Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2018.00545

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. Dezember 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Nicole Bürgin.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    Gemeinderat G,

 

2.    D GmbH, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2017 erteilte der Gemeinderat G der D GmbH unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für die Nutzungsänderung von einer Werkstatt zu einer Autowasch- mit Aussenstaubsaugeranlage an der F-Strasse 01 (Vers.-Nr. 02) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in G. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. Oktober 2017 eröffnet, mit welcher die kantonale Bewilligung mit Blick auf Liegenschaftsentwässerung, Industrieabwasser, Güterumschlagplatz-Absicherung und Lärmemissionen unter Nebenbestimmungen erteilt wurde.

II.  

Hierauf gelangten A und B mit Rekurs vom 1. Dezember 2017 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, dass die Betriebszeiten der Anlage von Montag bis Samstag auf 7.00–12.00 Uhr und 13.00–20.00 Uhr zu reduzieren seien, sowie dass der Betrieb an Sonn- und Feiertagen vollumfänglich zu untersagen sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 12. Juli 2018 ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 10. September 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben sowie die baurechtliche Bewilligung nur unter der Auflage zu erteilen, dass die Betriebsöffnungszeiten wie folgt zu reduzieren seien: Montag bis Samstag von 7.00–12.00 Uhr sowie 13.00–20.00 Uhr; an Sonn- und Feiertagen sei der Betrieb der Anlage vollumfänglich zu untersagen. Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vollständig aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es seien die Kosten des Rekursverfahrens neu zu verteilen und es sei ihnen eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragten die Beschwerdeführenden der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 27. September 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D GmbH beantragte am 1. Oktober 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung. Der Gemeinderat G beantragte am 12. Oktober 2018 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde soweit darauf einzutreten sei. Am 29. Oktober 2018 replizierten A sowie B und hielten sinngemäss an ihren Anträgen fest. Die D GmbH verzichtete am 7. November 2018 auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als direkte Nachbarn sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerde ohne Weiteres legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.  

Da der Beschwerde an das Verwaltungsgericht, abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen, von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt und diese vorliegend auch nicht entzogen wurde (§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1–3 VRG), ist der Antrag der Beschwerdeführenden auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung hinfällig, weshalb sich weitere Ausführungen erübrigen.

3.  

3.1 Das streitbetroffene Bauprojekt liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde G in der Industriezone I mit Empfindlichkeitsstufe ES III, das betroffene Grundstück der Beschwerdeführenden liegt in der Wohnzone WG 3, für welche ebenfalls die Empfindlichkeitsstufe ES III gilt. Gegenstand des vorliegend streitbetroffenen Bauentscheids bildet der Einbau einer Waschstrasse in das Gebäude F-Strasse 01 sowie das Erstellen von drei Staubsaugerplätzen im Aussenbereich.

3.2 Die Beschwerdeführenden bringen im Wesentlichen vor, auf die Beschwerde wäre auch betreffend Reduktion der Betriebszeiten betreffend Lärmemission einzutreten gewesen und die geplanten Massnahmen zur Lärmreduktion würden nicht ausreichen und stünden im Widerspruch zum Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG). Zudem sei durch Bilder belegt, dass störende Lichtimmissionen von einfahrenden Autos entstehen würden.

4.  

4.1  

4.1.1 Die Beschwerdeführenden rügen, sie hätten die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. Oktober 2017 niemals erhalten und diese sei ihnen nie materiell eröffnet worden, weshalb sie dagegen auch nie einen Rekurs hätten führen können.

4.1.2 Nach der Praxis des Bundesgerichts beginnt für zu Unrecht nicht ins Verfahren einbezogene Dritte die Anfechtungsfrist erst mit der tatsächlichen Kenntnisnahme des Entscheids zu laufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, welcher Behörden und Privaten gleichermassen rechtsmissbräuchliches und widersprüchliches Verhalten verbietet, darf aber der Dritte den Beginn des Fristenlaufs nicht beliebig hinauszögern, sobald er auf irgendeine Weise von der ihn berührenden Entscheidung Kenntnis erhalten hat. Er hat sich sogar danach zu erkundigen, wenn Anzeichen dafür vorliegen und rechtzeitig zu reagieren. Umgekehrt ist der Grundsatz zu beachten, dass der Verfügungsadressat aus einer unterbliebenen oder fehlerhaften Eröffnung keine Nachteile erleiden soll (BGE 134 V 306 E. 4.2; BGr, 6. März 2013, 1C_150/2012, E. 2.3).

4.1.3 Der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 24. Oktober 2017 nimmt Bezug auf die Verfügung vom 9. Oktober 2017 der Baudirektion des Kantons Zürich und fasst diese zusammen. Der Beschluss vom 24. Oktober 2017 führt aus, dass die genannte Verfügung mit dieser Baubewilligung koordiniert eröffnet würde und weist auf die Nebenbestimmungen der Verfügung vom 9. Oktober 2017 hin. Die Beschwerdeführenden haben somit bereits mit dem Erhalt des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 von der Verfügung vom 9. Oktober 2017 sowie deren wesentlichem Inhalt Kenntnis erhalten. Nach Treu und Glauben oblag es daher ihnen, sich bei der Gemeinde nach der Verfügung vom 9. Oktober 2017 zu erkundigen und den Entscheid nachträglich zu verlangen, geht doch aus dem Mitteilungsvermerk des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 hervor, dass sie auch die Verfügung vom 9. Oktober 2017 hätten erhalten sollen. Den Beschwerdeführenden wäre es daher während der laufenden Rekursfrist ohne weiteres möglich gewesen, in die (im Beschluss vom 24. Oktober 2017 auf Seite 2 ausdrücklich erwähnte) Gesamtverfügung vom 9. Oktober 2017 und in das (ebenso ausdrücklich erwähnte) Lärmgutachten Einsicht zu nehmen und entsprechend in der Rekursschrift substanziierte Rügen zu erheben. Demgemäss wäre den Beschwerdeführenden eine Anfechtung der Verfügung vom 9. Oktober 2017 möglich gewesen.

4.2  

4.2.1 Weiter wird von den Beschwerdeführenden geltend gemacht, die Verfügung vom 9. Oktober 2017 sei ein integrierter Bestandteil des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 gewesen.

4.2.2 Nach Art. 25a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sorgt die für die Koordination verantwortliche Behörde für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der verschiedenen Verfügungen. Muss ein Vorhaben wie vorliegend nebst einer kommunalen Behörde, durch mehrere kantonale Stellen beurteilet werden, sorgt die kantonale Leitstelle für die Koordination der kantonalen Verfahren und Entscheide (§ 9 Abs. 2 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]), welche sie in der Regel in einer einzigen Verfügung zusammenführt (§ 12 Abs. 1 BVV). Der kantonale Entscheid wird der örtlichen Baubehörde überwiesen, welche ihn zusammen mit ihrem eigenen Entscheid eröffnet (§ 12 Abs. 2 BVV). Die für die Koordination zuständige Stelle sorgt dafür, dass zwischen den kantonalen und kommunalen Entscheiden keine Widersprüche bestehen und sie mit einer einheitlichen Rechtsmittelbelehrung versehen sind (Art. 25a Abs. 2 lit. d und Abs. 3 RPG; § 8 Abs. 1 BVV).

4.2.3 Dass die Beschwerdegegnerin 1 die Verfügung der Baudirektion vom 9. Oktober 2017 als integrierten Bestandteil ihrer Verfügung deklarierte, ändert nichts daran, dass zum Entscheid betreffend Lärmemissionen das Amt für Wirtschaft und Arbeit (vgl. BVV Anhang 3.1) resp. die kantonale Leitstelle, die zum Entscheid zuständige Behörde war. Der Beschwerdegegnerin 1 kommt in diesem Bereich keine Verfügungskompetenz zu. So verwies sie lediglich auf die Nebenbestimmungen der Verfügung vom 9. Oktober 2017 und fällte selbst keine lärmschutzrechtlichen Beschlüsse. Somit waren die Lärmemissionen nicht Gegenstand des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 und damit auch nicht Teil des Streitgegenstands eines gegen den Beschluss vom 24. Oktober 2017 gerichteten Verfahrens (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45). Die Verfügung der kantonalen Leitstelle vom 9. Oktober 2017 hätte daher ebenfalls angefochten werden müssen, wenn auch lärmschutzrechtliche Rügen hätten vorgebracht werden wollen.

4.3  

4.3.1 Weiter wird von den Beschwerdeführenden vorgebracht, die Entscheide müssten gemäss Rechtsprechung in einem einheitlichen Rechtsmittelverfahren angefochten werden können, was dafürspreche, dass die Verfügung vom 9. Oktober 2017 mitangefochten worden sei.

4.3.2 Ein einheitliches Rechtsmittel gegen koordinierte Entscheide dient der Möglichkeit einer ganzheitlichen Betrachtungsweise im Rechtsmittelverfahren. Denn im Unterschied zu den erstinstanzlichen Bewilligungsverfahren ist eine bloss gegenseitige Abstimmung der Rechtsmittelentscheide wegen der einzuhaltenden prozessualen Formen, dem bei den Beschwerdebehörden oft nicht hinreichend vorhandenen Fachwissen und der zum Teil beschränkten Kognition kaum mehr möglich (Heinz Aemisegger/Stephan Haag in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2. A., Zürich etc. 2010, Art. 33 N. 98). Daraus, dass ein einheitliches Rechtsmittel besteht, kann daher nicht abgeleitet werden, dass der Rekurs wenigstens auch sinngemäss als gegen die kantonale Bewilligung gerichtet ausgelegt werden kann und muss, bestehen doch weiterhin verschiedene Verfügungen, die auch angefochten werden müssen, ansonsten sie in Rechtskraft erwachsen. So hält auch die Rechtsmittelbelehrung des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 lediglich fest, dass gegen diesen Beschluss (also denjenigen vom 24. Oktober 2017) Rekurs erhoben werden kann und nicht auch gegen die Verfügung vom 9. Oktober 2017. Diese enthält eine eigene Rechtsmittelbelehrung.

4.4  

4.4.1 Die Beschwerdeführenden rügen sodann, die Verfügung vom 9. Oktober 2017 sei zumindest sinngemäss mitangefochten worden.

4.4.2 Aus dem Antrag eines Rekurses ergibt sich das Rechtsbegehren der rekurrierenden Partei, wobei hierfür je nachdem auch die Begründung heranzuziehen ist. Vom Beizug der Begründung zur Inhaltsbestimmung des Rechtsbegehrens ist abzusehen, wenn ein ausformulierter Antrag vorliegt, aus dem klar und eindeutig hervorgeht, wie das Dispositiv des angefochtenen Entscheids abgeändert werden soll. Von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten darf grundsätzlich erwartet werden, dass sie klare Anträge stellen und diese auch hinreichend begründen (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 4; 6; 12).

4.4.3 Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, stellte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden im Rekursverfahren ein klar ausformuliertes Rechtsbegehren, welches sich lediglich auf den Beschluss vom 24. Oktober 2017 bezog. Zudem wurde auch im Betreff lediglich auf den Beschluss vom 24. Oktober 2017 verwiesen und nahm der Rekurs mit keinem Wort Bezug auf die Verfügung vom 9. Oktober 2017 resp. darauf, dass diese nicht zugestellt wurde. Schliesslich nahmen die Beschwerdeführenden auch in ihrer Rekursreplik nicht Bezug auf die ihnen mit der Rekursantwort zugestellte Verfügung der Baudirektion vom 9. Oktober 2017, sondern hielten an ihren Anträgen fest. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht von keiner sinngemässen Anfechtung der Verfügung vom 9. Oktober 2017, sondern lediglich von der im Antrag des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden genannten Anfechtung des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 aus.

4.5 Die Beschwerdeführenden bringen ausserdem vor, es sei auch ein Indiz für die Tauglichkeit des Beschlusses vom 24. Oktober 2017 als Anfechtungsobjekt, dass die Rekursgegner dessen Tauglichkeit niemals infrage gestellt hätten. Die angerufene Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen gegeben sind (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 53). Daraus, dass die Rekursgegner nichts in Bezug auf das Anfechtungsobjekt und den damit einhergehenden Streitgegenstand vorbrachten, vermögen die Beschwerdeführenden daher nichts abzuleiten.

4.6 Die Vorinstanz ist demgemäss zu Recht auf den Rekurs betreffend die lärmschutzrechtlichen Rügen nicht eingetreten.

4.7 Abgesehen davon hat die Vorinstanz den Rekurs bezüglich der als zu lang gerügten Öffnungszeiten auch materiell überprüft und ist dabei namentlich aufgrund des nachvollziehbaren Lärmgutachtens zur Auffassung gelangt, dass den Vorbringen der Beschwerdeführenden nicht gefolgt werden könne. Die Beschwerdeführenden vermögen mit der Beschwerde nicht aufzuzeigen, inwiefern diese Ausführungen der Vorinstanz rechtsverletzend wären, dass der Sachverhalt ungenügend festgestellt worden wäre und dass eine Verletzung des Vorsorgeprinzips gemäss Art. 11 Abs. 2 USG vorliegen sollte. Dabei verkennen die Beschwerdeführenden, dass ihnen das Vorhandensein des Lärmgutachtens bereits mit der Zustellung der Baubewilligung der Gemeinde bekannt war und deshalb bereits in der Rekursschrift allfällige Mängel hätten beanstandet werden können.

5.  

5.1 Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich, es sei durch entsprechende Bilder belegt, dass störende Lichtimmissionen von einfahrenden Fahrzeugen entstehen würden.

5.2 Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört daher zu den Einwirkungen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 USG, die beim Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immission bezeichnet werden (Art. 7 Abs. 2 USG). Im Sinn der Vorsorge sind Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 USG). Demgemäss sind u.  a. Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen, und zwar unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, so weit, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; Vorsorgeprinzip). Art. 12 Abs. 1 USG nennt als Massnahmen zur Emissionsbegrenzung u. a. den Erlass von Betriebsvorschriften (lit. c). Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes sind daher Emissionsbegrenzungen nach Art. 12 Abs. 2 USG nicht nur zum Schutz gegen schädliche oder lästige Emissionen geboten, sondern – gestützt auf das Vorsorgeprinzip – auch zur Vermeidung unnötiger Emissionen. Emissionsbegrenzungen sind zu verschärfen, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastungen schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3). Da Immissionsgrenzwerte für sichtbares Licht fehlen, müssen die Behörden die Lichtimmissionen im Einzelfall beurteilen, unmittelbar gestützt auf die Art. 11–14 USG sowie Art. 16–18 USG. Dabei muss analog Art. 14 lit. a und b USG sichergestellt werden, dass die Immission nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Menschen, Tiere und Pflanzen ihre Lebensgemeinschaften und Lebensräume nicht gefährden und die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stört (BGE 140 II 33 E. 4.2). Die Vollzugsbehörde kann sich hierfür auf Angaben von Experten und Fachstellen stützten (BGE 140 II 33 E. 4.3).

Das Bundesamt für Umwelt hat in seinem Grundlagenbericht zur Aktualisierung der Vollzugshilfe zur Vermeidung unnötiger Lichtemissionen vom 22. April 2016, eine Synchronisierung mit dem Nachtruhefenster, ähnlich wie im Lärmschutz, von 22.00 bis 6.00 Uhr als anzustrebendes Ziel empfohlen (https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/themen/elektrosmog/fachinformationen/lichtemissionen--lichtverschmutzung-/konsultation-vollzugshilfe-lichtemissionen.html, zuletzt besucht am 27. November 2018, S. 33). Weiter empfiehlt die SIA-Norm 491 ebenfalls auf Werbe,- Schaufenster-, Garten-, und Dekorbeleuchtung sowie die Anstrahlung von Objekten zum Schutz der Nachtruhe im Zeitraum zwischen 22.00 und 6.00 Uhr zu verzichten (E. 3.8 in Verbindung mit 2.5.5) und auch der Leitfaden zur Vermeidung unnötiger Lichtimmissionen des Amts für Umwelt des Kantons Solothurn (auf den auch BGE 140 II 33 Bezug nimmt) empfiehlt, in Synchronisation mit dem Lärmschutz, in den Zeiten von 22.00 bis 6.00 Lichtimmissionen zu vermeiden (https://www.so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-afu/pdf/luft/415_ui_05.pdf; S. 17 und 30, zuletzt besucht am 27. November 2018). Diesen Empfehlungen hat sich auch das Verwaltungsgericht angeschlossen (vgl. VGr, 16. November 2017, VB.2017.00324, E. 4 mit weiteren Hinweisen). Die Betriebsöffnungszeiten sind bereits auf die von Fachstellen empfohlenen Zeiten beschränkt, weshalb während diesem Zeitfenster auch keine Lichtemissionen entstehen und somit die Empfehlungen betreffend Lichtemissionen grundsätzlich eingehalten werden.

5.3 Die von den Beschwerdeführenden eingereichten Fotos in ihrer Rekursreplik vermögen sodann nicht aufzuzeigen, inwiefern sie durch die Lichtimmissionen in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört werden, sodass sich eine Reduktion der Betriebszeiten über das empfohlene Zeitfenster hinaus, gebieten würde. Die vor der Vorinstanz eingereichten Fotos zeigen zwar auf, dass es vorkommen kann, dass die Scheinwerfer der auf das Grundstück der Beschwerdegegnerin fahrenden Autos auf die Liegenschaft der Beschwerdeführenden scheinen. Die Vorinstanz berechnete jedoch nachvollziehbar (auch für einfahrende Autos, obwohl sie diese Immissionen zwar grundsätzlich verneinte), dass mögliche Lichtimmissionen von einfahrenden und auf dem Grundstück fahrenden Fahrzeugen auch bei grosszügigen Berechnungen gering seien. So errechnete sie eine gesamthaft mögliche Lichtimmission von 19 Minuten pro Woche. Dass diese Berechnung fehlerhaft sei, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargebracht. Mögliche Lichtimmissionen von ca. 19 Minuten pro Wochen sind grundsätzlich noch nicht geeignet, die Beschwerdeführenden in ihrem Wohlbefinden erheblich einzuschränken. Selbst, wenn für einen kurzen Moment eine etwas stärkere Lichtimmission, durch über die Bordsteinkante fahrende Fahrzeuge entstehen würde, würde dieses "Aufblitzen" lediglich für den Bruchteil einer Sekunde und in einer Entfernung von ca. 45 m zur beschwerdeführerischen Hausfassade erfolgen. Dies wäre vorliegend ebenfalls noch nicht geeignet, das Wohlbefinden der Beschwerdeführenden erheblich zu stören. Demgemäss rechtfertigen die entstehenden Lichtimmissionen keine weitere Beschränkung der Betriebszeiten.

6.  

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen; der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts ist zu bestätigen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischen Haftung aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 3'170.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 2 eine Parteienschädigung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …