Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00467

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 24. Oktober 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin Regula
Hunger.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, vertreten durch RA B,

 

2.    C,

 

3.    D,

 

2–3 vertreten durch A, dieser substituiert durch RA B,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    E AG,

vertreten durch RA F,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der E AG mit Beschluss BE 07 vom 2. Oktober 2012 unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung der Gewerbegebäude auf den Grundstücken alt Kat.-Nrn. 01 und 02, G-Strasse 03 und G-Strasse 04, in Zürich.

II.  

Die Nachbarn A, C und D rekurrierten dagegen gemeinsam am 12. November 2012 an das Baurekursgericht. Am 22. März 2013 führte dieses einen Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 17. Mai 2013 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

A, C und D beantragten mit gemeinsamer Beschwerde vom 20. Juni 2013 an das Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 17. Mai 2013 aufzuheben und den Bauentscheid der Bausektion vom 2. Oktober 2012 dergestalt abzuändern, dass die zusätzliche Aufstockung der bereits übergeschossigen Gebäude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 02 (G-Strasse 04) und 01 (G-Strasse 03) nicht zugelassen werde. Eventualiter wurde beantragt, dass die zusätzliche Aufstockung der beiden Gebäude nur in dem Rahmen zugelassen werde, wie sich das zusätzliche At­tikageschoss innerhalb des gemäss Art. 7a Abs. 1 BZO definierten Profils bewege, wobei für den Ansatzpunkt des hypothetischen Schrägdachprofils auf die Oberkante des zonenkonformen fünften Vollgeschosses abzustellen sei. Beim Gebäude G-Strasse 04 sei als fiktive Traufseite im Sinne eines Walmdachs sowohl die gegen die G-Strasse, die H-Strasse wie auch gegen die J-Strasse gerichteten Seiten zu betrachten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Hinsichtlich der Verfahrenskosten sowie der Parteientschädigung sei eventualiter der Rekursentscheid aufzuheben, unter Reduktion der Gerichtsgebühr und der Parteientschädigung um mindestens 1/3 und unter angemessener Berücksichtigung im Rahmen der Kostenauferlegung.

Am 28. Juni 2013 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragten die Bausektion der Stadt Zürich mit Beschwerdeantwort am 24. Juli 2013 und die E AG am 25. Juli 2013, Letztere unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Mit Replik, Duplik und Triplik hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die beiden nebeneinander gelegenen Baugrundstücke Kat.-Nr. 01 (G-Strasse 03) und Kat.-Nr. 02 (G-Strasse 04) befinden sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Quartiererhaltungszone Q5Ib. Im Nordwesten werden die Parzellen von der G-Strasse, im Nordosten von der G-Strasse und im Südosten von der J-Strasse begrenzt. Die beiden Bauparzellen sind von mit Flachdächern versehenen Bürogebäuden überstellt. Das strittige Bauvorhaben sieht vor, die Bürogebäude durch entsprechende innere Umbauten neu der Wohnnutzung zuzuführen sowie aufzustocken.

2.  

Nach Baurekursgericht und Beschwerdegegnerin 2 handelt es sich beim Umbau des Gebäudes G-Strasse 04 nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung, da sich dadurch keine wesentlich weiter gehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten ergeben würden. Die Beschwerdeführenden halten dem entgegen, ein zusätzliches Geschoss auf einem bereits übergeschossigen Gebäude sei klar mit wesentlich erhöhten Bau- und Nutzungsmöglichkeiten verbunden.

In der Zone Q5Ib sind für Randgebäude – Hauptgebäude entlang von Strassen und Plätzen – ein anrechenbares Untergeschoss, fünf Vollgeschosse sowie bei Flachdachbauten ein anrechenbares Dachgeschoss, bei Steildächern zwei anrechenbare Dachgeschosse zulässig (Art. 24g Abs. 2 BZO in Verbindung mit § 49a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Weiter statuiert Art. 24g Abs. 2 BZO für die Gebäudehöhe ein Grundmass von max. 18 m und für die Firsthöhe max. 5 m. Die zulässige Bautiefe von Randgebäuden ist – ab der strassenseitig vorherrschenden Bauflucht oder einer allenfalls weiter zurückliegenden Baulinie gemessen – auf 12 m beschränkt (Art. 24g Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 5 lit. b BZO).

Das Gebäude G-Strasse 04 stösst mit seiner Längsseite von 28 m im Nordosten an die G-Strasse, mit seiner nordwestlichen Schmalseite an die G-Strasse sowie mit der Südostfassade an die J-Strasse an. Es stellt somit ein Randgebäude dar. Anstelle der fünf zulässigen Vollgeschosse verfügt es über sechs Vollgeschosse und weist eine Gebäudehöhe von rund 19 m auf. Ferner überschreitet es die maximale Gebäudetiefe von 12 m. Es handelt sich somit um ein baurechtswidriges Gebäude. Unbestrittenermassen sind diese Rechtsverstösse auf die Änderung der BZO zurückzuführen (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1), weshalb die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen ist.

3.  

3.1 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Die neuere Rechtsprechung und Lehre ziehen die Grenzen zur neubauähnlichen Umgestaltung noch weiter; es sei nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen Umgestaltungen auszugehen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3; Willi, S. 99). Für ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde, was in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll ist.

Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212, 220 f. E. 4.1; 114 Ib 11, 15 f. E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Deshalb ist zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung zu schliessen, wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen würde, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme neubauähnlicher Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.

3.2 Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.3; 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen das Baurekursgericht zu beachten hat. Obschon ihm als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch seine eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.

4.  

4.1 Zur Beurteilung der Frage, ob eine neubauähnliche Umgestaltung vorliege, untersuchte das Baurekursgericht, ob sich durch die Änderung bzw. Erweiterung des bestehenden Baukomplexes wesentlich weiter gehende Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten als bei einem Neubau ergeben. Dies verneinte die Vorinstanz, da im Fall einer Neuüberbauung das bestehende Gebäude durch einen Baukubus mit weitgehend demselben Grundriss ersetzt werden könne. Die überbaubare Fläche sei im Wesentlichen mit dem Grundriss des bestehenden Gebäudes identisch. Nutzungsmässig könnten bei einem Neubau zwar nur noch fünf Vollgeschosse realisiert werden; zusätzlich wären jedoch ein anrechenbares Untergeschoss sowie bei der Realisierung eines Schrägdachs zwei anrechenbare Dachgeschosse zulässig. Insgesamt sei davon auszugehen, dass bei Neubauvorhaben im Vergleich zum strittigen Projekt keine reduzierten Nutzungsmöglichkeiten gegeben wären. Unabhängig davon könne der Bauherrschaft vorliegend keine Absicht zur Umgehung der Neubauvorschriften unterstellt werden.

4.2 Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, das geplante Bauprojekt würde zu einem Gebäude mit sechs Vollgeschossen und einem zusätzlichen Attikageschoss führen. Es verstehe sich von selbst, dass mit einem zusätzlichen Geschoss wesentlich erhöhte Bau- und Nutzungsmöglichkeiten verbunden seien. Gegenüber einem Neubau derselben Bauweise (Flachdachbau) könne die Bauherrschaft ein ganzes Vollgeschoss mehr realisieren bzw. das vorbestehende (baurechtswidrige) Vollgeschoss weiterhin nutzen und ein ganzes zusätzliches Attikageschoss realisieren. Nicht infrage gestellt werde hingegen der angemessene Um- und Ausbau der bestehenden sechs Geschosse.

4.3 Die Vorinstanz hat das geplante Bauprojekt korrekterweise mit einem Neubau mit Schrägdachprofil verglichen und nicht mit einem Flachdachbau. Bei einem Neubau mit Schrägdachprofil sind gemäss Art. 24g Abs. 2 BZO fünf Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss sowie zwei anrechenbare Dachgeschosse zulässig. Das anrechenbare Untergeschoss fehlt jedoch bei den Neubauten in der Skizze der Beschwerdeführenden, auf die sie sich stützen (Beschwerde S. 7). Dieses ist aber beim Vergleich der Nutzungsmöglichkeiten mitzuberücksichtigen. Das projektierte Bauvorhaben weist sechs bestehende Vollgeschosse sowie neu ein anrechenbares Dachgeschoss aber kein anrechenbares Untergeschoss auf. Daraus folgt, dass die Nutzungsmöglichkeiten durch die Änderung und Erweiterung nicht erhöht werden.

Ein Neubau auf Kat.-Nr. 02 müsste – wie bereits der bestehende Bau – gemäss Art. 24g Abs. 4 BZO auf allen drei Strassenseiten, nämlich entlang der G-, H- und J-Strasse, auf die Baulinie gebaut werden. Weiter ist Art. 24g Abs. 5 lit. b BZO zu beachten, wonach in der Zone QI5b – gemessen ab der Baulinie – eine Bautiefe von 12 m erlaubt ist. Geht man davon aus, dass die Bautiefe von allen drei Strassenseiten her zu bestimmen ist, ergibt dies bei einem Neubau eine minimal kleinere überbaubare Fläche. Der bestehende Bau verfügt jedenfalls auch unter diesem Aspekt über keine wesentlich erhöhte Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit. Wie bereits in Erwägung 2 festgehalten, überschreitet das Gebäude G-Strasse 04 die zulässige Gebäudehöhe von 18 m um 1 m. Mit einer Gesamthöhe von 22,3 m hält es aber die Gesamthöhe von 23 m (Gebäudehöhe + Firsthöhe) ein (vgl. Art. 24g Abs. 2 BZO).

Eine Gesetzesumgehung kann der Beschwerdegegnerin 1 unter diesen Umständen nicht vorgeworfen werden. Zu Recht kam die Vorinstanz zum Schluss, es liege keine neubauähnliche Umgestaltung, sondern der Schutz – und gleichermassen auch die Weiterentwicklung – der bestehenden Investition vor.

Der vorliegend zu beurteilende Fall kann mit dem im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Oktober 2005 (VB.2004.00252) beurteilten Sachverhalt nicht verglichen werden, hielt doch in jenem Fall das bestehende Gebäude den Strassenabstand von 6 m nicht ein. Da ein Neubau dort den Strassenabstand einzuhalten hätte, hätte dies zu einer beträchtlichen Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten geführt. Dies ist hier gerade nicht der Fall.

4.4 Die Vorinstanz hat die Rüge, es liege eine neubauähnliche Umgestaltung vor, geprüft und verneint. Im Entscheid brauchen nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Überlegungen der Parteien wiedergegeben zu werden; die Begründung darf sich auf jene Aspekte beschränken, die die Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet (VGr, 30. Mai 2012, VB.2012.00179, E. 2.1). Die Vorinstanz hat ihre Überlegungen genannt, von denen sie sich leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stützt. Eine Gehörsverletzung ist daher nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführenden scheinen zu übersehen, dass § 357 PBG gerade die Möglichkeit bietet, bestehende Bauten, die Bauvorschriften widersprechen, zu erweitern.

4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Rekursinstanz zu Recht davon ausging, der Bausektion der Stadt Zürich sei keine Verletzung ihres Ermessens- bzw. Entscheidungsspielraums vorzuwerfen, wenn sie das Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung einstufte.

5.  

Da das bestehende Gebäude sechs statt fünf Vollgeschosse aufweist, ist zu prüfen, ob dessen Aufstockung eine weiter gehende Abweichung von Vorschriften darstellt (§ 357 Abs. 1 Satz 2 PBG). Denn bei gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgten Bauvorhaben sind neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften nicht bzw. nur mit Erteilung einer Ausnahmebewilligung zulässig.

5.1 Die Beschwerdeführenden merken an, würde die streitbetroffene Aufstockung ausgeführt, würde eine Flachdachbaute mit sechs statt den zulässigen fünf Vollgeschossen und einem zusätzlichen Attikageschoss resultieren. Dies stelle klarerweise eine weiter gehende Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 dar. Dabei stützen sich die Beschwerdeführenden auf die Verwaltungsgerichtsentscheide VB.2007.00097 (BEZ 2007 Nr. 30) und VB.2002.00413/414 (BEZ 2003 Nr. 23). Weiter führen sie aus, gemäss § 276 Abs. 2 PBG könnten Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, nicht aber Dach- oder Untergeschosse durch Vollgeschosse. Zudem werde die zulässige Gebäudehöhe durch die Geschosszahlvorgaben bestimmt, wobei Unter- und Dachgeschosse irrelevant seien. Dennoch habe die Vorinstanz diese in ihre Betrachtung einbezogen.

5.2 Die Vorinstanz führte aus, die Beschwerdeführenden würden die falschen Schlüsse aus den beiden Verwaltungsgerichtsentscheiden ziehen. Insbesondere aus dem Entscheid VB.2013.00413/414 lasse sich nichts für den folgenden Sachverhalt ableiten. Das damals zu beurteilende Bauvorhaben sei als unzulässig erachtet worden, weil das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung getreten sei, was durch den geplanten Ausbau des Untergeschosses noch verstärkt worden wäre. Vorliegend seien gesamthaft sieben anrechenbare Gebäudeabschnitte zulässig und diese Zahl werde beim strittigen Bauvorhaben auch bei Realisierung eines zusätzlichen Dachgeschosses nicht überschritten. Die Überschreitung der Gebäudehöhe um 1 m stehe dem Vorhaben nicht a priori entgegen. Der Aufbau eines die Firsthöhe einhaltenden Attikageschosses auf einem baurechtswidrigen Gebäude, das die Gebäudehöhe überschreitet, führe nicht zu einer ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weiter gehenden Abweichung. Es liege eine Folge des bereits bestehenden Verstosses vor.

5.3 Die Vorinstanz geht offenbar davon aus, dass das bestehende Gebäude G-Strasse 04 nicht übergeschossig in Erscheinung tritt, obwohl es unbestrittenermassen ein Vollgeschoss zu viel aufweist. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. In VB.2002.00413/414 hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass der Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weiter gehende Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG darstelle, wenn das bestehende Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist (VGr, 9. April 2003, VB.2002.00413, E. 4c = BEZ 2003 Nr. 23; vgl. auch 16. Januar 2013, VB.2012.00596, E. 5.2; VB.2006.00062, 14. Juni 2006, E. 2.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1141). Vorliegend weist das bestehende Gebäude ein Vollgeschoss zu viel auf und tritt übergeschossig in Erscheinung. Dieser Eindruck wird durch die Aufstockung mit einem Attikageschoss deutlich verstärkt. Der Ausbau mit einem zusätzlichen anrechenbaren Geschoss stellt vorliegend eine weiter gehende Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG dar. Daran mag der Umstand nichts zu ändern, dass die Gesamtgeschosszahl auch nach dem Umbau und der Erweiterung nicht überschritten werden soll. Unter dem Gesichtswinkel von § 357 Abs. 1 PBG über Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten kann es nicht zulässig sein, ein anrechenbares Untergeschoss durch ein Vollgeschoss oder ein anrechenbares Dachgeschoss zu ersetzen, selbst wenn gemäss BZO ein Dachgeschoss zulässig wäre (vgl. VGr, 9. April 2003, VB.2002.00413, E. 4c = BEZ 2003 Nr. 23). Die Auffassung der Vorinstanz würde zu einer unzulässigen Privilegierung desjenigen Eigentümers führen, dessen Gebäude bereits über ein Vollgeschoss zu viel verfügt. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich damit als insoweit zutreffend. Aus dem von ihnen angeführten Urteil VB.2007.00097 können sie dagegen nichts zu ihren Gunsten ableiten, da es dort nicht um die Anwendung von § 357 PBG ging und der Fall auch sonst keine Parallelen aufweist.

5.4 Da das Vorhaben nicht unter § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG fällt, bleibt es in diesem Zusammenhang unerheblich, ob dem Bauvorhaben im Sinn dieser Bestimmung überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen. Vielmehr wären die Voraussetzungen zu prüfen, unter welchen gemäss § 220 PBG von Bauvorschriften im Einzelfall befreit werden darf, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung dieser Vorschriften unverhältnismässig erscheint (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00469, E. 4.3).

Im bisherigen Baubewilligungsverfahren wurde die Frage einer Ausnahmebewilligung ebenso wenig geprüft wie jene der Abweichungen von Grundmassen nach Art. 24e BZO. Die Frage der Ausnahmebewilligung wurde von der Beschwerdeführerin im Rekurs indessen aufgeworfen, diejenige der Abweichungen von Grundmassen von der privaten Beschwerdegegnerin in der Rekursantwort. Dem Verwaltungsgericht steht es frei, die Frage der Bewilligungsfähigkeit eines Baugesuchs auch unter rechtlichen Aspekten zu prüfen, welche von den Vorinstanzen nicht beachtet wurden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 7, § 63 N. 10). Zwar konnten sich die Parteien zu den Fragen, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann oder ob Art. 24e BZO einschlägig ist, äussern; trotzdem rechtfertigt es sich vorliegend, die Sache an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen. Zum einen handelt es sich bei der Vorschrift von Art. 24e BZO um gestützt auf § 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 VRG kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde. Zum andern wird der Baubehörde bei der Einräumung einer Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Somit obliegt es vorliegend der Bausektion der Stadt Zürich, zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, ob Art. 24e BZO zur Anwendung gelangt oder ob die Baubewilligung mit der Auflage zu ergänzen ist, mit welcher – unter Verweigerung der Aufstockung – die Anpassung des Projekts bezüglich Dachabschluss verlangt wird. Die Sache ist deshalb in diesem Punkt an die Bausektion zurückzuweisen.

6.  

6.1 Weiter erachten die Beschwerdeführenden die vorinstanzliche Qualifikation der südöstlichen, an die J-Strasse anstossenden Hälfte der Liegenschaft G-Strasse 03 als Randgebäude als unzutreffend. Der fragliche Bereich sei – ausser im schmalen Bereich der Zufahrt auf der Nordostseite – vollständig von fünf- bis achtstöckigen Gebäuden umgeben. Ein Hofbereich sei klar erkennbar, weshalb es sich um ein Hofgebäude handle. Als solches sei es im derzeitigen Zustand übergeschossig.

6.2 Die Vorinstanz führte aus, es sei vorliegend zwar eine spezielle Situation gegeben. Indem der fragliche Teil der Liegenschaft mit seiner Südostfassade aber entlang der öffentlichen J-Strasse situiert sei, stelle das Gebäude gemäss Art. 24g Abs. 1 BZO ein Randgebäude dar. Dabei sei unerheblich, dass es sich bei der J-Strasse um eine Einbahnstrasse handle und nur durch Fahrzeuge bis zu einer bestimmten Maximalhöhe befahrbar sei. Randgebäude stünden nicht nur an wichtigen Strassen. Im Ergebnis führe dies zwar zu einem atypischen und wohl singulären rückwärtigen Zusammenbau von Randgebäuden, wozu sich die BZO nicht äussere. Aus Art. 24h lit. c BZO, der lediglich vorsehe, dass in der Quartiererhaltungszone QI5b Hofgebäude mit Randgebäude zusammengebaut werden dürften, könne nicht geschlossen werden, dass vorliegend von einem Hofgebäude auszugehen sei. Die Beschwerdegegnerin habe sich jedenfalls an ihr bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehendes Ermessen gehalten.

6.3 Mit dieser Beurteilung hat die Vorinstanz – entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden – die Gesamtsituation gewürdigt. Wie bereits in Erwägung 2 ausgeführt, sind Randgebäude Hauptgebäude entlang von Strassen und Plätzen (Art. 24g Abs. 1 BZO). Im Gegensatz dazu sind Hofgebäude Hauptgebäude im Hof- bzw. im rückwärtigen Bereich (Art. 24h Abs. 1 BZO). Die strittige Liegenschaft G-Strasse 03 erstreckt sich im Nordwesten mit ihrer Längsseite von rund 33 m an die G-Strasse und stösst mit der Südostfassade an die J-Strasse an. Im Nordosten ist sie mit der Liegenschaft G-Strasse 04 zusammengebaut, im Südwesten mit der Liegenschaft G-Strasse 05/K-Strasse 06. Der fragliche Bereich im Südosten ist entlang der J-Strasse situiert und stellt somit aufgrund der Definition von Art. 24g Abs. 1 BZO ein Randgebäude dar. Die strittige Baute liegt damit zwischen zwei öffentlichen Strassen, nämlich der J- und der G-Strasse. Daraus ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 2, indem sie auch die südöstlich an die J-Strasse anstossenden Hälfte der Liegenschaft G-Strasse 03 als Randgebäude qualifizierte, den ihr zustehenden Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum bei der Anwendung und Auslegung des kommunalen Rechts nicht verletzt hat. Der Entscheid beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände und ist jedenfalls nicht rechtsverletzend.

6.4 Da vorliegend von einem Rand- und nicht von einem Hofgebäude auszugehen ist, darf das Gebäude fünf Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss sowie bei Flachdachbauten ein anrechenbares Dachgeschoss aufweisen (Art. 24g Abs. 2 BZO in Verbindung mit § 49a Abs. 2 PBG). Derzeit verfügt das Gebäude G-Strasse 03 über drei Vollgeschosse (Erdgeschoss, erstes und zweites Obergeschoss), die den gesamten Gebäudegrundriss einnehmen, sowie über zwei flächenmässig reduzierte weitere Gebäudeabschnitte (drittes und viertes Obergeschoss). Das dritte und vierte Obergeschoss treten vor allem gegenüber der G-Strasse in Erscheinung. Die beiden obersten Geschosse sollen gegen die J-Strasse hin so erweitert werden, dass die abgewinkelte Südostfassade des dritten Obergeschosses bis minimal 2 m an die Baulinie der J-Strasse und diejenige des vierten Obergeschosses bis 3,5 m an die Baulinie heranreichen. Die Liegenschaft G-Strasse 03 soll somit im südöstlichen Teil um zwei Geschosse auf zulässige fünf Vollgeschosse aufgestockt werden. Die insgesamt zulässige Geschossanzahl wird damit aber nicht überschritten, weshalb einer Aufstockung des südöstlichen Teils des Gebäudes nichts entgegen steht. Diese Auffassung der Beschwerdeführenden ist unbegründet.

6.5 Der Eventualantrag 2a erweist sich ebenfalls als unbegründet. Da es sich vorliegend nicht um ein übergeschossiges Hofgebäude, sondern um ein Randgebäude handelt (vgl. vorne E. 6.4), bei dem fünf Vollgeschosse zulässig sind, handelt es sich beim dritten und vierten Obergeschoss nicht um Dachgeschosse. Es kann somit nicht verlangt werden, dass die zusätzlichen Attikageschosse – die Beschwerdeführenden meinen damit das dritte und vierte Obergeschoss – innerhalb des gemäss Art. 7a Abs. 1 BZO definierten Profils zu bewegen haben.

6.6 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Aufstockung des Gebäudes G-Strasse 03 nichts entgegen steht und sich die diesbezüglichen Rügen als unbegründet erweisen und abzuweisen sind.

7.  

Im Weiteren rügen die Beschwerdeführenden die vorinstanzlichen Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- als ungebührlich hoch und missbräuchlich. Das Streitinteresse sei nicht im Bauvorhaben zu sehen, sondern in der Beeinträchtigung, die den Beschwerdeführenden durch die Abwendung der betreffenden Aufstockung erwachse. Zudem hätten die Vorbringen der Beschwerdegegnerin zur angeblich fehlenden Legitimation einen Teil der Verfahrenskosten verursacht. Die Gerichtsgebühr sowie die Parteientschädigung seien um mindestens 1/3 zu reduzieren.

7.1 Gemäss § 338 PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.--. Die Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr), die auch für das Baurekursgericht zur Anwendung gelangt (§ 1 Abs. 1 GebV VGr), nennt dieselben Bemessungsfaktoren (§ 2 GebV VGr). Die Behörden verfügen bei der Gebührenbemessung im Einzelfall über einen weiten Ermessensspielraum (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 8; vgl. auch VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).

Das Kriterium des Streitwerts kommt bei der Bemessung der Gerichtsgebühr vorliegend nicht zur Anwendung, weil ein solcher nicht direkt bestimmbar ist. Die Gebühr richtet sich vielmehr nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 GebV VGr). Auch bei Fällen ohne bestimmbaren Streitwert ist für die Festsetzung der Gerichtsgebühr vor allem die Tragweite eines Entscheids bzw. einer Streitsache von Bedeutung. Diese Tragweite ist in erster Linie vom Streitgegenstand abhängig (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 7.3; 8. August 2012, VB.2011.00800, E. 8.1.1). Entscheidende Bedeutung muss folglich dem zu beurteilenden Bauprojekt zukommen. Auf die jeweiligen unterschiedlichen Interessen der Parteien kann es dagegen nicht ankommen. Für die Tragweite eines Entscheids ist es nicht von Bedeutung, ob sich die Bauherrschaft gegen eine Bauverweigerung wehrt oder Dritte die Aufhebung einer Baubewilligung beantragen. Darauf deutet bereits der Umstand hin, dass gemäss § 2 GebV VGr das tatsächliche Interesse zu berücksichtigen ist. Entscheidend ist daher das tatsächliche Interesse an der Streitgegenstand bildenden Baubewilligung (im angefochtenen Umfang), nicht das geltend gemachte Interesse der genügenden Besonnung bzw. Lichtentzug, auf welches sich die Beschwerdeführenden zur Begründung ihres Antrags berufen (VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00628, E. 3.7.3; 30. Mai 2012, VB.2011.00624, E. 5.5.3). Den Beschwerdeführenden kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie ausführen, im Streit lägen "die Beeinträchtigungen, die den Beschwerdeführenden durch die Aufstockung erwachsen". Dass sich die Parteien in Sach- und Rechtsfragen nicht einig sind, ändert nichts am Streitgegenstand, der sich nach der angefochtenen Anordnung und dem Rechtsmittelantrag bestimmt.

7.2 Vorliegend beantragten die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die teilweise Aufhebung der Bewilligung der Bausektion. Es sei die zusätzliche Aufstockung der beiden Gebäude nicht zuzulassen. Angesichts dieses Rekursantrags und der damit einhergehenden Beeinträchtigung der Interessen der Gegenpartei ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz von einem erheblichen tatsächlichen Streitinteresse ausging.

7.3 Zur Rüge, ein Teil der Verfahrenskosten sei durch die offensichtlich unhaltbaren Vorbringen der Beschwerdegegnerschaft zur angeblich fehlenden Legitimation der Beschwerdeführenden verursacht worden, ist festzuhalten, dass das Baurekursgericht die Legitimation von Amts wegen zu prüfen hat (§ 7 Abs. 4 Satz 2 VRG).

7.4 Die Höhe der von der Vorinstanz festgesetzten Gerichtsgebühr liegt nach dem Gesagten noch innerhalb des der Vorinstanz bei der Gebührenfestsetzung zustehenden weiten Ermessensspielraums.

8.  

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollständig. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte den Beschwerdeführenden und je zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin 1 und der Bausektion aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung ist mangels überwiegenden Obsiegens keiner Partei zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

9.  

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2013 und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2012 werden bezüglich des Attikageschosses des Gebäudes G-Strasse 04 aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Bausektion der Stadt Zürich zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    8'000.--;  die übrigen Kosten betragen:
Fr.      210.--   Zustellkosten,
Fr.    8'210.--   Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'150.- werden je zu einem Sechstel unter solidarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden 1 bis 3 sowie je zu einem Viertel der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 auferlegt.

4.    Für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…