Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

 

VB.2016.00763

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 23. März 2017

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.

 

 

 

In Sachen

 

 

Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 12. Januar 2016 verweigerte die Baukommission Küsnacht der B AG die Baubewilligung für zwei Plakatwerbeträger auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Küsnacht.

II.  

Dagegen rekurrierte die B AG am 17. Februar 2016 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Beschlusses, die Erteilung der baurechtlichen Bewilligung sowie die Durchführung eines Augenscheines. Mit Entscheid vom 1. November 2016 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und lud die Baukommission Küsnacht ein, die Baubewilligung zu erteilen.

III.  

Am 5. Dezember 2016 führte die Baukommission Küsnacht Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und damit den Beschluss der Baukommission Küsnacht zu bestätigen sowie einen Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B AG. Das Baurekursgericht liess sich am 14. Dezember 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die B AG beantragte am 20. Januar 2017, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baukommission Küsnacht abzuweisen. Die Baukommission Küsnacht verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin einen Augenschein. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im Beschwerdeverfahren können zudem auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am 26. Mai 2016 einen Augenschein durchgeführt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der getätigten Fotografien, eine Fotomontage sowie Pläne liegen dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann.

2.  

2.1 Im Oktober 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin eine Baubewilligung für zwei Plakatwerbeträger. Der geplante Standort befand sich an der Süd-Ostseite des Grundstückes Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02. Nachdem die Beschwerdeführerin das Gesuch gestützt auf § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie aus Gründen der Verkehrssicherheit verweigert hatte, rekurrierte die Beschwerdegegnerin an das Baurekursgericht. Dieses führte am 3. September 2015 einen Augenschein durch, in dessen Folge die Beschwerdegegnerin ihren Rekurs zurückzog.

2.2 Am 9. Oktober 2015 reichte die Beschwerdegegnerin erneut ein Baugesuch für zwei freistehende, einseitige und unbeleuchtete Plakatwerbeträger im Format F12 (268.5 cm x 128 cm) auf dem Grundstück an der D-Strasse 02 ein. Die Plakatwerbeträger sollten nun vor einer sich an der Ostseite des Grundstücks befindenden Hecke, parallel zur D-Strasse und unmittelbar westlich des Trottoirs zu stehen kommen. Die Standortliegenschaft befindet sich in der Wohnzone W4 und grenzt westlich und nordöstlich an die Kernzone K2, südöstlich an die Zone für öffentliche Bauten und südlich an die Kernzone K3. Auf der dem geplanten Plakatstandort gegenüberliegenden Strassenseite, an der Ecke zur E-Strasse, befindet sich das kommunale Schutzobjekt D-Strasse 03/04; ein Gebäude mit einer westwärts gerichteten historischen Holzfassade mit aufrechtstehenden rechteckigen Sprossenfenstern und Jalousiefensterläden. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt ausserdem im Perimeter des "Ortsbildinventars Kernzone Dorf".

3.  

3.1 Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid in den ihr gemäss § 238 PBG zustehenden qualifizierten Ermessensspielraum eingegriffen.

3.2 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. § 238 Abs. 1 PBG ist eine positive ästhetische Generalklausel, welche nicht nur Verunstaltung verbietet, sondern darüber hinaus eine positive Gestaltung verlangt (BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, VB.97.00002, E. 4b/aa = BEZ 1997 Nr. 23). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, VB.2000.00016, E. 5 und 6b = BEZ 2000 Nr. 17). Bei Plakatwerbeträgern ist dabei in erster Linie zu prüfen, ob sich diese genügend in die Umgebung einordnen.

An die Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen Fällen eine gute Einordnung verlangt. Der Schutz greift allerdings nur so weit, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 664).

Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Dennoch ist das Baurekursgericht gemäss der seit 2013 geltenden Praxis des Verwaltungsgerichts berechtigt und verpflichtet, kommunale Einordnungsentscheide auf ihre Angemessenheit hin zu überprüfen. Das Baurekursgericht muss dabei allerdings die von der Baubehörde angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Behörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Abgesehen von der insofern gebotenen Rücksichtnahme besteht jedoch keine weitergehende Einschränkung der vollen Prüfungsbefugnis des Baurekursgerichts (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist an dieser Praxis festzuhalten (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00650/VB.2013.00657, E. 4.3.2 und 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2). Die Praxisänderung und die damit einhergehende bessere Ausschöpfung der Kognition durch die erstinstanzlichen Rechtsmittelbehörden wird im Interesse eines effektiven Rechtsschutzes selbst in der von der Beschwerdeführerin als kritische Lehrmeinung angeführten Entscheidbesprechung begrüsst (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468 mit Komm. Arnold Marti, ZBl 8/2014, S. 448–457, S. 457).

3.3  

3.3.1 Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang vor, die Vorinstanz habe ihr zu Unrecht vorgeworfen, sich nicht rechtsgenügend mit der relevanten Umgebung auseinandergesetzt zu haben und ihr deshalb fälschlicherweise das Recht, sich auf § 238 PBG zu berufen, verwehrt. Die Beschwerdeführerin bezieht sich hier auf die vorinstanzlichen Erwägungen 5.2.2 und 5.2.3, wo ausgeführt wird, die Beschwerdeführerin habe sich bei der einordnungsmässigen Beurteilung sowohl im angefochtenen Beschluss als auch in der Rekursantwort nur unvollständig mit der relevanten ortsbaulichen Umgebung auseinandergesetzt, weshalb sich die Beschwerdeführerin nicht "auf ihren Beurteilungsspielraum" berufen könne.

3.3.2 Die Vorinstanz stützte ihre Argumentation auf Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. November 2012 ab (VB.2012.00365): Dieser Entscheid erging vor der Praxisänderung. Entsprechend der damaligen Rechtsprechung wurde darin Folgendes erwogen: Der örtlichen Baubehörde komme bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu. Beruhe der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, habe die Rechtsmittelinstanz diesen zu respektieren. Auf diesen geschützten Beurteilungsspielraum könne sich die Baubehörde allerdings nur berufen, wenn sie davon auch tatsächlich Gebrauch mache und in pflichtgemässer Abwägung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheide. Fehle eine solche Begründung bzw. Abwägung so könne sich die kommunale Behörde nicht auf ihren besonderen Ermessensspielraum berufen und die Vorinstanz sei berechtigt und verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1).

3.3.3 Aufgrund der im Jahr 2013 modifizierten Rechtsprechung erweisen sich diese verwaltungsgerichtlichen Erwägungen als nicht (mehr) einschlägig: Seit der Praxisänderung ist das Baurekursgericht in jedem Fall berechtigt und verpflichtet, seine Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und die kommunalen Einordnungsentscheide einer Angemessenheitskontrolle zu unterziehen. Eine ungenügende Sachverhaltsprüfung bzw. Interessenabwägung durch die Baubehörde bildet gerade keine Voraussetzung mehr für eine uneingeschränkte Prüfung durch das Baurekursgericht. Entsprechend gibt es unter der modifizierten Rechtsprechung auch keinen "geschützten Beurteilungsspielraum" der lokalen Baubehörde, der sich der baurekursgerichtlichen Ermessenskontrolle entzieht. Somit erweisen sich die Ausführungen der Vorinstanz und der Beschwerdeführerin zur Frage der rechtsgenügenden Begründung mit Blick auf die Kognition des Baurekursgerichts als obsolet. Damit ist nachfolgend nur, aber immerhin zu prüfen, ob die Vorinstanz die Überprüfung des Einordnungsentscheides unter der gebührenden Berücksichtigung der kommunalen Entscheidgründe vorgenommen hat.

3.4  

3.4.1 Die Beschwerdeführerin begründete ihren abschlägigen Bauentscheid zum einen mit der Lage des betroffenen Grundstücks. Dieses liege direkt neben dem kommunalen Schutzobjekt D-Strasse 03/04 sowie in der Nähe von weiteren Schutzobjekten, es grenze an mehrere Kernzonen an und liege im Perimeter des "Ortsbildinventars Kernzone Dorf". Dies führe dazu, dass die Plakatwerbeträger erhöhten gestalterischen Anforderungen genügen müssten. In der Folge verneinte die Beschwerdeführerin die gute Einordnung des Bauvorhabens mit dem Hinweis, dass Plakatwerbeträger naturgemäss auffallen wollten. Sie müssten daher gross, nahe an der Strasse und unverdeckt sein, weshalb sie weder eine gute noch eine auf die konkrete Situation Rücksicht nehmende Gestaltung aufweisen würden.

3.4.2 Die Vorinstanz setzte sich in ihrem Entscheid ausführlich mit der Lage bzw. Umgebung der Plakatwerbeträger sowie deren Auswirkungen auf die gesetzlichen Anforderungen an die Einordnung auseinander. Sodann behandelte sie die Frage der Einordnung des Bauvorhabens, insbesondere mit Blick auf das Schutzobjekt D-Strasse 03/04. Im Gegensatz zu den allgemein gehaltenen Erwägungen der Beschwerdeführerin machte die Vorinstanz hierzu einzelfallbezogene Ausführungen.

3.4.3 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid gänzlich ausser Acht gelassen, dass das Bauvorhaben im Perimeter des "Ortsbildinventars Kernzone Dorf" liege. Insofern sie damit geltend macht, die Vorinstanz habe ihre Entscheidgründe nicht gebührend beachtet, ist Folgendes auszuführen: Die Lage der Standortliegenschaft im genannten Ortsbildperimeter hat zur Folge, dass sich das Bauvorhaben gut in das Ortsbild eingliedern muss (§ 238 Abs. 2 in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG). Da die Vorinstanz bereits aufgrund des Schutzobjektes D-Strasse 03/04 zum Schluss kam, dass vorliegend § 238 Abs. 2 PBG zu Anwendung komme und sie überdies auch die Einordnung des Bauvorhabens in die weitere bauliche Umgebung prüfte, ist es nicht zu beanstanden, dass sie zum Ortsbildinventar selbst keine Ausführungen gemacht hat.

Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz habe ihren Einwand, die vorgesehenen Plakatwerbestellen seien zu gross und zu zahlreich, nicht geprüft. Auch dieser Einwand zielt ins Leere: Zum einen führte die Vorinstanz in ihrem Entscheid ausdrücklich aus, dass die Plakatträger in ihrer Grösse angepasst wirkten. Da die Vorinstanz zudem der Ansicht war, dass sich die Plakatstellen in der von der Bauherrschaft beantragten Zahl gut in die Umgebung einordnen würden und der Rekurs damit gutzuheissen war, gab es für sie gar keinen Grund zu prüfen, ob die Plakatstellen auch in geringerer Zahl bewilligungsfähig wären.

3.4.4 Insgesamt zeigt sich, dass sich die Vorinstanz mit den massgebenden Argumenten der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt hat und aus dem Rekursentscheid mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, weshalb die Vorinstanz die gestalterische Einschätzung der Beschwerdeführerin nicht teilt (vgl. VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.3). Die Vorinstanz hat damit ihre Pflicht, die kommunalen Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen, erfüllt. Damit ist auch gesagt, dass der Ansicht der Beschwerdeführerin, es liege eine Ermessensüberschreitung durch die Vorinstanz vor, da diese trotz einer vertretbaren ästhetischen Würdigung durch die Baubehörde einen eigenen Ermessensentscheid gefällt habe, nicht gefolgt werden kann. Dies entspricht vielmehr der nunmehr überholten früheren Rechtsprechung zur Kognition des Baurekursgerichts.

4.  

4.1 Anders als die Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zugesprochen. Es ist nun zu prüfen, ob sich dieser Rekursentscheid als rechtmässig erweist.

4.2 Zwischen den Parteien ist zunächst strittig, ob das Bauvorhaben den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen muss. Aus den in den Akten liegenden Fotografien wird ersichtlich, dass die Plakatwerbeträger und das Schutzobjekt D-Strasse 03/04 für einen neutralen Beobachter sowohl von der D-Strasse als auch von der E-Strasse aus zusammen wahrgenommen und damit im Zusammenhang miteinander gesehen werden (vgl. BGr, 28. Oktober 2012, 1P.280/2002, E. 3.1). Dies geht über einen blossen – grundsätzlich nicht ausreichenden – Sichtkontakt hinaus, weshalb entgegen der Beschwerdegegnerin ein optischer Bezug zwischen den Plakatwerbeträgern und dem Schutzobjekt D-Strasse 03/04 zu bejahen ist. Damit muss das Bauvorhaben auf dieses Schutzobjekt besondere Rücksicht nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG).

4.3 Das Bauvorhaben erfüllt die in § 238 Abs. 2 PBG umschriebenen Voraussetzungen. Es kann diesbezüglich grundsätzlich auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Bei der Beurteilung, ob sich eine Baute gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG einordnet ist wie bei Abs. 1 der genannten Bestimmung die Gesamtwirkung massgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute nicht beeinträchtigt wird (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).

Auf dem Standortgrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich ein modernes Mehrfamilienhaus mit Flachdach. Die Plakatwerbeträger sollen vor einer zwischen diesem Gebäude und der D-Strasse befindlichen Hecke direkt neben einer Bushaltestelle zu stehen kommen. Da es sich bei der Standortliegenschaft um ein grösseres, vierstöckiges Mehrfamilienhaus handelt und sich die Plakatträger in ihrer Höhe überdies an der dahinterliegenden Hecke orientieren, können sowohl Grösse als auch Anzahl ohne Weiteres als angepasst bezeichnet werden. Zudem würden die Plakatwerbeträger, die Standortliegenschaft in zeitgemässer Architektur sowie die davorliegende Bushaltestelle (mit den entsprechenden Beschilderungen) als eine in sich stimmige Einheit wahrgenommen werden. Dass sich die Plakatwerbeträger gut in den modernen Hintergrund eingliedern würden, wird auch von der Beschwerdeführerin grundsätzlich nicht bestritten. Diese bringt jedoch vor, der bislang ländliche Standort erhalte durch die Plakatwerbeträger ein beinahe urbanes Flair. Soweit die Beschwerdeführerin damit geltend machen möchte, dass das inventarisierte "Ortsbild Kernzone Dorf" durch das Bauvorhaben beeinträchtigt würde, ist Folgendes auszuführen: Der Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, dass sich die Gegend östlich der D-Strasse durch relativ ausgeprägte Grünflächen und eine traditionellere Architektur auszeichnet. Allerdings bildet die Kantonsstrasse D-Strasse hierbei eine Zäsur. So finden sich bereits an der D-Strasse selber verschiedene modernere bauliche Elemente. Als Beispiele seien etwa der vor der D-Strasse 04 freistehende Schriftzug "POLIZEI", der südlich der Standortliegenschaft gelegene Verkehrskreisel sowie ein am F-Strasse 06 gegenüber der D-Strasse 07 gelegener moderner Neubau genannt. Spätestens ab der in westlicher Richtung parallel zur D-Strasse verlaufenden G-Strasse dominieren dann moderne Mehrfamilienhäuser das Ortsbild. Somit ist es gut nachvollziehbar, dass die Vorinstanz die bauliche Umgebung, welche sich grösstenteils im Perimeter des "Ortsbildinventars Kernzone Dorf" befindet, als sehr heterogen bezeichnet hat. Eine Beeinträchtigung des zwar geschützten jedoch bereits heute uneinheitlichen "Ortsbildes Kernzone Dorf" durch das vorliegende Bauvorhaben scheint folglich ausgeschlossen. Im Übrigen führt insbesondere die Standortliegenschaft dazu, dass die fragliche Umgebung schon zum gegenwärtigen Zeitpunkt über das "urbane Flair" verfügt, welches die Beschwerdeführerin mit der vorliegenden Beschwerde zu verhindern versucht.

Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Plakatwerbeträger würden visuell sehr deutlich und in störender Weise mit dem Schutzobjekt D-Strasse 03/04 zusammen wahrgenommen und würden ausserdem in einen unerwünschten Kontrast zu diesem treten. Auch diese Ausführungen vermögen nicht zu überzeugen. Der Kontrast zwischen dem modernen Neubau an der Standortliegenschaft mit der sich davor befindenden Bushaltestelle auf der einen und dem Schutzobjekt D-Strasse 03/04 auf der anderen Seite ist bereits vorhanden und die Wahrnehmung des Schutzobjektes wird schon zum jetzigen Zeitpunkt durch ebendiesen Gegensatz (mit-)geprägt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Drittwahrnehmung des Schutzobjektes durch die geplanten Plakatwerbeträger – über das allenfalls bereits bestehende Mass hinaus – beeinträchtigt würde. Dies muss umso mehr für die räumlich noch weiter entfernten Inventarobjekte E-Strasse 08 und 09 gelten. Entgegen der Beschwerdeführerin ist denn die Wirkung der beiden geplanten Plakatwerbetafeln durchaus vergleichbar mit derjenigen eines mehrstöckigen, modernen Mehrfamilienhauses.

4.4 Somit ergibt sich, dass die Beurteilung der Einordnung durch die Vorinstanz rechtmässig war.

5. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerdeschrift erstmals geltend, die Gemeinde Küsnacht folge bei Baubewilligungen im Perimeter des "Ortsbildinventars Kernzone Dorf" seit 20 Jahren dem sich im (nicht festgesetzten) "Plakatierungskonzept für Fremdreklamen für die Gemeinde Küsnacht" verankerten Grundsatz, wonach schutzwürdige Ortsbilder grundsätzlich als Ausschlussgebiete für Fremdreklamen gelten würden. Dieses Vorbringen findet sich weder im baurechtlichen Entscheid noch in der Rekursantwort der Beschwerdeführerin, weshalb es im Beschwerdeverfahren unbeachtlich bleiben muss (§ 52 Abs. 2 VRG). Es ist jedoch anzumerken, dass die Beschwerdeführerin aus dem Plakatierungskonzept bzw. der diesem entsprechenden kommunalen Praxis vorliegend ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten könnte, da ein solches Plakatierungskonzept die Baubehörde nicht von einer Einzelfallbeurteilung entbindet (VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532, E. 3.2). Aufgrund dessen wäre auch die von der Beschwerdeführerin befürchtete "starke, unerwünschte präjudizielle Wirkung" der Baubewilligung an der D-Strasse 02 gering: Die Beschwerdeführerin käme im Falle von weiteren Baugesuchen unabhängig vom vorliegenden Entscheid und trotz der dem Plakatierungskonzept entsprechenden kommunalen Praxis sowieso nicht umhin, die entsprechenden Gesuche im Einzelfall zu prüfen und zu beurteilen.

6.  

Zusammengefasst hat die Vorinstanz die Bauverweigerung damit zu Recht aufgehoben. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

7.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.      80.--     Zustellkosten,
Fr. 3'080.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …