Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2014.00071

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 17. April 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Marco Donatsch, Gerichtsschreiber Markus Lanter.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    D,

2.    E,

 

beide vertreten durch RA F,

 

3.    Baubehörde Meilen, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baubehörde Meilen erteilte D und E mit Beschluss vom 11. Juni 2013 die baurechtliche Bewilligung für einen Annexbau beim Terrassenhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03 in Meilen.

II.  

A und B rekurrierten dagegen mit gemeinsamer Eingabe an das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 ab.

III.  

Mit gemeinsamer Eingabe vom 3. Februar 2014 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baubehörde aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 18. Februar 2014 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen beantragte mit Eingabe vom 21. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. D und E beantragten am 5. März 2014, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuerzuschlag) zulasten der Beschwerdeführenden vollumfänglich abzuweisen. Mit Replik vom 21. März 2014 hielten A und B an ihren Anträgen fest; ebenso die Baubehörde Meilen sowie D und E mit Dupliken vom 27. März 2014 bzw. 1. April 2014.

Die Kammer erwägt:

1.  

Die Beschwerdeführenden sind als Stockwerkeigentümer der über der Wohneinheit der Bauherrschaft liegenden Einheit ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der projektierte Annexbau unterschreite den geltenden Grenzabstand um 0,7 m. Art. 20 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997 (BZO) lasse dies entgegen der Auffassung der Baubehörde und der Vorinstanz nicht zu, da das bestehende Gebäude, an das der Annexbau angebaut werden solle, die zulässige Gebäudehöhe ausschöpfe.

2.1 Die vorliegend massgebliche Bestimmung von Art. 20 Satz 1 BZO, um deren korrekte Auslegung die Parteien streiten, lautet wie folgt:

"Der Grundabstand darf in den Wohnzonen und in den Wohnzonen mit Gewerbeanteil für je 3 m nicht beanspruchte Gebäudehöhe um 1 m bis auf 3,5 m herabgesetzt werden."

 

 

2.2 Bei Art. 20 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860, E. 4.5 mit Hinweisen). Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüft werden (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00117, E. 3.4 mit Hinweisen; Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 59 f.).

2.3 Die Baubehörde Meilen verwies in Bezug auf den Grenzabstand der projektierten Annexbaute in ihrem Beschluss vom 11. Juni 2013 auf die diesbezügliche Bestätigung durch das Baurekursgericht in einem ersten Rechtsgang. Die Baubehörde führt diesbezüglich aus, Art. 20 BZO werde nicht nur auf ganze Gebäude angewandt, sondern auch auf Gebäudeteile wie namentlich niedrige Anbauten, wie sie im vorliegenden Fall zur Diskussion stünden. Für die Nachbarschaft sei sichergestellt, dass alle Gebäudeteile, die den ordentlichen Grenzabstand unterschritten, deutlich niedriger seien, als sie bei Einhaltung des ordentlichen Grenzabstands sein dürften.

2.4 Die Vorinstanz erwog, es sei ohne Weiteres vertret- und mit Sinn und Zweck von Art. 20 BZO vereinbar, wenn diese nicht nur auf Gebäude insgesamt, sondern auch auf Teile von solchen angewendet werde. Mit Blick auf § 270 PBG, der es den Gemeinden überlasse, einen 3,5 m übersteigenden Grenzabstand festzusetzen, sei es zulässig, den grundsätzlich gemäss BZO geltenden grossen Grundabstand von 7 m auf bis zu 3,5 m zu verkürzen, falls die maximale Gebäudehöhe im massgeblichen Bereich nicht ausgeschöpft werde.

2.5 Die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Regelung in der kommunalen BZO steht ausser Frage. Daraus kann jedoch nicht ohne Weiteres der Schluss gezogen werden, Art. 20 BZO beinhalte eine derartige Regelung. Art. 20 BZO besagt nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte (errechnete) Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden, da sowohl die Gebäudehöhe als auch der Grenzabstand nicht in Bezug auf einzelne Teile des fraglichen Gebäudes, sondern mit Blick auf das ganze Gebäude zu bestimmen sind. Der projektierte Anbau bildet mit dem bestehenden Gebäude zusammen ein Gebäude. Dieses muss als Ganzes die zulässige Gebäudehöhe und den entsprechenden Grenzabstand beachten. Dementsprechend ist eine Herabsetzung des Grundabstands nach Art. 20 BZO an die Voraussetzung geknüpft, dass das Gebäude als Ganzes die maximale Gebäudehöhe nicht beansprucht und um mindestens 3 m unterschreitet.

2.6 Art. 20 BZO erlaubt mit anderen Worten nicht einfach generell für niedrige Gebäudeteile eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands. Vielmehr wird diese Möglichkeit nur unter der Voraussetzung eingeräumt, dass die Bauherrschaft im Gegenzug darauf verzichtet, die zulässige Gebäudehöhe zu beanspruchen. Es kann nicht angehen, die Gebäudehöhe an der in den Abstandsbereich hineinragenden Fassade zu messen und dadurch erst eine Beanspruchung dieses Abstandsbereichs zu rechtfertigen. Von der in Art. 20 BZO vorgesehenen Möglichkeit kann dementsprechend nur profitiert werden, wenn die Höhe des hinter dem Anbau befindlichen Gebäudes die maximale Gebäudehöhe um mindestens 3 m unterschreitet. Versetzte Gebäudeteile sind dagegen unbeachtlich.

2.7 Nach dem Gesagten verlangt Art. 20 BZO, dass in dem Bereich, in dem das Gebäude wegen des projektierten Anbaus den ordentlichen Grundabstand von 7 m (Art. 18 BZO) unterschreitet, die Gebäudehöhe des ganzen Gebäudes die maximal zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m (Art. 18 BZO) um mindestens 3 m unterschreitet. Insofern wäre die vorinstanzliche Formulierung zutreffend, wonach die Unterschreitung des normalen Grenzabstands zulässig sei, "falls die maximale Gebäudehöhe im massgeblichen Bereich nicht ausgeschöpft" werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3 [Hervorhebung nicht im Original]). Insofern trifft es auch zu, dass ein Gebäude über seine Länge betrachtet verschieden grosse Gebäudehöhen aufweisen kann und die Anwendung von Art. 20 BZO nicht ausgeschlossen sein kann, wenn das Gebäude an irgendeinem Punkt die zulässige Gebäudehöhe ausschöpft. Daraus folgt jedoch – entgegen der Auffassung der Baubehörde – nicht, dass sich Art. 20 BZO auf einzelne Gebäudeteile bezieht.

2.8 Die Gebäudehöhe des bestehenden Terrassenhauses schöpft die zulässige Gebäudehöhe im fraglichen, an den projektierten Annexbau anstossenden Bereich unbestrittenermassen aus bzw. unterschreitet sie nicht um 3 m. Ohne einen solchen Verzicht soll der Abstandsbereich nach dem Gesagten aber nicht beansprucht werden dürfen. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs ist daher vorliegend unzulässig. Der Anbau ist deshalb so zu redimensionieren, dass der ordentliche Grenzabstand von 7 m eingehalten wird.

Soweit die Bauherrschaft in diesem Zusammenhang wiederholt auf eine ständige Praxis der Baubehörde hinweist, ist festzuhalten, dass diese Behauptung unsubstanziiert geblieben ist und unter den vorliegenden Umständen nicht davon ausgegangen werden müsste, die Baubehörde werde trotz des vorliegenden Urteils des Verwaltungsgerichts an ihrer Praxis festhalten. Die Bauherrschaft kann sich daher nicht auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht berufen (vgl. BGE 126 V 390 E. 6a, 125 II 152 E. 5).

2.9 Es stellt sich unter diesen Umständen die Frage, ob der festgestellte Mangel zur Aufhebung der Baubewilligung führt, oder ob ihm mittels einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG begegnet werden kann. Dies wird von der Bauherrschaft bejaht, von den Beschwerdeführenden jedoch bestritten.

2.9.1 Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346).

2.9.2 Vorliegend stehen der gebotenen Verkleinerung des Anbaus keine besonderen Schwierigkeiten entgegen. In der Anpassung des Verlaufs der Kellertreppe und der allenfalls erforderlichen Neupositionierung einer Sauna ist keine wesentliche Projektänderung zu erblickten.

2.9.3 Die Baubewilligung vom 11. Juni 2013 ist demzufolge mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Südostfassade des projektierten Anbaus soweit zurückzuversetzen ist, dass der ordentliche Grundabstand von 7 m eingehalten wird. Die entsprechenden Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen.

3.  

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baumassenberechnung lasse sich nicht überprüfen. Ein entsprechendes Planschema sei unerlässlich. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine Baumassenreserve bestehe.

3.1 Gemäss § 310 Abs. 1 PBG haben Baugesuche "alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind." § 5 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) zählt neben den gemäss § 3 BVV "in der Regel" einzureichenden Plänen weitere Unterlagen auf, die je nach Art und Lage des Bauvorhabens zusätzlich erforderlich sind. Zu diesen Unterlagen gehören nach § 5 lit. b BVV "Berechnungen über die Ausnützung in Bezug auf Nutzungsziffern oder eine allfällige andere Beschränkung, nötigenfalls mit planlicher Erläuterung."

3.2 Die Vorinstanz erwog zutreffend, die Baugesuchsunterlagen müssten eine vollständige Prüfung auf die Übereinstimmung des Projekts mit dem massgeblichen Recht ermöglichen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 280 f.). Die Baubehörde könne bei Bedarf eine Baumassenberechnung verlangen oder selber erstellen, die so detailliert und allgemeinverständlich abgefasst sein müsse, dass sie ohne Schwierigkeiten auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden könne. Anhand der vermassten Pläne aus dem Jahr 1988 könne die Baumassenberechnung ohne Weiteres auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden.

3.3 Die Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb dies nicht der Fall sein sollte. Insbesondere ist die Behauptung nicht nachvollziehbar, bei der Baumassenberechnung handle es sich um einen "Zahlensalat" bzw. die Zahlen seien nicht nachvollziehbar. Die Stichhaltigkeit der Berechnungen lässt sich anhand der ebenfalls vorliegenden Pläne, die dem Beschwerdeführer schon vor der Rekurserhebung bekannt waren, vielmehr – wie die Vorinstanz zu Recht feststellte – ohne Weiteres überprüfen.

3.3.1 Die zulässige Baumasse für den gesamten Arealperimeter von 8'030 m² wurde von der Baubehörde korrekt ermittelt. Sie beläuft sich auf 12'366 m³. Die Beschwerdeführenden haben weder aufgezeigt, noch ist sonst ersichtlich, weshalb die gemäss § 259 Abs. 2 PBG nicht in Ansatz fallende Fläche vorliegend 240 m² betragen soll. Der von der Gemeindeversammlung am 7. September 2009 festgesetzte und von der Baudirektion am 18. März 2010 genehmigte Waldabstandslinienplan I bestätigt die von der Baubehörde berücksichtigten Teilflächen von 56 m² bei Grundstück Kat.-Nr. 04 und 50 m² bei Grundstück Kat.-Nr. 05. Die Zahl, welche die Beschwerdeführenden ihrer Berechnung zugrunde legen, ist damit deutlich zu hoch. Hinzu kommt, dass sie bei ihrer Berechnung der zulässigen Baumasse einen Faktor von nur 1,51 statt 1,54 verwendeten.

3.3.2 Bezüglich der ausgeschöpften Baumasse weicht die überschlagsmässige Berechnung der Beschwerdeführenden gemäss ihrer Rekurstriplik vor allem hinsichtlich der sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 befindenden Gebäude X und Y deutlich von den Zahlen der Beschwerdegegnerschaft ab. Während diese hier 6'093 m³ einsetzt, gehen die Beschwerdeführenden von rund 7'200 m³ aus. Dabei gehen sie von durchschnittlich 9 m Kubaturhöhen über dem gewachsenen Terrain aus. Diese Höhe ist offensichtlich deutlich übertrieben. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus den entsprechenden Plänen und insbesondere aus der diesbezüglich verdeutlichten Darstellung, welche die Baubehörde mit ihrer Beschwerdeantwort eingereicht hat. Der dagegen vorgebrachte Einwand der Beschwerdeführenden ist nicht stichhaltig. Entgegen ihrer Auffassung ist die Formel "Grundfläche x Höhe : 2" für den Firstbereich nicht nur bei einer Dachneigung von 45 ° gültig. Die Fläche eines Dreiecks entspricht unabhängig von seinen Winkeln immer dem halben Produkt von Grundlinie x Höhe. Selbst wenn der Vorsicht halber nicht von einer durchschnittlichen Kubaturhöhe von 7,6 m sondern einer solchen von 8 m ausgegangen würde, beliefe sich die ausgeschöpfte Baumasse für die Gebäude X und Y auf nur noch 6'400 m³. Würden für die Gebäude Z1 bis Z3 die Zahlen der Beschwerdeführenden übernommen, beliefe sich die realisierte Baumasse somit auf 11'560 m³. Daraus würde für das Areal eine Baumassenreserve 806 m³ resultieren. Davon stünden dem Baugrundstück 112 m³ zu (13,92 %).

3.3.3 Auch die von den Beschwerdeführenden bei den Gebäuden Z1 bis Z3 angenommenen Kubaturhöhen erscheinen sehr hoch und die Beschwerdeführenden vermögen damit nicht aufzuzeigen, inwiefern die bei den Akten liegende Baumassenberechnung nicht stichhaltig sein sollte. Die für jedes Geschoss angegebenen Flächen und Höhen lassen sich anhand der Pläne nachvollziehen. Es sind keine Flächen ersichtlich, die nicht einbezogen worden wären.

3.4 Nach dem Gesagten haben die Beschwerdeführenden nicht aufgezeigt und ist auch sonst nicht ersichtlich, dass Zweifel an der Stichhaltigkeit der vorliegenden Baumassenberechnung angebracht wären. Von einem Grenzfall, der eine genauere Berechnung mittels planlicher Darstellungen erforderlich machen würde, kann unter den vorliegenden Umständen sodann nicht gesprochen werden. Auf ein Planschema zur Baumassenberechnung durfte daher verzichtet werden.

3.5 Dass die Vorinstanz nicht auf den Eventualantrag der Baubehörde einging, für die Überprüfung der Baumassenberechnung eine Expertise einzuholen, ist schliesslich nicht zu beanstanden. Dieser Antrag wäre naturgemäss nur zu prüfen gewesen, wenn die Vorinstanz zur Auffassung gelangt wäre, die Baumassenberechnung könne nicht ohne Schwierigkeiten auf ihre Stichhaltigkeit hin überprüft werden. Dies gilt umso mehr, als es sich beim Baurekursgericht um ein Fachgericht handelt.

3.6 Die bestehende Baumassenreserve auf dem gesamten Areal kommt – entgegen der unbegründet gebliebenen anderen Auffassung der Beschwerdeführenden – den einzelnen Grundstücken nach Massgabe ihrer Fläche im Verhältnis zur Fläche des ganzen Areals zugute (BEZ 2008 Nr. 57; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 740). Die auf das Baugrundstück entfallende Baumassenreserve übersteigt damit den Wert deutlich, der für den projektierten Anbau erforderlich ist.

4.  

Die Beschwerde erweist sich hinsichtlich der gerügten Verletzung des Grenzabstands als begründet. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des Rekursentscheids ist daher der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 11. Juni 2013 mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen (vgl. vorstehend, E. 2.9.3).

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten zu zwei Dritteln den Beschwerdeführenden und je zu einem Sechstel der Bauherrschaft und der Baubehörde Meilen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Beschwerdeführenden sind zudem zu verpflichten der Bauherrschaft eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubehörde Meilen steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Die Kosten- und Entschädigungsregelung für das Rekursverfahren ist entsprechend anzupassen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

       In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2013 wird Disp.-Ziff. I des Beschlusses der Baubehörde Meilen vom 11. Juni 2013 mit folgender vor Baubeginn zu erfüllenden Auflage ergänzt:

      "Die Südostfassade des projektierten Anbaus ist soweit zurückzuversetzen, dass der ordentliche Grundabstand von 7 m eingehalten wird. Die entsprechenden Pläne sind der Baubehörde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."

 

 

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 4'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 4'910.- werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung für zwei Drittel der Kosten je zu einem Drittel, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 unter solidarischer Haftung für einen Sechstel je zu einem Zwölftel sowie der Beschwerdegegnerin 3 zu einem Sechstel auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…