Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00355

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. September 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

In Sachen

 

Gemeinde Rüti,

vertreten durch Raumplanungs- und Baukommission Rüti,

 

vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

 

B AG,

vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

 

 

Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti verweigerte der B AG mit Beschluss vom 10. Juli 2012 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Tankstelle mit Shop auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D- und E-Strasse in Rüti. Zusammen mit diesem Beschluss eröffnete die Raumplanungs- und Baukommission der B AG die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. April 2012 betreffend Beurteilung hinsichtlich Lage an einer Staatsstrasse, Bauten und Anlagen in einem Perimeter gemäss Kataster belasteter Standorte, Liegenschaftsentwässerung/Güterumschlagplatz-Absicherung, Lagerung wassergefährdender Flüssigkeiten, Lärmemissionen und Auswirkungen bezüglich Luftreinhaltung.

II.  

Gegen den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti erhob die B AG Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.

Nach Durchführung eines Augenscheins hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 10. April 2013 gut. Es hob den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti auf und lud diese ein, die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung unter den erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.

III.  

Mit Eingabe vom 13. Mai 2013 erhob die Gemeinde Rüti Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti wiederherzustellen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B AG.

Das Baurekursgericht schloss am 29. Mai 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG stellte am 18. Juni 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 12. August 2013 und Duplik vom 5. September 2013 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.

1.2 Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b und c VRG ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann vor, wenn sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 22. September 2010, VB.2010.00330, E. 1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde im Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al. [Hrsg.], Grundfragen der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).

Die Beurteilung der Einordnung sowie der Verkehrssicherheit verlangt gerade nach einer Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse. Die entsprechenden Bestimmungen räumen den Gemeinden daher einen qualifizierten Beurteilungsspielraum ein. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe in rechtsverletzender Weise in den Ermessensspielraum der Gemeinde eingegriffen. Hinzu kommt die Rüge, die Gemeinde habe der Baudirektion für das betroffene Areal den Erlass einer Planungszone beantragt. Die dadurch geschützte Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung könne durch das Bauvorhaben ungünstig präjudiziert werden, weshalb die Gemeinde auch kommunale Interessen raumplanerischer Natur verfolge. Die Gemeinde ist unter diesen Umständen zur Beschwerde legitimiert.

1.3 Auf die rechtzeitig und formgültig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.  

Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüti (BZO) in der Gewerbezone. Es liegt am Kreisel I an der D- und E-Strasse. Das Bauvorhaben umfasst den Neubau einer Tankstelle mit acht Betankungsplätzen, einen Shop mit einer Verkaufsfläche von 120 m² sowie zehn oberirdische Parkplätze und diverse Reklameanlagen.

Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti verweigerte die baurechtliche Bewilligung aus Gründen der Verkehrssicherheit und der Einordnung. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Baubehörde habe den ihr zustehenden Ermessensspielraum überschritten. Insbesondere könne eine genügende Einordnung nicht mit Hinweis auf die starke Unterschreitung des möglichen Volumens verneint werden. Dies könne nur infrage kommen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Der von der Baubehörde geforderte separate Fahrstreifen für Linksabbieger auf der E-Strasse erweise sich nach einer Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt aufgrund der allein massgebenden heutigen Verkehrsbelastung als nicht erforderlich (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.5).

3.  

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll, genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

4.  

Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Gemeinderat habe am 26. März 2013 das Raumentwicklungskonzept Rüti (REK) verabschiedet und gleichzeitig bei der Baudirektion den Erlass einer Planungszone beantragt. Das Baugrundstück sei gemäss dem REK explizit einem Entwicklungsschwerpunkt zugeteilt, wo eine höhere bauliche Dichte angestrebt werden solle. Aufgrund der zentrumsnahen Lage und der Anbindung an den öffentlichen Verkehr werde diesem Entwicklungsschwerpunkt eine besondere Eignung für beschäftigungsintensives Gewerbe zuerkannt. Die Siedlungs- und Verkehrsplanung bildeten eine Einheit und seien aufeinander abzustimmen. Entsprechend habe auch die Verkehrsvision Aufnahme in das REK gefunden. Das Bauvorhaben sei geeignet, die mit der hängigen Planung in Aussicht genommene Verkehrsfunktion der E-Strasse zu erschweren oder zu verunmöglichen. Damit schränke es auch die siedlungsplanerischen Möglichkeiten ein. Werde die Planungszone verfügt, bevor der Entscheid des Verwaltungsgerichts ergehe, müsse sie auf das vorliegende Verfahren angewendet werden, was zur Gutheissung der Beschwerde führen müsse.

4.1 Die Baudirektion hat die von der Gemeinde Rüti beantragte Planungszone mit Verfügung vom 9. Juni 2013 für die Dauer von drei Jahren, ab öffentlicher Bekanntmachung gerechnet, festgesetzt. Allfälligen Rekursen entzog die Baudirektion die aufschiebende Wirkung. Die Verfügung wurde im kantonalen Amtsblatt vom 19. Juli 2013 publiziert.

4.2 Beim Vorbringen der Beschwerdeführerin, das Bauvorhaben stehe im Widerspruch mit der festgesetzten Planungszone, handelt es sich nicht um eine unzulässige neue Tatsachenbehauptung im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG. Zum einen bestand für die Beschwerdeführerin, die eine Bauverweigerung ausgesprochen hatte, keine Veranlassung, im vorinstanzlichen Verfahren auf die damals noch nicht verfügte Planungszone hinzuweisen. Zum anderen betrifft das Vorbringen die Änderung der Rechtslage. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin steht nicht bloss eine Änderung der für die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen Sachumstände infrage. Der vorliegende Fall ist insofern nicht mit dem von der Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik zitierten Fall vergleichbar, in dem mit einer Initiative die Änderung der Bau- und Zonenordnung angestrebt worden war (VGr, 22. März 2006, VB.2005.00562, E. 2).

Das anwendbare Recht ist von Amtes wegen zu ermitteln und anzuwenden (§ 7 Abs. 4 VRG). Ist das neue Recht anwendbar, stellt ein Widerspruch zu demselben eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG dar.

4.3 Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist – vorbehältlich einer anders lautenden intertemporalrechtlichen Regelung (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2010, N. 324) – nach der bisherigen Rechtsprechung in der Regel auf das zurzeit des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985 Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat in verschiedenen Fällen in Abwägung der im Spiel stehenden Interessen bei Nutzungsänderungen im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens den Belangen des Gemeinwesens, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, den Vorzug gegeben und das neue Recht angewendet (vgl. die in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwähnten Beschwerdeverfahren).

Diese Überlegungen gelten auch bei der Festsetzung einer Planungszone, die der (einstweiligen) Sicherung einer geplanten Nutzungsänderung dient, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll.

Die mit der Planungszone im vorliegenden Fall verfolgten öffentlichen Interessen sind deutlich gewichtiger als im von der Beschwerdegegnerin zitierten Bundesgerichtsentscheid (BGr, 22. April 2004, 1P.539/2003), wo die Planungsabsicht darin bestand, Betriebe des Sexgewerbes in der Wohn- und Gewerbezone WG 3 zu verbieten. Demgegenüber besteht die Beeinträchtigung der Beschwerdegegnerin im Abwarten und in der Ungewissheit über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten (VGr, 24. Januar 2013, VB.2012.00588, E. 6.4). Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung ist aufgrund ihrer Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu betrachten (vgl. BGE 120 Ia 209 E. 6c).

4.4 Die Frage, ob die mittlerweile verfügte Planungszone zur Gutheissung der Beschwerde führen muss, kann vorliegend jedoch offenbleiben, da die Beschwerde aus einem anderen Grund gutzuheissen ist (vgl. E. 6). Das Verwaltungsgericht könnte aufgrund der vorliegenden Akten denn auch nicht selber beurteilen, ob das Bauvorhaben der im Gang befindlichen Planung widersprechen würde (vgl. § 346 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

5.  

Die Beschwerdeführerin macht geltend, der von der Vorinstanz gezogene Umkehrschluss, die Praxis, wonach gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des zulässigen Bauvolumens verlangt werden könne, sofern der Widerspruch zur baulichen Umgebung nicht klar und krass sei, müsse auch für den umgekehrten Fall der Unternutzung gelten, sei grundsätzlich falsch. Er gehe von der Gleichschaltung völlig ungleicher rechtlicher Ausgangslagen aus. Vorliegend gehe es um die Einordnung der Volumetrie einer Überbauung, die den Zielen der BZO widerspreche. Bei dieser Ausgangslage sei es nicht zu rechtfertigen, die Überprüfung der Vereinbarkeit mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung auf krasse Verstösse zu begrenzen. Vielmehr müsse berücksichtigt werden, wie sich das Bauvorhaben mit einer künftigen zonenkonformen Überbauung vertragen werde. Die Feststellung der Vorinstanz, das Vorhaben werde trotz seiner naturgemäss offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper empfunden, sei willkürlich. Die Vorinstanz habe sich mit dem Gutachten der fachkundigen kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission nur beiläufig auseinandergesetzt und einfach ihre eigenen Wertungen an die Stelle der Beurteilung durch die kommunalen Behörden gesetzt. Damit habe die Vorinstanz in unzulässiger Weise in das Ermessen der örtlichen Baubehörde eingegriffen.

5.1 Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).

An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 664).

5.2 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich die Rechtsmittelinstanzen deshalb sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren. Auch das Baurekursgericht darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).

Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1 = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 = BEZ 2006 Nr. 55).

5.3 Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht – wie hier – eine aus Gründen der Einordnung erfolgte Bauverweigerung aufgehoben, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).

5.4 Die Vorinstanz hielt zutreffend und unwidersprochen fest (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), es sei nicht ersichtlich, dass das Bauvorhaben negative Auswirkungen auf die vier geschützten Linden entlang der E-Strasse habe. Von einer solchen Zweckbaute könnten – gerade in einer Gewerbezone – auch keine architektonischen Sonderleistungen verlangt werden. Strittig ist vorliegend einzig, ob die Bewilligungsbehörde die Baubewilligung aus Gründen der Einordnung verweigern durfte, weil es die mögliche Baumasse nur zu etwas mehr als 10 % ausschöpfte, ob sie mithin ein voluminöseres Projekt verlangen durfte.

5.5 Die Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), nach ständiger Rechtsprechung könne gestützt auf § 238 PBG eine Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens nur verlangt werden, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies müsse auch für den hier vorliegenden umgekehrten Fall einer Unternutzung gelten. Zwar präsentiere sich die bauliche Umgebung in der Regel als stärker ausgenutzt. Die strittige Tankstelle stehe zur bestehenden Überbauungssituation jedoch nicht in einem klaren und krassen Widerspruch, da die im Bereich des Kreisels vorhandenen Baukuben aufgrund ihrer Stellung bzw. Verteilung nicht als besonders dicht wahrgenommen würden. Umgekehrt werde auch eine Tankstelle trotz ihrer naturgemäss offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper empfunden. Die von der Baubehörde erwähnte Torfunktion bleibe dem Betrachter verborgen. Bei diesem entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel stelle den Auftakt zum Dorfzentrum dar. Die Baubehörde schiebe Argumente der Einordnung vor, um die noch wenig fortgeschrittenen und deshalb noch keine Vorwirkung zeitigenden Verdichtungsbestrebungen durchzusetzen. Damit bediene sie sich sachfremder Argumente.

5.6 Der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sich mit der Beurteilung durch die NHK kaum auseinandergesetzt und einfach ihre eigene Wertung an die Stelle derjenigen der kommunalen Behörde gesetzt, ist unbegründet. Zwar wies die Vorinstanz in E. 4.5 ihres Entscheids nicht mehr ausdrücklich auf das NHK-Gutachten hin. Sie ging jedoch inhaltlich auf dessen Hauptargumente ein. Sie legte insbesondere dar, weshalb sie eine Bauverweigerung aufgrund des verhältnismässig geringen Volumens unter den vorliegenden Umständen für unzulässig hielt. Zu diesen Umständen gehört namentlich die ortsbauliche Situation. Diesbezüglich gelangte die Vorinstanz – gestützt auf ihre Wahrnehmungen anlässlich des Abteilungsaugenscheins vor Ort – zur Auffassung, eine Torwirkung sei nicht erkennbar. Es entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel stelle den Auftakt zur Dorfzentrum dar.

Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. In tatsächlicher Hinsicht können sie sich neben den am Augenschein gewonnenen Eindrücken auch auf die Akten abstützen. Die bei diesen liegenden Fotos lassen nicht erkennen, dass sich beim Baugrundstück das "'Eingangstor' des historisch älteren Strassenabschnitts mit dichterer Überbauung bis hin zur Kirche mit ehemaligem Klosterbezirk im Zentrum" befindet. Die Überbauung in der Umgebung des Kreisels und beidseits der D-Strasse nördlich desselben spricht klar gegen die behauptete Torwirkung. Östlich der D-Strasse schliesst an das Baugrundstück der lange Gebäudekomplex der H-Werke an, der in der Industriezone liegt. Auf der anderen Strassenseite folgt auf den Kreisel zunächst der grosse Neuwagenpark, der zur angrenzenden und gegenüber den H-Werken liegenden Garage F gehört. Unter diesen Umständen durfte es die Vorinstanz für nicht mehr nachvollziehbar halten, einen besonderen Bezug vom Baugrundstück zum Dorfzentrum herzustellen und gestützt darauf eine besondere Gestaltung des Bauvorhabens zu verlangen.

5.7 Die Auffassung der Vorinstanz, auch bei einer behaupteten Unternutzung könne eine auf § 238 PBG gestützte Bauverweigerung nur infrage kommen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Zwar bestehen hier gewisse Unterschiede zu Fällen, in denen von der Bauherrschaft verlangt wird, das Volumen zu reduzieren. Entscheidend ist jedoch weniger der "Widerspruch zu den generellen Zielen der Bau- und Zonenordnung für ein bestimmtes Gebiet" (Beschwerdeschrift, S. 8), in den sich die Baubehörde setzt. Die Pflicht zur Zurückhaltung ergibt sich vielmehr daraus, dass in die Freiheit der Bauherrschaft eingegriffen wird, welche die fraglichen Vorschriften – gleich wie im Fall einer besonders hohen Ausnützung – beachtet. Den "Zielen der Bau- und Zonenordnung" kommt demgegenüber keine entscheidende Rolle zu, solange keine besonderen Vorschriften über die (Mindest-)Ausnützung und Nutzungsmöglichkeiten bestehen.

Einen klaren und krassen Widerspruch zur baulichen Umgebung hat die Vorinstanz zu Recht verneint. Es trifft zu, dass § 238 Abs. 1 PBG eine positive ästhetische Generalklausel darstellt, die nicht bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern positiv eine Gestaltung verlangt, die sicherstellt, dass sowohl für die Bauten selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010, VB.2009.00604, E. 5.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin bedeutet die Praxis, Abweichungen von der baulichen Umgebung im Bezug auf die (zulässige) Baumasse nur in krassen Fällen als Einordnungsmangel zu behandeln, jedoch nicht, dass erst eine krasse Verunstaltung zur Verneinung der genügenden Einordnung führen soll. In einer derartigen Abweichung von den im baulichen Umfeld anzutreffenden Volumina kann keine Verunstaltung erblickt werden. Angesichts der keine besondere Qualitäten aufweisenden baulichen Umgebung erweist es sich als nicht mehr vertretbar, dem in der Gewerbezone geplanten Bauvorhaben eine genügende Einordnung abzusprechen.

5.8 Die Vorinstanz kam nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die Würdigung der örtlichen Baubehörde in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens sei nicht mehr vertretbar. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

6.  

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt auf der Erschliessungsstrasse Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung erfordere. Der Shop und die Zapfstellen müssten spiegelverkehrt angeordnet werden um den Verkehr zu entflechten. Hinsichtlich der Notwendigkeit einer Linksabbiegespur sei es nicht haltbar, dass die Vorinstanz die mit der Verkehrsvision in Aussicht genommene neue Führung des Durchgangsverkehrs, die demnächst – vorerst provisorisch – in Betrieb genommen werde, nicht berücksichtigen wolle. Der Beschwerdeführerin könne unter diesen Umständen keine unvertretbare Wahrnehmung des ihr bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit zustehenden Ermessensspielraums vorgeworfen werden.

6.1 Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass eine grundsätzliche Neuprojektierung erforderlich sei. Die allenfalls nötige Berücksichtigung der Verkehrsvision sei bereits erfolgreich umgesetzt. Im Fall der Realisierung der Verkehrsvision werde die Erschliessung gedreht, indem die Einfahrt via Erschliessungsstrasse und die Ausfahrt direkt in die E-Strasse erfolge.

Die Beschwerdegegnerin verkennt, dass die Vorinstanz – selbst auf der Grundlage der heutigen Verkehrsbelastung – die Zusammenfassung von Ein- und Ausfahrt verlangt hat. Sowohl die Ein- als auch die Ausfahrt müssen über die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02 erfolgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4, S. 14 f.). Der von der Bauherrschaft vorgesehene Austausch von Ein- und Ausfahrt gemäss Plan-Nr. 110721-1A Vision "Sperrung", kommt nicht infrage. Gegenüber der G-Strasse ist damit weder eine Ein- noch eine Ausfahrt zulässig.

Die Vorinstanz hat mit zutreffender Begründung dargelegt, dass nachvollzieh- und vertretbar sei, die E-Strasse als wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

6.2 Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass die Vorinstanz nicht darauf eingegangen sei, dass eine ausschliessliche Erschliessung des Bauvorhabens über die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung erfordere. Diesen Einwand hatte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren ausdrücklich erhoben.

6.2.1 Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346).

6.2.2 Vorliegend erfordert die Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt eine Neupositionierung des Shops und der Tankstelle. Solche Änderungen ziehen eine umfassende Überarbeitung des Vorhabens nach sich. Hinzu kommt, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, wie die notwendigen Anpassungen erfolgen können. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt und zum Gegenstand eines neuen Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der Baubehörde bzw. der Rechtsmittelinstanzen.

6.2.3 Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. Sie ist damit gutzuheissen und die Bauverweigerung der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti zu schützen.

6.3 Die Frage, ob die Vorinstanz die Auffassung der örtlichen Baubehörde, in der E-Strasse sei eine separate Linksabbiegespur vorzusehen, zu Recht als nicht vertretbar qualifizierte, kann damit offenbleiben. Dies rechtfertigt sich umso mehr, als die Baudirektion die erwähnte Planungszone mittlerweile festgesetzt hat (vgl. oben, E. 4.1).

7.  

Die Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben und die Bauverweigerung der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti vom 10. Juli 2012 wiederherzustellen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kostenpflichtig (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist sodann zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. April 2013 wird aufgehoben und der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti vom 10. Juli 2012 wiederhergestellt.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 5'110.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'330.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…