Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung

VB.2018.00279

 

 

Urteil

 

 

der 3. Kammer

 

 

vom 30. Januar 2019

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.    D,

 

2.    Bauausschuss E,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

A. Am 4. Mai 2016 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung einer Scheune in ein Lagergebäude sowie die Umgestaltung des Vorplatzes auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E. Gleichzeitig wurde die raumplanungsrechtliche und landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 für das Bauvorhaben eröffnet. Den dagegen von A erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E vom 4. Mai 2016 und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 auf. Da mit der Bewilligungserteilung nicht hinreichend sichergestellt worden sei, dass die Nutzungsänderung zu keinen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt führe, und insofern der Sachverhalt unzureichend abgeklärt worden sei bzw. die Nutzweise im Baugesuch zu wenig konkretisiert sei, wies das Baurekursgericht die Sache zur ergänzenden Untersuchung und zur neuen Beurteilung an den Bauausschuss E und an die Baudirektion des Kantons Zürich zurück (Verfahren Geschäftsnr. 02, BRGE III Nr. 03).

B. Mit Beschluss vom 3. Juli 2017 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes Vers.-Nr. 04 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E in ein Lagergebäude, mit folgenden Nebenbestimmungen:

"1. Koordination
Die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich BVV Nr. 06 vom 19. Juni 2017 bildet Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung.

2.   Stammbewilligung
Die Auflagen/Bedingungen der Stammbewilligung sind rechtsgültig, soweit nachstehend und im Entscheid des Baurekursgerichts vom 9. November 2016 (Entscheid-Nr. 02) nichts Abweichendes angeordnet ist (vgl. Baubewilligung [Stammbewilligung] vom 4. Mai 2016, Baugesuch Nr. 07).

3.   Nachlieferung fehlender Unterlagen

Der Abteilung Bau und Planung sind die in der Erwägung erwähnten, angepassten Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern.

4.   Gestaltung
Die Heimat- und Ortsbildschutzkommission (H+O) genehmigt das Baugesuch ohne Auflagen, anlässlich deren Sitzung vom 26. Juni 2017.

5.   Vorsorgeprinzip
Auf verhinderbare Emissionen und Fahrten ist zu verzichten.

6.   Bepflanzung
Die widerrechtlich eingekieste Fläche südlich des Gebäudes Vers.-Nr. 04 ist bis am 30. April 2018 fachgerecht auf den ursprünglich rechtmässigen Zustand zurückzubauen.

7.   Bauausführung
Den Weisungen der Baukontrollorgane ist unbedingt und unverzüglich Folge zu leisten. Ist der Gesuchsteller mit Weisungen der Baukontrollorgane nicht einverstanden, kann er bei der örtlichen Baubehörde den Erlass einer diesbezüglich anfechtbaren Verfügung verlangen. Diese entbindet ihn aber nicht von der Pflicht, die genannten Weisungen zu befolgen.

8.   Bauvollendung
Nach Bauvollendung (Rückbau des Kiesplatzes) ist die Abteilung Bau und Planung für die Abnahme zu benachrichtigen."

 

Gleichzeitig wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 eröffnet, mit welcher diese für die bereits erfolgte Umnutzung der Remise die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) mit folgenden Nebenbestimmungen erteilt hat (Dispositivziffer I): Sämtliche baulichen Massnahmen sind nicht zulässig. Bei veränderten Verhältnissen wird neu verfügt (lit. a). Der Standort darf nicht zum Hauptstandort des Gartenbaubetriebs werden (lit. b). Es dürfen maximal sieben Fahrtenbewegungen pro Tag durchgeführt werden (lit. c). Die örtliche Baubehörde wird eingeladen, die Einhaltung der Fahrtenzahl zu überwachen (lit. d). Bei veränderten Verhältnissen wird von Amtes wegen neu verfügt (lit. e). Sodann wurde die Bewilligung nach der Verordnung zum Schutze der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März 1998 erteilt (Dispositivziffer II).

II.  

Dagegen erhob A am 4. September 2017 Rekurs und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen. In prozessualer Hinsicht stellte er im Sinn vorsorglicher Massnahmen den Antrag, es sei D sowie der G GmbH umgehend die heutige Nutzung der Scheune bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune zu untersagen, und es sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Präsidialverfügung vom 29. September 2017 wies das Baurekursgericht das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Nach Abschluss des Schriftenwechsels hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 21. März 2018 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E vom 3. Juli 2017 auf, soweit damit die baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt wurde. Der Bauausschuss wurde eingeladen, über das Baugesuch neu zu entscheiden. Dispositivziffer I lit. c der Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 wurde wie folgt geändert: "Es dürfen maximal 7 Einzelfahrten pro Tag mit Personenwagen bis 3500 kg und maximal 2 Einzelfahrten innerhalb von 20 Tagen mit Lastwagen durchgeführt werden". Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen. Die Verfahrenskosten wurden A, D und dem Bauausschuss E zu je einem Drittel auferlegt. Umtriebsentschädigungen wurden nicht zugesprochen.

III.  

Daraufhin gelangte A am 7. Mai 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung zur Umnutzung der Scheune Nr. 04, Kat.-Nr. 05, in ein Lagergebäude sei zu verweigern, mit der Anordnung, der illegal erstellte Vorplatz sei umgehend rückzubauen, unter Strafandrohung im Unterlassungsfall. Eventualiter sei die angefochtene Bewilligung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. den Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons Zürich zurückzuweisen, mit der Anordnung, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfälligen rechtskräftigen Bewilligung untersagt seien, die Anzahl zulässiger Fahrten um Betriebszeiten zu ergänzen sei, jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit untersagt sei, der Bauausschuss E konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe und der illegal erstellte Vorplatz umgehend rückzubauen sei, unter Strafandrohung im Unterlassungsfall. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins.

Der Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons Zürich verzichteten am 23. Mai 2018 bzw. 5. Juni 2018 auf eine Beschwerdeantwort und beantragten die Abweisung der Beschwerde. Dasselbe beantragte das Baurekursgericht am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen. D reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein. A verzichtete am 20. Juni 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

1.2 Beim angefochtenen Entscheid der Vorinstanz handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Da die Rückweisung vorliegend einzig der Umsetzung der Anordnungen des Baurekursgerichts dient und der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum verbleibt, handelt es sich materiell nicht – wie bei Rückweisungsentscheiden sonst grundsätzlich – um einen Zwischenentscheid, gegen den ein Rechtsmittel bloss sinngemäss unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulässig ist, sondern um einen anfechtbaren Endentscheid (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65; BGE 140 V 282 E. 4.2).

1.3 Als Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 08, die nur durch die F-Strasse vom Baugrundstück getrennt ist, sowie als Alleineigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 09, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt, ist der Beschwerdeführer gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.

1.4 Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

2.1 Die Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäudes könnte unbestrittenermassen ausschliesslich gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt werden. Unter dem Randtitel "Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen" hält diese Bestimmung fest:

"¹Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:

a.       dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen, und

b.       sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.

 ²Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird."

2.2 Als Baute oder Anlage gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtung, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum äusserlich erheblich verändert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt. Eine bauliche Massnahme ist dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Als Bauten gelten auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGE 120 Ib 379 E. 3c; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Stämpflis Handkommentar, Bern 2006, Art. 22 N. 10 f.). Im Rahmen der aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleiteten und auf Art. 24c Abs. 1 RPG gestützten Bestandesgarantie besteht die Möglichkeit, rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen in ihrem Bestand zu erhalten und die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Darunter fallen sämtliche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverändert bleiben. Da aber Ausnahmebewilligungen für Zweckänderungen nach Art. 24a RPG von Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt werden und der Gesetzgeber davon ausging, dass sie wegen fehlender baulicher Änderungen jederzeit problemlos rückgängig gemacht werden können müssen, dürfen im Hinblick auf die neue Nutzung keine Investitionen getätigt werden, die einem Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein könnten. Der Begriff der baulichen Mass­nahmen im Sinn von Art. 24a RPG ist daher weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an der Baute im Hinblick auf die neue Nutzung zu verstehen. Als Unterhaltsmass­nahmen kommen somit einzig Massnahmen zur Sub­stanzerhaltung in Betracht, die auch ohne die Zweckänderung, d.h. für die ursprüngliche Nutzung erforderlich gewesen wären (BGr, 23. August 2017, 1C_283/2017, E. 3.1 ff.).

2.3 Gemäss der Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März 1998 sind in der Landschaftsschutzzone III B, in welcher sich das streitbetroffene Grundstück befindet, alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert des Schutzgebietes beeinträchtigen könnten, bewilligungspflichtig. Insbesondere sind bewilligungspflichtig das Errichten und Verändern von Bauten und Anlagen aller Art einschliesslich Mauern und Einfriedungen, Reklamevorrichtungen, Antennen, Freileitungen, Solaranlagen, Masten und dergleichen; Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art; das Aufforsten oder Anlegen von Baumbeständen ausserhalb des Waldes, ausser Hochstammobstbäumen und Hecken; das Beseitigen von Hecken, markanten Bäumen und Sträuchern sowie Baumgruppen ausserhalb des Waldes; Bachverbauungen sowie das Anlegen und Ausbauen von Strassen, Wegen und Parkplätzen.

2.4 Im Rahmen der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist nach der Rechtsprechung von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen (BGr, 29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2; VGr, 23. April 2015, VB.2014.00244, E. 3.4, bestätigt mit BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.2 f.; VGr, 27. März 2008, VB.2007.00549, E. 4.4.2). In einem kürzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht festgehalten, dass es problematisch erscheine, für den Vergleich der Auswirkungen auf eine vor langer Zeit aufgegebene Nutzung abzustellen, deren Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt sich kaum mehr oder nur noch mit grösserem Beweisaufwand zuverlässig feststellen liessen. Naheliegend sei vielmehr, die zuletzt erlaubte Verwendung oder eine bisherige, zulässige Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen, auch wenn die Baute oder Anlage ursprünglich einen anderen Verwendungszweck gehabt habe. Dies rechtfertige sich jedenfalls dann, wenn die bisherige Nutzung während längerer Zeit ausgeübt worden sei. Eine frühere, rechtmässig ausgeübte Nutzung könne dann berücksichtigt werden, wenn sie nicht viele Jahre zurückliege und sich einwandfrei, ohne besonderen Beweisaufwand, feststellen lasse (BGr, 29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2). Nicht massgebend ist die mit der theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung. Gemäss dem Bundesgericht kann daher im Rahmen von Art. 24a lit. a RPG nicht geltend gemacht werden, bei der Nutzung der Liegenschaft als herkömmlichem Landwirtschaftsbetrieb wären die Auswirkungen auf die Umwelt eher grösser als bei einer nichtlandwirtschaftlichen betrieblichen Nutzung. Dies stellte eine von dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulässige "Verrechnung" von weggefallenen landwirtschaftlichen Auswirkungen und neuen nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen dar. Gleiches gilt nach der Praxis im Bereich von Mobilfunkanlagen. So kann die Erhöhung der Leistung der einen Anlage nicht durch die Verminderung der Leistung einer anderen Anlage am gleichen Standort kompensiert werden, selbst wenn die Gesamtbelastung nicht erhöht wird (BGr, 4. Dezember 2008, 1C_127/2008, E. 2.5; 6. August 2007, 1A.274/2006, E. 3.2). Im gleichen Sinn erwog das Bundesgericht in einem weiteren Fall, mit der Bewilligung, anstelle des vorhandenen Podests eine überdeckte Lagerhalle zu errichten, seien allfällige Ansprüche auf die Weiterführung der bisherigen [landwirtschaftlichen] Nutzung untergegangen (BGr, 28. Juli 2003, 1A.176/2002, E. 2.1).

2.5 Nach dem klaren Wortlaut von Art. 24a RPG ist für die Zulässigkeit einer Zweckänderung nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind. Sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt eine Bewilligung gestützt auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.1; BGr, 16. Oktober 2008, 1C_243/2008, E. 3.1; Waldmann/Hänni, Art. 24a N. 6). Bei der Anwendung von Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist denn auch keine Interessenabwägung vorzunehmen. Sobald eine Zweckänderung zusätzliche Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt hat, kann eine entsprechende Bewilligung nicht gestützt auf Art. 24a RPG erteilt werden, selbst dann, wenn einer Zweckänderung keine anderen Interessen entgegenstehen oder solche gar überwiegend für eine Zweckänderung sprechen (BGr, 12. September 2003, 1A.214/2002, E. 5.1.2; Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 24a Rz. 12).

3.  

3.1 Die Vorinstanz erwog, der Umfang der bewilligten landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes sei nicht klar. Lägen keine gesicherten Angaben vor, seien die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes verbundenen Immissionen basierend auf Erfahrungswerten abzuschätzen. Massgebend seien die Immissionen, die mit der Bewirtschaftung eines Ökonomiegebäudes der vorliegenden Art typischerweise einhergingen. Aufgrund der Art und Beschaffenheit des Gebäudes sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachten elf Einzelfahrten pro Tag bei einer zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes seien nachvollziehbar und realistisch und könnten als Referenzbelastung festgesetzt werden. Die Beschwerdegegnerin 3 habe nicht spezifiziert, ob unter den maximal sieben Fahrten pro Tag eine Hin- und Rückfahrt oder eine Einzelfahrt zu verstehen sei, und es sei nicht nach Personen- und Lastwagen unterschieden worden. Da in den Erwägungen bezüglich der Anzahl Fahrten auf die Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin 1 verwiesen werde und diese dort von Einzelfahrten ausgehe, sei die entsprechende Auflage im Dispositiv der Verfügung der Beschwerdegegnerin 3 dahingehend zu verstehen, dass maximal sieben Einzel­fahrten pro Tag durchgeführt werden dürfen. Ein Jahreskontingent, wie es die Beschwerdegegnerin 1 beantrage, würde eine effektive Kontrolle durch die örtliche Baubehörde de facto verunmöglichen. Im Ergebnis sei die Auflage insoweit zu präzisieren bzw. zu ergänzen, dass es sich bei den maximal erlaubten sieben Fahrtenbewegungen pro Tag um Einzelfahrten mit Personenwagen handle. Nebst diesen Fahrten seien innerhalb von 20 Tagen maximal zwei Einzelfahrten mit einem Lastwagen gestattet. Demgegenüber bestehe keine Veranlassung, die Verfügung um eine separate Auflage zu ergänzen, wonach der Beschwerdegegnerin 1 sämtliche Werkhof- und Magazintätigkeiten verboten seien. Immissionen im Zusammenhang mit der Lagernutzung seien nach Art. 24a RPG im selben Umfang gestattet, wie sie bei einer zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes anfielen. Es sei nicht einzusehen, inwiefern sich die damit üblicherweise einhergehenden Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub etc. weniger störend auswirken würden, als dies bei einer Lagernutzung der Fall sei. Erweise sich die Nutzungsänderung unter Art. 24a RPG als bewilligungsfähig, sei die bestehende Erschliessung nicht mehr infrage zu stellen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers verstosse die Nutzungsänderung auch nicht gegen die Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland. Da die im Rekursverfahren BRGE III Nr. 03 angefochtene Baubewilligung durch das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 vollständig aufgehoben worden sei, erweise sich die vorliegend angefochtene Baubewilligung, soweit diese auf Auflagen und Bedingungen der im ersten Rekursverfahren aufgehobenen Bewilligung verweise, als fehlerhaft und müsse aus formellen Gründen aufgehoben werden. Der Beschwerdegegner 2 sei daher einzuladen, nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids die Baueingabe der Beschwerdegegnerin 1 umfassend zu prüfen und darüber neu zu entscheiden.

3.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der einzige operative Standort/Werkhof der G GmbH, die die Scheune derzeit miete, liege auf dem streitbetroffenen Grundstück; es bestehe nicht lediglich ein "stilles Lager". Der Gartenbaubetrieb verursache Immissionen, die das Ausmass eines früheren Landwirtschaftsbetriebs überschritten. Sodann sei die vorhandene Erschliessung für die heutige Nutzung untauglich. Lastwagenfahrten seien über den vorhandenen Weg ohne Gefährdung von Personen ausgeschlossen. Die Vorinstanz verkenne, dass der ehemalige Landwirt unmittelbar neben der Scheune gewohnt habe. Die von der Vor­instanz als Referenz herangezogenen elf Einzel­fahrten pro Tag gingen daher an der Sache vorbei, da die acht Fahrten des Landwirts vollständig entfielen, habe dieser die Betreuung und Überwachung der Tiere doch zu Fuss erledigen können. Es hätte daher höchstens von drei täglichen Fahrten ausgegangen werden dürfen. Hinzu komme, dass Lastwagenfahrten für Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien. Wenn nun für den heutigen Gartenbaubetrieb sieben Fahrten zugelassen würden, sprenge dies den Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung. Zudem müsse die zulässige Fahrtenzahl sämtliche Nutzungen, und damit neben dem Gartenbaubetrieb auch die Wohnnutzung der Beschwerdegegnerin 1 sowie die Bewirtschaftung der umliegenden landwirtschaftlichen Felder, abdecken. Die im angefochtenen Entscheid bewilligte Anzahl Fahrten sei daher offenkundig falsch ermittelt worden. Da es sich bei der Scheune heute um einen Werkhof resp. einen täglich intensiv genutzten Magazinstandort handle, habe die heutige Nutzung neue Auswirkungen auf die Umwelt. Dies könne nicht als Vollzugsproblem abgetan werden, da feststehe, dass die rechtlichen Vorgaben nicht eingehalten seien. Zudem seien seit 1972 zahlreiche bauliche Veränderungen am und im strittigen Gebäude vorgenommen worden. Dies stelle auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht in Abrede. Da nie eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung bewilligt worden sei, sei der ursprüngliche bauliche Zustand unmittelbar nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit massgebend und nicht der bauliche Zustand bei Aufnahme der nun umstrittenen Tätigkeit.

4.  

4.1 Das streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis am 1. Juli 1972 für landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Aus den Akten ergibt sich, dass die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 sämtliche Archivakten der Scheune Ass. Nr. 04 sowie der umliegenden Gebäude konsultierte, jedoch keine Unterlagen zum streitigen Objekt mehr vorhanden sind. Aus diesem Grund liegt die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung des streitigen Gebäudes nicht bei den Akten. Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben worden war, wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit 1978 von der Beschwerdegegnerin 1 sowie von Dritten ausschliesslich für nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Indes ergeben sich aus den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes eine andere Nutzung je bewilligt worden wäre. Dies macht denn auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht geltend. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend streitige Ausnahmebewilligung, zumal dies offenbar die letzte bewilligte Nutzung der Scheune darstellt. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, ist der Umfang der ehemals bewilligten Nutzung mangels Vorliegens der ursprünglichen Bewilligung oder anderer Archivakten zum streitbetroffenen Grundstück unklar. Der Schluss der Vorinstanz, es sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen, stützt sich auf die bei den Akten liegenden Grundrisspläne des streitbetroffenen Gebäudes und wird von den Parteien nicht bestritten.

4.2 Die Beschwerdegegner 2 und 3 bewilligten eine Umnutzung der Scheune in ein "Lagergebäude" bzw. "Lager". Die Beschwerdegegnerin 3 hält in der Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 fest, das Vorhaben umfasse die Umnutzung der Scheune zu einem "stillen Lager". Die Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 3. Juli 2017 erklärt die Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 zum Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung. Vor diesem Hintergrund umfasst die Ausnahmebewilligung lediglich die Zweckänderung zu einem sogenannten "stillen Lager". Ein solches wird nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen Betrieb besucht (VGr, 21. September 2017, VB.2016.00035/VB.2016.00036, E. 5.1). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die G GmbH nutze die Scheune nicht als "stilles Lager", sondern vielmehr als Werkhof bzw. Magazinstandort, ist festzuhalten, dass eine solche intensive Nutzung nicht der angefochtenen Bewilligung entspräche. So hält die Beschwerdegegnerin 3 in ihrer Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 ausdrücklich fest, der Standort dürfe nicht zum Hauptstandort des Gartenbaubetriebs werden. Bereits der Umstand, dass lediglich eine Umnutzung in ein "stilles Lager" bewilligt wurde, schliesst eine Nutzung als Neben- oder Hauptstandort aus. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine allfällige gegenwärtige oder zukünftige intensivere Nutzung der Scheune im vorliegenden Verfahren nicht relevant ist, da eine solche intensivere Nutzung nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ist. Vielmehr hätte bei einer rechtswidrigen Nutzung der Scheune die örtliche Baubehörde einzuschreiten.

4.3 Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Bewilligung hätte bereits deshalb nicht erteilt werden dürfen, weil die Beschwerdegegnerin 1 die in der Baubewilligung verlangten Unterlagen bis heute nicht eingereicht habe, ist ihm nicht zuzustimmen. Zwar wurde die Beschwerdegegnerin 1 mit der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 verpflichtet, weitere Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern und darin den Rückbau des Kiesplatzes gelb anzuzeigen, den Hauptstandort des Betriebs zu deklarieren und sämtliche Mauern im Inneren der Scheune einzuzeichnen. Der Beschwerdegegner 2 legte im Rekursverfahren dar, dass diese eingeforderten Unterlagen für den Entscheid über die Bewilligungsfähigkeit nicht relevant seien, da die Auswirkungen auf die Umwelt von der Beschwerdegegnerin 1 zwar minimalistisch, aber ausreichend dargelegt worden seien. Dem ist zuzustimmen, zumal aus dem Bericht der I AG vom 20. April 2017 mindestens knapp hervorgeht, wie das ehemalige Ökonomiegebäude genutzt werden soll und wie viele Fahrtenbewegungen die beabsichtigte Nutzung nach sich ziehe. Hinzu kommt, dass die Baubewilligung vom 3. Juli 2017 ohnehin keine Rechtsfolgen für den Fall der Nichteinreichung der verlangten Akten vorsah.

4.4 Umstritten ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren hauptsächlich, ob durch die Nutzungsänderung neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstünden.

4.4.1 Dazu ist zunächst zu ermitteln, welche Auswirkungen die letzte bewilligte Nutzung des Ökonomiegebäudes auf Raum, Erschliessung und Umwelt hatte. Die Beschwerdegegnerin 3 sowie die Vorinstanz stützten sich dabei auf den Bericht der I AG vom 20. April 2017. Diese ermittelte für die zonenkonforme Nutzung als Tierhaltungsbetrieb täglich elf Fahrtenbewegungen. Der zonenkonforme Betrieb finde während sieben Tagen die Woche und auch nachts statt. Neben den Fahrtenbewegungen gehe eine zonenkonforme Nutzung ausserdem mit weiteren Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub, Insekten etc. einher. Allerdings äussert sich dieser Bericht nicht dazu, ob er die Fahrtenzahl für die Verhältnisse im Zeitraum bis 1972 berechnete, als die betreffende landwirtschaftliche Nutzung effektiv ausgeübt wurde, oder für eine heutige zonenkonforme Nutzung. Mangels Hinweis auf einen früheren Bezugsrahmen und entsprechende Quellenangaben ist zu vermuten, dass die Berechnung für den heutigen Zeitpunkt angestellt wurde. Die Verhältnisse im heutigen Zeitpunkt können jedoch nach den vorstehenden Ausführungen (vorn E. 2.4) nicht massgebend sein. Dies ist namentlich mit Blick auf den Einwand des Beschwerdeführers wesentlich, wonach regelmässige Lastwagenfahrten für Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien.

Nachdem das umstrittene Gebäude seit über 30 Jahren nicht mehr für den damals bewilligten Zweck genutzt wird, erweist sich die zuverlässige Ermittlung des damaligen Verkehrsaufkommens im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Ökonomiegebäudes als schwierig. Unbestritten ist zwar, dass auch bei einer zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes gewisse Fahrten notwendig waren. Strittig ist jedoch die Anzahl der Fahrten, insbesondere die von der I AG ermittelten Fahrten des Landwirts zur Überwachung und Kontrolle seiner Tiere sowie der Fahrten mit Lastwagen. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der Landwirt damals unmittelbar neben dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude gewohnt und deshalb den Weg zum Ökonomiegebäude nicht mit dem Personenwagen zurückgelegt habe, erscheint insofern nachvollziehbar, als Landwirte erfahrungsgemäss in der Nähe ihres Hofes in der Landwirtschaftszone wohnen. Die Akten ergeben dazu jedoch keine Anhaltspunkte, und die Ausführungen des Beschwerdeführers diesbezüglich sind nicht belegt. Beim im Namen und Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 erstellten Bericht der I AG, den die Vorinstanz ihrem Urteil zugrunde gelegt hat, handelt es sich zwar um ein Parteigutachten; der Beweiswert darf dem Bericht aber deswegen nicht ohne Weiteres abgesprochen werden (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 148). Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der I AG um eine landwirtschaftliche Beratungsfirma handelt, die unter anderem Gutachten zu baurechtlichen Fragen, wie bspw. Nutzungsänderungen von Wohn- und Ökonomiebauten erstellt und dementsprechend über Fachwissen verfügt. Vorbehalte über die Aussage- und Beweiskraft ergeben sich jedoch aufgrund der vorne aufgeführten Schwächen und dem fast vollständigen Fehlen jeglicher Belege und Referenzen. Der Bericht begründet auch nicht, weshalb Fahrten des Landwirts zur Überwachung und Kontrolle der Tiere notwendig gewesen sein sollen, obwohl er unmittelbar neben dem Ökonomiegebäude gewohnt haben soll.

Festzuhalten bleibt damit, dass nicht bekannt ist, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und dass es nach über 30 Jahren kaum mehr möglich sein dürfte, das Verkehrsaufkommen in Form von Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln, zumal die ursprüngliche Bewilligung betreffend landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr vorhanden ist (vgl. vorn E. 4.1). Vor diesem Hintergrund ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Vor­instanz im Rahmen der freien Beweiswürdigung die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes typischerweise einhergehenden Immissionen mangels tatsächlicher Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Soweit sie indes auf den Bericht der I AG in seiner vorliegenden Form abgestellt hat, beruht ihre Sachverhaltsfeststellung nach dem Gesagten auf ungenügenden Grundlagen, insbesondere mit Bezug auf die Anzahl der Fahrten. Damit ist der Sachverhalt ungenügend erstellt und die Sache ist zu Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dazu bietet sich namentlich an, der I AG Ergänzungsfragen zu stellen und/oder eine eigene Expertise zum damalige Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Ökonomiegebäudes einzuholen.

Im Hinblick auf die Rückweisung an die Vorinstanz und die von dieser vorzunehmende Sachverhaltsabklärung rechtfertigen sich die nachfolgenden Bemerkungen. Die Beschwerdegegnerin 1 macht geltend, das ehemalige Ökonomiegebäude werde derzeit ausschliesslich als stiller Lager- und Einstellraum genutzt. Namentlich würden alte Möbel, Leitern, Pfähle, Altholz, Paletten, Material und verschiedene Gerätschaften gelagert. In einem untergeordneten Teil des Gebäudes werde seit Jahrzehnten zeitweilig ein Segelflugzeug eingestellt. Aktuell werde das Gebäude von zwei Mietern genutzt; dabei handle es sich um die G GmbH sowie den Eigentümer des Segelflugzeugs. Die G GmbH lagere im Gebäude Zaunmaterialien, Pfähle, gartenbauliche Hilfsprodukte, Zementwaren und Natursteine etc. Für die Nutzung als stilles Lager seien pro Tag sieben Einzelfahrten mit einem Personenwagen und 0,1 Einzel­fahrten mit einem Lastwagen notwendig.

Es ergibt sich aus den Akten nicht, wie diese von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachte Fahrtenzahl ermittelt wurde. Sollten sich die Ausführungen der Vorinstanz nach der weiteren Sachverhaltsabklärung bestätigen, wäre die Beschwerdegegnerin 1 auf den von ihr geltend gemachten 7,1 Einzelfahrten pro Tag zu behaften. Es ist ausserdem festzuhalten, dass diese Fahrten alle Nutzer/Mieter des ehemaligen Ökonomiegebäudes einschliessen und sich nicht nur auf die G GmbH beziehen. Die Erschliessung trägt dem insofern Rechnung, als sie aufgrund der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung auf ein nur geringes Verkehrsaufkommen ausgerichtet ist. Damit keine neuen Auswirkungen auf Umwelt, Raum und Erschliessung entstehen, muss sich das Verkehrsaufkommen des stillen Lagers im selben Rahmen halten. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass Zufahrt und Umschwung zur Erleichterung der Transporte ausgebaut würden. Da ein stilles Lager nur mit wenigen Fahrten pro Tag verbunden sein darf, ist eine bessere Erschliessung nicht notwendig und wäre im Rahmen von Art. 24a RPG ohnehin nicht zulässig. Sollten sich aufgrund der zu ergänzenden Sachverhaltsabklärungen geringere Fahrtenzahlen ergeben, wäre die Bewilligung entsprechend einzuschränken.

4.5 Zu prüfen bleibt, ob die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude (unzulässige) bauliche Massnahmen erfordert bzw. solche bereits erfolgt sind.

Wie bereits erwähnt, liegen keine Archivakten oder anderweitige Unterlagen vor, aus denen hervorgeht, wie das ehemalige Ökonomiegebäude zum Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung, d. h. vor dem 1. Juli 1972 genau ausgesehen hat (vorn E. 4.1). Die Beschwerdegegnerin 1 hat allerdings im ersten Rechtsgang vor Baurekursgericht eingeräumt, dass "im Zusammenhang und im Anschluss an die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung" bauliche Veränderungen vorgenommen worden seien. Diese lägen allesamt jedoch Jahrzehnte zurück. Mit Blick auf die vorliegend interessierende Umnutzung seien am Gebäude keinerlei baulichen Anpassungen vorgenommen worden. Damit verkennt die Beschwerdegegnerin 1 jedoch, dass sämtliche baulichen Veränderungen, die in den letzten Jahrzehnten nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung im Hinblick auf eine nichtlandwirtschaftliche Lagernutzung vorgenommen wurden, gemäss Art. 24a RPG unzulässig sind (vorn E. 2.2). Vor diesem Hintergrund kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen hat. Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. So äussert sich weder die Beschwerdegegnerin 1 konkret zu den vorgenommenen baulichen Anpassungen, noch ergeben sich diese aus den Grundriss- und Fassadenplänen oder den bei den Akten liegenden Fotos. Hinzu kommt, dass bei einem Augenschein durch die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 zwar keine sanitären Anlagen festgestellt werden konnten. Das entsprechende Augenscheinprotokoll liegt indes nicht bei den Akten. Der Sachverhalt erweist sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Selbst wenn keine Archivakten zum Zustand des streitbetroffenen Gebäudes im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung mehr vorhanden sind, erscheint es nicht unmöglich, die im Hinblick auf die Nutzungsänderung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu ermitteln. Infrage kämen dazu insbesondere eine Befragung der Beschwerdegegnerin 1, der Beizug des Augenscheinprotokolls der Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2, die Durchführung eines Augenscheins im Beisein der Parteien und/oder der Beizug einer Expertise.

Hinzu kommt, dass die Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend gemachten baulichen Massnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht auseinandergesetzt hat. Damit verletzte sie das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers, umfasst der Gehörsanspruch doch auch den Anspruch auf Auseinandersetzung mit den relevanten Sachvorbringen. Die Frage, ob im Hinblick auf die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes bauliche Massnahmen vorgenommen wurden, ist ohne Weiteres entscheidwesentlich, handelt es sich doch dabei um eine Voraussetzung für die Erteilung einer Bewilligung im Sinn von Art. 24a RPG (vorn E. 2.1 f.; vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 33).

Die Sache ist deshalb auch in Bezug auf die baulichen Massnahmen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.6 Nach dem Gesagten ist die Sache zur Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurückzuweisen (vgl. Art. 64 Abs. 1 VRG). Die Vorinstanz wird zu beurteilen haben, wie sich die Verkehrsverhältnisse im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes gestaltet haben und ob die Nutzungsänderung zu einem stillen Lager mit (unzulässigen) baulichen Massnahmen verbunden ist. Vor diesem Hintergrund wird sie auch erneut zu prüfen haben, ob der Zweckänderung die Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März 1998 entgegensteht.

4.7 Der Beschwerdeführer stellte für den Fall einer Rückweisung an die Vorinstanz verschiedene Anträge. So beantragte er unter anderem, die Rückweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die Anzahl zulässiger Fahrten um Betriebszeiten zu ergänzen sowie jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit untersagt sei und der Beschwerdegegner 2 konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe. Eine solche Anordnung durch das Verwaltungsgericht erscheint jedoch angesichts des Umstands, dass unklar ist, ob überhaupt eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden kann, nicht angezeigt. Vielmehr wird die Vorinstanz diese Vorbringen zu prüfen und zu beurteilen haben.

Der Beschwerdeführer beantragt weiter, eine allfällige Rückweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfälligen rechtskräftigen Bewilligung untersagt seien. Damit rügt der Beschwerdeführer das Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands. Die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude wurde bislang noch nicht rechtskräftig bewilligt. Die derzeitige Nutzung der Scheune wird jedoch durch die örtliche Baubehörde geduldet. Für die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustands ist indes erstinstanzlich nicht das Verwaltungsgericht, sondern die örtliche Baubehörde zuständig (vorn E. 4.2).

Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer, die Rückweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass der illegal erstellte Vorplatz unter Strafandrohung im Unterlassungsfall umgehend rückzubauen sei. Die Verpflichtung zum Rückbau der Fläche auf den ursprünglich rechtmässigen Zustand wurde bereits in der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 angeordnet. Da diese Verpflichtung nicht angefochten wurde und die Vorinstanz die Baubewilligung nur insofern aufgehoben hat, als damit die baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt wurde, wurde die Verpflichtung zum Rückbau der eingekiesten Fläche rechtskräftig. Unklar ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung bereits nachgekommen ist. Es liegt jedoch in der Verantwortung des Beschwerdegegners 1, diese Anordnung zu vollstrecken (vgl. § 29 Abs. 1 VRG). Eine entsprechende Anordnung durch das Verwaltungsgericht rechtfertigt sich deshalb nicht.

Soweit in den beiden letztgenannten Anträgen ein Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen zu sehen wäre, wäre darauf nicht einzutreten, hat doch der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer dieses nicht substanziiert begründet und insbesondere nicht dargelegt, inwiefern ihm ein nicht wiedergutzumachender Nachteil drohte.

5.  

Nachdem die Sache zur Abklärung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurückzuweisen ist, erübrigt sich die vom Beschwerdeführer beantragte Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

6.  

Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid vom 21. März 2018 ist vollumfänglich aufzuheben, und die Sache ist im Sinn der Erwägungen zur Abklärung des Sachverhalts und erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 5). Demnach hat der Beschwerdeführer als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei eine solche von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).

7.  

Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Solche sind nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. März 2018 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen zur Sachverhaltsabklärung und erneuten Entscheidung an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr.    4'000.--;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.      200.--      Zustellkosten,
Fr.    4'200.--      Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …