Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2015.00627

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Februar 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

In Sachen

 

 

1.    Erben des A,
nämlich:

1.1  B,

 

1.2  C, 

 

1.3  D,

 

1.4  E,

 

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

1.    G,

vertreten durch RA H,

 

2.    Baukommission Wädenswil,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte G am 13. August 2013 die baurechtliche Bewilligung für ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Wädenswil.

II.  

Die Erben von A, nämlich B, C, D und E, rekurrierten gegen diese Bewilligung als Gesamteigentümer eines unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstückes an das Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs am 12. August 2014 ab, soweit er nicht zufolge Projektänderung bereits gegenstandslos geworden war.

III.  

Die Erben von A gelangten mit Beschwerde vom 15. September 2014 an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 16. April 2015 gut, hob den Rekursentscheid auf und wies die Sache zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurück.

IV.  

Mit Entscheid vom 8. September 2015 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel auch im zweiten Rechtsgang ab, soweit dieses nicht zufolge Projektänderung bereits gegenstandslos geworden war.

V.  

Am 12. Oktober 2015 führten die Erben von A Beschwerde gegen diesen Entscheid und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinn der Begründung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 % zugunsten der Beschwerdeführenden. Eventuell, d. h. bei Abweisung des Hauptantrags, sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und seien die mit Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 13. August 2013 bewilligten baulichen Massnahmen zu verweigern.

Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2015 die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss und dem Antrag, es seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen den Beschwerdeführenden zu überbinden, liess sich gleichentags die Baukommission der Stadt Wädenswil vernehmen. Am 18. November 2015 reichte G eine Beschwerdeantwort ein, worin er ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden. Die Replik der Erben von A datiert vom 7. Dezember 2015. Die Baukommission der Stadt Wädenswil verzichtete am 15. Dezember 2015 auf die Erstattung einer Duplik. Die Duplik von G erfolgte am 21. Dezember 2015, die Erben von A reichten daraufhin keine weitere Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.  

Prozessgegenstand ist die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses an der I-Strasse 02 in Wädenswil. Das Grundstück ist bereits heute mit einem Einfamilienhaus überstellt, welches dem Neubau weichen würde. Das bestehende Einfamilienhaus befindet sich in einem Gebiet mit mehreren gleichartigen Einfamilienhäusern entlang der I-Strasse. In materieller Hinsicht erweist sich im Beschwerdeverfahren die Einordnung des geplanten Gebäudes als strittig. In diesem Zusammenhang rügen die Beschwerdeführenden eine ungenügende Sachverhaltsermittlung bzw. eine Verletzung des rechtlichen Gehörs.

2.  

2.1 Im ersten Rechtsgang wies das Verwaltungsgericht die Sache an das Baurekursgericht zurück mit der Begründung, die im Rahmen eines Augenscheins erstellte Fotodokumentation genüge den rechtlichen Anforderungen nicht. In der Folge ergänzte die Gerichtsschreiberin des Baurekursgerichts die Fotodokumentation. Die Beschwerdeführenden bringen vor, auch diese neue Dokumentation sei ungenügend. Weiter rügen sie – zusätzlich zu den im ersten Rechtsgang vorgebrachten Begehren –, dass die Vorinstanz die ursprüngliche Bewilligung für die gesamte Überbauung des Geländes nicht beigezogen habe.

2.2 Materiell strittig ist vorliegend, ob sich der geplante Neubau im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) befriedigend in die Umgebung einordnet oder nicht. Die befriedigende Gesamtwirkung eines Neubaus beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Baute muss für sich selbst als auch für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreichen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652). Dabei ist nicht nur die unmittelbare Umgebung relevant; vielmehr können auch die weitere Umgebung und die optische Fernwirkung massgeblich sein.

2.3 Der angefochtene Entscheid hat sich mit der Einordnung der Baute in ihre Umgebung vertieft auseinandergesetzt. Die Rekursinstanz gelangt zur Auffassung, dass sich das geplante Gebäude trotz moderner Formen und Fassadengestaltung in der massgeblichen Umgebung genügend einordne. Zum einen verweist der Entscheid auf die hochstehende architektonische Erscheinung der geplanten Baute. Dann aber verweist er auch auf die Adaption der Grundrisse der umliegenden Häuser, die Übernahme der Firstrichtung der benachbarten Häuser, der Korrespondenz mit den Flachdächern der seewärts gelegenen Gebäude und auf die Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter Bauweise. Sodann nimmt der Entscheid Bezug auf die Gleichartigkeit der bestehenden zehn Einfamilienhäuser entlang der I-Strasse sowie der 14 talwärts gelegenen Terrassenhäuser und gelangt zur Auffassung, dass diese Gleichartigkeit nichts an der befriedigenden Einordnung des geplanten Gebäudes ändere.

2.4 Die Vorinstanz geht damit entsprechend der Auffassung der Beschwerdeführenden davon aus, dass eine Überbauung mit 25 Gebäuden vorliegt, welche eine einheitliche Erscheinung darstellt. Mithin folgt sie sachverhaltsmässig dem Standpunkt der Beschwerdeführenden.

Bereits aus dem Grundrissplan ergibt sich, dass an der fraglichen Örtlichkeit zwischen J-Strasse und I-Strasse insofern eine einheitliche Überbauung besteht, als neben der Terrassenüberbauung Einfamilienhäuser mit einheitlicher Grundrissgestaltung vorhanden sind. Die Architektur des auf dem Baugrundstück bestehenden Gebäudes, welches Teil der bisherigen einheitlichen Überbauung darstellt, ist aus der ergänzten Fotodokumentation ohne Weiteres erkennbar. Die Gestaltung der davor liegenden, einheitlichen Terrassenüberbauung ist sodann auf den Bildern 19–23 ebenfalls gut erkennbar. Daraus ergibt sich auch mit genügender Klarheit, dass die bisherige Baute am Horizont liegt. In den Akten sind sowohl Fotos von der Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners als Beispiel für die Einfamilienhausüberbauung als auch Aufnahmen von der Terrassenüberbauung als Ganzes vorhanden. Schliesslich zeigen die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 klar und auch in den Proportionen, dass der Neubau deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Zusammen mit den übrigen Akten gibt das Augenscheinprotokoll den relevanten Sachverhalt gut wieder. Es ist den Beschwerdeführenden zwar darin zuzustimmen, dass die Aussteckungsprofile nicht auf allen Fotos zu sehen sind. Dies ist jedoch nicht erforderlich, sofern, wie nunmehr nach ergänztem Augenscheinprotokoll vorliegend, der massgebliche Sachverhalt aus den Akten ersichtlich ist (vgl. auch VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 4.4).

2.5 Aufgrund des Unmittelbarkeitsprinzips soll an einem Augenschein grundsätzlich der vollständige Spruchkörper anwesend sein (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 83; vgl. auch Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 25, je auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung lässt von diesem Grundsatz allerdings Ausnahmen zu, so insbesondere den Referentenaugenschein (vgl. BGr, 9. Oktober 2007, A1.30/2007, E. 3.2). Wie schon im ersten Rechtsgang wird dessen Zulässigkeit von den Beschwerdeführenden nicht grundsätzlich bestritten; gerügt wird jedoch wiederum, dass die übrigen am Entscheid mitwirkenden Richter aufgrund der Fotodokumentation die Frage der genügenden Einordnung nicht mit der dem Baurekursgericht zustehenden Kognition beurteilen konnten.

Da der massgebliche Sachverhalt durch die Akten erstellt ist, namentlich aufgrund der Pläne und der umfangreichen Fotodokumentation, war der vorinstanzliche Spruchkörper – auch wenn in Anwendung von § 17 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 nur der Referent sowie der Gerichtsschreiber am Augenschein teilgenommen haben und die Ergänzung der Fotodokumentation durch die Gerichtsschreiberin alleine stattfand – zur Entscheidfällung in der Lage. Im Verzicht auf die Durchführung eines Abteilungsaugenscheins ist deshalb keine Rechtsverletzung zu erblicken.

2.6 Die Beschwerdeführenden beantragen eventualiter die Durchführung eines Augenscheins des Verwaltungsgerichts. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Plüss, Kommentar zum VRG, § 7 N. 79). In der zu beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Referentenaugenschein durchgeführt und die gewonnenen Erkenntnisse in einem ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll, einschliesslich Fotos, dokumentiert. Das Protokoll sowie die übrigen Akten geben hinreichend über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse Aufschluss. Auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.7 Allfällige baurechtliche Überlegungen, die zum Zeitpunkt der erstmaligen Überbauung des Geländes angestellt wurden, sind im vorliegenden Fall nicht relevant. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist vielmehr aufgrund der aktuellen Verhältnisse und der heute geltenden Massstäbe zu beurteilen. Diese lassen einen voluminöseren Neubau auch in einer bisher gleichförmigen Umgebung zu (VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00511, E. 2.2). Das Baurekursgericht war nicht zum Beizug der ursprünglichen Baubewilligung verpflichtet.

3.  

Unter dem Aspekt der Einordnung beanstanden die Beschwerdeführenden in materieller Hinsicht die "Wuchtigkeit" des geplanten Baukörpers, welcher als Fremdkörper im Quartier erscheine.

Die Bilder 1, 3, 16 und 18–21 zeigen, dass der Neubau deutlich höher sein wird als das bisherige Gebäude. Dennoch schöpft die geplante Baute die zulässige Höhe nicht aus; die Vorinstanz weist darauf hin, dass das geplante Gebäude anstatt der zulässigen fünf Geschosse bloss deren drei aufweise. Sodann hat das Baurekursgericht mit eingehender und überzeugender Begründung dargelegt, weshalb sich das geplante Gebäude trotz der Vergrösserung befriedigend in die Umgebung einordnet (vgl. vorn E. 2.3). Dass der Neubau benachbarte Liegenschaften höhenmässig übertreffen wird, ist ohne entscheidenden Belang: Wie beispielsweise Bild 22 des Augenscheinprotokolls klar zeigt, besteht am Horizont bereits mit der aktuellen Überbauung kein gradliniger Abschluss. Auch aus einer Vergrösserung des Volumens lässt sich schliesslich nicht ableiten, dass es der geplanten Baute, dem das Baurekursgericht zu Recht eine architektonisch hochstehende Erscheinung attestiert, deswegen an einer genügenden Einordnung in die Umgebung fehlen würde. Dank der Gliederung in bloss drei statt der zulässigen fünf Geschosse, der Adaption der praktisch quadratischen Grundrisse der umliegenden Häuser, der Übernahme der Firstrichtung der benachbarten Einfamilienhäuser durch das Attikageschoss, der Korrespondenz des Flachdachs mit den Flachdächern der seewärts gelegenen Gebäude sowie der angemessenen Durchgrünung des Grundstücks trotz verdichteter Bauweise wird – obgleich für den Neubau kein Pultdach geplant ist – genügend Rücksicht auf die massgebliche Umgebung genommen. Die Würdigung der Einordnungsfrage durch das Baurekursgericht ist nicht zu beanstanden. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

4.  

Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG) und steht ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie solidarisch zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen. Der Beschwerdegegnerin 2 steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu (vgl. VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3; Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000. –     die übrigen Kosten betragen:
Fr.   170.–      Zustellkosten,
Fr. 5'170.–      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je ¼, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.– (zuzüglich 8% MWST) zu entrichten, bezahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …