Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00642

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. Juni 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

D, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegner,

 

und

 

Gemeinderat Weiningen,

Mitbeteiligter,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Gemeinderat Weiningen erteilte A und B mit Beschluss vom 19. November 2012 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch eines bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Ein- sowie eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Weiningen.

II.  

D rekurrierte dagegen an das Baurekursgericht. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom 26. Juli 2013 gut und hob die Baubewilligung auf.

III.  

Mit Eingabe vom 16. September 2013 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von D.

Mit Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2013 wurde das Beschwerdeverfahren auf Gesuch der Bauherrschaft einstweilen sistiert. Mit Präsidialverfügung vom 3. März 2014 wurde die Sistierung aufgehoben und das Verfahren wieder aufgenommen.

Das Baurekursgericht schloss am 11. März 2014 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D beantragte am 2. April 2014 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführenden. Der Gemeinderat Weiningen stellte am 28. März 2014 Antrag auf Abweisung (recte: Gutheissung) der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdegegners. Mit Replik vom 8. Mai 2014 hielten A und B an ihren Anträgen fest; ebenso D mit Duplik vom 20. Mai 2014.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Beschwerdeführenden sind als Bauherrschaft ohne Weiteres zur Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts legitimiert, mit dem dieses die ihnen erteilte Baubewilligung aufhob (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Ihr Rechtsschutzinteresse besteht zudem nach wie vor, nachdem gegen ein zweites Projekt, das den Forderungen des Baurekursgerichts Rechnung trage soll, ebenfalls Rekurs erhoben wurde. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, es sei für die Vorinstanz möglich gewesen, zu prüfen, ob die zulässigen Gebäudehöhen und Abgrabungen überschritten würden. Indem die Vorinstanz auf diese Prüfung aufgrund des angeblichen Fehlens korrekter Pläne verzichtet habe, habe sie den grundrechtlichen Anspruch der Beschwerdeführenden auf effektiven gerichtlichen Rechtsschutz sowie den Untersuchungsgrundsatz verletzt.

2.1 Der Gemeinderat Weiningen hatte bei der Bestimmung des massgeblichen Terrains ein von ihm selber verfasstes Merkblatt "Der gewachsene Boden" vom 8. Juni 2009 angewendet. Nach diesem Merkblatt soll immer, also auch bei Neubauten, auf das ursprüngliche Terrain vor der ersten Überbauung zurückgegriffen werden (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.2 und 4.1).

2.2 Die Vorinstanz wies zutreffend darauf hin, dass bei der Errichtung von Neubauten gemäss gefestigter Praxis auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2 mit Hinweisen). Die bei Um- und Erweiterungsbauten bestehende Problematik stelle sich bei der Realisierung eines Neubauvorhabens nicht, weshalb hier uneingeschränkt auf den klaren Wortlaut von § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) abzustellen sei. Für eine davon abweichende Definition des gewachsenen Bodens in einem kommunalen Merkblatt bestehe kein Raum (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3).

2.3 Die Beschwerdeführenden wenden sich nicht gegen die Feststellung der Vorinstanz, es sei auf den bei Einreichung des Baugesuchs bestehenden Terrainverlauf abzustellen. Vielmehr machen sie geltend, auch bei einem Abstellen auf dieses Terrain halte das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe sowie das zulässige Mass an Abgrabungen ein, was für die Vorinstanz aufgrund der ihr vorliegenden Pläne ersichtlich gewesen sei.

2.4 Die Kritik der Beschwerdeführenden ist insofern gerechtfertigt, als die Vorinstanz zwar zunächst darauf hinwies, dass der Gemeinderat die zulässige Gebäudehöhe selbst dann für eingehalten halte, wenn auf das aktuelle Terrain abgestellt werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.2), diese Behauptung dann jedoch nicht überprüfte. Vielmehr beschränkte sich die Vorinstanz auf die Feststellung, die vorhandenen Pläne würden auf das nicht relevante, rekonstruierte Terrain der erstmaligen Überbauung des Grundstücks abstellen. Mangels korrekter Pläne könnten die vorgebrachten Rügen, etwa in Bezug auf das Mass der zulässigen Abgrabungen, nicht näher überprüft werden (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.4). Dabei ging die Vorinstanz auch nicht ausdrücklich auf den Umstand ein, dass in den fraglichen Plänen – zumindest zum Teil – nicht nur das erwähnte ursprüngliche Terrain sondern auch das tatsächlich massgebliche gewachsene Terrain eingezeichnet war.

2.5 Dies führt jedoch vorliegend nicht zur Gutheissung der Beschwerde und zur Rückweisung der Sache an die Vorinstanz. Die Mangelhaftigkeit der fraglichen Pläne, insbesondere des Fassaden- und Schnittplans vom 2. August 2012, ist nämlich offenkundig. So ist insbesondere die Darstellung der Nordwestfassade des Mehrfamilienhauses offensichtlich unkorrekt. Hier wird – wie auch bei der Südostfassade – nur ein "gew. terrain" dargestellt. Dabei dürfte es sich, was der Vergleich mit der Darstellung des gewachsenen Terrains an den Nordost- und Südwestfassaden ergibt, um das gewachsene Terrain gemäss der Definition im erwähnten kommunalen Merkblatt ("ursprüngliches Terrain") handeln. Das eigentliche und massgebliche gewachsene Terrain, das in diesem Bereich wesentlich tiefer liegt, wird jedoch nicht ersichtlich. Es fällt zudem auf, dass die anhand des erwähnten Plans gemessene Gebäudehöhe an der Nordwestfassade des Mehrfamilienhauses auf der Höhe des dargestellten Längsschnitts – im Bereich des Verbindungsgangs zum Einfamilienhaus – praktisch genau 7 m beträgt. Ob es sich dabei um die tiefste Stelle des gewachsenen Terrains handelt, ist aus den Plänen jedoch nicht ersichtlich, zumal der Terrainverlauf von Norden nach Süden tendenziell abfallend ist. Die Vorinstanz war unter diesen Umständen nicht gehalten, zusätzliche Planunterlagen einzuverlangen oder gar von sich aus zu erstellen (vgl. Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 44 ff.).

2.6 Die Vorinstanz kam nach dem Gesagten im Ergebnis zu Recht zum Schluss, das gewachsene Terrain sei aus den Plänen nicht hinreichend ersichtlich, um die Rügen betreffend die Gebäudehöhe und die Abgrabungen schlüssig zu überprüfen. Dies wird im Übrigen durch den von den Beschwerdeführenden im Beschwerdeverfahren eingereichten abgeänderten Schnitt- und Fassadenplan vom 20. August 2013 bestätigt. Gemäss den Beschwerdeführenden soll sich dieser vom alten Plan nur dahingehend unterscheiden, als "das eingezeichnete, ursprüngliche Terrain herausgelöscht und die Vermassung aufgrund des gewachsenen Terrains vorgenommen" sowie der Verbindungsgang um ein Stockwerk tiefer gelegt worden sei. Es finden sich jedoch gerade in Bezug auf das dargestellte gewachsene Terrain nicht unwesentliche Abweichungen. So entspricht der Verlauf des gewachsenen Terrains im Bereich des Sitzplatzes auf Ebene 1 eindeutig nicht jenem gemäss bewilligtem Plan vom 2. August 2012. Auch bei der erwähnten Stelle des Schnittplans liegt das (gemessene) gewachsene Terrain gegenüber dem alten Plan nun geringfügig höher.

3.  

Nach dem Gesagten erübrigt es sich, die Rüge der Beschwerdeführenden zu behandeln, wonach der von der Vorinstanz festgestellten Überschreitung der maximalen Gebäudelänge entgegen der Auffassung der Vorinstanz mit der Anordnung einer Nebenbestimmung hinreichend Rechnung getragen werden könne. Der Vollständigkeit halber kann jedoch Folgendes festgehalten werden:

3.1 Die Beschwerdeführenden wenden sich nicht gegen die Erwägung der Vorinstanz, dass der Verbindungsgang an die Gebäudelänge anzurechnen sei, weil er auf seiner gesamten Länge mehr als 0,5 m über den gewachsenen Boden hinausrage, was zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge führe (Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Sie vertreten jedoch die Auffassung, deswegen dürfe die Baubewilligung nicht aufgehoben werden. Vielmehr sei sie mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu ergänzen, worauf die Beschwerdeführenden bereits im Rekursverfahren hingewiesen hätten.

3.2 Die Vorinstanz begründete, weshalb sie die maximale Gebäudelänge für überschritten hielt (Entscheid der Vorinstanz, E. 5). In Bezug auf die notwendige Rechtsfolge dieses Mangels beschränkte sich die Vorinstanz in der Folge allerdings auf die Feststellung, die Behebung desselben bedinge grundlegende architektonische Änderungen und sei nicht nebenbestimmungsweise heilbar, weshalb auch diese Rüge zur Gutheissung des Rekurses führe (Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Eine nähere Begründung dieser Auffassung gab die Vorinstanz nicht an. Angesichts des ausdrücklichen Hinweises der Bauherrschaft, der Verbindungsgang könne tiefer gelegt werden oder es könne auf ihn verzichtet werden, weshalb der allfällige Mangel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden könne, wäre eine solche Begründung jedoch erforderlich gewesen. Dies gilt umso mehr, als sich der Beschwerdegegner nicht gegen die Behauptung der Bauherrschaft wendete, sondern sich darauf beschränkte, (zu Recht) zu betonen, der Umstand, dass auf einen oberirdisch massiv in Erscheinung tretenden Verbindungsgang auch verzichtet werden könnte, ändere nichts an seiner diesbezüglichen Rekurslegitimation. Schliesslich ist – entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners – nicht ersichtlich, dass die Tieferlegung des Verbindungsgangs zu derartigen Veränderung der Umgebungsgestaltung führen müsste, dass die Baubewilligung, die bereits eine diesbezügliche Auflage enthält, deswegen aufzuheben wäre.

4.  

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zudem sind sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    270.--     Zustellkosten,
Fr. 8'270.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …