Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2015.00350

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 17. September 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Basil Cupa.

 

 

 

In Sachen

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D,

 

2.    Gemeinderat Wallisellen,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Der Gemeinderat Wallisellen bewilligte der C AG mit Beschluss vom 4. November 2014 den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses, Vers.-Nr. 01, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Wallisellen unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.

II.  

Die A AG erhob mit Eingabe vom 11. Dezember 2014 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die vollumfängliche Aufhebung der Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7. Mai 2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs im Wesentlichen ab; in teilweiser Gutheissung des Rekurses ergänzte es die Baubewilligung jedoch mit der Nebenbestimmung, dass vor Baubeginn geänderte Fassadenpläne und ein geänderter Plan Dachaufsicht zur Bewilligung einzureichen sei.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG am 8. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Entscheid aufzuheben und ihr eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Das Baurekursgericht schloss am 19. Juni 2015 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 22. Juni 2015 beantragte die C AG Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung. Schliesslich ersuchte der Gemeinderat Wallisellen mit Beschluss vom 30. Juni 2015, beim Gericht eingegangen am 13. Juli 2015, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter den üblichen Nebenfolgen.

Mit Replik vom 26. August 2015 hielt die A AG an ihren Beschwerdeanträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

Die Beschwerdeführerin ist Mieterin von Räumlichkeiten auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück. Gemäss eingereichtem Vertrag besteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Die Beschwerdeführerin hat damit ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 68). Sie ist somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Eine rechtmissbräuchliche Beschwerdeerhebung liegt entgegen der Ansicht der privaten Beschwerdegegnerin nicht vor.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wallisellen vom 25. September 2012 (BZO) in der Zone W 2.7. Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt den Abbruch der bestehenden Gewerbegebäude und deren Ersatz durch ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen. Das Gebäude ist mit der Nordostfassade längs der E-Strasse angeordnet. Die Beschwerde richtet sich zum einen gegen die geplanten Erker an der Nordwestfassade und wirft dem Projekt ausserdem eine mangelnde Einordnung vor.

3.  

3.1 § 260 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) enthält grundsätzliche Bestimmungen zum Grenz- und Gebäudeabstand. Gemäss Abs. 3 dürfen einzelne Gebäudevorsprünge höchstens 2 m in den gegebenen Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.

Grenz- und Gebäudeabstände liegen im gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse und haben eine nachbarschützende Funktion (BGE 119 Ia 113 E. 3b). Bei Unterschreitung der ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände werden die benachbarten Anstösser benachteiligt, indem sich deren wohnhygienische Bedingungen verschlechtern, die Wohnimmissionen zunehmen und überdies das feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial wächst (VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b). Damit der mit den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck nicht unterlaufen wird, ist eine restriktive Auslegung der von der Abstandsprivilegierung von § 260 Abs. 3 PBG erfassten Gebäudeteile geboten (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. A., Zürich 2011, S. 850).

3.2 Nach Auffassung der Vorinstanz gilt der Gebäudevorsprung an der Nordwestfassade als abstandsprivilegierter Gebäudevorsprung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG.

Unbestritten ist, dass der geplante Gebäudevorsprung die Maximalbreite vom Fassadendrittel einhält. Hingegen stellt sich die Frage, ob Gebäudevorsprünge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG auch dann abstandsprivilegiert sind, wenn sie bis oder doch nahe bis zum Boden reichen. Vorliegend endet der Gebäudevorsprung allerdings rund 2 m über dem (ge­stalteten) Boden. Die geplante Gestaltung lässt den Gebäudevorsprung ohne Weiteres als Erker erkennen. Mit dem Hinweis auf die Unterschreitung eines Abstands von 1 m zum gewachsenen Terrain scheint die Beschwerdeführerin letzteres als relevant zu erachten. Für den massgeblichen optischen Eindruck spielt indessen nicht das ursprünglich gewachsene Terrain eine Rolle, sondern das aktuell gestaltete Terrain (RB 1985 Nr. 114; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 853). Insoweit erweist sich der Gebäudevorsprung ohne Weiteres als abstandsprivilegiert.

3.3 Nach Auffassung der Beschwerdeführerin durchstösst der Erker sodann das Dachgesims, was unzulässig sei. Das Baurekursgericht verneint einen Durchstoss des Dachgesimses, da der geplante Gebäudevorsprung lediglich bis zur Flachdachoberkante reiche, welche sich im Bereich des Gebäudevorsprungs innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe von 11,4 m halte.

3.3.1 Nach geltender Rechtsprechung sind Erker, welche die Schnittlinie zwischen Fassade und Dach durchbrechen, also eigentliche Dachvorbauten, nicht abstandsprivilegiert (VGr, 26. Oktober 1989, VB 89/0040, mit Leitsatz publiziert in: RB 1989 Nr. 75; VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 851). Zur Begründung dieser Praxis bezieht sich das Verwaltungsgericht auf § 292 PBG. Danach dürfen "Dachaufbauten" insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen und bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine (spezielle) Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen; insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (RB 1999 Nr. 122 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat sich bei der Auslegung von § 292 PBG stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln sollen (RB 2005 Nr. 12 = BEZ 2005 Nr. 22, jeweils mit Hinweisen). Bauteile, welche bei Dachgeschossen (Attikageschossen) über die Fassade hinausragen (Terrassen, Balkone u. ä) fallen daher nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2).

Aus diesen Überlegungen ist zu folgern, dass das Verwaltungsgericht die Abstandsprivilegierung von Vorbauten beim Dachgeschoss (Attikageschoss) mit ästhetischen Überlegungen verneint. Das Dachgeschoss (Attikageschoss) soll als solches erkennbar sein und überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten sind zu verhindern.

3.3.2 Wie die Vorinstanz unangefochten festhielt, ist der oberste Gebäudeabschnitt in Anwendung von BZO 4.3 als Vollgeschoss ausgestaltet. Diese Auffassung ist nicht zu beanstanden, da dieses oberste Geschoss die Gebäudehöhe von 11,4 m gemäss BZO 4.1 einhält. Tritt demgemäss der oberste Gebäudeabschnitt von vornherein nicht als Dachgeschoss (Attikageschoss) in Erscheinung, so bestehen keine Bedenken gegenüber dem geplanten Gebäudevorsprung. Er ist klar als Erker erkennbar und erweckt nicht den Eindruck einer Dachaufbaute oder -vorbaute. Damit erweist sich die von Baurekursgericht und Baubehörde gewährte Privilegierung der Vorbaute auch bezüglich des dem obersten Geschoss vorgelagerten Abschnitts als zulässig.

4.  

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 Abs. 1 PBG).

4.1 Im Bereich der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubewilligungsbehörde überprüfen. Dabei hat es sich mit den Beweggründen der örtlichen Baubehörde auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4). Dem Verwaltungsgericht steht eine Überprüfung der Angemessenheit nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Es bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass das Baurekursgericht die ihm zustehenden Kognition nicht ausgeschöpft hätte. Die allgemeinen Hinweise in der Beschwerde zu Kognition bzw. zu unzulässigen Kognitionsbeschränkungen erfolgen denn auch ohne fallbezogene Substanziierung.

4.2 Soweit die Beschwerdeführerin die Einordnung mit Blick auf die Flachdachbauweise bemängelt, kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 und § 70 VRG auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Die Vorinstanz hat namentlich mit Blick auf die in der Umgebung vorhandenen Flachdächer zu Recht festgehalten, dass die Erstellung einer Flachdachbaute nicht gegen § 238 PBG verstösst.

4.3 Unter dem Aspekt der Einordnung bemängelt die Beschwerdeführerin ferner den Baumassentransfer von 100 m³ zugunsten des Baugrundstücks sowie die Überschreitung der zulässigen Baumasse um 9 m³.

Zur Bewilligungsfähigkeit des Projekts trotz leichter Überschreitung der Baumassenziffer hat sich die Vorinstanz geäussert. Deren Überlegungen sind nachvollziehbar. Ein aus ästhetischer Sicht nicht hinzunehmender Widerspruch zwischen der geplanten Baute und den umliegenden Liegenschaften samt Umgebung ist trotz der verhältnismässig grossen Baumasse weder ersichtlich noch von der Beschwerdeführerin dargetan. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen eine befriedigende Einordnung des geplanten Gebäudes bejaht haben. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

5.  

5.1 Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen.

5.2 Entsprechend dem Verfahrensausgang sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine im Umfang von Fr. 1'500.- als angemessen erscheinende Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat bei dieser Konstellation praxisgemäss keinen Entschädigungsanspruch, zumal ihr kein besonderer Aufwand entstanden ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    7'000.--;   die übrigen Kosten betragen:
Fr.      130.--    Zustellkosten,
Fr.    7'130.--    Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …