Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

VB.2015.00515

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 4. April 2018

 

 

Mitwirkend: Verwaltungsrichter Matthias Hauser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Tamara Nüssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

Gemeinderat Z, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

und

 

1.    E,

 

2.    F, vertreten durch G,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Quartierplan,

hat sich ergeben:

I.  

A. Mit Beschluss vom 2. März 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von A, diejenigen mit den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese betreiben im Südwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine Kräutergärtnerei.

B. Am 8. April 2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an die Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten, der Quartierplan "H" sei vollumfänglich aufzuheben und an den Gemeinderat Z zur Überarbeitung zurückzuweisen. Insbesondere sei auf die eingezeichnete Stichstrasse durch die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten und die "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Die Grundstücke NZT-Nrn. 22.2, 22.1, 21.2 und teilweise 21.1 seien von sämtlichen Erschliessungskosten bzw. Mehrwertbeiträgen zu befreien. Die ganze "Landparzelle", die durch den privatrechtlichen Quartierplan im Jahr 1970 voll erschlossen worden sei, sei aus dem Quartierplan "H" zu entlassen. In jedem Fall seien die Administrativkosten neu zu verteilen und sie, die Rekurrierenden, davon zu entlasten. Eventualiter sei ihnen für den Bau der Strasse eine "Landentschädigung" von Fr. 1'050.-/m² zuzusprechen, der Minderwert für den Betrieb und die Liegenschaft mit Fr. 6,38 Mio. zu entschädigen, auf die Erschliessungskosten bzw. die Mehrwertbeiträge zu verzichten sowie die Administrativkosten neu zu verteilen.

Mit Entscheid vom 17. Dezember 2010 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut, indem es die auf das Grundstück NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.- aufhob, das Grundstück NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m² aus dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das Ehepaar A/B für die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem Grundstück NZT-Nr. 21.2 zu entschädigen sei. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezüglich zu überarbeiten und neu festzusetzen. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. II). A und B wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel der Rekurskosten und einer Umtriebsentschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung verpflichtet (Disp.-Ziff. III und V).

C. Am 3. Februar 2011 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und erneuerten ihre im Rekursverfahren gestellten Anträge. Aufgrund einer entsprechenden Einladung des Verwaltungsgerichts fällte der Regierungsrat am 25. Januar 2012 den Entscheid über die Genehmigung des Quartierplans, wobei er die Genehmigung des Kostenverlegers für den Strassenbau und für die Administrativkosten ablehnte. Mit Beschwerde vom 1. März 2012 ersuchte daraufhin die Gemeinde Z das Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben.

Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden Verfahren betreffend die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die teilweise verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom 28. Februar 2013 hiess es die von A und B erhobene Beschwerde teilweise gut, hob Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die Festsetzung des Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn der Erwägungen – das heisst zur Durchführung eines Augenscheins zwecks Prüfung der Frage, ob die Gemeinde Z andere Erschliessungsvarianten zugunsten der favorisierten Stichstrasse zu Recht verworfen hatte – an das Baurekursgericht zurück. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III des angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die Rekurskosten zu je einem Sechstel A und B auferlegt hatte. Über die Verlegung derselben habe es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 25. Januar 2012 nicht ein.

II.  

A. Nachdem das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte A und B die Verfahrenskosten. Diese wurden verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.

B. Dagegen erhoben A und B am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z vom 2. März 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Überarbeitung des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurückzuweisen mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die Landminderzuteilungsentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m² festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die Belastung der entsprechenden Grundstücke erheblich zu reduzieren.

Mit Urteil vom 2. Oktober 2014 (VB.2013.00742) hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut, hob den Entscheid vom 4. Oktober 2013 auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurück. Dieses habe namentlich zu prüfen, ob die Stichstrasse auch unter Berücksichtigung der noch zu eruierenden Folgen auf die Betriebsabläufe der Kräutergärtnerei und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum von A und B unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertige.

III.  

A. Das Baurekursgericht lud daraufhin A und B ein, unter Einreichung entsprechender vorhandener Belege Kennzahlen ihres Betriebs bekanntzugeben und sich zu den Auswirkungen der geplanten Stichstrasse auf diesen zu äussern. Nachdem sich anschliessend die weiteren Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme von A und B geäussert hatten, wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 3. Juli 2015 abermals ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte die Verfahrenskosten A und B je zur Hälfte und verpflichtete diese, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

B. A und B gelangten am 4. September 2015 wiederum mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat Z zurückzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei in Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Thematik "Landminderwertzuteilungsentschädigung" an das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung (gemäss enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls - sofern das Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle – sei die Landminderwertentschädigung auf deutlich höher als Fr. 535.-/m² (auf über Fr. 1'000.-/m²) festzulegen. Ferner sei eventualiter in Aufhebung des Entscheids vom 3. Juli 2015 die Thematik "Mehrwertbeiträge" für die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 an das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der Entschädigung (gemäss enteignungsrechtlichen Grundsätzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurückzuweisen, allenfalls – sofern das Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle – sei auf die Erhebung von Mehrwertbeiträgen für die Wasserleitungen auf diesen Grundstücken zu verzichten bzw. deren Belastung erheblich zu reduzieren; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.

C. Mit Beschwerdeantwort vom 24. September 2015 beantragte der Gemeinderat Z, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Für den Fall, dass das Verwaltungsgericht im Rahmen des Eintretens die Beschwerde nicht vollumfänglich abweise, sei auf eine erneute Rückweisung an das Baurekursgericht zu verzichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Am 6. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Innert erstreckter Frist nahmen A und B am 20. November 2015 zu diesen Eingaben Stellung, woraufhin der Gemeinderat Z am 2. Dezember 2015 duplizierte. Am 6. Januar 2016 verzichteten A und B auf eine weitere Vernehmlassung. Die Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen worden waren, reichten bis dahin keine Stellungnahmen ein.

D. Mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 setzte das Verwaltungsgericht dem Gemeinderat Z Frist an, um Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung der Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren. Mit Eingabe vom 18. März 2016 kam der Gemeinderat Z dieser Aufforderung nach. Am 31. März 2016 reichten auch A und B Unterlagen ein. Die Parteien liessen sich daraufhin weitere Male vernehmen. Am 17. Juni und 18. Juli 2016 reichte auch F Stellungnahmen ein. Zuletzt äusserten sich A und B am 3. Oktober 2016.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener Grundstücke und durch den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie zur Beschwerde berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG).

1.2 Die Beschwerdeführenden beantragen neben anderem, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen (vorn III.B.). Der Beschwerdegegner macht geltend, auf die Beschwerde könne insofern nicht eingetreten werden, da die Beschwerde im zweiten Rechtsgang keinen entsprechenden Antrag enthalten habe und damit der Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert würde.

Die Beschwerdeführenden beantragten mit Beschwerde vom 4. November 2013 die vollumfängliche Aufhebung der Beschlüsse des Beschwerdegegners und der Vorinstanz und die Rückweisung an den Beschwerdegegner zur Überarbeitung des Quartierplans unter Verzicht auf die Stichstrasse. Die Entlassung ihrer Grundstücke aus dem Quartierplan verlangten sie jedoch nicht mehr (vorn II.B.). Demzufolge kann die Entlassung aus dem Quartierplan nach dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht einzutreten. Dass die Vorinstanz den Entlassungsantrag der Beschwerdeführenden mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2013 im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015 erneut beurteilte, ändert daran nichts.

Zur Frage der Zulässigkeit des Einbezugs von Grundeigentümern in das Quartierplanverfahren, die aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, deren Grundstücke aber für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, kann im Übrigen auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 und den dort erwähnten Entscheid des Bundesgerichts vom 14. März 2000 (1P.721/1999) verwiesen werden.

2.  

2.1 Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 17. März 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4).

2.2 Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]; VGr, 17. März 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4).

2.3 Bei der Planfestsetzung verfügt die Quartierplanbehörde über erhebliches prospektives Ermessen; den Gemeinden kommt im Quartierplanrecht grundsätzlich Planungsautonomie zu. Demgemäss dürfen Rekursbehörden bei der Prüfung des festgesetzten Plans ihr eigenes Ermessen nicht einfach an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane setzen. Hinsichtlich der Erschliessung hat dies zur Folge, dass das Baurekursgericht einen auf einer vertretbaren Erschliessung basierenden Plan nicht allein deshalb aufheben kann, weil es einer anderen, als ebenfalls vertretbar erscheinenden Erschliessungsvariante den Vorzug geben will. Die von der Gemeinde getroffene Lösung kann im Rekursverfahren vielmehr erst dann abgeändert werden, wenn das Baurekursgericht bei Abwägung aller Vor- und Nachteile zum Schluss kommt, dass die von ihm ausgewählte Lösung aus überzeugenden Gründen tatsächlich besser erscheint (VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f.).

2.4 Nach Massgabe von § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG nimmt das Verwaltungsgericht eine Rechtskontrolle vor und überprüft dabei, ob die Rekursinstanz die Würdigung durch die kommunale Behörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Es ist dagegen nicht dessen Aufgabe, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltungs- und Einordnungsfragen oder eine Angemessenheitsprüfung vorzunehmen (vgl. § 50 Abs. 2 VRG; VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.5).

3.  

Der Vollständigkeit halber sei vorliegend Folgendes wiederholt:

3.1 Der Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen gelegene I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse und die M-Strasse im Süden bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden dem Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet bzw. die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang für knapp 40 Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im Grenzbereich der nördlich gelegenen Grundstücke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2 sowie der südlich gelegenen Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen. Dabei durchquert sie die mit Treibhäusern (Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2) und einer Rüsterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1) bebauten Grundstücke der Beschwerdeführenden. In der südwestlichen Grundstücksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene Stichstrasse in zwei Äste. Der nach Norden verlaufende Ast verjüngt sich kurz danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur N-Strasse im Westen des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse.

3.2 In den Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als „zentrale“ Erschliessung bezeichnet. Die von den Beschwerdeführenden beantragte "dezentrale" Erschliessungsvariante sähe demgegenüber vor, das Gebiet mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die N- und die O-Strasse, zu erschliessen.

4.  

4.1 Art. 26 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewährleistet das Eigentum. Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschädigen (Art. 26 Abs. 2 BV). Überdies sind solche Eingriffe nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhältnismässig sind (Art. 36 BV). Das Verwaltungsgericht erwog bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014, dass der Einbezug der Grundstücke der Beschwerdeführenden in den Quartierplan und die geplante Stichstrasse aufgrund der vorgesehenen Flächenabzüge und der Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine Eigentumsbeschränkung darstellen. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfür eine gesetzliche Grundlage, und das öffentliche Interesse an einer vollständigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten Grundstücke bzw. des Kerngebiets ist ausgewiesen und grundsätzlich unbestritten. Fraglich ist indes, ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhältnismässig ist, namentlich ob dieses Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdeführenden am Verzicht der Stichstrasse überwiegt. Nur dann ist der Eingriff zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich etc. 2016, Rz. 555 ff.).

4.2 Da die Beschwerdeführenden geltend machen, die geplante Stichstrasse habe unzumutbare Auswirkungen auf ihren Betrieb zur Folge, die gar zur Aufgabe desselben führen würden, ist auch deren Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV tangiert.

5.  

5.1 Im Entscheid vom 17. Dezember 2010 erwog die Vorinstanz, der Beschwerdegegner habe die Vorteile der geplanten Erschliessung mittels einer Stichstrasse dargelegt und einleuchtend aufgezeigt, dass eine solche sich als zweckmässig erweise. Insbesondere sei die vorgesehene Lösung hinsichtlich Gesamtkosten, Verkehrssicherheit und Ausfahrten in übergeordnete Strassen, Vermeidung von Zusatzverkehr im Dorfkern, Landverbrauch, Zugang zum Leitungsunterhalt, Zweckmässigkeit der Grundstückszufahrten und Feuerwehrzufahrt der dezentralen Lösung vorzuziehen und bei anderen Kriterien wie Bebaubarkeit der Parzellen, Zweckmässigkeit der Wasser- und Abwasseranlagen und Fusswege seien beide Lösungen gleichwertig. Das Verwaltungsgericht erachtete demgegenüber in seinem Urteil vom 28. Februar 2013 die Durchführung eines Augenscheins als unerlässlich für die Prüfung der Frage, ob der Beschwerdegegner die dezentrale Erschliessung zu Recht als ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeübt habe (vorn I.C.).

Auch nach dem Augenschein kam die Vorinstanz im Entscheid vom 4. Oktober 2013 zum Schluss, dass die vorgesehene (rückwärtige) Erschliessung der im Kern gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 17 und 18 sowie der an die M-Strasse anstossenden Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 19 und 20 gegenüber den dezentralen Varianten, die vom Beschwerdegegner im Übrigen durchaus ernsthaft geprüft worden seien, namentlich in Anbetracht der bestehenden baulichen Gegebenheiten und der Terrainverhältnisse – das Gelände falle von der M-Strasse nach Norden ab – unter verkehrstechnischen und verkehrssicherheitsmässigen klar überlegen sei. Die geplante Zufahrt verlaufe in weitgehend ebenem Gelände, und mit den Einmündungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse würden Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz hergestellt. Die Verkehrsknoten seien sehr übersichtlich ausgestaltet, und in der M-Strasse seien zudem Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewährleistet. Der von insgesamt höchstens 40 Wohneinheiten ausgelöste Verkehr halte sich zwar in Grenzen, zumal dieser je nach Variante auf verschiedene Kanäle verteilt werden könne. Es sei indessen nachvollziehbar, wenn der Beschwerdegegner jegliche weitere Verkehrsbelastung im Dorfkern vermeiden wolle. Unter Verkehrsführungsaspekten sei die neue Stichstrasse ab der I-Strasse klar vorzuziehen. Bei den weiteren zu berücksichtigenden planerischen Kriterien wie Zweckmässigkeit der Parzellierung (Grundstücksform, Grösse, Zuteilung), Zweckmässigkeit der Zufahrten (Lage und Höhe zum Grundstück), Zweckmässigkeit von Abwasseranlagen, Wasserversorgung und Fusswegverbindungen sei die gewählte Lösung mindestens gleichwertig. Ebenso schneide sie bei den Gesamtkosten (Erstellungskosten und Landverbrauch) gut ab. In seinem Urteil vom 2. Oktober 2014 musste das Verwaltungsgericht nicht näher auf diese Erwägungen eingehen, nachdem es den Sachverhalt hinsichtlich des Einflusses der Stichstrasse auf die Kräutergärtnerei der Beschwerdeführenden, namentlich in Bezug auf das zu erwartende Verkehrsaufkommen, als unzureichend abgeklärt beurteilte, weshalb das öffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen hatte verglichen werden können (vorn II.B.).

Im Entscheid vom 3. Juli 2015 erwog die Vorinstanz schliesslich unter Verweis auf die ersten beiden Rekursentscheide, die geplante Stichstrasse stelle aus quartierplantechnischer Sicht die mit Abstand beste Erschliessungsvariante dar. Die 130 m lange Strasse verlaufe in ebenem Gelände weitgehend geradlinig. Die Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz würden mit den rechtwinkligen Einmündungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse hergestellt. Beide Verzweigungen seien übersichtlich. Auf der M-Strasse seien auch Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewährleistet.

5.2 Aus rein raumplanerischen Gesichtspunkten ist diese Einschätzung der Vorinstanz angesichts des zu respektierenden Interesses des Beschwerdegegners und der beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts (vorn E. 2.3 f.) nicht zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht hat allerdings bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014 festgehalten, dass das erwartete, geringe Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse nicht für diese Variante spreche, da auch im Fall der dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets über den Dorfkern mit wenig Mehrverkehr zu rechnen sei. Die Vorinstanz hatte denn auch aufgrund des Rückweisungsentscheids zu prüfen, ob die gewählte Variante auch unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem Zusammenhang gilt es indes auch zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen (vorn E. 3.2) der geplanten Stichstrassenvariante aus raumplanerischen Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist, grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 4.3.2).

6.  

6.1 Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015, die geplante Stichstrasse tangiere die Interessen der Beschwerdeführenden, indem sie zwischen den Betriebsvorplatz und die Folientunnels auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 zu liegen komme. Die Folientunnels, in denen verschiedene kleinere und arbeitsintensive Kulturen gehalten würden, umfassten insgesamt 32 Aren Anbaufläche, was einem Drittel der Gesamtfläche der Gewächshäuser und ca. 7 % der gesamten Kräuteranbaufläche des Betriebs ausmache. Die Folientunnels würden einen wichtigen Bestandteil des Betriebs bilden und weder verlegt noch aufgegeben werden können. Während die Grösse des Betriebsvorplatzes ungeschmälert bleibe, bedinge die Anlegung der Stichstrasse eine Kürzung der Tunnels, was zu einer Verringerung der Anbaufläche um 320 m² führe, was 10 % bezogen auf die Anbaufläche der Folientunnels im Quartierplangebiet bzw. etwa 3 % bezogen auf die Gewächshausflächen des gesamten Betriebs entspreche. Dadurch reduziere sich der Betriebsgewinn – den Berechnungen des Beschwerdegegners folgend – um rund 0,7 %, was seitens der Beschwerdeführenden zu verschmerzen sei. Weiter bedinge die Bewirtschaftung zufolge der Stichstrasse zwar gewisse Anpassungen der Betriebsabläufe, namentlich müsse ebendiese bei Anlieferungen oder Abtransporten überquert werden. Gewisse Zuliefer- und Abladevorgänge würden nicht mehr direkt vor den Folientunnels, sondern auf dem Betriebsvorplatz stattfinden müssen. Von einer unhaltbaren Bewirtschaftungskomplizierung und einer Sicherheitsgefährdung könne indessen angesichts des durch die Stichstrasse ausgelösten, sich in engen Grenzen haltenden Verkehrs keine Rede sein. So sei mit durchschnittlich sieben, in Spitzenzeiten (am frühen Morgen) mit 30 Fahrten pro Stunde zu rechnen. Bei solchen Verhältnissen sei die Querung der Stichstrasse, welche auch beim Tragen von Gerätschaften oder Setzlingskisten inklusive Beobachtungsphase maximal zehn Sekunden dauere, den Annahmen der Beschwerdeführenden folgend – das heisst durchschnittlich hundert Überquerungen von Mitarbeitenden, fünfmalige Querung mit Traktoren und Pflanzenschutzgeräten – unproblematisch und gefahrlos, zumal die Mitarbeitenden jetzt schon auf den Verkehr achten müssten. Sodann sei nicht einzusehen, inwiefern die Stichstrasse, die zur Hauptfussverbindungsstrecke zwischen dem Quartier und dem Dorf werde, geeignet sein sollte, einen Fussgängerverkehr auszulösen, der eine Gefährdung für andere oder sich darstellen könnte. Vorab sei zwar mit einigen Schülern und Fussgängern zu rechnen, diese hätten aber bei der Benützung von Strassen ohnehin eine gewisse Vorsicht walten zu lassen. Weshalb Fussgänger das Gelände der Beschwerdeführenden andauernd betreten und die Betriebsabläufe behindern sollten, sei unerfindlich. Zusammengefasst erwog die Vorinstanz, die durch die Stichstrasse bedingten Erschwernisse (Verkürzung der Folientunnels, Anpassung der Betriebsabläufe) seien trag- und zumutbar. Die Tangierung der privaten Interessen der Beschwerdeführenden sei keineswegs derart, dass sie die öffentlichen Interessen an einer hinreichenden, verkehrssicheren und unter allen Titeln optimalen Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse in den Hintergrund zu drängen vermöchten. Für die notwendigen Anpassungen auf den Betriebsparzellen seien die Beschwerdeführenden denn auch gemäss dem insofern rechtskräftigen Entscheid vom 17. Dezember 2010 angemessen zu entschädigen.

6.2  

6.2.1 Entgegen der von den Beschwerdeführenden vorgetragenen Rüge setzte sich die Vor­instanz damit durchaus mit ihren Interessen auseinander. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, vermag jedoch ihr Schluss, die öffentlichen Interessen würden diejenigen der Beschwerdeführenden überwiegen, nicht zu überzeugen.

6.2.2 Die von der Vorinstanz angestellten Berechnungen zu den betroffenen Anbauflächen und zur Reduktion des Betriebsgewinns, die auf den von ihnen eingereichten Unterlagen beruhen, stellen die Beschwerdeführenden mit Beschwerde nicht substanziiert infrage. Immerhin legten sie jedoch gegenüber der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 13. Februar 2015 ausführlich und nachvollziehbar dar, dass und inwiefern die Stichstrasse bzw. die dadurch bedingte Verkleinerung der Anbaufläche in den Folientunnels doch nicht unbeachtliche Auswirkungen hinsichtlich Produktion und finanziellen Ertrag hätte. So führten sie aus, aufgrund der Nähe zum Betriebsgebäude würden in den Gewächshäusern in der Kernzone verschiedene kleinere, sehr arbeitsintensive Kulturen gehalten. Für die Führung der Kräutergärtnerei seien diese Kräuter unverzichtbar. Der Ertrag aus den Gewächshäusern für Küchenkräuter sei überproportional höher als bei den Freilandkulturen und mache gemäss Erntemengen rund 72 % aus, wobei der effektive Anteil wegen der höheren Ausbeute geschätzt ca. 75 % des Gesamtertrags der Küchenkräuter ausmache. Davon entfalle rund ein Drittel auf die Gewächshäuser in der Kernzone. Beim Gewinn verhalte es sich ähnlich, wobei hier von einem Verhältnis von 70 % (Gewächshäuser) zu 30 % (Freilandkulturen) auszugehen sei. Die Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn auswirken würde, der nicht mit den Freilandkulturen kompensiert werden könnte.

6.2.3 Wie die Vorinstanz ausführlich aufzeigte, werden die Betriebsabläufe durch die Stichstrasse zweifellos behindert und müssen deswegen verschiedene (entschädigungspflichtige) Anpassungen vorgenommen werden. Insbesondere bringt die Stichstrasse nicht nur eine Verkleinerung der Folientunnels, sondern auch des Vorplatzes neben den Gewächshäusern mit sich, der von den Beschwerdeführenden unbestrittenermassen für die Zwischenlagerung der jungen Setzlinge benutzt wird. Gemäss den nachvollziehbaren Ausführungen der Beschwerdeführenden sind die Setzlinge jedoch auf diesen Standort angewiesen. Namentlich ist die unmittelbare Nähe zum Betriebsgebäude zwingend, weil sie als Jungpflanzen sehr anfällig und sensibel sind und deshalb permanent überwacht und kontrolliert werden müssen, bis sie ausgewachsen sind und verteilt werden können.

6.2.4 Soweit sich die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit der von der Stichstrasse mindestens tangierten Verkehrssicherheit wiederum auf die Expertise der Beratungsstelle für Unfallverhütung in der Landwirtschaft (BUL) und diejenige des "Strickhofs" berufen, kann auf die Erwägungen im Urteil vom 2. Oktober 2014 verwiesen werden. Schon damals erachtete das Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz geäusserten Bedenken hinsichtlich dieser Parteigutachten – diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein aus dem Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die übrigen Produktionsflächen, diejenige des "Strickhofs" erachte eine Betriebsaufgabe als gegeben und äussere sich nur in allgemeiner Weise zu den entsprechenden Kosten, nicht jedoch darüber, ob die Stichstrasse überhaupt ökonomische Folgen zeitige – als begründet, weswegen ihnen nur wenig Gewicht beizumessen sei. An diesen Erwägungen ist festzuhalten, zumal die Expertisen – wie dies der Beschwerdegegner zu Recht einwendet – nach der Einholung der Kennzahlen des Betriebs durch die Vor­instanz im Anschluss an das Urteil vom 2. Oktober 2014 in Bezug auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Stichstrasse ohnehin als überholt gelten müssen. Gemäss dem Technischen Bericht soll die Stichstrasse der Erschliessung von lediglich maximal 40 Wohneinheiten dienen und keinen Fremdverkehr aufweisen. Auch wenn der Verkehr damit eher gering sein dürfte, so ist mit den Beschwerdeführenden doch von einem erhöhten Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen auszugehen. Auch sind ihre Befürchtungen durchaus nachvollziehbar, dass der Betriebsvorplatz vor den Gewächshäusern wegen der Stichstrasse zum Allgemeingut für Kinder und sonstige Fussgänger werden könnte und sich die Stichstrasse als Fussgängerverbindung zum Dorf bzw. zu den dort angesiedelten Einfamilienhäusern anböte, was wiederum die Betriebssicherheit beeinträchtigen werden würde.

6.2.5 Zu beachten ist demgegenüber, dass der Betrieb der Beschwerdeführenden tatsächlich insofern von der Stichstrasse profitieren würde, als diese den Wenderadius für Lastwagen im Zusammenhang mit der Anlieferung oder dem Abtransport von Ware vergrössern würde und dank ihr weniger Manövrierfläche freigehalten werden müsste.

6.3  

6.3.1 Zu prüfen ist weiter, ob der festgesetzte Quartierplan eine Verbesserung der bestehenden Erschliessung bewirkt. Dabei erwog das Verwaltungsgericht bereits mit Urteil vom 2. Oktober 2014, die Grundstücke NZT-Nr. 22.1 und 22.2 seien von der I-Strasse aus vollumfänglich erschlossen und deshalb in sämtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Daran ist festzuhalten.

Im gleichen Urteil erwog das Verwaltungsgericht sodann, Uneinigkeit bestehe demgegenüber hinsichtlich des Erschliessungsgrads der Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2. Während Letzteres aufgrund des Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollständig aus dem Strassenbeitragsperimeter entlassen worden sei, werde Ersteres von diesem in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheine gerechtfertigt, würde das Grundstück NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der Verbesserung der rückwärtigen Erschliessung profitieren. Auch daran ist festzuhalten. Das Verwaltungsgericht erwog indes weiter, der Vorinstanz könne demgegenüber insofern nicht gefolgt werden, als sie die Grundstücke NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet habe, wäre doch der Betrieb der Kräutergärtnerei so gar nicht möglich. Diesbezüglich sei die Sachlage unklar, und es ist nicht ersichtlich, ob bzw. in welchem Mass die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang einen Nutzen aus der Stichstrasse ziehen würden. Nachdem die Vorinstanz im Anschluss an den Rückweisungsentscheid vom 2. Oktober 2014 diesbezüglich keine Abklärungen getroffen hatte, setzte das Verwaltungsgericht dem Beschwerdegegner mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2016 Frist an, um Unterlagen (Pläne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung dieser Grundstücke betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren würden (vorn III.B.).

6.3.2 Der Beschwerdegegner macht geltend, das Leitungsnetz im Gebiet H sei gemäss dem gültigen Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) unterdimensioniert. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1 seien hinsichtlich Löschwasserversorgung nicht baureif. Das GWP sehe als Massnahme den Bau einer neuen Ringschlussleitung für das Quartier vor, die den erforderlichen Löschwasserbezug ermögliche und die Versorgungssicherheit erhöhe. Die Kosten seien nach üblichen Quartierplangrundsätzen verlegt. Die bestehenden (Brauch-)Wasseranschlüsse der Gebäude Vers.-Nrn. 05 und 06 ab den öffentlichen Leitungen in der I- und der M-Strasse seien im Beitragsperimeter berücksichtigt, indem die Gebäudegrundrisse zuzüglich des Grenzabstands nur zu 50 % belastet würden. Dasselbe gelte sinngemäss auch hinsichtlich der Stromversorgung der Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1. So sei die Stromversorgung des Areals zwischen O-Strasse und M-Strasse gemäss dem Projekt der Elektrizitätswerke des Kantons Zürich ungenügend. Eine neue Verbindungsleitung sei in der Stichstrasse und im anschliessenden Fussweg zur N-Strasse vorgesehen. Schliesslich sei das ganze Quartierplangebiet nach dem Generellen Entwässerungsplan (GEP) zukünftig im Trennsystem zu entwässern. Die Grundstücke der Beschwerdeführenden würden über keine Möglichkeit verfügen, an Regenwasserleitungen anzuschliessen. Bei den Leitungen in der I-Strasse handle es sich einerseits um einen Mischwasser-Sammelkanal und andererseits um Mischwasserleitungen der Strassenentwässerung. Die bestehenden Leitungen quer über das Grundstück Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2 und in der M-Strasse seien ebenfalls Mischwasserleitungen und zudem hydraulisch überlastet. Das neue Trennsystem werde in der Stich­strasse erstellt. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 04 seien hinsichtlich der Abwasserentsorgung ebenfalls nicht baureif. Letzteres Grundstück profitiere zudem direkt von der Aufhebung der querenden Wasserleitung. Die Kosten seien wiederum nach den üblichen Quartierplangrundsätzen verlegt. Zusammengefasst ergebe sich, dass die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 ungenügend erschlossen seien, die zur Diskussion stehende Stichstrasse auch als Trassee für Werkleitungen diene und in dieser Hinsicht auch den Grundstücken der Beschwerdeführenden zugutekomme.

6.3.3 Wie erwähnt (vorn E. 7.3.2), ist der Vorinstanz nicht zu folgen, wenn sie – was sie mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2017 erneut tut – die Grundstücke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet. Aufgrund der dokumentierten Darstellung des Beschwerdegegners ist aber nachvollziehbar, dass der Quartierplan bzw. die vorgesehene Stichstrasse tatsächlich eine gewisse Verbesserung der bestehenden Erschliessung dieser Grundstücke bewirkt. Insofern hat dies auch Vorteile für den Betrieb zur Folge. Die Beschwerdeführenden machen zwar geltend, ihre Grundstücke seien schon lange voll erschlossen. Dies ergebe sich namentlich aus dem Schreiben des Beschwerdegegners zur Wasseranschlussbewilligung vom 21. November 1979 bzw. dem Beschluss vom 10. Juni 1998. Zu Recht hält der Beschwerdegegner dem jedoch entgegen, dass die Anschlussbewilligung und die zugehörige Gebühr nur die "Plastic-Treibhäuser" betrafen, nicht auch Gebäude wie namentlich Wohnhäuser, wofür weitere Erschliessungsbeiträge explizit vorbehalten wurden. Auch der Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juni 1998 enthält nicht die Aussage, dass die Grundstücke vollumfänglich erschlossen seien. Solches lässt sich ebenso wenig aus den eingereichten Gebührenrechnungen ableiten. Stark ins Gewicht fällt indes, dass die Beschwerdeführenden auf eine Verbesserung der bestehenden Erschliessung zur Sicherstellung des Betriebsablaufs derzeit offensichtlich nicht angewiesen sind.

6.4 In einer Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (vgl. vorn E. 6.2.1). Die von diesen aufgrund der Stichstrasse zu gewärtigenden Auswirkungen auf den Betrieb ihrer Kräutergärtnerei – Reduktion der Gewächshausfläche wertvoller Kräuter, Verkleinerung des Vorplatzes für die Setzlinge, Störung des Betriebsablaufs durch Verkehr und Fussgänger und damit einhergehende Gefährdung für Betriebsmitarbeiter und Anwohner – erscheinen vor dem Hintergrund, dass alternative Erschliessungsvarianten auch nach Ansicht des Beschwerdegegners vorhanden sind (vorn E. 3.2), nicht zumutbar. Zu beachten ist ferner, dass auch der Beschwerdegegner ein Interesse am Erhalt des Betriebs als lokaler Produzent und Arbeitgeber haben muss, und insofern auch ein öffentliches Interesse an einem reibungslosen Betriebsablauf besteht.

7.  

Die Beschwerdeführenden beantragen, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre Grundstücke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der Gemeinderatsbeschluss vom 2. März 2010 aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Überarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat zurückzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen (vorn III.B.). Während die Beschwerde insofern gutzuheissen ist, als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 angesichts der Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben sind, besteht kein Anlass, dem Beschwerdegegner aufzugeben, eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen. Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses wird das Quartierplanverfahren in den Stand zurückversetzt, in dem er sich vor demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren – unter Verzicht auf die Stichstrasse – weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurückzuweisen ist.

8.  

8.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und sind Dispositivziffern I und IV des Entscheids der Vorinstanz vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 aufzuheben.

8.2 Vorliegend erscheint es angemessen, die Gerichtskosten zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und zu einem Viertel den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Kosten des Rekursverfahrens sind gleichermassen zu verteilen. Sodann ist der Beschwerdegegner zu verpflichten, die überwiegend obsiegenden Beschwerdeführenden zu entschädigen, wobei für das Rekursverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) und für das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- (inklusive MWST) als angemessen erscheinen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Dispositivziffern I und IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 werden aufgehoben.

In Abänderung von Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 werden die Verfahrenskosten zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und – unter solidarischer Haftung für einen Viertel – zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden auferlegt.

In Abänderung von Dispositivziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 wird der Beschwerdegegner verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr. 1'060.--     Zustellkosten,
Fr. 9'060.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und – unter solidarischer Haftung für einen Viertel – zu je einem Achtel den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …