Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2019.00058

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 18. September 2019

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

 

 

In Sachen

 

 

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D,

 

2.    Baukommission Elsau,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

 

Firma E, Erben von F (in Liquidation), Z,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die A AG ist Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02, in Elsau.

Mit Beschluss vom 5. Juni 2018 erteilte die Baukommission Elsau der C AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Gebäudes für Garagen sowie Lager- und Hobbyräume auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03, H-Strasse/G-Strasse in Elsau.

Wegen der Lage des Bauvorhabens (an einer Staatsstrasse, im Waldabstandsbereich sowie im Nahbereich des I-Bachs) war im Rahmen eines koordinierten Verfahrens bereits am 30. Mai 2018 eine Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich ergangen, mit welcher der Bauherrschaft die strassenpolizeiliche, forstrechtliche, wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung (je unter Nebenbestimmungen) für das Bauvorhaben erteilt worden war.

II.  

Am 11. Juli 2018 rekurrierte die A AG gegen die Bewilligung der Baukommission vom 5. Juni 2018 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Das Baurekursgericht führte daraufhin am 20. November 2018 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 6. Dezember 2018 wies es sodann das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens wurden der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und diese in Dispositiv-Ziff. III verpflichtet, der C AG eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

III.  

Am 28. Januar 2019 führte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2018 aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 21. Februar 2019 unter Verzicht auf weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Gleichentags verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Die C AG und die Baukommission Elsau beantragten – Erstere mit Beschwerdeantwort vom 27. Februar 2019 und unter Entschädigungsfolge zulasten der A AG, Letztere mit Vernehmlassung vom 1. März 2019 – die Abweisung der Beschwerde.

Daraufhin liessen sich die A AG einerseits und die C AG andererseits mit Eingaben vom 12. und 30. April 2019 sowie vom 11. Juni 2019 weiter vernehmen. Die Baukommission Elsau verzichtete mit Eingabe vom 9. Mai 2019 grundsätzlich auf weitere Stellungnahme, ebenso die C AG am 13. Juni 2019.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die noch unüberbaute Bauparzelle der Beschwerdegegnerin 1 (Kat.-Nr. 03) liegt in der Gewerbezone GIII (vgl. Art. 55 der Bau- und Zonenordnung der Politischen Gemeinde Elsau vom 21. September 2017 [BZO; unter www.elsau.ch > Verwaltung > Reglemente]). Im Norden grenzt sie an die H-Strasse, im Osten an das Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin. Die Bauparzelle soll für den motorisierten Verkehr über einen 3,6 m breiten und 90 m langen, über die beschwerdeführerische Parzelle (bzw. an deren Rand entlang) führenden Zufahrtsweg erschlossen werden, welcher in die G-Strasse mündet; die Erschliessung für Fussgänger/innen und Fahrradfahrende soll direkt über die H-Strasse erfolgen.

Im Erd- und 1. Obergeschoss des Neubaus sind insgesamt rund 95 Garagenplätze (insbesondere für Oldtimerautos) geplant; beide Geschosse sind entsprechend mit dem Auto befahrbar. Im 2., 3. und 4. Obergeschoss, welche je über ein Treppenhaus und einen Warenlift erreichbar sind, sind sodann je 89, 87 und 41 Lagerräume geplant. Die Nutzung des 5. Ober­geschosses ist gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 1 noch offen; "angedacht" sei die Nutzung dieser Geschossebene für ein Kleingewerbe mit Büros. Südlich des Gebäudes sollen zudem 60 bzw. 55 Aussenabstellplätze entstehen.

3.  

Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht nurmehr noch, hinsichtlich des Baugrundstücks bestehe keine genügende Erschliessung bzw. Zugänglichkeit im Sinn von §§ 236 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zum einen wäre die Beschwerdegegnerin 1 nach ihrem Dafürhalten verpflichtet gewesen, sich um eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse (stärker) zu bemühen und einen ablehnenden diesbezüglichen Entscheid "einer Sachbearbeiterin" der Baudirektion anzufechten bzw. diesen nicht einfach hinzunehmen. Zum anderen ist sie der Auffassung, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen (vgl. § 6 der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5]) den Sachverhalt unrichtig festgestellt und sei von einer (viel) zu tiefen Anzahl Fahrten pro Tag ausgegangen, sodass sie zu Unrecht zum Schluss gelangt sei, die geplante Erschliessung über einen Zufahrtsweg genüge.

3.1 Die kommunale Baubehörde bewilligte mit Mutationsanzeige vom 11. April 2017 eine Unterteilung der vormaligen Parzelle Kat.-Nr. 04 in die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 03 unter der Auflage, dass unter anderem für den Zugang zu Letzterer über Erstere ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht mit einer Breite von mindestens 3,60 m vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen sei. Diesbezüglich erklärte die kommunale Baubehörde in ihrer Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018, die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 03 habe auf dem Weg einer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zu errichtenden Grunddienstbarkeit geregelt werden müssen, da eine direkte Zufahrt zu jenem Grundstück über die H-Strasse im vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 1931 vom 10. September 1997 genehmigten Quartierplan J explizit ausgeschlossen worden sei (ebenso die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 1 vom 27. Februar 2019 sowie ferner die Vorabklärung des kantonalen Amts für Verkehr vom 27. November 2017).

Dementsprechend wurde denn auch zwischen der Mitbeteiligten – der ursprünglichen Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 04 – und der Beschwerdeführerin im Rahmen eines am 24. April 2017 öffentlich beurkundeten Kaufvertrags betreffend den Erwerb des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in Ziff. 15 ein Fuss- und Fahrwegrecht (von 3 Metern Breite) zulasten dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 01) und zugunsten des – nachmals (bzw. aufgrund eines Kaufvertrags vom 8. Februar 2018) von der Beschwerdegegnerin 1 erworbenen – Grundstücks Kat.-Nr. 03 begründet und die entsprechende Dienstbarkeit (05) im Grundbuch eingetragen; eine am 26. Juni 2017 öffentlich beurkundete Ergänzung zum Kaufvertrag vom 24. April 2017 hatte sodann (einzig) die Breite des Fuss- und Fahrwegs zum Gegenstand, war doch im Kaufvertrag vom 24. April 2017 statt der von der kommunalen Baubehörde in der Mutationsbewilligung verlangten Breite von 3,60 Metern eine zu geringe von lediglich 3 Metern vereinbart worden.

Unter dem Titel "Weitere Bestimmungen zur Dienstbarkeit" (ebenfalls unter Ziff. 15 des Kaufvertrags vom 24. April 2017) wurde zwischen der Mitbeteiligten und der Beschwerdeführerin weiter vereinbart, dass der berechtigte Eigentümer im Zeitpunkt des Vorliegens eines konkreten Bauvorhabens "verpflichtet [sei] bei den Baubehörden um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines Grundstückes über die H-Strasse nachzusuchen" (lit. b Abs. 1). Für den Fall, dass eine solche Bewilligung zur primären Erschliessung über die H-Strasse von den Baubehörden erteilt würde, verpflichtete er sich weiter zur Abgabe einer Löschungsbewilligung betreffend diese Dienstbarkeit (lit. b Abs. 2); im gegenteiligen Fall, also demjenigen der Verweigerung der verkehrstechnischen Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse, "bleibt diese Dienstbarkeit im Grundbuch bestehen" (lit. b Abs. 3 Satz 1). Schliesslich wurde vereinbart, dass die Kosten eines Ausbaus bzw. einer Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück vom berechtigten Eigentümer allein zu tragen wären, falls die Baubehörde "später einen Ausbau/Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück gemäss VSS-Nor­men" verlangen würde (lit. b Abs. 3 Satz 2). Diese Bestimmungen blieben von der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni 2017 unberührt bzw. gemäss dieser "in allen Teilen unverändert bestehen".

Der zwischen der Mitbeteiligten und der Beschwerdegegnerin 1 am 8. Februar 2018 öffentlich beurkundete Kaufvertrag betreffend die Parzelle Kat.-Nr. 03 enthält sodann eine Überbindungsklausel, wonach "die obligatorisch wirkenden Bestimmungen gemäss Anhang lit. A [...] mit Abschluss dieses Vertrages von der veräussernden Partei auf die erwerbende Partei", also die Beschwerdegegnerin 1, übergehen, (vgl. sodann den Nachtrag bzw. die am 11. Dezember 2019 öffentlich beurkundete Änderung zum Kaufvertrag vom 8. Februar 2018, woraus sich im Übrigen auch ergibt, dass die Legitimation der Beschwerdegegnerin 1 entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Replik vom 12. April 2019 nicht dahingefallen, sondern nach wie vorgegeben ist). Besagter Anhang A ist identisch mit dem Wortlaut der Ziff. 15 des Kaufvertrags vom 24. April 2017 in Verbindung mit der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni 2017.

3.2 Bezüglich der Auffassung der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin 1 hätte sich um eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse bemühen müssen – welche in einem Zusammenhang mit der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu sehen ist, welche die Beschwerdeführerin damit wohl infrage stellen will –, ist zunächst Folgendes festzuhalten:

3.2.1 Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. A., Zürich 2019, S. 743 [Rz. 12.3.6.1]).

Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu entscheiden. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen nur mit Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und 12. Janu­ar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 338 f. [Rz. 6.2.1 f.] und S. 744 [Rz. 12.3.6.3]; BEZ 1981 Nr. 1).

3.2.2 Der Zugang zum Grundstück Kat.-Nr. 03 ist wie erwähnt über ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht (05) gesichert. Diesbezüglich hält die Beschwerdeführerin wie erwähnt dafür, die Beschwerdegegnerin 1 habe ihr zukommende Verpflichtungen verletzt, indem sie es unterlassen habe, auf einen Hindernisbrief der Baudirektion vom 9. April 2018 betreffend die direkte verkehrstechnische Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse hin eine anfechtbare Verfügung zu erwirken und den Rechtsweg zu beschreiten und zwar bis zu einem "zumindest auf kantonaler Ebene letztinstanzlich überprüften Entscheid". Ohne dies seien die "im Anhang A lit. b erwähnten vertraglichen Pflichten [...] in keiner Weise erfüllt worden".

Die damalige Eigentümerin des Baugrundstücks stellte am 10. Oktober 2017 beim Bausekretariat Elsau einen Antrag betreffend direkte Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse; das Bausekretariat leitete diese Anfrage am 8. November 2017 an das kantonale Amt für Verkehr weiter . Dieses verwies in einem Antwortschreiben bzw. einer Vorabklärung vom 27. November 2017 auf den rechtskräftigen Quartierplan J, in dessen Perimeter das Grundstück liege, sowie auf § 240 Abs. 3 PBG, dem zufolge Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen – hier der als Hauptverkehrsstrasse klassierten H-Strasse – nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen haben; die vorliegend vorgesehene, mittels Dienstbarkeit weiterhin gesicherte rückwärtige Erschliessung über die G-Strasse entspreche sowohl dem Quartierplan als auch den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes. Im Übrigen sei im Bereich des Baugrundstücks ein Strassenprojekt vorgesehen. Eine Einfahrt in die H-Strasse im betreffenden Bereich würde den separat geführten Rad- und Fussweg queren. Radwegquerungen seien aus Verkehrssicherheitsgründen auf ein Minimum zu beschränken, welcher Problematik im Strassenprojekt mittels Beschränkung von Radwegquerungen auf drei Knoten Rechnung getragen werde. Weitere Zufahrten könnten nicht toleriert werden. Für eine neue direkte Erschliessung in die H-Strasse könne aus diesen Gründen keine strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden (vgl. ferner die das Strassenprojekt betreffenden Pläne aus dem entsprechenden Betriebs- und Gestaltungskonzept von Mai 2014 sowie dem Bauprojekt von Juni 2018).

Im ursprünglichen, am 4. März 2018 eingereichten Baugesuch war offenkundig zunächst eine Erschliessung von Norden her, also über die H-Strasse, geplant. Die Baudirektion bzw. deren Leistelle für Baubewilligungen hielt jedoch im erwähnten, vom 9. April 2018 datierenden Hindernisbrief bzw. ihrer Beurteilung des Baugesuchs fest, dem Bauvorhaben ständen aus strassenpolizeilichen Gründen Hindernisse entgegen, die sich nicht mit Nebenbestimmungen beheben liessen: Die geplante Erschliessung befinde sich im Baulinienbereich der H-Strasse und widerspreche dem Zweck der Baulinie. Die interne Erschliessung müsse entschädigungslos entfernt oder angepasst werden, wenn der Ausbau der Staatsstrasse dies erfordere (vgl. §§ 99 und 100 Abs. 2 PBG). Dementsprechend könne für die geplante Erschliessung keine strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Aus diesem Grund wurden in der Folge revidierte Pläne (nämlich die beiliegenden, vom 17. April 2018 datierenden) eingereicht, welche die Erschliessung über den im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrweg vorsehen. Hierauf wurde mit Gesamtverfügung vom 30. Mai 2018 (unter anderem auch) die strassenpolizeiliche Bewilligung (unter Nebenbestimmungen) erteilt.

Die in Aussicht gestellte Verweigerung der strassenpolizeilichen Bewilligung war offensichtlich rechtmässig.

3.2.3 Wie dargelegt kam der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund des Erwerbs des Baugrundstücks und der Überbindungsklausel im Kaufvertrag vom 8. Februar 2018 in Verbindung mit dessen Anhang A (lit. b) die Pflicht zu, bei den Baubehörden "um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines Grundstücks über die H-Strasse nachzusuchen" [Hervorhebung nicht im Original]). Nach dem vorstehend Geschilderten ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung nachgekommen ist. Dass sich aus den erwähnten Formulierungen für sie eine Pflicht ergeben (haben) soll, über das entsprechende Ersuchen hinaus im (vorliegend eingetretenen) Fall einer Verweigerung auch den Rechtsmittelweg zu beschreiten, ist nicht ersichtlich.

Damit ist nach dem Gesagten offenkundig, dass die Beschwerdeführerin nicht etwa einen Anspruch auf Abgabe einer Löschungsbewilligung gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 hat bzw. auf Ablösung der Dienstbarkeit wegen weggefallenen Interesses (vgl. die erwähnten Bestimmungen zur Dienstbarkeit im Kaufvertrag vom 24. April 2017 bzw. vom 8. Februar 2018 [oben 3.1 Abs. 3] sowie Art. 736 des Zivilgesetzbuchs [SR 210]).

Mit dem Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 besteht damit eine rechtlich gesicherte Erschliessung.

3.3 Streitig ist vorliegend sodann insbesondere die Frage, ob eine in tatsächlicher Hinsicht genügende Erschliessung bestehe.

Die Beschwerdeführerin argumentiert, beim vorliegenden Bauvorhaben handle es sich um ein "Grösstprojekt", dessen geplante Erschliessung über einen 3,6 Meter breiten Zufahrtsweg in völliger Diskrepanz hierzu stehe. Das Projekt sehe "313 Nutzungseinheiten" sowie zudem 55 Aussenabstellplätze vor und es sei daher von "notorisch zu erwartendem, sehr grossem Verkehrsaufkommen an PKW-, Liefer- und Lastwagenfahrten" auszugehen. Konkret sei mit mindestens 846 täglich zu erwartenden Fahrten mit motorisiertem Individualverkehr zu rechnen, 626 für die 313 "Nutzungseinheiten" (also täglich je zwei Fahrten) sowie je 220 für die Aussenabstellplätze (mithin je vier Fahrten täglich pro Abstellplatz). Angesichts der Grösse des Projekts hätte ihrer Auffassung nach ein Verkehrskonzept vorgelegt werden müssen. Insbesondere beanstandet sie, dass die Vor­instanz unbesehen von den seitens der Beschwerdegegnerin 1 geschätzten 50 Bewegungen pro Tag ausgegangen sei, und rügt sie in diesem Zusammenhang insbesondere eine unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des Sachverhalts.

Gestützt auf Erfahrungen mit einer etwas kleiner dimensionierten Baute der Beschwerdegegnerin 1 in L mit gleichem Nutzungskonzept, bei welcher im Durchschnitt etwa 30 bis 35 Fahrten pro Tag anfielen, geht diese und ebenso die Vorinstanz für das Bauprojekt von täglich voraussichtlich etwa 50 Fahrten aus. Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, von der (wohl weit überwiegend privaten) Mieterschaft in den Lagerräumen im 2., 3. und 4. Obergeschoss eingelagerte Möbel und sonstige Gegenstände würden naturgemäss während der gesamten Nutzungsdauer von mehreren Monaten nicht benützt bzw. bewegt und Oldtimer, für deren Einstellung die Garagenplätze im Erd- und ersten Obergeschoss vornehmlich gedacht sei, würden erfahrungsgemäss lediglich in den Sommermonaten bewegt, insgesamt durchschnittlich etwa sechsmal pro Jahr.

3.3.1 Bei der genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben (vgl. §§ 233 ff. PBG). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sind. Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die bereits erwähnten Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 720 [Rz. 12.3.1.1]). Die Festlegung der Zugangsart erfolgt dabei gemäss § 6 Abs. 1 ZN nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei gemäss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten.

Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss § 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem am bereits erwähnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (vgl. etwa VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287, E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64). Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 722 [Rz. 12.3.1.4]). Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum Ganzen VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 6.3).

3.3.2 Die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang zunächst von der bestehenden Erschliessung bzw. Zugangsart ausgegangen, aufgrund der infrage stehenden Breite somit einem Zufahrtsweg, und hat dann, um einen Vergleich der vorliegend geplanten Nutzung mit derjenigen bei einer (gemäss dem infrage stehenden Anwendungsbereich gemäss Anhang Zugangsnormalien) entsprechenden Anzahl Wohnein­heiten vornehmen zu können (wie dies § 6 Abs. 1 Satz 2 ZN vorsieht), errechnet, wie viele Fahrten denn bei der zulässigen Nutzung im Fall eines Wohnhauses mit zehn Wohneinheiten anfielen. (Gemäss Plan der ÖV-Güteklas­sen im geografischen Informationssystem des Kantons Zürich [www.maps.zh.ch] liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse E und verfügt mithin über eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Infolgedessen kann es vorliegend einzig um den unteren Anwendungsbereich der betreffenden Zugangsart gehen, wovon auch die Vorinstanz ausgegangen ist.)

Nicht ersichtlich bzw. nachvollziehbar ist, was gegen diese Vorgehensweise sprechen bzw. inwiefern diese einen "Zirkelschluss" darstellen sollte, wie von der Beschwerdeführerin beanstandet wird. Diese beschränkt sich in diesem Zusammenhang darauf, in pauschaler Weise ihre Auffassung kundzutun, dass das Verkehrsaufkommen (und die entsprechenden Auswirkungen) von zehn Wohn­einheiten nicht mit demjenigen von 313 "Nutzungseinheiten" verglichen bzw. gleichgesetzt werden könne. Mit den diesbezüglichen schlüssigen Erwägungen der Vor­instanz setzt sie sich indes nicht auseinander.

Sodann ist in diesem Zusammenhang auch festzuhalten, dass in Anbetracht der Dimensionen und von Lage, Art und Zweckbestimmung der Baute im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens zur Abschätzung des Verkehrsaufkommens kein Bedürfnis nach einem Verkehrskonzept besteht. Es genügt vorliegend, hierzu auf nachvollziehbare Erfahrungswerte abzustellen (vgl. etwa VGr, 21. April 2016, VB.2015.00718, E. 9, sowie hierzu BGr, 11. Januar 2017, 1C_283/2016, E. 2.6), wie dies die Vorinstanz getan hat. Nicht ersichtlich ist sodann, dass bzw. inwiefern ein Expertengutachten bezüglich der Frage des Verkehrsaufkommens und der Verkehrssicherheit, wie es von der Beschwerdeführerin – im Übrigen erst mit Replik vom 12. April 2019 – beantragt wurde, zur Klärung des Sachverhalts Wesentliches beitragen könnte: Die Vor­instanz konnte sich anlässlich eines Augenscheins vom 20. November 2018 ein Bild der Verhältnisse vor Ort machen, und die Beschwerdeführerin wendet sich vor Verwaltungsgericht sodann lediglich in sehr pauschaler Weise gegen die nachvollziehbaren und schlüssigen vor­instanzlichen Erwägungen, wobei sie ihrerseits aufgrund einer schlichten Multiplikation – was sodann nicht zu überzeugen vermag (dazu sogleich) – zu den von ihr behaupteten bzw. angeblich zu erwartenden 846 Fahrten täglich gelangt.

3.3.3 Die Vorinstanz errechnete bei einem Wohnhaus mit zehn Wohneinheiten zufolge der nach der anwendbaren Bau- und Zonenordnung zu erstellenden 18 Pflichtabstellplätze (wovon drei Besucherparkplätze; vgl. Art. 72 Abs. 2 f. BZO) grundsätzlich 36 Fahrten pro Tag. In diesem Zusammenhang ist bedenken, dass es sich bei den Pflichtabstellplätzen, von denen die Vorinstanz vorliegend ausgegangen ist, lediglich um die minimal erforderliche, nicht aber die maximal zulässige Anzahl Parkplätze handelt (die Gemeinde Elsau gehört zum Typ 1 gemäss der – noch geltenden – Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen von Oktober 1997, S. 6 f. [www.baudirektion.zh.ch > Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft > Luft, Klima & Elektrosmog > Veröffentlichungen], die nur den Pflichtbedarf an Parkplätzen festlegen, also deren minimal erforderliche Zahl). Folglich ist die Vorinstanz bei ihrer Berechnung bzw. bei der Erstellung der Vergleichsbasis auch von einer Mindestanzahl an Fahrten ausgegangen. Grundsätzlich wäre im Fall eines Wohnhauses vorliegend auch die Erstellung von mehr als 18 Parkplätzen denkbar bzw. zulässig, wobei diesfalls entsprechend mehr (als 36) Fahrten täglich anfielen.

Bezüglich der gemäss der Beschwerdegegnerin 1 täglich etwa 50 zu erwartenden Fahrten erwog die Vorinstanz, deren Ausführungen erwiesen sich als nachvollziehbar. Die Beschwerdegegnerin 1 stützte sich dabei, wie bereits erwähnt, auf Erfahrungen mit einer ähnlichen, etwas kleiner dimensionierten Baute mit gleichem Nutzungskonzept, bei der 30 bis 35 Fahrten täglich verzeichnet würden. Mit der Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang davon auszugehen, dass Lagerräume ihrem Zweck entsprechend lediglich sporadisch aufgesucht werden. Dass die Lagerräume im 2., 3. und 4. Obergeschoss täglich aufgesucht werden würden, wie die Beschwerdeführerin behauptet, erweist sich demgegenüber als nicht plausibel. Weiter ist auch davon auszugehen, dass die im Erd- sowie im 1. Obergeschoss der Baute geplanten Garagenplätze, mit Blick auch auf die Lage des Baugrundstücks, in dessen unmittelbarer Nähe sich keine Wohnbauten befinden, vornehmlich dem längeren Einstellen von Fahrzeugen dienen und die darin abgestellten Fahrzeuge infolgedessen bei Weitem nicht täglich bewegt werden dürften (so auch die Vor­instanz). Aus demselben Grund ist auch nicht mit einer regen Benutzung der Aussenparkplätze auszugehen; diese dürften vielmehr in erster Linie von den Mieterinnen und Mietern der Lagerräume genutzt werden. Dass die Vor­instanz vor diesem Hintergrund 50 Fahrten täglich als nachvollziehbar und plausibel erachtet hat, ist infolgedessen ebenso wenig zu beanstanden wie ihr Schluss, die von der Baute ausgehenden Auswirkungen würden nur unmerklich über denen einer Wohnbaute mit zehn Wohneinheiten liegen, was umso mehr gilt, wenn man – nach dem oben Ausgeführten – davon ausgeht, dass bei einer Wohnbaute vorliegend grundsätzlich auch mehr als 18 Parkplätze zulässig wären. Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren pauschalen Vorbringen die überzeugenden vor­instanzlichen Erwägungen nicht zu entkräften.

Von ihren grundlegenden Einwänden hinsichtlich des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens abgesehen bringt die Beschwerdeführerin auch gegen die die Verkehrssicherheit betreffenden und sich auch auf die Feststellungen anlässlich des Augenscheins vom 20. November 2018 stützenden Erwägungen der Vorinstanz nichts vor: Danach dient der rund 90 Meter lange Zufahrtsweg einzig den Mieterinnen und Mietern des Bauobjekts und würden die darauf verkehrenden Fahrzeuge wegen dieser geringen Länge nur mit tiefer Geschwindigkeit unterwegs sein. Beim Augenschein habe festgestellt werden können, dass die Erschliessungsanlage von beiden Enden überblickt werden könne, und an beiden Enden bestehe genügend Raum, um ein entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Es sei daher weder mit Kreuzungsmanövern noch mit rückwärtsfahrenden Fahrzeugen zu rechnen. Die Vorinstanz weist schliesslich darauf hin, dass die Erschliessung für allfällige Fussgänger/innen und Fahrradfahrende separat geführt werde, und kommt zum Schluss, die Erschliessung sei unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als genügend zu betrachten. Die Beschwerdegegnerin 2 hatte ihrerseits in ihrer Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018 darauf hingewiesen, dass auf der G-Strasse ein sehr geringes Verkehrsaufkommen herrsche, sodass der Verkehr nicht wesentlich behindert würde, wenn im Einzelfall ein Fahrzeug auf dieser Strasse warten müsse; auf der anderen, westlichen Seite bzw. auf dem Baugrundstück bestehe ohnehin genügend Warteraum. Aufgrund der separat bzw. entlang der H-Strasse geführten Rad- und Fusswegerschliessung liege sodann ein wichtiger Grund im Sinn von § 11 ZN vor, der es rechtfertigte, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen.

3.3.4 Schliesslich wurde die Baubewilligung vom 5. Juni 2018 auch unter der Auflage erteilt, dass dem Bausekretariat "[v]or jedem Bezug von Räumen im Gebäude [...] Meldung zu erstatten" sei. Die Baukommission behalte sich vor, "je nach Nutzung, Lagergut etc. zusätzliche bau- und umweltrechtliche sowie feuerpolizeiliche Auflagen zu verfügen". Zwischen der ursprünglichen Grundstückseigentümerin und der Beschwerdeführerin war zudem ohnehin, wie bereits erwähnt (vgl. oben 3.1 Abs. 3), vereinbart worden, falls von der Baubehörde eine Verbreiterung des Zufahrtswegs als notwendig erachtet würde, könne der Ausbau bzw. die Erweiterung der Dienstbarkeitsfläche verlangt werden; die Kosten eines Ausbaus hätte die dannzumal berechtigte Eigentümerin zu tragen. Zu einem solchen hätte die Beschwerdeführerin demnach aber jedenfalls Hand zu bieten. Ihre Argumentation erscheint umso schwerer nachzuvollziehen.

3.3.5 Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz, dass die Erschliessung des Bauprojekts über den infrage stehenden Zufahrtsweg als genügend zu betrachten sei, nicht zu beanstanden.

4.  

Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.

5.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie antragsgemäss zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 4'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    330.--     Zustellkosten,
Fr. 5'330.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…