Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2016.00183

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 15. September 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid,  Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

1.    D, vertreten durch RA E,

 

2.    Baubehörde Zollikon,

Beschwerdegegnerinnen,  

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 erteilte die die Baubehörde Zollikon D die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Gasse 02 in Zollikon. Nicht bewilligt wurden zwei an der G-Strasse südöstlich der Grundstücksgrenze vorgesehene Längsparkplätze.

II.  

Hiergegen liessen A und B am 31. August 2015 beim Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 23. Februar 2016 teilweise guthiess und den Beschluss der Baubehörde Zollikon insoweit aufhob, als damit eine Ausnahmebewilligung für Abgrabungen bewilligt wurde.

III.  

Am 11. April 2016 liessen A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und Folgendes beantragen:

"1.   Es seien der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 aufzuheben, eventuell nur insoweit, als sie

a.     ein zweites Untergeschoss des Hauptgebäudes als einseitigen Grenzbau zum Grundstück der Beschwerdeführenden und

       b.    einen neuen aus der Nordfassade herausragenden Vorbau

       bewilligt bzw. die Bewilligung dafür bestätigt haben, und es sei das Baugesuch zur entsprechenden Überarbeitung an die private Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.

  2.  Eventuell: Es sei das Verfahren unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und des Bauentscheides vom 22. Juni 2015 (gemäss Hauptantrag) an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei einzuladen, der privaten Beschwerdegegnerin Gelegenheit zur Überarbeitung des Projektes einzuräumen.

  3.  Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.

  4.  Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.

  5.  Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."

Das Baurekursgericht schloss am 17. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D liess mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2016 unter Entschädigungsfolge "(inkl. MWST)" die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 24. Juni 2016 liessen A und B Verzicht auf eine weitere Stellungnahme erklären.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 und bewohnen ein im Grenzbau an dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin angebautes Einfamilienhaus. Soweit sie im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie daher ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 29+53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.  

2.1 In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt für den Fall, dass das vor Verwaltungsgericht zwecks (besserer) Vermittlung des räumlichen Eindrucks der Siedlung neu an die Akten gereichte Luftbild als unzulässiges Novum aus dem Recht gewiesen werden sollte.

Das massgebliche Beweismittel bezieht sich auf eine bereits im vorinstanzlichen Verfahren behauptete Tatsache, nämlich die angeblich ungenügende Einordnung des streitgegen­ständlichen Projekts in die bauliche Umgebung, sodass kein Verstoss gegen das Noven­recht gegeben ist (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem fraglichen Bild um ein Dokument handelt, das öffentlich zugänglich (offenkundig) ist und das demzufolge seitens des Gerichts (wie auch der privaten Beschwerdegegnerin) jederzeit hätte eingesehen werden können. Aus dem Protokoll des von einer Delegation der Vorinstanz am 10. Dezember 2015 durchgeführten Augenscheins (inklusive Fotografien) sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich im Übrigen der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des (eventualiter) beantragten Augenscheins bereits aus diesem Grund hätte verzichtet werden können.

2.2 Dem Antrag der Beschwerdeführenden auf Zustellung allfälliger Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz wurde entsprochen.

3.  

3.1 Das von Nordosten (481,89 m.ü.M.) nach Südwesten (478,58 m.ü.M.) leicht abfallende Baugrundstück ist nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) der Wohnzone W2.10 zugeschieden und mit einem Einfamilienhaus und einer Einzelgarage überstellt. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige der Beschwerdeführenden an, wobei deren Wohnhaus im Grenzbau mit demjenigen der privaten Beschwerdegegnerin zusammengebaut ist und beide Häuser ein gemeinsames Schrägdach mit einem First über der Grundstücksgrenze aufweisen. Mit seiner südwestlichen Grundstücksgrenze stösst das Baugrundstück an die H-Strasse an, mit seiner südöstlichen an die G-Strasse; im Nordosten wird das Grundstück durch die F-Gasse begrenzt.

3.2 Das streitbetroffene Bauprojekt sieht die Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses mit einem an die nach Südosten gegen die G-Strasse ausgerichtete Traufseite anschliessenden, zweigeschossigen Flachdachanbau vor, dessen Obergeschoss sich mit dem ersten Dachgeschoss des bestehenden Hauses verbindet und dessen Erdgeschoss sich – einen Abstand von 3,5 m zum beschwerdeführerischen Grundstück einhaltend – nach Nordosten (3,45 m) und Südwesten (3,76 m) über die bisherige Fassade hinaus erstreckt. Das bestehende sichtbare Untergeschoss des Einfamilienhauses soll dabei gleich wie das Erdgeschoss erweitert und zusätzlich gegen Südwesten über den Bereich des neuen Erdgeschosses hinaus durch eine Autoeinstellhalle für vier Fahrzeuge als Ersatz für die Einzelgarage ergänzt werden. Hinzu kommt ein neues zweites Untergeschoss (Kellergeschoss), welches sich über die gesamte Fläche des ersten Untergeschosses erstrecken und insbesondere Raum für einen Fitnessraum inklusive sanitären Anlagen sowie einen Bastellraum bieten soll.

4.  

4.1 Die Beschwerdeführenden wenden sich zunächst "gegen das neu projektierte zweite Untergeschoss, soweit es im Bereich des bestehenden Doppelwohnhauses an die gemeinsame Grenze stösst" und machen sinngemäss geltend, die damit einhergehende einseitige vertikale Ausdehnung des Grenzbaus sei von der – nach kommunalem Recht erforderlichen – ursprünglichen nachbarlichen Zustimmung zum Grenzbau nicht erfasst und verstosse damit gegen die massgeblichen Abstandsvorschriften. Mithin sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Rechtsvorgänger dem an der Grenze erfolgten Zusammenbau nur genau so zugestimmt hätten, wie das Doppelhaus seit nunmehr 80 Jahren bestehe, weshalb die Erweiterung in die Tiefe einer erneuten Zustimmungserklärung bedürfe, wozu die Beschwerdeführenden nicht bereit seien.

4.2 Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und mass­gebender Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Er setzt sich aus dem Grundabstand (und einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 844). Als kantonalrechtliches Mindestmass gilt dabei ein Grenzabstand von 3,50 m. Eine in diesem Abstand parallel zur Grenze verlaufende Linie darf nicht unterschritten werden, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist (§ 270 Abs. 1 PBG; vgl. ferner § 286 Abs. 1 PBG). In diesem Sinn ergibt sich aus Art. 32 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2 BZO, dass in der Wohnzone W2.10 mit schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft ein Hauptgebäude einseitig an die Grenze gebaut werden kann, sofern an ein bestehendes Gebäude angebaut wird. Bauen beide Nachbarn (gleichzeitig) geschlossen an die Grenze, ist die nachbarliche Zustimmung nur dann erforderlich, wenn die Grenzbauten ausserhalb der zustimmungsfreien Bautiefe von 14 m errichtet werden sollen (vgl. Art. 19 Abs. 2 BZO in Verbindung mit § 287 lit. b PBG; vgl. hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 877).

Es steht dem Nachbarn bzw. der Nachbarin frei, seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenzbau mit Einschränkungen zu verbinden oder mit Bedingungen und Auflagen zu verknüpfen. Die privaten Grenz- bzw. Näherbaurechtsvereinbarungen sind gemäss § 218 Abs. 2 PBG für die Baubehörden verbindlich. Verbindlich sind somit auch die ver­schiedenen Einschränkungen, Bedingungen oder Auflagen, mit welchen die benachbarte Eigentümerschaft ihre Zustimmung verbunden hat. Richtmass für die Frage der Zulässig­keit von Änderungen bestehender Gebäude innerhalb des Abstandsbereichs ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde liegenden Vereinbarung unter den Nachbarn, das heisst der Inhalt der ursprünglichen nachbarlichen Zustimmungserklärung (vgl. zum Ganzen Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 63 [in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht]). Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass eine projektierte Änderung ausschliesslich Gebäu­deteile beschlägt, welche eines Grenz- bzw. Näherbaurechts überhaupt nicht bedürfen, da sie ausserhalb des Grenzabstandsbereichs liegen. Vorausgesetzt ist jedoch, dass aus der jeweiligen nachbarlichen Zustimmungserklärung zweifelsfrei hervorgeht, dass sich die Einschränkungen bzw. Bedingungen oder Auflagen, mit welchen der Nachbar bzw. die Nachbarin seine bzw. ihre Zustimmung zum Grenz- bzw. Näherbau verbunden hat, auch auf Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs beziehen. Ob dies der Fall ist, ist durch die Baubewilligungsbehörde einzelfallweise unter Berücksichtigung der konkreten Um­stände durch Auslegung zu ermitteln. Gerade im Zusammenhang mit projektbezogenen Grenz- bzw. Näherbaurechten, welche lediglich durch die Unterzeichnung von Planunter­lagen eingeräumt wurden, muss dabei im Sinn des obligationenrechtlichen Vertrauens­prinzips davon ausgegangen werden, dass die Zustimmungserklärung der benachbarten Eigentümerschaft nur jene Einschränkungen umfasst, mit denen die Bauherrschaft als Erklärungsempfänger rechnen musste. Dies dürfte vor allem bei Einschränkungen der Fall sein, welche einem objektiv erkennbaren rechtlichen oder tatsächlichen Interesse des Nachbarn respektive der Nachbarin entsprechen (vgl. zum Ganzen Schüpbach Schmid, S. 64 ff. [in Verbindung mit S. 149 zum Grenzbaurecht] mit Hinweis auf BRKE IV Nr. 26+37/1996, wo eine andere Auffassung vertreten wurde, sowie VGr, 27. September 1996, VB.1996.00064, mit welchem Ersterer wieder aufgehoben wurde; kritisch hierzu Fridolin Störi, Zur Bedeutung des "projektbezogenen" Näherbaurechts [§ 270 Abs. 3 PBG], PBG aktuell 4/1996, S. 34 f.).

4.3 Das Einfamilienhaus der privaten Beschwerdegegnerin ist unmittelbar auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Grenzbau an dasjenige der Beschwerdeführenden angebaut und unterschreitet damit unstreitig den gemäss Art. 15 BZO für Hauptgebäude in der Wohnzone W2.10 erforderlichen kommunalen Grundabstand von sechs Metern wie auch den kantonalen Mindestabstand. Demgegenüber betrifft das strittige Bauvorhaben lediglich Gebäudeteile ausserhalb des Abstandsbereichs. So hält der projektierte Flachdachanbau die Abstandsvorschriften (Grenz- und Gebäudeabstand) unstreitig ein und handelt es sich bei dem – von den Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht beanstandeten – geplanten zweiten Untergeschoss um einen abstandsfreien unterirdischen Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG. Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvorgänger der Parteien, in deren Eigentum sich die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 03 im Zeitpunkt der Errichtung des Grenzbaus befanden, ihre Zustimmung hierzu ausdrücklich an Bedingungen geknüpft oder mit Einschränkungen verbunden hätten, welche sich auf solche unterirdischen Gebäudeteile bezogen hätten, finden sich in den Akten keine. Aus der seitens der Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang eingereichten Kopie eines vom 26. März 1931 datierenden öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags der seiner­zeitigen Grundeigentümer geht insofern lediglich hervor, dass jene die bauästhetisch motivierte Vereinbarung getroffen haben, dass "[d]ie jeweiligen Eigentümer der Grundstücke […] verpflichtet [seien], Aussenrenovationen an ihren Gebäuden, wie namentlich an den Fassaden, und Verputz, wodurch der heutige Zustand geändert wird, nur im gegenseitigen Einverständnis vorzunehmen". Darauf dass das jeweilige Grenzbaurecht nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien darüber hinaus weiter­gehende Einschränkungen erfahren hätte, deutet nichts hin. Anders als die Erteilung eines einseitigen Näherbaurechts basiert der gegenseitig bewilligte Grenzbau denn auch nicht auf einem reinen Entgegenkommen des jeweiligen Nachbarn bzw. der jeweiligen Nachbarin, sondern geht mit einem solchen zumeist sogar eine Verbesserung der eigenen baulichen Möglichkeiten eines benachbarten Grundeigentümers bzw. einer benachbarten Grundeigen­tümerin einher, weshalb diesen regelmässig eher an einem (beidseitig) grosszügig be­messenen Grenzbaurecht ohne respektive mit wenigen Einschränkungen gelegen ist.

Inwiefern die Bedürfnisse der beiden vorliegend vom gegenseitigen Grenzbau betroffenen Grundstücke aber gerade durch die Ergänzung eines der beiden oder beider bestehenden Einfamilienhäuser um ein weiteres Untergeschoss im Abstandsbereich geschmälert würden und eine diesbezügliche Einschränkung des jeweiligen Grenzbaurechts dem Interesse der seinerzeit beteiligten Nachbarn entsprochen hätte, ist nicht ersichtlich. So ist etwa eine Tangierung der mit den Abstandsvorschriften verfolgten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen in aller Regel von vornherein ausgeschlossen, wenn sich ein Gebäudeteil im Boden befindet. Dies zeigt sich darin, dass unterirdische Bauten nach § 269 PBG von Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften befreit sind, sofern – was vorliegend nicht der Fall ist – die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Der Rechts­vorgänger der privaten Beschwerdegegnerin musste somit mangels eines objektiv erkennbaren Interesses seines Nachbarn auch nicht mit einer Ein- bzw. Beschränkung seines Grenzbaurechts in die Tiefe rechnen.

4.4 Selbst wenn daher vorliegend von einer projektbezogenen Ausgestaltung des Grenz­baurechts ausgegangen würde, worauf der Umstand hindeutet, dass sich das Baugrund­stück in einer in den dreissiger Jahren des letzten Jahrhunderts entstanden Siedlung vom Typus Gartenstadt-Kolonie befindet und entsprechend Teil einer für das fragliche Gebiet geplanten gemeinsamen Überbauung ist, bedarf die Erweiterung des beschwerdegegnerischen Einfamilienhauses um ein weiteres Untergeschoss keiner erneuten Zustimmung. Der diesbezügliche Einwand der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

5.  

5.1 Weiter rügen die Beschwerdeführenden die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung und damit einen Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollzieh­barer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/ Wipf, S. 652). So kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung sein und aus diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 656 f., auch zum Folgenden). Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.

Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung kommt der örtlichen Baubewilligungsbehörde dabei eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, welche die Rekursbehörde zurückhaltend überprüft. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur respektieren. Diese darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl. zum Ganzen BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E 7.1). Das Verwaltungsgericht wiederum verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

5.2 Die Vorinstanz setzte sich im angefochtenen Entscheid mit der Einordnung des strittigen Bauvorhabens in seine weitere Umgebung vertieft auseinander. Zu Recht wies sie – die Argumentation der Beschwerdegegnerin 2 aufgreifend – in ihren Erwägungen hierzu einleitend darauf hin, dass die Gemeinde Zollikon bewusst auf eine Inventarisierung der im betroffenen, nach einem einheitlichen Konzept überbauten Quartier angesiedelten Bauten verzichtet habe. Nach Durchführung eines Augenscheins gelangte die Vorinstanz im Weiteren zum Ergebnis, dass ein Grossteil der in der Umgebung des Bauvorhabens ursprünglich einheitlich erstellten Doppeleinfamilienhäuser bauliche Änderungen erfahren habe, welche von einer einfachen eingeschossigen traufseitigen Erweiterung unter der Fortsetzung des Schrägdaches bis hin zu zweigeschossigen Flach­dachanbauten mit sichtbarem Untergeschoss in ähnlicher Ausführung wie der geplante Umbau reichten. Insgesamt sei das Quartier von einer Vielzahl von Veränderungen geprägt und habe seine Homogenität mit dem Wandel der Zeit und der Bedürfnisse längst verloren, weshalb nicht von übermässig hohen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung auszugehen sei.

Diese Anforderungen seien vorliegend erfüllt. Zwar sei das umstrittene Bauvorhaben voluminöser als die meisten bisher realisierten Erweiterungen, finde jedoch im Gebäude I-Strasse 04 ein vergleichbares Präjudiz. Die moderne Architektursprache mit kubischen Formen und Flachdach finde sich zudem auch in Neubauten wieder und bilde gleichzeitig den Übergang zu den auf der anderen Seite der G-Strasse in der dichter überbauten Wohnzone W2.40 gelegenen Mehrfamilienhäusern. Die am Rande der ehemaligen Gartensiedlung gelegene Lage sei auch insofern in Bezug auf die Einordnung in die Umgebung zu beachten, als das langgezogene Baugrundstück auf drei Seiten von Quartierstrassen umgeben sei und der Anbau nicht als Riegel mitten in bestehenden Gärten, sondern vielmehr als Abschluss des Quartiers wahrgenommen werde.

5.3 Damit hat die Vorinstanz eine gesamthafte und nachvollziehbare gestalterische Würdigung der weiteren baulichen und landschaftlichen Umgebung des Bauprojekts und dessen Einordnung in diese vorgenommen. Was hingegen die Beurteilung der Einordnung des Projekts in die nähere bauliche Umgebung anbelangt, erscheint die Würdigung der Vorinstanz, das optische Gleichgewicht der beiden Haushälften des Doppeleinfamilien­hauses der Parteien sei gewährleistet, nicht nachvollziehbar. So wird das Wohnhaus der Beschwerdeführenden durch die geplanten baulichen Massnahmen buchstäblich erdrückt und verkommt es in seiner ästhetischen Bedeutung insbesondere bei einer Betrachtung von Süden bzw. Südwesten zu einer Schopfanbaute eines neuen Hauptgebäudes.

Zwar ist einzuräumen, dass sich eine gewisse optische Unausgewogenheit bei der Erweiterung einer Gebäudehälfte unter Realisierung des zulässigen Bauvolumens im vorliegenden Fall nur dann gänzlich vermeiden liesse, wenn beide Haushälften gleichzeitig nach einem einheitlichen baulichen Konzept erweitert würden. Dazu sind die beiden Grundeigentümer jedoch nicht verpflichtet. Auch wenn das Bauvorhaben nur – aber immerhin – eine befriedigende Gesamtwirkung erreichen muss, ist die gestalterische Aufgabe daher im vorliegenden Fall eine anspruchsvolle. Dies berechtigt die rechtsan­wenden Behörden jedoch nicht, auf die Erfüllung der gesetzlichen Anforderung einer befriedigenden Gesamtwirkung zu verzichten und die gestalterischen Anforderungen gleichsam auszublenden.

5.4 Der Umstand, dass die nachbarliche Haushälfte optisch erdrückt wird, hängt nicht primär mit dem geplanten baulichen Volumen zusammen. Vielmehr steht die gewählte opulente Architektursprache in einem krassen optischen Gegensatz zur ursprünglichen Gestaltung des Wohnhauses und damit des Nachbargebäudes. Der ursprüngliche Baustil kann als unauffällig und schlicht bezeichnet werden. Eine kleinliche optische Erscheinung konnte durch die klare symmetrische Gleichschaltung beider Haushälften verbunden mit einem gemeinsamen Giebeldach vermieden werden.

Das Neubauvorhaben zeichnet sich demgegenüber durch eine verschachtelte und überladene Optik aus. Der Garagentrakt ist überdimensioniert und erscheint gegenüber dem Wohnhausteil optisch übergewichtig, ein Eindruck, welcher durch das umlaufende schwerfällige Vordach verstärkt wird. Hinzu kommt eine durch zahlreiche Mauern, Treppen und Zäune gekennzeichnete auffällige und unsensible Umgebungsgestaltung, welche den Eindruck erweckt, gerade deshalb gewählt worden zu sein, um der einfachen Erscheinung des zusammengebauten Wohnhauses entgegenzuwirken und dem Bauvor­haben zu einer pompöseren Erscheinung zu verhelfen. Die Ausführungen der Vorinstanz, welche den Übergang vom nachbarlichen Hausteil zum Neubauteil als sorgfältig beurteilt, was mit der Beibehaltung der Geschossebenen und des Dachüberstandes zusammenhänge, mögen auf die Nordost- sowie die Südwestfasse zutreffen, haben aber für die beiden anderen Fassaden und den optischen Gesamteindruck des Bauvorhabens als Gesamtes keine Bedeutung. Ausserdem wird das Erscheinungsbild der Südwestfassade durch die breiten Garagentore verbunden mit dem grossen befestigten und eingezäunten Vorplatz geprägt. Ob die aufgrund der übermässigen Geländeabgrabungen erforderlich gewordene Projektüberarbeitung (vgl. BRGE E. 5.4) daran in ästhetischer Hinsicht etwas Wesent­liches zu ändern vermag, ist im jetzigen Zeitpunkt nicht abschätzbar.

5.5 Zusammenfassend vermögen die mangelnde Sensibilität und fehlende gestalterische Rücksichtnahme auf die vorbestehende Bausubstanz und deren Baustil die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu erreichen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar.

Damit erweist sich das Projekt – auch unter der vom Baurekursgericht vorgenommenen Korrektur – als nicht bewilligungsfähig. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 und der Rekursentscheid des Bau­rekursgerichts vom 23. Februar 2016 sind aufzuheben.

6.  

6.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Be­schwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 14 N. 8 ff.).

Entsprechend ist die Kostenregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint auch hier gerechtfertigt, die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen.

6.2 Angesichts des Verfahrensausgangs steht den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.; § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 22. Juni 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 23. Februar 2016 werden aufgehoben.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    100.--     Zustellkosten,
Fr. 8'100.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'150.-) werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5.    Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …