Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2013.00815

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 8. Mai 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Martin Knüsel.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

1.    C, vertreten durch  RA D,

 

2.    Bauausschuss Dübendorf,

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Bauausschuss Dübendorf bewilligte C am 22. Januar 2013 unter Nebenbestimmungen den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in F. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (mit seitherigen Änderungen; BZO) liegt das Baugrundstück in der Zone W2b.

II.  

Auf Rekurs des Nachbarn A vom 28. Februar 2013 hin führte das Baurekursgericht einen doppelten Schriftenwechsel sowie am 7. Mai 2013 einen Augenschein vor Ort durch und entschied am 6. November 2013 wie folgt:

"I.        Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.

Demgemäss wird Ziffer 1.1 des Beschlusses des Bauausschusses Dübendorf vom 22. Januar 2013 um die Auflage ergänzt, dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne des Untergeschosses zur Bewilligung einzureichen sind, aus denen hervorgeht, dass die bestehenden Räume nur für Sachzwecke genutzt werden.

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird."

III.  

Mit Beschwerde vom 16. Dezember 2013 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 6. November 2013 sowie die Baubewilligung vom 22. Januar 2013 aufzuheben. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 22. Januar 2014 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Dübendorf verzichtete am 13. Januar 2014 auf eine Beschwerdeantwort. C liess am 3. März 2014 beantragen, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen – abzuweisen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Die Legitimation von A zu Rekurs und Beschwerde ist aufgrund von § 338a  Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen und wird seitens der Beschwerdegegner nicht bestritten. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 7. Mai 2013 einen Lokaltermin abgehalten, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.] Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 81).

2.  

Laut § 311 PBG sind darstellbare Vorhaben, Grenzveränderungen ausgenommen, vor der öffentlichen Bekanntmachung auszustecken (Abs. 1). Die Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen; werden sie vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in streitigen Fällen die Wiedererstellung angeordnet werden (Abs. 2).

2.1 Das Baurekursgericht erwog, dass der Rekurrent erst anlässlich des gerichtlichenAugenscheins und nach Ablauf der 30-tägigen Rekursfrist gemäss § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) eine ungenügende Aussteckung beanstandet habe. Auf die Rüge könne daher wegen Verspätung nicht eingetreten werden.

Der Beschwerdeführer macht vor Verwaltungsgericht geltend, dass das Projekt zwar während der öffentlichen Planauflage ausgesteckt, danach aber die Profile wieder entfernt worden seien. Daher habe das Baurekursgericht die Bauherrschaft eingeladen, das Vorhaben auf den Lokaltermin hin erneut auszustecken. Weil sich die Mangelhaftigkeit der Profilierung somit erst am Augenschein habe feststellen lassen, sei der Einwand rechtzeitig erhoben worden. Deswegen habe sich zuvor nicht nachvollziehen lassen, wie sperrig und unpassend das Bauvorhaben in Erscheinung trete, was als Verletzung des rechtlichen Gehörs zu würdigen sei.

2.2 Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist (RB 1982 Nr. 154; VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 310, auch zum Folgenden). In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu.

Vorliegend hat der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend gemacht, dass die Pläne unzutreffend seien. Auch räumt er ein, dass das Projekt während der Planauflage ausgesteckt war. Ob bereits die ursprüngliche Aussteckung unrichtig war oder erst die auf den Augenschein des Baurekursgerichts hin vorgenommene, lässt sich heute nicht mehr feststellen, tut jedoch nichts zur Sache. Jedenfalls hatte die ursprüngliche Profilierung ihren Zweck erreicht, die Nachbarn auf das Bauvorhaben hinzuweisen. Es wäre Sache des Beschwerdeführers gewesen, nach Einsicht in die Planunterlagen die Korrektur einer allenfalls unrichtigen Aussteckung zu verlangen. Sollte die erst auf den gerichtlichen Augenschein hin vorgenommene Profilierung die Dimensionen des Projekts falsch wiedergegeben haben, hätte der Beschwerdeführer einen weiteren Augenschein nach erfolgter Berichtigung der Aus­steckung verlangen können. Allerdings waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor.

3.  

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorha­bens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen.

3.1 In seinen Erwägungen hielt das Baurekursgericht fest, dass der von der Bauherrschaft geplante Fitnessraum mit Sauna und Dusche/WC wie auch der Hobbyraum nur durch die Anwesenheit von Personen ihren Nutzungszweck erfüllten. Deswegen müsse das Untergeschoss an die Geschosszahl angerechnet werden. Weil das Vorhaben mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss die maximale Geschosszahl jedoch bereits ausschöpfe, erweise sich die vorgesehene Nutzung des Untergeschosses als unzulässig. Dieser Mangel lasse sich ohne Weiteres mit einer entsprechenden Auflage heilen; bauliche Massnahmen seien nicht erforderlich. Erlaubt sei etwa eine Bewerbung dieser Flächen als Keller-, Trocknungs-, Lager-, Archiv- oder Veloabstellräume. Die Baubewilligung sei daher mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn entsprechend geänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen habe.

Während sich der private Beschwerdegegner mit der partiellen Gutheissung des Rekurses abgefunden und diese Auflage akzeptiert hat, rügt der Beschwerdeführer, dass zur Vermeidung von Missbräuchen bauliche Massnahmen hätten angeordnet oder eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch hätte eingetragen werden müssen. Denn die betreffenden Räume im Untergeschoss wiesen eine Fläche von insgesamt 70 m² auf, seien belichtet, über einen Lift mit den Wohnräumen verbunden und verfügten über einen Ausgang in den Garten.

3.2 Ob ein Projektmangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann, hängt in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses ab. Eine Baubewilligung ist zu verweigern, wenn die – am Umfang des Gesamtprojekts zu messende – Korrektur einschneidender Veränderungen bzw. einer konzeptionellen Überarbeitung bedarf, sodass das Projekt seine Identität verliert (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346). Vorliegend ist dem Beschwerdeführer zwar einzuräumen, dass die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung der beiden Räume "Fitness/Sauna/Du/Wa" und "Hobby/Wa" angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung über einen Lift, der natürlichen Belichtung und der Raumgrösse erheblich ist. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die eben diesen Missbrauch ausschliessen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine im Sinn von Art. 19 BZO in Verbindung mit § 276 Abs. 1 PBG verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine seitens des Verwaltungsgerichts zu korrigierende Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG zu erblicken. Zu berücksichtigen ist vorliegend auch der Umstand, dass eine verpönte Nutzung des Untergeschosses zu Wohnzwecken deswegen kaum zu befürchten ist, weil dies gleichsam vor den Augen des Beschwerdeführers stattfinden würde. Schliesslich bleibt festzuhalten, dass der Bauausschuss über die Revisionspläne in Form einer anfechtbaren Verfügung zu entscheiden hat. Dagegen steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.

4.  

Kraft § 293 PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); die Gemeinden können die Freilegung von Untergeschossen näher regeln (Abs. 4). Art. 22 BZO erklärt Abgrabungen in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b für unzulässig; davon ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden.

4.1 Nach Auffassung des Baurekursgerichts steht das Vorhaben im Einklang mit Art. 22 BZO. Denn für die Beurteilung der Abgrabungen sei nur der Neubau, nicht aber der bestehende Garagenanbau massgebend. Bei der Nordfassade, welche an die Garage angrenze, werde einzig die Zufahrt zur neuen Doppelgarage abgegraben.

Der Beschwerdeführer erneuert die Rüge, dass die Nordfassade auf der ganzen Breite freigelegt werde, wodurch der Neubau viergeschossig in Erscheinung trete. Allein mit dieser umfassenden Abgrabung könne der Neubau an die bestehende Garage angeschlossen werden. Ein Garagenanbau stelle nur dann eine besondere Baute dar, wenn er baulich und optisch selbstständig sei, d. h. ohne wesentlichen Eingriff in das Hauptgebäude wieder beseitigt werden könne. Vorliegend käme beim Abbruch der Garage die vollumfänglich abgegrabene Nordfassade zum Vorschein.

4.2 Dem Baurekursgericht ist beizupflichten, dass für die Zulässigkeit der Abgrabung nur der Neubau zu berücksichtigen ist und nicht auch der vorbestandene Gebäudeteil. Sodann ist allein das Baugesuch zu beurteilen; wie sich die Geländeverhältnisse im Fall einer – wohl rein hypothetischen und in Anbetracht der Regelung betreffend Abstellplätze in §§ 242 ff. PBG kaum bewilligungsfähigen – Beseitigung der Garagen präsentieren würden, tut daher nichts zur Sache. Beim nordseitigen Garagenteil handelt es sich nach den Plänen konstruktiv um eine eigenständige Baute und nicht um einen Bestandteil des neuen Mehrfamilienhauses. Die geringfügige Abgrabung beschränkt sich auf die Zufahrt zur bestehenden Garage und steht somit im Einklang mit Art. 22 BZO.

5.  

Art. 19 BZO enthält für die Zone W2b, in der das Baugrundstück liegt, keine Beschränkung der zulässigen Gebäudehöhe. Somit bestimmt sich diese nach § 279 Abs. 1 PBG aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m zuzüglich 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses. Dies ergibt für das Bauvorhaben eine Maximalhöhe von 8,1 m.

5.1 Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass bei erstmaliger Überbauung eines Grundstücks wie auch beim Neubau nach einem Gebäudeabbruch auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen sei. Im Fall des Abbruchs und nachfolgenden Wiederaufbaus könne sich die Frage stellen, ob die Überbaubarkeit des Grundstücks aufgrund des Altbaus beeinträchtigt worden sei, weshalb der gewachsene Boden im Grundrissbereich des Abbruchobjekts, also in der Baugrube, unter Umständen durch Interpolation festzulegen und im Fall von Absenkungen fiktiv aufzufüllen sei. Gleiches gelte bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge und Ähnliches. Die Gebäudehöhe sei nur auf den Trauf- und nicht auch auf den Giebelseiten zu messen. Aus den Baugesuchsplänen und den Feststellungen am Augenschein ergebe sich ein deutlich höheres bestehendes Terrain als dasjenige der bestehenden Garagenzufahrt. Somit müsse der massgebende Verlauf des gewachsenen Bodens vom bestehenden Terrain aus über die Baugrube hinweg interpoliert werden. Nach den Feststellungen am Lokaltermin erweise sich der interpolierte Terrainverlauf im Vergleich mit der bestehenden Hanglage als realistisch. Von dem auf diese Weise ermittelten Terrain aus gemessen sei die Gebäudehöhe allseits eingehalten.

Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der Beschwerdeführer geltend, das Baurekursgericht lasse ausser Acht, dass die Garagenanbaute bestehen bleibe, weshalb keine Interpolation vorzunehmen sei. Das gewachsene Terrain werde somit durch den Garagenboden definiert und sei auch für den Neubau massgebend, weil dieser an die Garage angebaut werde. Als besondere Baute sei die Garage abstandsprivilegiert; ihre Höhe müsse ab der gleichen Kote ermittelt werden wie die Höhe des Neubaus. Zu Unrecht betrachte das Baurekursgericht für letzteren ein Niveau für massgebend, das 1,2 m höher als jenes der Garage liege. Für die Gebäudehöhe an den Ecken der Nordfassade sei auf das aktuell gestaltete Terrain des Garagenvorplatzes mit einer Höhenkote von 578,05 m abzustellen. Von da aus gemessen betrage die Gebäudehöhe jedoch 9,35 m. Die Überschreitung der Gebäudehöhe führe im Weiteren dazu, dass das Dachgeschoss zu einem weiteren Vollgeschoss werde.

5.2 Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegen­den gewachsenen Boden gemessen. Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Terrains. Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29 Abs. 1 ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 19. Dezember 2013, VB.2013.00669, E. 2.3; 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1 = BEZ 2009 Nr. 41; RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 918).

Der Beschwerdeführer widerspricht der Feststellung des Baurekursgerichts nicht, dass der gewachsene Boden im Bereich des Neubaus durch Interpolation zu ermitteln ist. Sodann hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass das Bauvorhaben auf der massgebenden Traufseite die Gebäudehöhe an allen Messpunkten einhält. Im Streit liegt allein die Frage, ob der Terrainverlauf beim fortbestehenden Garagengebäude, an das der Neubau angefügt werden soll, auch für letzteren massgebend sei. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinter liegenden Wohnhaus massgebend sein sollte. Auch von ihrer optischen Erscheinung her tritt die eingeschossige Garage von der nordseitig an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaft des Beschwerdeführers aus betrachtet klarerweise als Anbau und nicht als Bestandteil des Wohnhauses in Erscheinung. Mithin erweist sich der Einwand einer Überschreitung der Gebäudehöhe als unzutreffend.

6.  

6.1 Hinsichtlich der im Baugesuch erwähnten Solaranlage erwog das Baurekursgericht, dass über eine solche noch gar nicht befunden worden sei. Die Erteilung einer Bewilligung werde erst geprüft, wenn der Bauherr in den nachzureichenden Plänen die genaue Lage und Abmessung der Anlage bezeichne. Insoweit fehle es daher an einem Anfechtungsobjekt und sei auf den Rekurs nicht einzutreten.

Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass die Aufteilung des Bewilligungsverfahrens nicht nachvollziehbar sei. Es bestehe die Gefahr, dass der Bauherr auf diese Weise vollendete Tatsachen schaffe und die behördliche Zustimmung zu einer ästhetisch unbefriedigenden Lösung erlange.

6.2 Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, dass die Vorinstanzen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung missachtet hätten. Danach muss ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit geprüft und beurteilt werden (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 = BEZ 2009 Nr. 26, auch zum Folgenden). Das bedeutet jedoch nicht, dass es dem Bauherrn verwehrt wäre, zunächst eine Baubewilligung für ein (Stamm-)Projekt zu erwirken und gewisse Änderungen oder Erweiterungen zum Gegenstand eines separaten Baugesuchs zu machen. Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen hat, steht es dem Beschwerdeführer frei, gegen eine allfällig später erteilte Baubewilligung für eine Solaranlage wiederum Rekurs zu erheben. Inwiefern er dadurch in seinen Rechten verletzt werden sollte, ist nicht ersichtlich.

7.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und muss ihm eine Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr hat er dem obsiegenden privaten Beschwerdegegner kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als angemessen erweist sich ein Betrag von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    110.--     Zustellkosten,
Fr. 8'110.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:…