Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2015.00392

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2015.00392

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Dezember 2015

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

2. Bauausschuss Opfikon,

vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Mit Beschluss vom 12. August 2014 erteilte der Bauausschuss Opfikon C und D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines einseitig angebauten Einfamilienhauses unter Abbruch des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Opfikon.

II.

Hiergegen gelangte A mit Rekurseingabe vom 22. September 2014 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 21. Mai 2015 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 25. Juni 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen Entscheid und den Beschluss des Bauausschusses Opfikon (Beschwerdegegner 2) vom 12. August 2014 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eine Parteientschädigung sowie die Kosten des Rekurs- und des Verwaltungsgerichtsverfahrens auf die Gerichtskasse zu nehmen.

Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 beantragte das Baurekursgericht des Kantons Zürich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C und D sowie der Bauausschuss Opfikon liessen sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der direkt an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft bereits aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung ohne Weiteres zur Beschwerde gegen den an sein Gebäude stossenden Neubau legitimiert (§ 338 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 [PBG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es bestehe ein mit früheren Rechtsvorgängern der privaten Beschwerdegegner vereinbartes Überbaurecht auf die Bauparzelle der privaten Beschwerdegegner. Dieser Überbau betreffe die Hälfte eines rund 1,2 m breiten Ganges mit der Treppe zum Obergeschoss des Gebäudes Vers-Nr. 01. Zum Überbau gehöre aber auch der Wandabschluss des Gebäudes Vers-Nr. 02 sowie das Dach des Gebäudes Vers.-Nr. 01, soweit es auf das Baugrundstück ragt. Die Vorinstanz habe zu Unrecht festgehalten, dass das Überbaurecht nicht existiere. Zutreffend sei lediglich, dass kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorlägen.

Aus Art. 674 Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) ergebe sich des Weiteren, dass selbst bei einem unberechtigten Überbau dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden könne, wenn der Verletzte, trotz dem dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch erhebe. Aus der Tatsache, dass die privaten Beschwerdegegner im Rekursverfahren nicht vorgebracht hätten, dass gegen den Überbau bei Erstellung der Gebäude oder später Einspruch erhoben worden sei, gehe somit hervor, dass das Gebäude Vers.Nr. 01 samt dem Überbau nun im Sinn von Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB im Eigentum des Beschwerdeführers stehe.

2.2 Im Bereich des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines Falles stehen. Die Wahrung anderer Ansprüche richtet sich hingegen nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 PBG; vgl. auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).

Es können sich jedoch im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:

Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, § 1 N. 39). Baupolizeilich relevant war laut Verwaltungsgericht etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbaurechts als zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). Verwaltungsbehörden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40). In den hier dargestellten Fällen ging es jeweils darum, dass sich die Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich Dienstbarkeiten zugunsten ihres Grundstücks, berief.

Anders ist die Rechtslage, wenn von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen Fällen muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. So hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Erteilung einer Baubewilligung unabhängig von allfälligen dem Bauprojekt entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeiten erfolgt (VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Ob das private Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten einer Nachbarparzelle durch einen Parkplatz unzulässig beeinträchtigt wird, ist nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen Verfahrens; geprüft wurde deshalb bloss, ob das Nachbargrundstück trotz dem projektierten Parkplatz im Sinn von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 PBG genügend zugänglich blieb und ob die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben war (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050, E. 6.3 und 6.4).

2.3 Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Kat.-Nr. 03, in der Kernzone Opfikon, G-Strasse 04, das unmittelbar an die Baugrundstücke Kat.-Nr. 05, ebenfalls in der Kernzone Opfikon, anstösst. Der bestehende Gebäudekomplex der beiden privaten Parteien enthält das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers und den Schopf der privaten Beschwerdegegner. Die Parzellengrenze verläuft in der Mitte eines rund 1,2 m breiten Ganges, welcher auch eine Treppe in das Obergeschoss des Beschwerdeführers aufweist. Geplant ist, auf dem heute mit einem Schopf überstellten Baugrundstück der privaten Beschwerdegegner anstatt des Schopfes einen Ersatzbau mit einem Untergeschoss, einem Vollgeschoss und einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach zu errichten. Dieses neue Einfamilienhaus orientiert sich als Grenzbaute an der Parzellengrenze und steht wie das nordwestlich angebaute des Beschwerdeführers mit der Giebelseite zur G-Strasse.

2.4 Die Vorinstanz ging erstens davon aus, dass keine Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts bestehe, welche den Gang bzw. die Treppe ins Obergeschoss des Beschwerdeführers sichere. Die privaten Beschwerdegegner machten im Rekursverfahren geltend, ihnen sei dieses angebliche Überbaurecht nicht bekannt. Der Beschwerdeführer beanstandet nun zwar, ein Überbaurecht existiere, räumt aber selbst ein, dass kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorliegen, und kann auch keine weiteren Beweise zur Existenz der Dienstbarkeit beibringen. Unter diesen Umständen ist grundsätzlich nicht von einer existierenden Dienstbarkeit auszugehen, welche das Verwaltungsgericht allenfalls berücksichtigen müsste.

Des Weiteren wäre – selbst bei Existenz einer Dienstbarkeit in Form eines Näherbaurechts – ohne vorliegende schriftliche Vereinbarung der Inhalt derselben vollkommen unklar. Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 ZGB zunächst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt nach der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2). Da weder aus einem Grundbucheintrag noch aus einem Erwerbsgrund der Inhalt einer allfälligen Dienstbarkeit evident ist, wäre diese Frage bei der Zurückhaltung, welche sich das Verwaltungsgericht in solchen Fragen auferlegt, ohnehin von Zivilgerichten zu klären (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, § 1 N. 40).

Vor allem aber ist festzuhalten, dass im Streit hier eine allfällige Dienstbarkeit liegen würde, die dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehen könnte. Die Erteilung einer Baubewilligung erfolgt – wie gesehen (E. 3.2.2) unabhängig von einer solchen, dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeit. In diesen Fällen muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (vgl. VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Möchte der Beschwerdeführer die Treppe in sein Erdgeschoss gestützt auf eine allfällige Dienstbarkeit erhalten, so steht ihm der Weg ans Zivilgericht offen (vgl. ähnlich VGr, 27. März 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2 und 4.2).

2.5 Was die Ausführungen des Beschwerdeführers zu Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB betrifft, so ergibt sich auch hieraus nichts zu seinen Gunsten. Ist nach Art. 674 Abs. 3 ZGB ein Überbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn es die Umstände rechtfertigen, dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden.

Auch diese Frage ist, da sie dem Bauprojekt von nachbarlicher Seite allenfalls entgegensteht und ihre Beantwortung nicht evident ist, im Sinn der obigen Erwägungen durch die Zivilgerichtsbarkeit zu klären; insbesondere, zu welchem Zeitpunkt die allfällige Rechtswidrigkeit des Überbaus für die privaten Beschwerdegegner – als Rechtsnachgänger – erkennbar sein musste, ob der Beschwerdeführer sich in gutem Glauben befand und ob es die Umstände rechtfertigen würden, im konkreten Fall dem Beschwerdeführer das dingliche Recht am Überbau zuzuweisen.

3.1 Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Neubauvorschriften gemäss Art. 5 Abs. 12 BZO nicht eingehalten seien, da weder die minimale Gebäudelänge von 15 m, noch die minimale Gebäudebreite von 9 m eingehalten, sondern jeweils erheblich unterschritten würden. Dass Art. 5 Abs. 12 BZO gemäss Ansicht der Vorinstanz aufgrund der Mantellinien nicht zur Anwendung komme, sei nicht nachvollziehbar.

3.2 Nach Art. 5 Abs. 1 BZO legt der Kernzonenplan fest, wie die einzelnen Grundstücke in der Kernzone Opfikon, welcher das Baugrundstück zugewiesen ist, überbaut werden können. Im Kernzonenplan sind Mantellinien ausgeschieden, innerhalb derer Neu- und Ersatzbauten anzuordnen sind (Abs. 3). Bestehende Hauptbauten, welche wie der abzubrechende Schopf nicht zur Kategorie A gehören, dürfen unter Beibehaltung des bisherigen Profils umgebaut oder durch Neubauten gemäss Kernzonenplan ersetzt werden (Abs. 7). Neubauten dürfen nur innerhalb der in den Kernzonenplänen eingetragenen Mantellinien erstellt werden.

3.3 Das geplante Einfamilienhaus, welches sich in der Kernzone Opfikon befinden würde, hält sich an diese Vorgaben. Das Bauprojekt stimmt mit dem Profil des bisherigen Gebäudes überein. Im Grundriss sind des Weiteren Mantellinien definiert, an welche sich die Bauherrschaft bei Neubauten zu halten hat. Daraus ergibt sich insgesamt, dass Art. 5 Abs. 12 BZO im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen kann. Bei den festgesetzten Mantellinien mit einer Gebäudelänge von 9 m und einer Gebäudebreite von 6 m können keine Gebäude mit einer Länge von 15 m und einer Breite von 9 m gebaut werden. Dadurch würden im Falle der Gebäudelänge sogar die Grundstücksgrenzen und insgesamt die Mantellinien überschritten. Das rund 9 m lange und 6 m breite Gebäude ist daher bauordnungskonform.

Dem Argument des Beschwerdeführers, es müssten auf beiden Grundstücken gleichzeitig Neubauten erstellt werden, damit die gemäss Art. 5 Abs. 12 BZO vorgeschriebene Gebäudelänge und -breite eingehalten werden könnten, kann zudem nicht gefolgt werden. Jedes Grundstück muss einzeln überbaut werden können und es kann nicht verlangt werden, dass zwei benachbarte Grundeigentümer gemeinsam bauen müssen.

4.1 Der Beschwerdeführer macht des Weiteren geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei nicht eingehalten, da der geplante Neubau entgegen der Ausführungen der Vorinstanz das Profil des bisherigen Gebäudes nicht übernehme. Der Neubau werde vielmehr an die Grenze gesetzt, wobei das Nachbargebäude teilweise abgesägt würde.

4.2 Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG, welche Bestimmung auch Ortskerne umfasst (lit. c). In Kernzonen wie im vorliegenden Fall kommen also erhöhte Anforderungen an die Erscheinung von Bauten zur Anwendung, so wie dies auch im Programmartikel 3 Abs. 1 der Bauordnung von Opfikon festgehalten wird.

4.3 Den Gemeinden steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein gewisser Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinden ist die Vorinstanz seit der mit Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 eingeleiteten neuen Praxis des Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich allerdings keine weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

Nach voran Gesagtem hat das Verwaltungsgericht zu prüfen, ob die Vorinstanz im Rahmen der erwähnten Kognitionspraxis die Untersuchung des Bauentscheids unter gebührender Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe vornahm.

4.4 Die Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde sowohl von der Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerin 2 umfassend geprüft. Ebenso liegen mehrere Pläne und Fotografien bzw. ein Augenschein vor.

Die Vorinstanz hat sich mit der Begründung des Beschwerdegegners 2 eingehend auseinandergesetzt. Demnach steht aus einordnungstechnischen Gesichtspunkten dem streitbetroffenen neuen Einfamilienhaus nichts entgegen. Wie die Vorinstanz ausführt, ersetzt das neu geplante Einfamilienhaus einen Holzschopf. Es präsentiert sich als eingeschossige Baute mit einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach und einem unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschoss. Der Grundriss ist rhomboidförmig mit Seitenlängen von rund 9 und 6 m. Die Gesamthöhe des Baukörpers beträgt rund 7 m. Das Projekt stimmt mit dem Profil des bestehenden Gebäudes überein und ist als Grenzbaute unmittelbar mit dem ebenfalls an der Grenze stehenden Gebäude Vers.-Nr. 01 des Beschwerdeführers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zusammengebaut. Es übernimmt mit den Holzfassaden sowie mit der Firstrichtung das Erscheinungsbild des abzubrechenden Gebäudes. Das Nachbargebäude des Beschwerdeführers wird in diesem Sinn nicht "abgesägt", sondern lediglich sein nicht erwiesenes Näherbaurecht bzw. sein Überbau eingeschränkt.

Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festhält, schafft das neue Gebäude auch sonst insgesamt keinen unauflösbaren Widerspruch zum baulichen Umfeld mit der südwestlich grösseren Neubaute sowie der südöstlich an der H-Strasse platzierten Baute, sondern fügt sich problemlos in die Kernzone ein. Eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG ist deshalb nicht ersichtlich.

Die Vorinstanz hat sich in diesem Sinn umfassend mit den Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt. Ihre Ausführungen hinsichtlich § 238 Abs. 2 PBG erweisen sich als rechtmässig.

5.1 Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch einen Teilabriss seines Gebäudes würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Das Gebäude ohne seitlichen Abschluss entspräche nicht mehr den Regeln der Baukunde und eine ausreichende Wohnhygiene wäre nicht mehr gegeben (§ 239 PBG). Der Korridor im Erdgeschoss und der Aufgang in das Obergeschoss würden zu schmal (§ 305 PBG) und entsprächen nicht mehr den feuerpolizeilichen Vorschriften. Es wären Ersatzbaumassnahmen auf dem Grundstück des Beschwerdeführers nötig, eine entsprechende Sicherung gemäss Art. 3 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 7. März 2011 (BZO) fehle jedoch.

5.2 Gemäss § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 a VRG ist es Parteien im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht im Grundsatz erlaubt, die Rechtsbegehren auf neue rechtliche Begründungen zu stützen. Die rechtliche Begründung bildet nicht Bestandteil des Streitgegenstands (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 52 N. 36).

Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemäss ständiger Praxis vor Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren von den Verfahrensbeteiligten keine neuen Bauhinderungsgründe geltend gemacht werden (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Diese Praxis gilt allerdings nicht absolut; in gewissen Fällen erscheint es widersprüchlich, dass das Verwaltungsgericht im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen neue Bauhinderungsgründe von sich aus berücksichtigen darf, während solche neuen rechtlichen Vorbringen den Verfahrensbeteiligten nicht gestattet sein sollen. Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, bleibt für neue rechtliche Begründungen nur insoweit kein Raum, als sie sich auf neue tatsächliche Behauptungen stützen, es sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen sei durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden.

Massgebend für die Berücksichtigung neuer rechtlicher Vorbringen muss damit sein, ob sie sich auf das Tatsachenfundament des Rekursentscheids, d. h. den im Rekursverfahren ermittelten Sachverhalt, beziehen. Ist dies der Fall, besteht für das Verwaltungsgericht keine gesetzliche Grundlage, im Beschwerdeverfahren keine neuen Bauhinderungsgründe zuzulassen (vgl. auch VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 3.3 und 3.4; 13. Februar 2002, VB.2001.00267, E. 3.c; Donatsch, § 52 N. 43).

5.3 Bei den vom Beschwerdeführer vorgebrachten rechtlichen Bestimmungen § 239, § 305 PBG und Art. 3 Abs. 3 BZO (in diesem Zusammenhang) handelt es sich um rechtliche Argumente, welche er im Rekursverfahren nicht erhoben hatte. Diese neuen Vorbringen stützen sich im Grossen und Ganzen auf den vor der Vorinstanz ermittelten Sachverhalt. Der Vorinstanz lag ein grosser Teil derselben Akten wie dem Verwaltungsgericht vor, insbesondere die Baupläne des neuen Einfamilienhauses. Gestützt auf diese Aktenlage und Umstände thematisierte die Vorinstanz die Vorgeschichte des angefochtenen Entscheids, die Thematik der zivilrechtlichen Dienstbarkeit, der genügenden Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG, sowie weitere Einzelfragen in Bezug auf das geplante Einfamilienhaus, insbesondere in Bezug auf genügende Gebäudelänge und -breite. Die oben genannten Vorbringen des Beschwerdeführers vor dem Verwaltungsgericht stützen sich auf diesen der Vorinstanz bekannten Sachverhalt, Akten und Pläne. Das Verwaltungsgericht ist deshalb befugt, die neuen rechtlichen Vorbringen des Beschwerdeführers zu berücksichtigen.

5.4 Gebäudeabbrüche in Kernzonen sind generell bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Sie muss insbesondere Nebenbestimmungen bzw. Auflagen in Bezug auf Denkmalschutzmassnahmen oder zur Beseitigung von Abbruchmaterial erteilen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 262).

Im vorliegenden Fall hat die Behörde mit der Baubewilligung zwar Nebenbestimmungen erlassen, insbesondere auch hinsichtlich der vom Beschwerdeführer beanstandeten feuerpolizeilichen Gesichtspunkte in Bezug auf sein Grundstück. Unter den gesamten Gesichtspunkten des Einzelfalls erscheint diese Auflage jedoch als nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände mit Sicherheit zu vermeiden. So kann es insbesondere nicht sein, dass das Gebäude des Beschwerdeführers durch den Abbruch des Schopfs der privaten Beschwerdegegnerschaft auf einmal ohne seitlichen Abschluss dasteht.

Vor Baufreigabe ist deshalb sicherzustellen, dass der Beschwerdeführer nicht im Sinn von § 239 PBG mit unzumutbaren Wohnverhältnissen konfrontiert ist. Dem Beschwerdeführer ist deshalb beizupflichten, als dass der Beschwerdegegner 2 vor Baufreigabe die baurechtliche Situation auf dem Grundstück des Beschwerdeführers abzuklären hat. Er hat vor Baufreigabe eine Nebenstimmung zur Vermeidung von baurechtswidrigen Zuständen auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den Abbruch des Holzschopfs zu erlassen, vor allem unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des Beschwerdeführers. Hierfür sind des Weiteren durch den Beschwerdegegner 2 die noch fehlenden Pläne beizuziehen, insbesondere Grundriss- und Katasterpläne des Grundstücks des Beschwerdeführers.

Obige Ausführungen verlangen jedoch nicht zwingend Massnahmen zur Sicherung des Zugangs des Beschwerdeführers zu seinem Obergeschoss, sondern lediglich, dass die feuerpolizeiliche und baurechtliche Sicherheit auf dem Grundstück des Beschwerdeführers gewährleistet sein muss.

Die Angelegenheit ist somit in teilweiser Gutheissung der Beschwerde im Sinn oben genannter Erwägungen an den Beschwerdegegner 2 zurückzuweisen. Bezüglich der übrigen Rügen des Beschwerdeführers ist sie abzuweisen.

Nach dem Unterliegerprinzip hat der Beschwerdeführer zwei Drittel der Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da er mit dem Hauptteil seiner Rügen nicht durchdringt. Des Weiteren ist die festgestellte ungenügende Nebenbestimmung weder der privaten Beschwerdegegnerschaft noch der Vorinstanz im Sinn von § 13 Abs. 2 VRG kostenmässig anzulasten. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb nach dem Verursacherprinzip einen Drittel der Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht dem Beschwerdeführer angesichts seines überwiegenden Unterliegens nicht zu (§ 17 VRG).

Die Kosten des Rekursverfahrens sind so aufzuteilen, dass der Beschwerdeführer ebenfalls zwei Drittel und der Beschwerdegegner 2 einen Drittel von insgesamt Fr. 5'150.- zu tragen haben.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich teilweise um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG weiterziehen lässt. Rückweisungsentscheide sind nur dann ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Vervollständigung der Baubewilligung vom 12. August 2014 an den Bauausschuss Opfikon zurückgewiesen. Dieser wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung dahingehend zu erlassen, dass auf dem Grundstück des Beschwerdeführers durch den Abbruch keine baurechtswidrigen Zustände entstehen, insbesondere unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des Beschwerdeführers.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr      4'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.         110.--      Zustellkosten,
Fr.      4'110.--      Total der Kosten.

3. Die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 5'150.-) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer zu 2/3 und dem Beschwerdegegner 2 zu 1/3 auferlegt.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …