Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

 

VB.2016.00211

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 6. Oktober 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.  

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

und

 

 

1.    Gemeinde F, vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch RA R,

 

2.    Baudirektion Kanton Zürich,

 

3.    H,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Gemeindeversammlung F beschloss am 11. März 2015 eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Dabei nahm sie Anpassungen am Aussichtsschutzbereich "E" vor. Mit Verfügung vom 16. Juli 2015 genehmigte die Baudirektion diese Festsetzung.

II.  

Gegen diesen Beschluss erhob C als Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, der Aussichtsschutz sei in der Weise anzupassen, dass sein Grundstück von der Festlegung nicht mehr erfasst werde.

Das Baurekursgericht lud auf deren Begehren H und A bei, führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 15. Dezember 2015 einen Augenschein durch. Daraufhin hiess es den Rekurs mit Entscheid vom 8. März 2016 gut und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015 sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 16. Juli 2015 insoweit auf, als das Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Aussichtsschutz "E" erfasst werde. Die Gemeinde F wurde eingeladen, den genannten Sondernutzungsplan neu festzusetzen und genehmigen zu lassen.

III.  

Mit Beschwerde vom 22. April 2016 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 8. März 2016 aufzuheben und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015 wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie eine Parteientschädigung.

Die Gemeinde F sowie das Amt für Raumentwicklung erklärten am 23. bzw. 25. Mai 2016 den Verzicht auf eine Stellungnahme bzw. Antragstellung. In seiner Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess am 12. Juli 2016 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung der Beschwerde beantragen.

 

Mit Eingabe vom 25. August 2016 verzichtete die Gemeinde F auf eine Replik. Die Beschwerdeführerin liess in der Replik vom 26. September 2016 an ihren Anträgen festhalten.

 

Auf die Erwägungen des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04. Die vom Baurekursgericht angeordnete Entlassung des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 01 seeseitig des Hausgrundstücks G-Strasse 02 aus dem Aussichtsschutz ermöglicht dem Beschwerdegegner im Fall der Überbauung einen grösseren Gebäudekubus, wodurch die Sicht der Beschwerdeführerin auf den Zürichsee und das Dorf F eingeschränkt würde. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist sie unter diesen Umständen legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid für die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 11. März 2015 zu wehren.

1.3 Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

2.  

Bei der Überprüfung einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die Genehmigungsinstanz Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie prüfen den angefochtenen Akt zwar nicht nur auf Rechtmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) müssen Nutzungspläne von Bundesrechts wegen durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde voll überprüft werden können. Damit ist gemäss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch, § 20 N. 78).

Das Verwaltungsgericht ist bei der Überprüfung von Rekurs- und Genehmigungsentschei­den betreffend kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition auch zu prüfen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

Im wegleitenden Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geändert und dabei Erwägungen angestellt, die auch bei der Überprüfung von Planungsentscheiden zu berücksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten, der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler Bestimmungen über einen gewissen Spielraum verfügten, bedeute nicht, dass das zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dürfe, wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der gerichtlichen Überprüfungsbefugnis sei im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht dürfe den kommunalen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Erwägungen überprüfen; abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf die Gemeinde­autonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende Einschränkung seiner Kognition.

3.  

Gemäss § 75 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine Eigentumsbeschränkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage; diese ist mit der Ermächtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit Art. 36 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde F vom 4. Oktober 1984 (mit späteren Änderungen; BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet:

"¹    Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in Aussichtsschutzplänen festgelegt.

 ²     Die Sichtwinkel gelten ab Augenhöhe (= 1.50 m über dem gewachsenen Terrain) am bezeichneten Punkt.

 ³     Kein Bestandteil eines Gebäudes oder der Umgebungsgestaltung darf die durch die Sichtwinkel festgelegte Ebene durchstossen."

Sodann muss der Eingriff durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV).

4.  

4.1 Die Gemeindeversammlung F hatte schon mit Erlass der Bau- und Zonenordnung vom 4. Oktober 1984 am sogenannten "I-Platz" den Aussichtsschutz "E" festgesetzt. Dieser erfasste einen horizontalen Sichtwinkel von knapp 155° und definierte unter Berücksichtigung der Geländeneigung negative vertikale Sichtwinkel. Wie dem erläuternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung zu entnehmen ist, beantragte der Gemeinderat, den äusseren Geltungsbereich des Aussichtsschutzes auf die Achse J-Weg/K-Strasse/L-Strasse zu beschränken. Denn ausserhalb dieses Perimeters bedürfe es keines Aussichtsschutzes mehr, weil die Aussicht zum See, zum Dorf und zu den Anhöhen (Nordost-Südwest) auch dann gewährleistet sei, wenn die zonengemäss erlaubten Gebäude- und Firsthöhen ausgeschöpft würden. Die horizontalen und vertikalen Sichtwinkel seien nach wie vor sachgerecht. Unter Berücksichtigung einer Einwendung des Beschwerdegegners beantragte der Gemeinderat der Gemeindeversammlung, den im Plan vermerkten Sektor 120° bis 110° am westlichen Rand des Aussichtsschutzbereichs zu streichen, damit die Überbaubarkeit einzelner Grundstücke, namentlich von Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners, in diesem bezüglich der Aussicht weniger bedeutenden Abschnitt nicht übermässig beschnitten werde. Die Gemeindeversammlung folgte dem nicht und beschloss, den Aussichtsschutz im Sektor 120° bis 110° beizubehalten.

4.2 Das Baurekursgericht hielt in seinen Erwägungen fest, dass die Festlegung des Aussichtsschutzes aus dem Jahr 1984 durch den angefochtenen Beschluss ersetzt worden sei, weshalb die Anordnung umfassend auf ihre Rechtmässigkeit überprüft werden müsse. Vom I-Platz bestehe ein weit offenes Blickfeld mit Sicht auf den Zürichsee, die Ortschaft F, die Hügelzüge mit Berg N, Berg O und Berg P und auf die Bergkette Q. An der Erhaltung dieser Aussicht bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liege im äussersten westlichen Sektor des zu sichernden Blickfeldes (120° bis 110°, Sicht Richtung Südwesten). Dort führe der Blick über die unbebauten Wiesen unmittelbar vor dem I-Platz, die Einfamilienhäuser J-Weg 05 und K-Strasse 15, das hinterliegende Wohnquartier und die genannten Anhöhen im Hintergrund. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liege über 120 m vom Aussichtspunkt entfernt, einige Meter tiefer und sei der Wohnzone W2 zugeordnet. Art. 3 BZO erlaube dort eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m. Selbst bei Ausschöpfung dieser Grundmasse bliebe die Aussicht auf die Anhöhen gewahrt. Der vertikale Sichtwinkel des Aussichtsschutzes sei so tief angesetzt, dass bei einer entsprechend beschränkten Überbauung von Kat.-Nr. 01 das hinterliegende Wohnhaus J-Weg 05 sogar ungefähr ab Traufhöhe eingesehen werden könne. Die Sicht auf die Dachlandschaft im fraglichen Bereich sei jedoch nicht Zweck des Aussichtsschutzes. Es frage sich, ob eine zonenkonforme Überbauung der genannten Parzelle die Qualität der Aussicht insgesamt beeinträchtigen könnte. In südwestlicher Richtung dominierten im Vordergrund des Aussichtspunktes die der Freihaltezone zugeteilte Wiesenparzelle Kat.-Nr. 07 sowie der unterhalb anstossende Garten auf Kat.-Nr. 08 mit seiner Baumbepflanzung. Gegenüber letzterer und dem Wohnhaus des Beigeladenen H auf Kat.-Nr. 09 (Distanz ca. 87 m) trete ein künftiges Gebäude auf Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners (Distanz ca. 128 m) deutlich in den Hintergrund. Der First eines Satteldachs würde höchstens wenig über den First des dahinter liegenden Gebäudes am J-Weg 05 hinausragen. Zudem wäre ein Neubau wegen der Parzellenform mit seiner Schmalseite bzw. giebelständig zum Aussichtspunkt zu stellen. Im Übrigen richte sich das Volumen nach den Zonenvorschriften und entspreche der umliegenden Bebauung. Von einer überdimensionierten Erscheinung könne daher nicht die Rede sein. Nach dem Gesagten bestehe höchstens ein sehr geringes öffentliches Interesse an der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im streitbetroffenen Umfang, der die entgegenstehenden privaten Interessen des Beschwerdegegners keinesfalls überwiege. Wie einer Bauverweigerung vom 20. September 2010 zu entnehmen sei, lasse sich auf Kat.-Nr. 01 trotz des Aussichtsschutzes wohl ein zweigeschossiges Flachdachgebäude realisieren, wobei jedoch auf ein gemäss Art. 3 BZO zulässiges Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden müsste. Darin liege eine erhebliche Einschränkung, die sich nicht durch ein überwiegendes öffentliches Interesse rechtfertigen lasse. Die Gutheissung des Rekurses führe zur Entlassung der Parzelle Kat.-Nr. 01 aus dem im Plan grau markierten Geltungsbereich. Die Gemeinde F habe somit den Aussichtsschutz "E" in diesem Sinn neu festzusetzen und genehmigen zu lassen. Weil die übrigen Grundstücke im Sektor 120° bis 110° nicht Gegenstand des Rekursverfahrens gebildet hätten, falle eine weitergehende Aufhebung des Gemeindeversammlungsbeschlusses ausser Betracht.

4.3 Die Beschwerdeführer bringen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass das Baurekursgericht zu Unrecht zwischen dem öffentlichen Interesse an der Beibehaltung des ursprünglichen Aussichtsschutzes und dem privaten Interesse des Beschwerdegegners an der zonengemässen Überbauung seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 abgewogen und letzterem den Vorzug gegeben habe. Damit habe die Vorinstanz die Gemeindeautonomie sowie die für Planänderungen geltenden Grundsätze missachtet. Die Gemeindeversammlung vom 11. März 2015 habe nicht den Aussichtsschutz "E" neu festgesetzt, sondern über eine Änderung der Festlegung aus dem Jahr 1984 befunden. Eine Überprüfung und Änderung von Nutzungsplänen sei allein dann zulässig, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten. Vorliegend seien seit 1984 nur ausserhalb einer Distanz von 150 m zum Aussichtspunkt neue Bauten entstanden, die den horizontalen Sichtwinkel tangiert hätten. Die Baubehörde habe lediglich innerhalb des genannten Abstandsbereichs auf der Einhaltung des Aussichtsschutzes bestanden. Dementsprechend habe auch die Baudirektion im Genehmigungsverfahren nur die flächige Anpassung, d.h. die Verkleinerung, nicht aber die vorbestandene Festlegung geprüft. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts habe die Gemeindeversammlung über die Ausdehnung des Aussichtsschutzes nicht neu befunden. Selbst wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten, was hier nicht zutreffe, würde eine Planänderung ein überwiegendes Interesse erfordern. Bei der Interessenabwägung tauge die von der Vorinstanz vorgenommene Gegenüberstellung des öffentlichen Interesses an der Planbeständigkeit mit den Privatinteressen eines einzelnen Grundeigentümers kaum als Entscheidungskriterium. Denn der Umfang der Planungsautonomie der Gemeinde dürfe nicht an einem "Einzelschicksal" gemessen werden. Die Argumentation des Baurekursgerichts, wonach eine zonenkonforme Baute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 die zu schützende Aussicht nicht wesentlich beeinträchtige, könne isoliert betrachtet bei jeder Parzelle im betroffenen Perimeter vorgebracht werden. Die Beschwerdeführerin habe denn auch an der Gemeindeversammlung davor gewarnt, den Aussichtsschutz auf diese Weise "scheibchenweise" aufzuheben. Gemäss Feststellung der Vorinstanz könne auch nach der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf Kat.-Nr. 01 ein zweigeschossiges Flachdachgebäude erstellt werden. Die Feststellung, dass auf das gemäss Art. 3 BZO zulässige Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden müsste, sei insoweit zu relativieren, als eine Neubaute ohnehin die Gebäudehöhe von 7,50 m beachten müsse und die Abgrabung nicht eingeschränkt werde. Das nach wie vor aktuelle öffentliche Interesse am Aussichtsschutz erstrecke sich allgemein auf Geländeveränderungen und Bauten im gesamten Sichtschutzbereich. Wenn die Gemeindeversammlung den bisherigen Perimeter "ohne punktuelle Aufhebung im Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01" bestätigt habe, und zwar "mit überwältigender Mehrheit", sei diese Festlegung angemessen und zweckmässig.

Dem hält der Beschwerdegegner entgegen, dass von einer "kommunalen Anwendungspraxis von 150 m" keine Rede sein könne; vielmehr sei der Aussichtsschutz ursprünglich auf zwei Bautiefen bzw. 40–50 m festgelegt, indessen durch den Gemeinderat auf 80 m erweitert worden. Jedenfalls habe sich die von der Gemeinde im Jahr 2012 veranlasste Kontrolle von Verletzungen des Aussichtsschutzes auf einen Radius von 40–50 m bezogen. Was den Einbezug des Aussichtsschutzes "E" in die Teilrevision der Nutzungsplanung betreffe, seien zunächst die Sichtwinkel in der Horizontalen und Vertikalen überprüft worden. Hinsichtlich der äusseren Begrenzung habe sich der Gemeinderat auf den Standpunkt gestellt, dass die aus dem Aussichtsschutz entlassenen Bereiche nicht mehr nötig seien. Der von der Beschwerdeführerin erhobene Vorwurf, dass der Gemeinderat den Beschwerdegegner bevorzugt habe, sei abwegig. Im Licht des neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 2. Mai 2016 (1C_34/2016, siehe E. 4.4.3) könne dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden, die Gemeindeautonomie missachtet zu haben. Vielmehr habe der Gemeinderat im Mitwirkungsverfahren erkannt, dass der Aussichtsschutz in seiner ursprünglichen Fassung das Grundstück Kat.-Nr. 01 übermässig beschränke und deshalb der Einwendung des Beschwerdeführers stattgegeben. Dass eine bei ihrem Erlass nicht hinreichend klar definierte nutzungsplanerische Festlegung nach 30 Jahren überprüft werde, sei keineswegs unzulässig. Es sei unbestritten, dass der Aussichtsschutz bei einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 sowohl ein Untergeschoss als auch ein Dach- oder Attikageschoss verhindern würde. Wie der Augenschein des Baurekursgerichts gezeigt habe, nähme die Aussichtsqualität am Standort des Aussichtspunktes keinen Schaden, wenn der Beschwerdegegner ein zonengemässes Gebäude errichten würde. Hinzu komme, dass die Bauten und Pflanzen unterhalb der Sichtachsen deutlich näher und exponierter im Blickfeld des Betrachters lägen als solche auf Kat.-Nr. 01.

4.4  

4.4.1 Streitgegenstand bildet die von der Gemeindeversammlung im Rahmen der Teilrevision Nutzungsplanung am 11. März 2015 beschlossene "Anpassung Aussichtsschutz E". Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist die gesamte Festlegung Gegenstand des Beschlusses und damit auch Anfechtungsobjekt. Dies ergibt sich einerseits aus formellen Gründen, weil die Festsetzung eines Aussichtsschutzes als Sondernutzungsplan – wie zum Beispiel auch eine Bau- oder eine Abstandslinie – eine planerische Einheit bildet. Anderseits folgt dies auch aufgrund der aus Art. 15 RPG fliessenden Pflicht der Gemeinden, ihre Nutzungsplanung nach 15 Jahren auf ihren Revisionsbedarf zu überprüfen (BGr, 2. Dezember 2010, 1C_306/2010, E. 2.1). Im Rahmen einer solchen Revision hat der Planungsträger auch zu klären, ob bisherige planungsrechtliche Festlegungen beibehalten werden sollen oder nicht. Dies gilt namentlich dann, wenn eine solche Festlegung – wie hier mit Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners – zu einer Beschränkung des Grundeigentums führt. Eine materielle Überprüfung des Aussichtsschutzbereichs hat der Gemeinderat denn auch in die Wege geleitet, wie sich dem erläuternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung entnehmen lässt. Dabei hat er den Aussichtsschutz "E" in der Tiefe wesentlich verkürzt. Heute nichts mehr zur Sache tut die von den Parteien kontrovers dargestellte Bewilligungspraxis der Baubehörde betreffend den Aussichtsschutz in der Fassung von 1984.

4.4.2 Die sachverhaltlichen Feststellungen des Baurekursgerichts ergeben sich aus den Akten und sind unbestritten. Insbesondere gibt das Protokoll des Augenscheins vom 15. Dezember 2015 Auskunft darüber, in welcher Weise sich im Fall der Aufhebung des Aussichtsschutzes eine zonenkonforme Überbauung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners auswirken würde.

4.4.3 Zur Überprüfung der Rechtmässigkeit des Aussichtsschutzes hat die Vorinstanz zu Recht eine Abwägung des öffentlichen und des privaten Interesses vorgenommen. Dies haben auch das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2015.00421 vom 19. November 2015 betreffend einen Aussichtspunkt in Thalwil sowie nachfolgend das Bundesgericht im Urteil 1C_34/2016 vom 2. Mai 2016 getan.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, gilt es zu prüfen, ob die streitbetroffene Einschränkung des Aussichtsschutzes am äusseren Rand des äussersten westlichen Teilbereichs (Sektor 120° bis 110°) die Aussichtsqualität am Standort "I-Platz" als Gesamteindruck beeinträchtigen würde. Dabei fällt zunächst ins Gewicht, dass der seeseitige Nahbereich des Aussichtspunkts der Freihaltezone zugeordnet und die Erhaltung der dortigen Wiese schon aus diesem Grund sichergestellt ist. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liegt rund 120 m vom Aussichtspunkt entfernt und um einiges tiefer. Weiter südlich und östlich dieser Parzelle besteht eine dichte Überbauung. Neben der vorhandenen Bausubstanz wird die Aussicht sowohl im Nahbereich der Freihaltezone als auch bei den hinterliegenden Häusern durch zahlreiche Bäume eingeschränkt. Unter diesen Umständen ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 die Qualität der Aussicht höchstens geringfügig beeinträchtigen würde. Dementsprechend ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzes im genannten, sehr schmalen westlichen Sektor als bescheiden zu gewichten. Dies gilt auch deswegen, weil nach den unbestrittenen Feststellungen des Baurekursgerichts im streitbetroffenen Sektor 120° bis 110° allein auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 der Aussichtsschutz tangiert werden kann.

Demgegenüber überwiegt das private Interessse des Beschwerdegegners, mit einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 das nach Art. 3 BZO zulässige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu können, bei Weitem. Entgegen dem nicht näher begründeten Einwand der Beschwerdeführerin erlauben eine Gebäudehöhe von 7,50 m und eine Firsthöhe von 5 m angesichts der in § 279 Abs. 1 PBG vorgeschriebenen Bruttogeschosshöhe von 3,30 m sehr wohl ein zweigeschossiges Gebäude mit Unter- und Dachgeschoss. Müsste der Beschwerdegegner aufgrund der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf diese beiden Geschosse verzichten, käme dies einer schweren Eigentumsbeschränkung gleich, die sich raumplanerisch nicht rechtfertigen lässt. Wenn die Beschwerdeführerin die bauliche Nutzung wegen der Möglichkeit einer Abgrabung als nur leicht vermindert betrachtet, ist dem entgegenzuhalten, dass sowohl § 293 PBG als auch Art. 8 Abs. 2 BZO der Erstellung von sichtbaren Untergeschossen Grenzen setzen. Anzumerken bleibt, dass Verwaltungsgericht und Bundesgericht im erwähnten Entscheid "Thalwil" die Interessenabwägung ebenfalls in diesem Sinn vorgenommen haben. Beide Instanzen haben betont, dass die Gemeindeautonomie, die auch bei der Festsetzung von Aussichtspunkten zum Tragen kommt, nicht von der Einhaltung des übergeordneten Rechts einschliesslich der Grundsätze und Ziele der Raumplanung entbindet. Dabei ist eine Gemeinde verpflichtet, ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen; insofern muss der Entscheid verhältnismässig sein (BGr, 2. Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3).

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

5.  

Bei diesem Prozessausgang wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine solche Vergütung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    360.--     Zustellkosten,
Fr. 4'360.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Ta­gen ab Rechtskraft des Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …