Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00623

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 20. März 2014

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Robert Lauko.  

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D,

 

2.    Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die Baukommission Küsnacht C die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am F-Weg 03.

II.  

Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. August 2013 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 12. September 2013 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den Beschluss vom 11. Dezember 2012 aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In seiner Vernehmlassung vom 1. Oktober 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen.

In ihrer Beschwerdeantworten vom 31. Oktober bzw. 18. November 2013 schlossen C bzw. die Baukommission Küsnacht auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Replik vom 17. Dezember 2013 bzw. Duplik vom 14. Januar 2014 hielten A und C an ihren jeweiligen Anträgen fest. Am 13. Februar 2014 reichte A eine Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.  

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

Am 20. Juni 2013 nahm das Baurekursgericht auf dem Lokal einen Delegationsaugenschein vor, nachdem es im Hinblick auf das Vorgängerprojekt bereits am 4. Juli 2011 einen Abteilungsaugenschein durchgeführt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des entsprechenden Protokolls, der übrigen Akten und der Pläne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, besteht kein Anlass für die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augen­scheins.

 

2.  

Der Beschwerdegegner 1 plant auf dem der Wohnzone W2/1.40 gemäss Art. 19 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht 1994/2004/2012 (BZO) zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Projektiert ist ein insgesamt 25 m langes Hauptgebäude, das sich aus einem Mittelbau (zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss) und einem eingeschossigen nordwestseitigen Flügel ("Küchentrakt" mit Dachterrasse) zusammensetzt. An Letzteren schliesst sich ein dreiseitig eingewandeter und als Erweiterung des Sitzplatzes dienender Anbau von 4,5 m Länge an. Dieser weist eine um 0,35 m tiefere Höhe und eine gegenüber dem "Küchentrakt" um 0,8 m zurückversetzte strassenseitige Flucht auf. Auf der Südostseite des Hauptgebäudes soll eine ebenfalls um 0,8 m zurückversetzte, 11 m lange Garage angebaut werden.

Beim streitbetroffenen Projekt handelt es sich um die überarbeitete Version eines ähnlichen Bauvorhabens der nämlichen Bauherrschaft. Die dafür erteilte Baubewilligung vom 8. Februar 2011 hob das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2011.00648/00681 vom 13. Juni 2012 auf, weil die beiden Gebäudeflügel nicht als Besondere Gebäude qualifiziert werden konnten, sodass im Ergebnis verschiedene Bauvorschriften missachtet wurden (bestätigt in BGr, 6. Februar 2013, 1C_417/2013).

3.  

Der Beschwerdeführer beanstandet wie im vorangegangenen Verfahren die Annahme der Vorinstanzen, bei den Seitenflügeln des Gebäudes (Sitzplatzerweiterung, Garage) handle es sich um Besondere Gebäude. Solche Gebäude müssten im Verhältnis zu Hauptgebäude "besonders" sein und dürften nicht dessen Bestandteil bilden. Hierfür sei eine architektonische Gesamtwürdigung vorzunehmen; dass ein Gebäudeteil zusätzlich eine andere Materialisierung und eine andere äussere Erscheinung aufweise, sei nicht hinreichend. Prägend für das geplante Gebäude sei nach wie vor sein axialer Fassadenaufbau. Trotz der geringfügigen Versetzung und der reduzierten Höhe charakterisiere sich der gesamte Nordwestflügel mit Küche und Sitzplatzerweiterung als architektonische Einheit. Dies gelte umso mehr, als der südöstliche Gebäudeflügel das Gegenstück dazu bilde. Qualifiziere man die Seitenflügel richtigerweise als Teil des Hauptgebäudes, verletze dieses die zulässige Gebäudelänge, die Baumasse sowie die Grenzabstände.

3.1 Laut § 273 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000 (VB.2000.00304/00314 = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es fest, dass für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung. Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 743).

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen (VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2a, auch zum Folgenden; 7. Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4). Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Daher liegt kein Besonderes Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung während des grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil durch eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869).

3.2 Eine funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird hingegen nicht verlangt; dieses darf auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4, auch zum Folgenden; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870).

An seiner im Entscheid vom 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2, geäusserten Auffassung, ein an ein Hauptgebäude angebautes Besonderes Gebäude müsse optisch und funktionell selbständig sein, hielt das Verwaltungsgericht mit Bezug auf die funktionelle Selbständigkeit im Folgenden nicht fest (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4; vgl. schon VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3, auch zum Folgenden). Demgegenüber bekräftige es in den genannten Urteilen seine Rechtsprechung, wonach blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden dürfen. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe.

3.3 In E. 5.3 des angefochtenen Rekursentscheids kritisiert das Baurekursgericht die vom Verwaltungsgericht im Urteil VB.2011.00648/00681 verwendete Begriffswahl. Diese sei unscharf, da dem Ausdruck "architektonisch" im Begriffspaar "konstruktive und architektonische Selbständigkeit" kaum eine Bedeutung zukomme. Massgebend für die Qualifikation sei vielmehr das Erfordernis der konstruktiven Selbständigkeit einerseits und der optischen Selbständigkeit andererseits.

3.3.1 Diesbezüglich ist zu bemerken, dass das Verwaltungsgericht bereits in RB 1968 Nr. 47 hinsichtlich der Abgrenzung von An- und Nebenbauten festhielt, dass es (allein) auf die äussere Erscheinung und das räumliche Verhältnis zum Hauptgebäude ankomme. Mit Urteil VB.2003.00210 vom 10. September 2003, E. 2a, hat es diese Abgrenzungskriterien sodann auf die Unterscheidung zwischen Hauptgebäude und Besonderem Gebäude übertragen. Die erwähnten Voraussetzungen lassen sich mit dem Begriff der optischen Selbständigkeit nur unzureichend erfassen. Denn massgebend ist nicht nur, ob der betreffende Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem aussenstehenden Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde. Ebenso entscheidend ist, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt.

3.3.2 Für die architektonische Selbständigkeit eines als Besonderes Gebäude bezeichneten Gebäudeteils ist deshalb von erheblicher Bedeutung, was überhaupt als Hauptgebäude gilt.  Letzteres hängt in erster Linie von der Eignung der betreffenden Räumlichkeiten zum dauernden Wohnen ab (vgl. vorn E. 3.1). So wurde der im nordwestlichen Gebäudeflügel angesiedelte "Küchentrakt" bereits im ursprünglichen Bauprojekt als bewohnbare Erweiterung des axial aufgebauten Mittelbaus geplant und gehörte damit, auch wenn dies von aussen nicht ohne Weiteres erkennbar war, ebenfalls zum Hauptgebäude. Der an den "Küchentrakt" angehängten "Sitzplatzerweiterung" sprach das Verwaltungsgericht alsdann mangels optischer Eigenständigkeit (gleiche Höhe, durchgehende Dachterrasse, einheitliches Fassadenbild auf der Strassenseite) die Qualität als Besonderes Gebäude ab. Ausgehend vom so definierten Hauptgebäude, das über den eigentlichen Mittelbau hinaus den gesamten Nordostflügel umfasste, ging es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten Südostflügel als Besonderes Gebäude einzustufen (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2 Abs. 2). Vielmehr erschien das Gebäude in seiner Gesamtheit als ein einziges, axial angelegtes Hauptgebäude und die vorgenommene Unterteilung in Haupt- und Besondere Gebäude als willkürlich.

3.4 Mit dem Kriterium der architektonischen und der – kumulativ erforderlichen – konstruktiven Selbständigkeit soll primär eine missbräuchliche Beanspruchung der in § 273 PBG gewährten Erleichterungen durch willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden. Erforderlich ist daher lediglich eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit, die sich, wie dargelegt, aus einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben muss (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2). Hingegen ginge es zu weit, die Qualifikation als Besonderes Gebäude auf Anbauten zu beschränken, die ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes auch weggelassen bzw. versetzt werden könnten (vgl. VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.8). 

3.5 Bei der Beurteilung der Frage, ob einem Gebäudeteil eine konstruktive und architektonische Selbständigkeit zukommt, verfügt die kommunale Baubehörde über einen Beurteilungsspielraum, in welchen das nach § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht nur eingreifen darf, wenn sich die Würdigung der Baukommission als nicht mehr vertretbar erweist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.6). Entgegen dem Einwand des Beschwerdeführers prüfte das Baurekursgericht seinerseits die Selbständigkeit der Sitzplatzerweiterung und der Garage ohne unzulässige Einschränkung seiner Kognition nach § 20 Abs. 1 VRG, auch wenn es in E. 5.3 in fine "der Vollständigkeit halber" auf den im zitierten Verwaltungsgerichtsurteil erwähnten Beurteilungsspielraum der Baubehörde hinwies (vgl. E. 5.4 in fine und 5.6 des Rekursentscheids).

3.6 Die Bauherrschaft nahm am ursprünglichen Bauvorhaben in Reaktion auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Juni 2012 eine Reihe von Anpassungen vor (vgl. E. 5.4 des Rekursentscheids). So wurde die strassenseitige Fasssade der "Sitzplatzerweiterung" um 0,8 m in Richtung Südwesten zurückversetzt und bildet keine durchgehende Flucht mit dem Hauptgebäude mehr. Zudem ist die "Sitzplatzerweiterung" neu rund 35 cm niedriger als der "Küchentrakt", mit dem sie im Unterschied zum ersten Projekt auch keine gemeinsame Dachterrasse teilt. Ihre Nordostseite verfügt über eine andere Materialisierung als der "Küchentrakt". Auf die vormals identischen strassenseitigen Fassadenabschnitte und die ovalen Fenster wurde verzichtet. Der erweiterte Sitzplatz verfügt nun  über eine eigenständige Südostmauer, womit seine konstruktive Selbständigkeit noch verstärkt wird. Da er nur dreiseitig eingewandet und in südwestlicher Richtung vollständig offen ist, ist er für den dauernden Aufenthalt von Menschen von vornherein ungeeignet.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers charakterisiert sich der Nordwestflügel des Gebäudes mit "Küchentrakt" und "Sitzplatzerweiterung" demnach nicht mehr als architektonische Einheit. Bereits aufgrund der verminderten Dimensionen und des Verzichts auf die durchgehende Dachterrasse setzt sich die "Sitzplatzerweiterung" erkennbar vom "Küchentrakt" ab (vgl. auch E. 5.4 des Rekursentscheids). Während sie vom Garten aus betrachtet schon durch ihre Offenheit auffällt, ist nunmehr auch die strassenseitige Fassade des Nordwestflügels entsprechend den unterschiedlichen Funktionen gestaltet und enthält namentlich kein Fenster mehr, das den Eindruck einer durchgehenden Räumlichkeit erwecken könnte. Im Gegenteil wird durch das viereckige Küchenfenster der Zusammenhang der "Küchenerweiterung" zum Mittelbau betont, der im Erdgeschoss über gleichgestaltete Fenster verfügt.

3.7 Als zutreffend erweist sich sodann die vorinstanzliche Würdigung im Hinblick auf das südöstlich angebaute und als solches erkennbare Garagengebäude. Es kann auf E. 5.5 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 VRG), welche der Beschwerdeführer nicht substanziiert bestreitet.

3.8 Nachdem sich die beiden Gebäudeflügel in mehrfacher Hinsicht voneinander unterscheiden, zeichnet sich das überarbeitete Projekt nicht mehr durch eine weitgehend spiegelsymmetrische Anlage aus. Der axiale Aufbau beschränkt sich nunmehr auf den Mittelbau, der zusammen mit der ähnlich befensterten "Küchenerweiterung" das Hauptgebäude bildet. Die auf beiden Seiten anschliessenden Anbauten erscheinen dagegen nicht mehr als dessen Fortsetzung, sondern folgen einem eigenständigen Gestaltungskonzept. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn sie die Vorinstanzen als Besondere Gebäude erachten.

3.9 Dass das Projekt vom Beschwerdegegner 1 mit dem Ziel überarbeitet wurde, in den Genuss der von § 273 PBG gewährten Erleichterungen zu kommen, spielt keine Rolle, da das Bauvorhaben als solches und nicht die Beweggründe der Bauherrschaft Gegenstand der baurechtlichen Beurteilung bildet. Eine missbräuchliche Beanspruchung der Erleichterungen muss vielmehr am Bauvorhaben selbst ablesbar sein, damit von einer willkürlichen Unterteilung ausgegangen werden kann (vgl. vorn E. 3.4).

4.  

Für den Fall, dass die Sitzplatzerweiterung und die Garage als Besondere Gebäude gewertet würden, rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung der Grenzabstände gegenüber den südwestlichen Nachbargrundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05. Art. 21a Abs. 3 BZO bestimme in Abweichung von § 25 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), dass alle Gebäude, deren Gebäudeabstand 10 m unterschreite, für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags zusammengerechnet werden müssten. Art. 21a Abs. 3 BZO unterscheide dabei nicht zwischen Hauptbauten und Nebengebäuden, weshalb auch die Seitenflügel des vorliegenden Bauvorhabens als Besondere Gebäude zu berücksichtigen seien. Art. 21a Abs. 2 BZO, der in der hier fraglichen Zone einen Mehrlängenzuschlag für Fassadenlängen festsetze, mache nämlich nur dann Sinn, wenn bei der Anwendung von Abs. 3 auch die Besonderen Gebäude miteinbezogen würden. Da die maximal zulässige Gebäudelänge für Hauptgebäude in den zweigeschossigen Wohnzonen 25 m betrage, käme Art. 21a Abs. 2 BZO ansonsten gar nie zur Anwendung und wäre sinnlos. Denn sobald die Fassaden zweier Gebäude zusammenzurechnen seien, komme nicht bloss der Mehrlängenzuschlag zur Anwendung, sondern dürfe nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VB.2009.000659) auch die maximal zulässige Gebäudelänge – hier von 25 m – nicht überschritten werden. Daran ändere auch die unverbindliche und keinen Bestandteil der Bau- und Zonenordnung bildende Wegleitung der Gemeinde Küsnacht nichts.

4.1 Gemäss Art. 19 BZO ist in der Wohnzone W2/1.40 ein Grundgrenzabstand von 7 m einzuhalten. Art. 21a Abs. 2 BZO sieht dabei für die betreffende Zone einen Mehrlängenzuschlag im Sinn von §§ 23 ff. ABV um die Hälfte der Mehrlänge vor, sofern die Fassadenlänge mehr als 25 m beträgt. Ferner enthält Art. 21a Abs. 3 BZO eine Berechnungsvorschrift zur massgeblichen Fassadenlänge:

"Bei der Berechnung der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen werden die Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand 10.00 m unterschreitet, zusammengerechnet."

 

Fraglich ist, ob Besondere Gebäude und damit auch das Garagengebäude sowie die "Sitzplatzerweiterung" von der zitierten Vorschrift erfasst werden, womit der Grenzabstand zu den südwestlichen Nachbargrundstücken offensichtlich überschritten würde. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft bezieht sich Art. 21a Abs. 2 BZO nicht auf § 25 ABV, sondern bildet eine abweichende Regelung im Sinn von § 27 Abs. 2 ABV, wonach die Bau- und Zonenordnung bestimmen kann, dass die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet.

4.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (BGE 131 II 697 E. 4, mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Das Bundesgericht sowie auch das Verwaltungsgericht haben sich bei der Auslegung von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich richtige Lösung ergab (BGE 124 II 372 E. 5 mit Hinweisen).

4.3 Art. 21a Abs. 3 BZO spricht lediglich von "Gebäuden", ohne zu präzisieren, ob nur Hauptgebäude oder auch Besondere Gebäuden von der Zusammenrechnung betroffen sind. Demgegenüber hält die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit Teilrevision 2004 auf S. 24 als Erläuterung ausdrücklich fest, dass Besondere Gebäude bei der Berechnung der Fassadenlänge und damit des Mehrlängenzuschlags ausser Betracht fallen. Darüber hinaus legt die offenbar an den Wortlaut von § 27 Abs. 2 ABV angelehnte Formulierung ("für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen") nahe, dass sich Art. 21a Abs. 3 BZO auf die genannte Bestimmung und nicht auf § 25 ABV bezieht. Gemäss letzterer Vorschrift fallen Besondere Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags ausser Betracht, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt. Nachdem Besondere Gebäude mangels anderer Regelung in der Bau- und Zonenordnung für den Mehrlängenzuschlag nicht zu berücksichtigen sind, hätte sie der kommunale Gesetzgeber der Zusammenrechnung aller Voraussicht nach explizit unterstellt, falls er von der gesetzgeberischen Grundkonzeption hätte abweichen wollen. Die Gesetzessystematik wie auch die Materialien sprechen somit dafür, Art. 21a Abs. 3 BZO nur auf Hauptgebäude anzuwenden.

4.4 Zu prüfen bleibt, ob dem Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 BZO noch ein sinnvoller Anwendungsbereich verbleibt, wenn lediglich die Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren Abstand 10 m unterschreitet, zu addieren sind. Richtig bemerkt der Beschwerdeführer, dass die Bestimmung gemäss Wegleitung, S. 24, nur für die zweigeschossigen Wohnzonen gilt, in denen Hauptgebäude nur eine Gebäudelänge von höchstens 25 m aufweisen dürfen (vgl. Art. 19 BZO). Damit dürfte sich der Anwendungsbereich von Art. 21a Abs. 2 BZO von vornherein auf Situationen beschränken, in denen mehrere benachbarte Gebäude betroffen sind, zumal der Mehrlängenzuschlag erst ab einer Fassadenlänge von 25 m zum Zug kommt. Demgegenüber erweist sich die beschwerdeführerische Interpretation des Urteils VB.2009.000659 vom 16. Juni 2010 (= BEZ 2010 Nr. 30), wonach weniger als 10 m voneinander entfernte Hauptgebäude (in jedem Fall) auch zur Ermittlung der höchstzulässigen Gebäudelänge zusammenzurechnen seien, als unzutreffend.

4.4.1 Das Verwaltungsgericht erblickte im zitierten Urteil aufgrund der für die geschlossene Bauweise zwingend zu statuierenden Gebäudegesamtlänge und der Tatsache, dass diese nicht durch private Näherbaurechtsvereinbarungen abänderbar sei, eine Regelungslücke im Hinblick auf die Zusammenrechnung von Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten. Aus Rücksicht auf die abweichende Rechtswirklichkeit nahm es allerdings nur mit Zurückhaltung eine Lückenfüllung vor: Bestimme die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABV hinsichtlich des Mehrlängenzuschlags eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreite, könne davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt hätte.

4.4.2 Diese Schlussfolgerung erscheint in der vorliegenden Situation schon deswegen nicht angebracht, weil die Wegleitung zur BZO auf S. 32 – im Unterscheid zur damals beurteilten Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis – die geschlossene Überbauung explizit als einseitig oder mehrseitige zusammengebaute oder an die Grenze gestellte Gebäude definiert, womit eine planwidrige Unvollständigkeit im Hinblick auf lediglich nah beieinander liegende Gebäude auszuschliessen ist. Diese sind in der Gemeinde Küsnacht hinsichtlich der Gebäudelänge folglich nicht in einer Weise zu behandeln, als wären sie in geschlossener Bauweise erstellt worden. Die Gebäudelängen sind deshalb auch dann nicht zu addieren, wenn der Abstand zwischen den Gebäuden weniger als 10 m beträgt.

4.4.3 Damit verbleibt für den Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 und 3 BZO, der bei benachbarten Gebäuden, die für sich genommen nicht erfasst wären, erst bei Unterschreitung eines gegenseitigen Abstands von 10 m eingreift, ein eigenständiger Anwendungsbereich. Auch der Normzweck legt insofern keine Anwendung der Vorschrift auf Besondere Gebäude nahe.

4.5 Wie in E. 6.3 des Rekursentscheids zutreffend festgehalten, sind die Sitzplatzerweiterung und die Garage für die Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge demnach nicht zu berücksichtigen, weshalb ein Mehrlängenzuschlag für das Bauvorhaben entfällt. Die Rüge der Grenzabstandsverletzung erweist sich daher als unbegründet.

5.  

Schliesslich moniert der Beschwerdeführer, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend in seine bauliche Umgebung ein. Die aus Versatzstücken des Villenbaus des 19. und des frühen 20. Jahrhunderts bestehende Gebäudeanlage weise keinerlei Bezug zum vorhandenen Bebauungsbild des Quartiers auf. Es handle sich um eine kulissenhafte Abbildung einer persönlichen Idealvorstellung einer "Villa". Das im Quartier vorhandene Grundmuster, welches Ein- und Durchblicke aus dem öffentlichen Raum in die Gärten erlaube, werde durch die Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht weitergeführt. Die Vorinstanz berufe sich zu Unrecht auf den erheblichen Beurteilungs- und Ermessensspielraum der örtlichen Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG bzw. Art. 22 BZO und unterschreite damit die ihr zukommende Kognition.

5.1 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. § 238 Abs. 1 PBG stellt eine positive ästhetische Generalklausel dar, die nicht bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt (BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010, VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b).

5.2 Nach der langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die Entwicklung von Grundsätzen, wie dieser Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt jedenfalls grundsätzlich in die Kompetenz der kantonalen (Rechtsmittel-)Instan­zen: Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG ist dabei von einer "allgemeinen Konkretisierung" der ästhetischen Generalklausel die Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter werden die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln verstanden, wie diejenige, dass mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme von in der baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann, oder dass § 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe bietet, die Ausschöpfung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn die in der Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschöpfen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 652 ff.).

Demgegenüber obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts misst.

5.3  

5.3.1 Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst ein, wenn die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erwies.

5.3.2 Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 leitete das Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des Einordnungsentscheids vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht ist, wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll auszuschöpfen (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2).

Das Baurekursgericht muss den Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden.

5.4 In E. 10.2.1 Abs. 3 des Rekursentscheids hielt das Baurekursgericht in Übereinstimmung mit der früheren Gerichtspraxis zu seiner eigenen Kognition fest, dass es eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine andere Wertung ersetze und dann eingreife, wenn die Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids offensichtlich sei. Im Folgenden ging das Gericht davon aus, dass es die von ihm als vertretbar erachtete Begründung der Beschwerdegegnerin 2 zu respektieren habe (vgl. E. 10.4 des Rekursentscheids). Darin liegt nach dem Gesagten eine unzulässige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen § 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.4).

Der Rekursentscheid erweist sich insofern als rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG).

5.5 Es stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll.

5.5.1 Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich grundsätzlich auf eine Rechts- und Sachverhaltskontrolle; die Rüge der Unangemessenheit ist in der Regel nicht zulässig (§ 50 VRG). Diese Kognition unterscheidet sich in massgeblicher Weise von derjenigen des Baurekursgerichts, das die umstrittene Einordnung des Bauprojekts nach § 238 Abs. 1 PBG auf Angemessenheit hin beurteilen kann und muss. Die Nichtausschöpfung einer gegenüber der verwaltungsgerichtlichen Überprüfungsbefugnis weiter gehenden Kognition durch die Vorinstanz führt deshalb grundsätzlich zu einer Rückweisung der Sache (vgl. VGr, 6. März 2014, VB.2013.00644, E. 3). Zwar kann es sich bei klarer Sachlage aus prozessökonomischen Gründen aufdrängen, dass das Verwaltungsgericht mit der gleichen Überprüfungsbefugnis über die Einordnung entscheidet, wie sie der Vorinstanz zugestanden hätte (vgl. VGr, 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 4.4). Zumindest in Grenzfällen, in denen die ausgeübte Kognition ergebnisrelevant sein kann, muss es jedoch bei einer Rückweisung an das Baurekursgericht als Fachgericht sein Bewenden haben.

5.5.2 Das Baurekursgericht setzte sich in E. 10.4 des Rekursentscheids mit dem Einfluss nicht alltäglicher Gestaltungselemente und eines neueren architektonischen Zeitgeistes auf das streitbetroffene Quartier auseinander und erachtete sich im Rahmen der Vertretbarkeitskontrolle an diese von der Gemeinde offenbar bewusst ermöglichte Entwicklung gebunden. Es ist nicht auszuschliessen, dass die Vorinstanz bei Ausschöpfung ihrer Kognition anders urteilen würde. Die Sache ist demnach in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zu neuem Entscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Dieses wird mit der in E. 5.3.2 umschriebenen Kognition zu überprüfen haben, ob das geplante Einfamilienhaus den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG entspricht. Ob das Baurekursgericht in Anbetracht der beschwerdeführerischen Argumentation, wonach der örtlichen Baubehörde in Einordnungsfragen kein Ermessensspielraum zustehe, seiner Begründungspflicht nachgekommen ist, kann damit offenbleiben.

5.6 Die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz drängt sich noch aus einem weiteren Grund auf.

5.6.1 Der Beschwerdeführer rügte in seinem Rekurs vom 28. Januar 2013, Ziff. II.4c, einen Verstoss gegen die gestalterischen Anforderungen von Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 Sätze 1 und 3 BZO durch die geplanten Dachaufbauten bzw. Lukarnen. Dazu hielt die Vorinstanz – wie bereits in E. 11.7 ihres Rekursentscheids vom 19. September 2011 zum Vorgängerprojekt – lediglich fest, dass es sich bei den in Art. 22 BZO definierten Dachgestaltungsvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handle, bei dessen Anwendung ihr ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum zustehe und sie sich entsprechend Zurückhaltung auferlege. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den Einwänden des Beschwerdeführers erfolgte nicht.

5.6.2 Unabhängig von ihrer mangelhaften Begründung erweist sich die vorinstanzliche Erwägung als unzutreffend. Denn die Gemeinde kann sich nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1, auch zum Folgenden). Durch eine ausreichende Begründung ist dieses Abwägen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche Begründung der angefochtenen Anordnung, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren besonderen Beurteilungsspielraum berufen und das Baurekursgericht ist nicht nur berechtigt, sondern auch ver­pflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 26 Rz. 38–40).

5.6.3 Der streitbetroffene Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 11. Dezember 2012 enthält, ebenso wie die ursprüngliche Baubewilligung vom 8. Februar 2011, keinerlei Ausführungen zur Vereinbarkeit der geplanten Dachgestaltung mit Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 BZO. Auch in ihrer Rekursvernehmlassung vom 28. März 2013 ging die Beschwerdegegnerin auf die Einhaltung der betreffenden Gestaltungsvorschriften nicht konkret ein, sondern begnügte  sich mit allgemeinen Ausführungen zur Dachgestaltung (vgl. auch die Rekursvernehmlassung vom 26. Mai 2011 zum Vorgängerprojekt). Unter diesen Umständen wäre das Baurekursgericht nach dem Gesagten verpflichtet gewesen, das Bauvorhaben mit Bezug auf Art. 22 BZO unter Einsatz seiner uneingeschränkten Kognition zu überprüfen. Dies wird das Gericht in seinem neuen Entscheid nachzuholen haben.

6.  

Demnach ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Da der Beschwerdeführer mit seinem Antrag nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es sich, ihm die Gerichtskosten zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 13 N. 53). Über die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im neuen Rechtsgang zu entscheiden haben. Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang des Verfahrens keine zuzusprechen.

7.  

Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischen­entscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 402 unten).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. August 2013 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 6'170.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel auferlegt.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…