernd rhombusförmige Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Fläche von 1'089 m² weist offensichtlich eine günstige Form auf, was die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Projektierung erweitert. Die aufgrund der erwähnten Abgrabung verstärkte Geländeabsenkung vermindert zwar die architektonische Freiheit, allerdings nicht in einem solchen Ausmass, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen wäre. Gerade auch in der näheren Umgebung des Zürichbergs und allgemein an ausgeprägten Hanglagen hat ein Grundeigentümer die topografisch bedingten Einschränkungen hinzunehmen. Im Weiteren wäre es sachwidrig, wenn ein Grundeigentümer im Fall von Aufschüttungen von den dadurch geschaffenen Erhöhungen des gewachsenen Bodens profitieren, im entgegengesetzten Fall von Abgrabungen der dadurch bewirkten Absenkung jedoch durch Gewährung einer Ausnahmebewilligung entgehen könnte. Ferner spricht die Rechtssicherheit dafür, dass im Zug einer Abgrabung geschaffene Veränderungen des Terrainverlaufs bei einer Neuüberbauung höchstens in ausserordentlichen Fällen von dessen Berücksichtigung zu dispensieren vermögen. Solche liegen hier nicht vor; wie der private Beschwerdegegner zu Recht einräumt, hindert ihn die Respektierung der gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO erlaubten Gebäudehöhe nicht an der zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks. Dies gilt auch dann, wenn die dadurch erzwungene Projektänderung zu einer – vergleichsweise bescheidenen – Verminderung der Ausnützung führen sollte.

5.4.2 Das Umfeld des Baugrundstücks weist keineswegs ein einheitliches architektonisches Erscheinungsbild auf, sondern ist durch verschiedene Stilrichtungen geprägt. Ebenso variieren die Gebäudehöhen und aufgrund der erwähnten Hanglage ist eine einheitliche Silhouette entgegen der Ansicht des Baurekursgerichts nicht zu erkennen. Unter diesen Umständen besteht kein Interesse der Bausektion der Stadt Zürich, dem streitbetroffenen Vorhaben aus städtebaulichen Gründen eine Überhöhe zuzugestehen.

5.4.3 Das Interesse des Bauherrn an der nachgesuchten Überschreitung der Gebäudehöhe fällt nicht allzu sehr ins Gewicht. Abgesehen davon, dass er in der Beschwerdeantwort selbst Möglichkeiten skizziert, wie die Ausnützung im Fall einer Projektänderung beibehalten werden kann, wäre ihm selbst eine – bescheidene – Mindernutzung zumutbar und vermöchte sie keinen Dispens zu rechtfertigen. Unter diesen Umständen braucht das Verwaltungsgericht die Interessen des Beschwerdeführers nicht näher zu erörtern. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz lässt sich die angestrebte Erhaltung der Aussicht im gesetzlichen Rahmen allerdings nicht als minim bezeichnen. Es darf als notorisch gelten, dass bei der Bewertung von Immobilien die Aussicht insbesondere bei qualitativ gehobenen Wohnbauten einen wertrelevanten Faktor darstellt. Dieser Umstand wird auch nicht durch den Einwand des privaten Beschwerdegegners entkräftet, dass ein gemäss Bauordnung zulässiges Satteldach anstelle des tatsächlich vorgesehenen Attikageschosses eine weitergehende Beeinträchtigung zur Folge hätte.

5.4.4 Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nicht erfüllt. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob bei gegenteiliger Würdigung eine Gebäudehöhenüberschreitung um nicht weniger als rund 2 m bei einem bestimmten Messpunkt noch verhältnismässig sei oder ob sich der Bauherr ungeachtet der Ausnahmesituation mit einer geringeren Mehrhöhe begnügen müsste.

Diese Erwägungen führen unter Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 1. März 2013 sowie der Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011.

6.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Diesen ist ferner – neben den ihnen auferlegten Kostenanteil von je einem Viertel – auch der Anteil (1/4) der auf den obsiegenden Beschwerdeführer entfallenen Rekurskosten zu überbinden. Dem privaten Beschwerdegegner muss eine Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr ist dieser zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zusammen im angemessenen Betrag von Fr. 5'000.- auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2013 und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011 werden aufgehoben.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.    Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 8'330.- werden zu je 3/8 den Beschwerdegegnern und zu 1/4 weiterhin der damaligen Rekurrentin F auferlegt.

5.    Der Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an:…