Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2018.00077

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 28. Februar 2019

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

3.    C,

 

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    E, vertreten durch RA F,

2.    Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung für Mobilfunk-Antennenanlage,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich bewilligte der E am 5. August 2015 die Erstellung einer Mobilfunk-Antennenanlage auf dem Gebäude G in Zürich.

II.  

Gegen die Erteilung der Baubewilligung rekurrierten A, B und C am 9. September 2015 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Nach Durchführung eines Augenscheins und informeller Verfahrenssistierung wies das Baurekursgericht den Rekurs am 15. Dezember 2017 ab.

III.  

Am 5. Februar 2018 gelangten A, B und C an das Verwaltungsgericht und reichten ein Couvert samt Beschwerde und Beilagen ein, welches sie am 1. Februar 2018 der Post übergeben hatten, jedoch wegen falscher Adressierung an ihren Rechtsvertreter retourniert worden war; in der Eingabe vom 5. Februar 2018 gingen sie davon aus, dass die Beschwerde am 1. Februar 2018 rechtzeitig erhoben worden sei und ersuchten eventualiter, die Frist zur Einreichung der Beschwerde wiederherzustellen. 

Mit der Beschwerde beantragten A, B und C, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Dezember 2017 und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 5. August 2015 aufzuheben. Die Bewilligung für die Erstellung der Mobilfunk-Antennenanlage sei zu verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Februar 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 7. März 2018 ersuchte die E, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Am 12. März 2018 ersuchte die Bausektion der Stadt Zürich um Beschwerdeabweisung. In weiteren Eingaben vom 9. April 2018 und vom 18. Mai 2018 hielten A, B und C an ihren Anträgen fest, ebenso die private Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 3. Mai 2018. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2  

1.2.1 Zu den Eintretensvoraussetzungen einer Beschwerde gehört die rechtzeitige Beschwerdeerhebung (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 52). Nach § 53 VRG in Verbindung mit § 22 Abs. 1 Satz 1 VRG ist die Beschwerde innert 30 Tagen bei der Beschwerdeinstanz schriftlich einzureichen. Gemäss § 22 Abs. 2 VRG beginnt der Fristenlauf am Tag nach der Mitteilung des angefochtenen Aktes. Schriftliche Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist bei der Behörde eintreffen oder zu deren Handen der Schweizerischen Post übergeben sein (§ 11 Abs. 2 VRG).

1.2.2 Bei einer unzutreffenden Adressierung ist von einer rechtzeitigen Übergabe des Rechtsmittels an die Schweizerische Post zuhanden des angerufenen Gerichts und damit von einer fristgerechten Rechtsmittelerhebung auszugehen, wenn keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Beschwerdeführerin rechtsmissbräuchlich eine falsche Adresse verwendet haben könnte, sondern lediglich irrtümlich (BGr, 21. September 2018, 5A_536/2018, E. 3; VGr, 4. Oktober 2018, VB.2018.00400 E. 2.6 und 2.7; 21. April 2016, VB.2015.00305 E. 2.1).

1.2.3 Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerde am 1. Februar 2018 an die frühere Adresse des Verwaltungsgerichts "Postfach 1226, 8021 Zürich" versandt. Dabei ist ohne Weiteres von einer irrtümlich falschen Adressierung auszugehen. Der vorinstanzliche Entscheid war den Beschwerdeführenden während der Gerichtsferien zugestellt worden, womit die 30-tägige Beschwerdefrist am 1. Februar 2018 ablief. Die Beschwerde mit irrtümlicher Adressierung wurde an diesem Tag der Post übergeben. Die Erhebung der Beschwerde erfolgte damit rechtzeitig.

1.3 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Prozessgegenstand ist die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Mobilfunkantennenanlage an einem Mast auf dem Flachdach des Gebäudes G (Kat.-Nr. 02) in Zürich, gelegen in der bisherigen Wohnzone W2bI. Geplant ist die Erstellung von sechs gleichartigen Antennen, von welchen drei im Frequenzbereich um 1'800 MHz und drei Antennen im Frequenzbereich um 2'100 MHz mit einer Gesamtleistung von 2'660 WERP senden sollen. Die Antennen werden von einem 3,55 m hohen Mast getragen.

3.  

3.1 Art. 11 Abs. 2 lit. c Ziff. 2 der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung vom 23. Dezember 1999 (NISV) verlangt Strahlenmessungen für jene drei Orte mit empfindlicher Nutzung (OMEN), an denen die elektromagnetische Strahlung einer geplanten Mobilfunk-Antennenanlage am stärksten sein wird.

3.2 Gemäss dem mit dem Baugesuch eingereichten Standortdatenblatt ist der für die Anlage geltende Anlagegrenzwert von 6.0 V/m bei sämtlichen geprüften OMEN eingehalten. Für OMEN 2, der sich im Attikageschoss der Standortliegenschaft befindet, errechnete das genannte Standortdatenblatt eine Feldstärke von 4.80 V/m. Der Berechnung dieses Werts lag eine Gebäudedämpfung von 15 dB (Korrekturfaktor 31.62) zugrunde.

3.3 Nach Meinung der Beschwerdeführenden erfolgte die Berücksichtigung einer Gebäudedämpfung bezüglich OMEN 2 zu Unrecht. Sie bestreiten zum einen, dass das Flachdach des Standortgebäudes aus Beton sei. Zum anderen sei im Flachdach ein Oblicht vorhanden, welches die Strahlung ungehindert passieren lasse. Es gelange deshalb für OMEN 2 kein Korrekturfaktor zur Anwendung, was zu einer deutlichen Überschreitung des zulässigen Anlagegrenzwerts führe.

3.4 Das Baurekursgericht hat die Einwände der Beschwerdeführenden im angefochtenen Entscheid verworfen. Bezüglich der Beschaffenheit des Flachdachs führt es aus, dass die Decke gemäss den Feststellungen des Augenscheins mit grösster Wahrscheinlichkeit aus Beton bestehe. Diesen Eindruck bestätige der Statikbericht, den die private Beschwerdegegnerin nachträglich eingereicht habe. Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführenden in der Eingabe vom 13. Juni 2017 auf Einholung einer Expertise verzichtete das Baurekursgericht auf weitere Abklärungen.

3.5 Die Ausführungen des Baurekursgerichts erweisen sich in zweifacher Hinsicht als unzureichend.

3.5.1 Zum einen enthält das Augenscheinprotokoll keine Aussagen bezüglich der Beschaffenheit der Flachdachdecke, weder im Text noch in den Fotos. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, dass die am Augenschein anwesenden Gerichtsmitglieder Eindrücke des Augenscheins auch ohne explizite Protokollierung in den Entscheid einfliessen lassen. Dies war jedoch vorliegend nicht möglich: Baurekursrichter H, der den Augenschein durchgeführt hatte, konnte wegen seines Altersrücktritts per Ende Juni 2017 nicht mehr am Endentscheid mitwirken. Wohl kann das Gericht in neuer richterlicher Besetzung für die Entscheidfindung auf das frühere Augenscheinprotokoll abstellen (zur Zulässigkeit des Referentenaugenscheins: BGr, 9. Oktober 2007, 1A.30/2007, E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 83; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 25). Hingegen kann sich das Gericht in neuer richterlicher Besetzung nicht in zulässiger Weise auf Eindrücke eines nicht mitwirkenden Richters oder des Gerichtsschreibers abstützen, die keinen Eingang ins Protokoll gefunden haben. Somit ist der durchgeführte Augenschein keine Grundlage für die Annahme der Vorinstanz, die Decke des Flachdachs bestehe mit grösster Wahrscheinlichkeit aus Beton.

3.5.2 Zum Zweiten erwähnte das Baurekursgericht als Beleg für besagte Annahme den von der privaten Beschwerdegegnerin nachträglich eingereichten Statikbericht. Bei diesem Bericht handelt es sich jedoch um ein Parteigutachten, weshalb ihm grundsätzlich nur der Beweiswert von Parteivorbringen zukommt (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148).

3.6 Damit ergibt sich, dass die angenommene Dämmungswirkung des Flachdaches (15 dB) nicht erstellt ist und dementsprechend ohne weitere Abklärungen nicht davon ausgegangen werden kann, der Anlagegrenzwert sei am OMEN 2 eingehalten. Der Sachverhalt ist im Sinn von § 20 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG ungenügend festgestellt. Die Beschaffenheit des Flachdachs ist näher abzuklären, wozu die Durchführung eines weiteren Augenscheins oder die Einholung eines Gutachtens als taugliche Beweismittel erscheinen.

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder weist die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung bezüglich der Beschaffenheit des Flachdachs an die Vorinstanz als Fachgericht zurückzuweisen.

3.7 Im Folgenden ist aus Gründen der Prozessökonomie auch auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden einzugehen, soweit diese für die Erteilung der Baubewilligung erheblich sind.

4.  

4.1 Die Beschwerdeführenden beanstanden die bei den Akten liegenden Antennendiagramme als ungenügend bzw. nicht verwertbar; es sei kein Nachweis dafür vorhanden, dass diese Diagramme vom Bundesamt für Umwelt (BAFU) bzw. der Fachgruppe NIS des Cercl'Air abgenommen worden seien. Die Beschwerdeführenden berufen sich dafür auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach dies Voraussetzung für die Baubewilligung von Mobilfunk-Antennenanlagen sei.

4.2 Das Bundesgerichtsurteil vom 5. September 2012 (1C_661/2012), auf das sich die Beschwerdeführenden berufen, erweist sich allerdings als nicht einschlägig. Die Vollzugshilfen des BAFU verlangen, dass im Standortdatenblatt für jeden Antennentyp mindestens ein horizontales und vertikales Antennendiagramm beigelegt wird, bei Multiband-Antennen für jedes verwendete Frequenzband (Vollzugsempfehlung S. 29 Ziff. 1.3, S. 35 Ziff. 3.4 Abs. 3). Gemäss dem Standortdatenblatt (Zusatzblatt 2) verwendet die private Beschwerdegegnerin am vorgesehenen Standort nur einen Antennentypen, wobei einerseits im Frequenzband 1800 und anderseits im Frequenzband 2100 gesendet werden soll. Für beide Frequenzbänder wurde je ein horizontales und ein vertikales Antennendiagramm beigelegt. Damit und im Gegensatz zum Urteil des Bundesgerichts (BGr, 5. September 2012, 1C_661/2012, E. 2.3.2 und 2.3.3) sind vorliegend die einzelnen Antennentypen bekannt. Es ist von ausreichenden Diagrammen auszugehen.

4.3 Sodann lässt sich nichts Massgebliches zulasten der Zuverlässigkeit der Berechnungen aus dem Umstand ableiten, dass die private Beschwerdegegnerin im überarbeiteten Datenblatt eine andere Koordinatenzahl für den Standort verzeichnet. Eine koordinatenmässig falsche Standortbezeichnung lässt jedenfalls nicht den Schluss zu, dass die Strahlungswerte fehlerhaft berechnet wären. Im Übrigen ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht etwa davon auszugehen, dass der Standort der Anlage mit dem korrigierten Datenblatt verschoben werden sollte, zumal für eine Verschiebung der Anlage um 60 m (so die koordinatenmässige Abweichung) auf dem Dach des Standortgebäudes offensichtlich kein Raum bestünde. Die private Beschwerdegegnerin hat plausibel dargelegt, dass die Überarbeitung des Standortdatenblatts mit Blick auf die nun vorgesehene Abschirmung des Oblichts mittels einer Folie erfolgte.

4.4 Mit der Einreichung des neuen Standortdatenblatts hat die private Beschwerdegegnerin allerdings ihr Baugesuch in eben diesem Sinn abgeändert (vgl. etwa VGr, 5. Mai 2010, VB.2007.00241, E. 2). Dies wäre durch das Baurekursgericht im neuen Rechtsgang bei einer grundsätzlichen Rekursabweisung klarzustellen und würde dazu führen, dass die Bauherrschaft bei Ausführung des Projekts verpflichtet wäre, das Oblicht entsprechend dem neuen Standortdatenblatt mit einer wirksamen Folie abzudecken.

Angesichts dieser Projektänderung bleibt nicht weiter von Belang, ob die zulässigen Immissionsgrenzwerte am OMEN 2 ohne folienmässige Abdeckung des (geschlossenen) Oblichts überschritten würden.

4.5 Die Beschwerdeführenden halten eine Überschreitung des Anlagegrenzwerts aber auch deshalb für möglich, weil das Oblicht eine Fensteröffnung enthält. Selbst wenn dieses Fenster über dem Treppenhaus – wie die Beschwerdeführenden geltend machen – bisher mehrheitlich geöffnet war, wird nicht substanziiert dargetan, dass dies eine relevante Auswirkung auf die Strahlenbelastung am OMEN 2, der sich im Inneren der Attikawohnung befindet, haben könnte. Die geringe Grösse der Fensteröffnung legt vielmehr das Gegenteil nahe und stellt deshalb für sich genommen die Berechnung mit der Dämmungswirkung von 15 dB für ein Betonflachdach nicht ernsthaft infrage.

5.  

5.1 Strittig ist des Weiteren, ob die Gestaltung der geplanten Anlage vor § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) standhält. Der hier anwendbare Abs. 1 dieser Bestimmung verlangt, dass Bauten und Anlagen so gestaltet werden, dass sie für sich selbst und in ihrem Zusammenhang mit der Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreichen. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 652). Dabei ist nicht nur die unmittelbare Umgebung relevant; vielmehr können auch die weitere Umgebung und die optische Fernwirkung massgeblich sein. Da Mobilfunkanlagen als standardisierte technische Anlagen kaum individuell gestaltet werden können, stellt sich primär die Frage nach der genügenden Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung (VGr, 14. Juli 2016, VB.2016.00024, E. 3.1).

5.2 Den Gemeinden steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Gemäss geltender Praxis legen sich die Rekursbehörden bei der Angemessenheitskontrolle eine gewisse Zurückhaltung auf, soweit persönliche oder – wie hier – örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind oder wenn es um technische oder verwaltungsorganisatorische Fragen geht (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 80). Die Gemeindebehörden verfügen in Bezug auf die Bewilligung von Mobilfunkantennenstandorten im Rahmen der Gemeindeautonomie über einen Beurteilungsspielraum. Unter diesen Umständen darf sich die Rekursinstanz trotz § 20 Abs. 1 lit. c VRG nicht leichtfertig über die Argumente der zuständigen Gemeindebehörde hinwegsetzen (vgl. etwa VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Hat die kommunale Behörde ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt weder in der Baubewilligung noch in der Rekursantwort begründet, kann das Baurekursgericht eigenes Ermessen wie die erstinstanzliche Behörde ausüben.

Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

5.3 Die Bausektion hatte sich im Rahmen der Bewilligungserteilung nicht zur Einordnungsfrage geäussert. Hingegen äusserte sie sich dazu in der Rekursantwort eingehend.

Unter Bezugnahme auf § 238 Abs. 1 PBG erwog die Vorinstanz, dass das Baugrundstück an einer leichten bis mittleren Hanglage situiert sei. Die relevante nähere Umgebung des Baugrundstücks weise bezüglich Volumen, Dachform und Gestaltung der Baukörper eine nicht besonders einheitliche Überbauungsstruktur mit einer unterschiedlichen Architektursprache auf. Beim Standortgebäude handle es sich um ein modernes, sachlich gestaltetes Mehrfamilienhaus. In diesem städtebaulichen und architektonischen Kontext falle das Erscheinungsbild der vergleichsweise durchschnittlich dimensionierten Basisstation nicht aus dem Rahmen. Zusammenfassend gelangte das Baurekursgericht zur Auffassung, es liege eine rechtsgenügende Einordnung vor. Die Anlage wirke nicht dominant und störend.

5.4 Diese Ausführungen zu Struktur und Situation des umliegenden Siedlungsbereichs werden durch das Augenscheinprotokoll der Vorinstanz gestützt. Dabei bleibt anzumerken, dass auf das Augenscheinprotokoll durchaus abgestellt werden kann. Dass keiner der am Endentscheid beteiligten Richter am Augenschein teilgenommen hat, verbietet lediglich die Verwendung von nicht protokollierten Eindrücken (vgl. vorn E. 3.5.1), nicht aber die Verwendung des Protokolls. Die Aufnahmen bei Google Maps zeigen im Übrigen kein anderes Bild.

5.4.1 Die Beschwerdeführenden lassen die Ausführungen der Vorinstanz denn auch über weite Teile unangefochten, machen jedoch geltend, angesichts der Steilheit des Hangs handle es sich um eine sensible Lage. Ob die Hanglage des Standortgebäudes als leicht bis mittel (so die Vorinstanz) oder – wie die Beschwerdeführenden sinngemäss geltend machen – als steil zu qualifizieren ist, kann offenbleiben: Es trifft durchaus zu, dass Mobilfunk-Antennenanlagen in überbautem Gebiet an Hanglagen leichter einsehbar sind als in flachem Gelände. Daraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen werden, Mobilfunk-Antennenanlagen im Bereich von Hanglagen würden das Kriterium der genügenden Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG nicht erfüllen. Dementsprechend ist der Hinweis der Beschwerdeführenden auf die Hanglage nicht geeignet, die vorinstanzliche Schlussfolgerung in Zweifel zu ziehen, zumal die Sendeanlage mit einer Höhe von 3.35 m eher moderat ausfallen soll.

5.4.2 Relevantes vermögen die Beschwerdeführenden auch mit ihrem Hinweis auf den Standort des Gebäudes in der "sensiblen" Zone W2bI nicht herzuleiten. Die entsprechende Zone enthält kein Verbot und keine Restriktionen für Mobilfunk-Antennenanlagen und stellt auch keine besonderen Anforderungen an die qualitative Gestaltung der Bauten, welche die genügende Einordnung vorliegend infrage stellen könnten.

5.4.3 Schliesslich ist nicht ersichtlich, dass die Antenne der sachlichen Standortbaute den Anstrich eines Industriegebäudes verleihen sollte. Soweit die Beschwerdeführenden damit im Übrigen meinen, das Gebäude erscheine mit einer Mobilfunk-Antennenanlage aufgrund seiner sachlichen Flachdachbauweise eher als Industriebaute als beispielsweise ein Giebelbau mit einer Mobilfunk-Antennenanlage, können sie nichts für ihren Standpunkt ableiten. Denn zu Ende gedacht würde dies bedeuten, dass sich Mobilfunk-Antennenanlagen in Wohnzonen auf Giebeldächern besser einordnen als auf Flachdächern, wovon selbstredend keine Rede sein kann.

5.5 Zusammenfassend ist eine genügende Einordnung im Sinn von 238 Abs. 1 PBG zu Recht bejaht worden. Weitere Abklärungen mittels eines Augenscheins sind insoweit nicht erforderlich.

6.  

Damit bleibt es dabei, dass die Sache in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung bezüglich der Beschaffenheit des Flachdachs an die Vor­instanz zurückzuweisen ist. Dabei wird es der Vorinstanz obliegen, ob sie zur Sachverhaltsergänzung einen zweiten Augenschein vornehmen oder ein Gutachten einholen will.

7.  

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). Über die Kostenfestsetzung und -verteilung des Rekursverfahrens wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu befinden haben.

Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.- inklusive Mehrwertsteuer. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94).

8.  

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Dezember 2017 aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    210.--     Zustellkosten,
Fr. 4'210.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auferlegt.

4.    Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …