Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2016.00551

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 25. Januar 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Maya Beeler.  

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.1  C,

 

1.2  D,

 

beide vertreten durch RA E,

 

2.    Bauvorstand der Gemeinde Buchs, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Verfügung vom 18. Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Buchs D und C die Bewilligung für den Bau eines Einfamilienhauses mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02 in Buchs unter Bedingungen und Auflagen.

II.  

Dagegen erhob A Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, welches den Rekurs mit Entscheid vom 4. August 2016 abwies, soweit es darauf eintrat.

III.  

Hiergegen erhob A am 14. September 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. August 2016 sowie der Verfügung des Bauvorstands vom 18. Dezember 2016 und die Rückweisung an diese zur Durchführung weiterer Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung.

Am 23. September 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 17. Oktober 2016 bzw. vom 21. Oktober 2016 beantragten der Bauvorstand der Gemeinde Buchs bzw. D und C unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Am 16. November 2016 reichte A eine Replik ein und hielt an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2016 bzw. vom 12. Dezember 2016 hielten D und C bzw. der Bauvorstand der Gemeinde Buchs an ihren Anträgen fest.

Am 17. Januar 2017 reichte A eine weitere Stellungnahme ein und hielt an ihren Anträgen vollumfänglich fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

2.  

Die private Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Buchs ein Einfamilienhaus mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen zu bauen. Das Baugrundstück befindet sich an einer Hanglage mit schwierigen geologischen Verhältnissen bezüglich Stabilität. Die Bauherrschaft beauftragte daher die H AG mit der Vornahme von geologisch-geotechnischen Abklärungen und der Erstellung eines Berichts, welcher Teil der Baugesuchsunterlagen bildet. Am 18. Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand der privaten Beschwerdegegnerschaft die Baubewilligung mit der Auflage, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt, die Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und Sicherheitsplan) sowie ein Hangsicherungskonzept vorzulegen und genehmigen zu lassen. Im erwähnten Konzept seien zumindest die Vorgehensweise, das Überwachungs- und Kontrollkonzept, allfällige Risiken und vorgesehene Gegenmassnahmen sowie die Sofortmassnahmen im allfälligen Ereignisfall (Hang-/
Felsrutsch) detailliert zu beschreiben. Das Hangsicherungsprojekt/-konzept werde im Auftrag der Gemeinde Buchs vor Baubeginn extern bzw. durch eine spezialisierte Fachperson kontrolliert, wobei allfällige Mängel vor Baubeginn bereinigt und der Gemeinde zur Nachkontrolle eingereicht werden müssen. Gegen die Bewilligung reichte die Beschwerdeführerin, welche Eigentümerin des unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Buchs ist, Rekurs ein. Diesen wies das Baurekursgericht ab, soweit es darauf eintrat. Hiergegen richtet sich die vorliegende Beschwerde.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführerin rügt die falsche Anwendung von § 239 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie eine Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG und eine ungenügende Sachverhaltsermittlung. Sie macht namentlich geltend, dass aufgrund der besonderen geologischen Verhältnisse im Gebiet des Baugrundstücks das Hangsicherungskonzept schon bei der Erteilung der Baubewilligung und nicht erst vor Erteilung der Baufreigabe hätte geprüft werden müssen. Zudem würde sie durch dieses Vorgehen ihre Mitwirkungsrechte verlieren.

3.2 Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239 Abs. 1 PBG). Die Einhaltung der Regeln der Baukunde, insbesondere die Vermeidung von Gefährdungen von Nachbargrundstücken durch Bauarbeiten ist, soweit technisch möglich, bereits bei Erteilung der Baubewilligung zu erfüllen oder zumindest auf den Baubeginn hin sicherzustellen (BEZ 1982 Nr. 32). Gestützt auf die gemäss § 3 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) einzureichenden Baueingabepläne im Massstab 1:100 lassen sich aber diese technischen Fragen nicht abschliessend beurteilen. In der Regel genügt es deshalb, dass die Baubehörde die Einhaltung von § 239 Abs. 1 PBG bei der Kontrolle der Bauausführung (§ 327 PBG) überwacht. Anders ist die Situation jedoch zu beurteilen, wenn sich bereits aus den Baueingabeplänen ergibt, dass die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des Baugrundstücks zu gefährden drohen. In diesem Fall hat die Baubewilligungsbehörde bereits im Bewilligungsverfahren die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu verhindern, dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen gefährdet werden. Dabei hat die Baubehörde gestützt auf § 3 Abs. 2 BVV von der Bauherrschaft in erster Linie jene Angaben einzufordern, welche für eine abschliessende Beurteilung der Beschaffenheit der Baute gemäss den Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG notwendig sind (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00012, E. 5). Der Bauherrschaft darf zugebilligt werden, dass sie bei der Bauausführung die gebotene Sorgfalt walten lässt. Anders verhält es sich jedoch, wenn bereits konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere Gefährdung hindeuten und nahelegen, von der Bauherrschaft einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen; dies namentlich dann, wenn nicht ohne Weiteres damit gerechnet werden kann, dass die Bauherrschaft die gebotene Sorgfalt walten lässt (BEZ 2008 Nr. 42 E. 7). In dem zitierten Fall lagen – im Gegensatz zum vorliegenden Fall – keine besonderen Verhältnisse etwa hinsichtlich der Beschaffenheit des Baugrundes oder des Verlaufs des Terrains vor. Als Gefährdung wurden einzig die durch den Abbruch und die Bauarbeiten entstehenden Erschütterungen bezeichnet, wobei diesbezüglich keine schützenden Massnahmen angeordnet worden waren. Das Baurekursgericht wies den dagegen erhobenen Rekurs ab (BEZ 2008 Nr. 42 E. 8 und 13). Falls nach rechtskräftig erteilter Baubewilligung Mängel zutage treten, die einen bedeutenden polizeilichen Missstand darstellen, darf bzw. muss die Baubehörde gestützt auf § 358 PBG jederzeit (von Amtes wegen) die geeigneten Massnahmen treffen (RB 1993 Nr. 43). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gehören die Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen für die Baugrube, zur Bauausführung und werden deshalb von der – präventiven – Baube­willigung nicht erfasst. Die Bauarbeiten sind lediglich meldepflichtig, und sie unterstehen – unabhängig von den zivilrechtlichen Rechtsbehelfen des Nachbarn – einer repressiven Kontrolle gemäss §§ 326 ff. PBG (RB 1993 Nr. 43) (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2).

3.3 Wie der Bauvorstand erkannt hat, liegen in Hanglagen der Gemeinde Buchs stellenweise schwierige geologische Verhältnisse vor. Die schwierigen Untergrundverhältnisse sind auch der Bauherrschaft bekannt, welche die Firma H AG am 25. September 2015 mit geologisch-geotechnischen Abklärungen beauftragte. Der diesbezügliche Bericht der H AG vom 5. November 2015 enthält Folgerungen betreffend die Fundation, die Baugrube, die Wasserhaltung, die Versickerung von Meteorwasser, die Wiederverwendbarkeit des Aushubmaterials, die Baugrundklasse bezüglich Erdbebeneinwirkung und betreffend vorsorgliche Beweisaufnahmen. Der Bericht ist gemäss Vorinstanz zwar etwas knapp ausgefallen, die durchgeführten Untersuchungen und die daraus gezogenen Schlüsse seien jedoch in fachtechnischer Hinsicht plausibel und nachvollziehbar und der Bericht nicht zu beanstanden. Aufgrund der geologisch-geotechnischen Abklärungen ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben grundsätzlich realisiert bzw. der gesetzmässige Zustand erreicht werden kann und technische Möglichkeiten zur Hangsicherung bestehen. Diesbezüglich ist auch zu berücksichtigen, dass die Parzellen rund um das Baugrundstück bereits überbaut sind. Zwar kam es bei Bauarbeiten in der unmittelbaren bzw. nahen Umgebung zum Baugrundstück zu Hanginstabilitäten (vgl. Geologisch-geotechnische Abklärungen der H AG, 5. November 2015, S. 6; Geologische Baugrunduntersuchungen, I AG, 30.11.2001, S. 12 ff., act. 5/5.5; Geologisch-geotechnischer Bericht, I AG, 24. Januar 2013, S. 14), daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass das vorliegende Bauvorhaben nicht gemäss den baurechtlichen Vorgaben realisierbar wäre. Vielmehr kann den geologischen Verhältnissen mit einem Hangsicherungsprojekt/-konzept begegnet werden. Diese Beurteilung teilt auch der von der Beschwerdeführerin beigezogene Geologe J (vgl. Schreiben J vom 7. November 2016, S. 3, "Aus unserer Sicht kann dem § 239 Abs. 1 PBG daher einzig mit einer umfangreichen Bausicherung und einem Überwachungskonzept inkl. Bestandsaufnahme begegnet werden"). Daran ändert auch der Umstand, dass das Baugrundstück gemäss der am 9. August 2016 erlassenen Gefahrenkarte des Kantons Zürich in einem Gebiet mit geringer Gefährdung (gelb) liegt, nichts. Die Gefahrenkarte untermauert höchstens die vom Bauvorstand festgestellten stellenweise schwierigen geologischen Verhältnisse an der Hanglage. Angesichts dieser geologischen Verhältnisse wurden zu Recht ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung gefordert. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die auflageweise Anordnung zulässig war oder ob die Unterlagen bereits mit dem Baugesuch vorzulegen und im Rahmen der Stammbaubewilligung zu genehmigen gewesen wären. Im vorliegenden Fall, in dem sowohl eine Gefährdung bei der Erstellung als auch durch den Bestand der Baute gegeben ist, wäre letztere Variante zwar zweckmässiger gewesen. Da eine klare Abgrenzung von Bauausführung und Bestand vorliegend jedoch schwierig ist und der Beschwerdeführerin aus der nachträglichen Bewilligung kein Nachteil erwächst (siehe E. 3.5 unten), liegt mit der auflageweisen Anordnung noch keine Rechtsverletzung vor. Die Rüge der Verletzung von § 239 Abs. 1 PBG ist folglich unbegründet.

3.4 Die Rügen der Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG sowie einer ungenügenden Sachverhaltsermittlung erweisen sich ebenfalls als unbegründet. Dem Bauvorstand sind die stellenweise schwierigen geologischen Verhältnisse bekannt und er hat die Bauherrschaft entsprechend verpflichtet, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung vorzulegen und genehmigen zu lassen. Diese Auflage bedingt nicht solch einschneidende Veränderungen, dass das Bauvorhaben seine Identität völlig verlieren würde. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass der Bauvorstand das Bauvorhaben mit der betreffenden Auflage bewilligte; auch wenn die Vorlage der Unterlagen mit dem Baugesuch und ihre Genehmigung im Rahmen der Stammbaubewilligung zweckmässiger gewesen wären (vgl. E. 3.3 oben). Ob sich das Hangsicherungsprojekt/-konzept als genügend erweist, wird im Verfahren betreffend dessen Genehmigung zu prüfen sein. Zu diesem Zeitpunkt werden auch diesbezüglich erforderliche Sachverhaltselemente zu ermitteln bzw. Unterlagen einzuholen sein.

3.5 Schliesslich hat der Bauvorstand die Genehmigung des Hangsicherungsprojekts, der Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und Sicherheitsplan) sowie des Hangsicherungskonzepts ausdrücklich vorbehalten. Durch den Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung ist ausreichend sichergestellt, dass gegen ein nicht den Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG genügendes Hangsicherungsprojekt/-konzept und eine ungenügende Nutzungsvereinbarung eingeschritten werden kann. Die nachträgliche Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung ist den rechtsmittelbefugten Nachbarn in Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG zuzustellen, sodass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 6.1.3 betreffend nachträgliche Bewilligung der Umgebungsgestaltung). Die rechtskräftige Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung wird sodann Voraussetzung für den Baufreigabeentscheid sein (vgl. § 326 PBG), welcher – wie die Beschwerdeführenden richtig einwenden – keinen Entscheid im Sinn von § 316 Abs. 2 PBG darstellt (BEZ 1996 Nr. 32).

4.  

4.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das Bauvorhaben sehe einen Eingriff in den Grundwasserträger vor, weshalb gemäss Ziff. 1.5.3. des Anhangs zur BVV zwingend die Zustimmung der Baudirektion notwendig gewesen wäre. Sie brachte diese Rüge im vorinstanzlichen Verfahren erstmals in ihrer Replik vom 21. April 2016 und damit nach Ablauf der Rekursfrist vor.

4.2 Diesbezüglich wendet der Beschwerdegegner 2 zu Recht ein, die Vorbringen seien erst mit der Rekursreplik und damit verspätet erfolgt. Wie der Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten. Zwar steht es im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu berücksichtigen (Alain Griffel, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 23, mit Hinweisen). Indes ist die Rekursinstanz nicht verpflichtet, die angefochtene Baubewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu untersuchen. Insofern wird der verwaltungsrechtliche Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen – insbesondere in baurechtlichen Verfahren – durch das Rügeprinzip erheblich relativiert (VGr, 31. Mai 2016, VB.2015.00765, E. 4.3.2; 2. März 2016, VB.2016.00002, E. 2.3; 16. April 2015, VB.2014.00611, E. 6.2,; 4. Dezember 2014, VB.2014.00245, E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen).

4.3 Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass sich das Baurekursgericht mit der entsprechenden Rüge nicht auseinandergesetzt hat. Erweist sich eine Rüge im Rekursverfahren als verspätet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht werden, andernfalls das Rügeprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehöhlt würde.

Im Übrigen vermag die Rüge, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohnehin nicht durchzudringen.

4.4 Nach Ziffer 1.5.3 des Anhangs zur BVV bedürfen Bauten unter dem höchsten Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au (einschliesslich diesbezügliche temporäre Grundwasserabsenkungen) einer Beurteilung durch das AWEL. Das Baugrundstück liegt im Gewässerschutzbereich Au sowie südlich eines grösseren Grundwasservorkommens. Zudem befinden sich an verschiedenen Stellen Quellfassungen (vgl. Gewässerschutzkarte und Grundwasserkarte der Kantons Zürich, GIS-Browser). Weiter wurde bei Rammsondierungen ein Hangwasserspiegel in einer Tiefe von 3–3,5 m unter Terrain beobachtet. Die geplanten Einschnitte in den Hang (Baugrube) betragen ca. 3–4 m (Geologisch-geo­technische Abklärungen der H AG, 5. November 2015, S. 5 f., S. 8). Der Bauvorstand macht geltend, das Bauvorhaben reiche nicht unter den Grundwasserspiegel. Gesamthaft ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht substanziiert dargetan, dass die geplante Baute unter den höchsten Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich Au reichen würde.

5.  

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie als unterliegende Partei zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Dabei erscheint eine Entschädigung von Fr. 3'000.- als angemessen. Die Voraussetzungen für eine Entschädigung der Gemeinde sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 47 ff. und 50 ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 6'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.-      Zustellkosten,
Fr. 6'170.-      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …