Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2015.00290

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 21. Januar 2016

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.1  D,

1.2  E,

 

beide vertreten durch RA F,

 

2.    Baubehörde Pfäffikon,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon bewilligte D und E mit Beschluss vom 8. September 2014 unter Nebenbestimmungen den Anbau einer Wohnung an das bestehende Zweifamilienhaus sowie den Ersatz der Mauer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Pfäffikon.

II.  

Dagegen erhoben A und B am 13. Oktober 2014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Mit Entscheid vom 8. April 2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab soweit es darauf eintrat.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B mit Eingabe vom 11. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Ferner beantragten sie für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren die Zusprechung einer angemessenen Entschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 20. Mai 2015 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingaben vom 1. und 17. Juni 2015 beantragten D und E sowie die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon ebenfalls die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Weitere Stellungnahmen der Beschwerdeführenden sowie der privaten Beschwerdegegnerschaft erfolgten am 31. August 2015 bzw. am 14. September 2015.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

1.2 In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden  die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Grundsätzlich ist es zulässig, dass sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins – eines Fachgerichts, im vorliegenden Fall des Baurekursgerichts – abstützt und auf die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 81).

1.3 Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 27. Februar 2015 einen Referentenaugenschein auf dem Lokal durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der 10 getätigten Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten finden sich zudem neben den Bauplänen auch eine Fotomontage sowie 19 Fotografien samt Standortübersicht. Aus diesen Aktenstücken sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann.

2.  

Das streitbetroffene Baugrundstück liegt in der Wohnzone W1,6. Geplant ist, das bestehende Zweifamilienhaus teilweise abzubrechen und an dessen Südostfassade eine Anbaute zu erstellen. Die Parteien sind sich uneinig, ob beim geplanten Anbau die nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon vom 22. März 2010 (BZO) zulässige Gebäudehöhe sowie der zulässige Grundabstand eingehalten werden. Uneinigkeit besteht ferner darüber, ob die Gestaltung der Anbaute den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt.

3.  

3.1 In der betreffenden Zone W1,6 ist die Gebäudehöhe gemäss Art. 27 Ziff. 1 BZO auf 7,5 m beschränkt. Die Gebäudehöhe bemisst sich nach § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden dabei nicht beachtet. Unter dem gewachsenen Boden ist gemäss § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens zu verstehen. Auf frühere Verhältnisse ist gemäss § 5 Abs. 2 ABV lediglich dann abzustellen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).

Weist eine Baute – wie vorliegend – ein Flachdach auf, nimmt man als oberen Messpunkt für die Ermittlung der Gebäudehöhe die Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche (vgl. § 275 Abs. 1 PBG). Gemessen wird die Gebäudehöhe auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3 = RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Massgebende Dachfläche ist jene des obersten Vollgeschosses; bei Attikageschossen oder Dachaufbauten ist keine Gebäudehöhe zu messen (vgl. § 275 Abs. 2 PBG sowie VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 919 ff.). Der Baukörper muss sich jedoch im Rahmen des theoretisch zulässigen Gebäudeprofils befinden, welches durch einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe – also einer fiktiven Schnittlinie Fassade/Dachfläche – begrenzt wird (vgl. § 281 Abs. 1 lit. a PBG; Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG im Anhang zur ABV; VGr, 11. März 2009, VB.2008.00435 E. 2.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 931).

3.2 Die Parteien gehen mit dem Baurekursgericht einig, dass es sich bei den massgeblichen Traufseiten, an denen die Gebäudeseiten zu messen sind, vorliegend um die Südwest- und die Nordostfassade handelt. Umstritten ist jedoch, welches auf der Südwestseite die für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebliche Fassadenlinie ist. Uneinig sind sich die Parteien zudem bezüglich der Frage, ob es sich beim projektierten Anbau um einen Neu-, Um- oder Erweiterungsbau handelt und ob gestützt darauf für die Messung der Gebäudehöhe vom heutigen oder vom ursprünglichen Terrainverlauf auszugehen ist. Diese Frage ist im Folgenden als erstes zu klären.

3.3 Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist – abgesehen von den in § 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen – nur bei Um- und Erweiterungsbauten abzustellen, nicht aber bei Neubauten (VGr, 12. Mai 2012, VB.2012.00133, E. 4.1; 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3; 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24).

Nach den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz auf die vorab verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), ist bei der Abgrenzung zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (vgl. auch VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00815, E. 5.2). Wie sich den Bauplänen entnehmen lässt, sind das bestehende Zweifamilienhaus und der geplante Anbau der 6,5-Zimmer-Wohnung nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Das Baurekursgericht ging daher zu Recht von einer Neubaute aus und stellte auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe ab.

3.4 Da eine gestaffelte Fassade geplant wurde, ist für die Bestimmung der Gebäudehöhe sodann entscheidend, welche Fassadenlinie als die massgebende bezeichnet wird.

3.4.1 Weder das Planungs- und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche (VGr, 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a; 28. Januar 1998, VB.1997.00138, E. 2c/aa). Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, wird der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254, E. 2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 922 und 933, auch zum Folgenden). Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend.

3.4.2 Beim geplanten Bauprojekt springt die Fassade des Untergeschosses gegenüber dem Erdgeschoss stark und diejenige des Obergeschosses leicht zurück. Das Erdgeschoss bildet damit die vorderste Fassadenflucht. Von einem untergeordneten Gebäudevorsprung, welcher auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hätte, kann beim Erdgeschoss keinesfalls gesprochen werden: Bündig zu dessen Fassade schliesst die 1 m hohe, gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses an. Der Balkon des Obergeschosses weist sodann eine Überdachung auf, welche ebenfalls mit der Fassadenflucht des Erdgeschosses bündig ist. Da sowohl das Attika- als auch das Untergeschoss zum Erd- bzw. Obergeschoss wesentlich zurückversetzt sind, wird das sichtbare Bauvolumen bzw. die optische Erscheinung der Südwestfassade durch das Erdgeschoss bestimmt. Dass das Obergeschoss ebenfalls optisch durch die Balkonumrandung des Attikageschosses verlängert wird, ändert daran nichts. Letztere besteht aus Gitterstäben, weshalb sie im Auge des Betrachters wesentlich leichter erscheint als die gemauerte Balkonbrüstung des Obergeschosses und damit das Gesamtbild der Fassade deutlich weniger beeinflusst. Zudem ist das Attikageschoss gegenüber dem Obergeschoss stark zurückversetzt und dessen Balkonüberdachung bildet lediglich einen kleinen Vorsprung, welcher – anders als beim darunterliegenden Stockwerk – bei weitem nicht bis zur Fassadenflucht des Obergeschosses reicht. Sodann ist das Obergeschoss um 9 cm weniger hoch als das Erdgeschoss. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erdgeschossfassade als fassadenbildend und damit als für die Berechnung der Gebäudehöhe massgebend betrachtet.

3.5 Geht man vom gewachsenen Boden aus und misst die Gebäudehöhe bei der vorliegend strittigen Südwestfassade entlang der Erdgeschossfassade bis zur Dachfläche des Obergeschosses, so ist die Gebäudehöhe grundsätzlich eingehalten. Eine Ausnahme besteht lediglich hinsichtlich der Überdachung der Balkone beim ersten Obergeschoss sowie beim Dachgeschoss, welche die Dachfläche des hypothetischen Gebäudeprofils durchstossen. Das Baurekursgericht ist jedoch zu Recht davon ausgegangen, dass, vorliegend einer Verkleinerung der betroffenen Balkonüberdachungen keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen und in der Verringerung von deren Tiefe auch keine wesentliche Projektänderung zu erblickten ist. Der Mangel kann daher mittels Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG ohne Weiteres geheilt werden (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Sodann hat das Baurekursgericht zu Recht festgehalten, dass die Vordächer vom Grundstück der Beschwerdeführenden nicht einsehbar sind. Der Mangel ist daher von vornherein nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben zu führen, weshalb die Rüge auch insofern nicht durchzudringen vermag (vgl. VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00454, E. 4.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00436, E. 2.1.1 und E. 3.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59).

4.  

4.1 Die in der Gemeinde Pfäffikon einzuhaltenden Grenzabstände sind in Art. 27 Ziff. 1 BZO geregelt. Demgemäss hat der kleine Grundabstand in der vorliegend massgeblichen Zone W1,6 mindestens 5 m und der grosse Grundabstand mindestens 9 m zu betragen. Dabei gilt der grosse Grundabstand für die am meisten in Richtung Südost bis Südwest gerichtete Hauptwohnseite, der kleine Grundabstand für die übrigen Gebäudeseiten sowie für Ökonomiegebäude (Art. 27 Ziff. 3 BZO).

4.2 Strittig ist vorliegend die Frage, ob bei der Gebäudeecke beim Raum Küche/Essen des geplanten Anbaus der grosse oder der kleine Grundabstand zum Ansatz gelange bzw. ob alle Richtung Süden gerichteten Fassadenbereiche Bestandteil der Hauptwohnseite bilden.

Art. 27 Ziff. 3 BZO eröffnet der kommunalen Baubehörde bei der Auslegung des Begriffs der Hauptwohnseite einen geschützten Entscheidungsspielraum. Die Baubehörde Pfäffikon hatte in ihrem Entscheid nicht begründet, weshalb ihrer Ansicht nach die Grenzabstände eingehalten werden, dies jedoch im Rekursverfahren nachgeholt. Das Baurekursgericht hat sich in seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst und damit die ihm zustehende Kognition ausgeschöpft. Es ist daher zu überprüfen, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig erweist (vgl. VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.4).

4.3 Die kommunale Regelung von Art. 27 BZO beantwortet die Frage des Grundabstands bei Gebäudeecken nicht, weshalb zur Ergänzung die kantonalen Bestimmungen beizuziehen sind. Nach § 22 Abs. 1 ABV wird der Grundabstand rechtwinklig zu den Fassaden und radial über die Gebäudeecken gemessen. Ist – wie vorliegend – in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen. Für den zu beurteilenden Baukörper mit seiner gezackt verlaufenden Grundlinie enthält jedoch auch diese Bestimmung keine abschliessende Regelung.

4.4 Der geplante Grundriss weist auf dieser Hauptwohnseite mehrere Einschnitte auf und läuft in Richtung Südost zu einem Spitz zusammen. Die Baubehörde hat vorliegend die gegen Südwesten gerichteten Fassadenteile – und nur diese – als Hauptwohnseite qualifiziert, auf welcher der grosse Grundabstand von 9 m einzuhalten ist. Für die streitbetroffene Gebäudeecke betrachtete sie in Anwendung von Art. 27 Ziff. 3 BZO und § 22 Abs. 2 ABV den kleinen Grundabstand als massgeblich.

Diese Auslegung von Art. 27 BZO, wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der kleine Grundabstand geschlagen wird, erweist sich als vertretbar und ist nicht zu beanstanden. Einzelne Fassadenteile sind zwar aufgrund der gewählten Grundrissform zum Teil nicht gegen Südwesten ausgerichtet. Doch liegt die Hauptwohnseite der streitbetroffenen Anbaute aufgrund der Ausrichtung der Befensterung, der Balkone und der Terrasse gegen Südwesten. Sodann spricht Art. 27 Ziff. 3 BZO von der am meisten Richtung Südost bis Südwest gerichteten Hauptwohnseite – also lediglich einer – und sieht für alle anderen Gebäudeseiten den kleinen Grundabstand vor.

Entgegenstehende Interessen der beschwerdegegnerischen Nachbarn sind nicht ersichtlich, da die Grundabstände die Nordseite ihres Grundstücks betreffen und die gewählte Architektur zusätzlichen Raum schafft. Die wohnhygienischen Interessen der Bauherrschaft werden folglich ebenfalls nicht eingeschränkt (vgl. dazu VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.3). Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Auslegung der Baubehörde geschützt und die Grenzabstände als eingehalten bestätigt.

5.  

5.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit Hinweisen).

5.2 Im Bereich der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen. Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4). Dem Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Wie bereits die Vorinstanz feststellte, hat sich die Gemeinde zur Einordnung nur sehr knapp geäussert und sich dabei auf allgemeingültige Aussagen beschränkt. Mit dem konkreten Bauprojekt setzte sie sich jedenfalls nicht im Einzelnen auseinander, weshalb die Kognition des Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt war.

5.3 Die Beschwerdegegnerschaft moniert zusammengefasst, dass zwischen dem alten und dem neuen Bau ein stark störender Gegensatz entstehe und der Neubau auf den Altbau keinen Bezug nehme. Die Fassaden seien sehr heterogen gestaltet, ebenso die Fenster- und Balkonbereiche. Die Nordost-Fassade des Altbaus wirke zwischen Neubau und Garage eingeklemmt. Das Satteldach des Altbaus und die Fassadensprache der Giebelseite würden sich mit dem massigen Neubau inklusive Attikageschoss in keiner Weise vertragen. Zudem stehe die Gebäudekombination in einem stark störenden Gegensatz zu den Nachbargebäuden.

5.4 Im angefochtenen Entscheid erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, dass der Flachdachanbau zur Ausschöpfung der zulässigen Höhe in den Dachbereich des Altbaus eingreife, sei unvermeidlich. Die Verzahnung sei jedoch derart umgesetzt worden, dass der Charakter des Altbaus in immerhin befriedigender Weise gewahrt bleibe. Der Altbau verfüge über diverse Terrassen und Balkone, welche der Neubau in Form von Balkonen, Sitzplätzen oder Terrassen aufnehme. Dass die Fenster nicht von gleicher Bau- und Erscheinungsweise seien, sei nicht zu beanstanden, da dem Neubau eine eigene Formensprache zugestanden werden dürfe und die moderne Gestaltung in sich korrespondiere. Aufgrund der Grundstücksgrösse und -form sowie der Hanglage könnten sowohl Alt- als auch Neubau ihre (eigenständige) Wirkung entfalten. Auf diese zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Entgegen dem beschwerdegegnerischen Vorwurf hat das Baurekursgericht damit eine gesamthafte und nachvollziehbare gestalterische Würdigung des Bauprojekts vorgenommen.

Nach Durchführung eines Augenscheins gelangte das Baurekursgericht sodann zum Ergebnis, die Nachbarschaft präsentiere sich in baulicher Hinsicht als heterogen. Der Neubau ordne sich in dieses Umfeld aus architektonisch anspruchslosen Wohnhäusern in herkömmlicher Bauweise, dem beschwerdegegnerischen Gebäude im modernen Stil sowie dem beschwerdeführerischen Altbau im Landhausstil mindestens befriedigend ein. Diese Wahrnehmung ergibt sich auch aus den Akten und der Fotodokumentation des Augenscheins der Vorinstanz (vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch, besucht am 30. Dezember 2015).

In welcher Hinsicht die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezüglich unrichtig festgestellt hätte, ist nicht ersichtlich. Da die Beschwerdeführenden  im vorliegenden Verfahren Gelegenheit hatten, sich zu diesen Feststellungen sowie zum vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll zu äussern, gälte die behauptete Gehörsverletzung als geheilt. Inwiefern die Nachbargebäude sorgfältig gestaltet wären, wird nicht näher ausgeführt. Die benachbarten Bauten unterschiedlicher Stilrichtungen haben eine heterogene bauliche Umgebung zur Folge. Demzufolge verfängt das vorgebrachte Argument, ein dem geplanten Gebäude ähnliches Wohnhaus fehle in der Umgebung, in einer heterogenen baulichen Umgebung nicht.

5.5 Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht die ihm zustehende Kognition unterschritten hätte. Zudem wurden die Vorbringen der Beschwerdeführenden  ausreichend in die Argumentation mit einbezogen; eine Verletzung der Begründungspflicht ist nicht ersichtlich. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

6.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden, je hälftig, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14 VRG).

Die Beschwerdeführenden  sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen, ebenfalls unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    150.--     Zustellkosten,
Fr. 8'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden solidarisch auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …