Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2020.00043

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. Juni 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

A,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Departement Bau der Stadt Winterthur,

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Verlängerung der Jahresfrist für Schutzabklärung,

 

hat sich ergeben:

I.  

Das Departement Bau der Stadt Winterthur verfügte am 21. Juni 2019 die Verlängerung der Jahresfrist für einen durch A provozierten Schutzentscheid betreffend die Liegenschaft Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der B-Strasse 13 in Winterthur letztmals um ein Jahr bis zum 2. Juli 2020.

II.  

Gegen diesen Entscheid rekurrierte A am 19. Juli 2019 beim Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 5. Dezember 2019 wies letzteres den Rekurs ab.

III.  

A erhob am 22. Januar 2020 gegen den Rekursentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, diesen sowie die Verfügung vom 21. Juni 2019 aufzuheben. Die Liegenschaft sei aus dem Denkmalpflegeinventar zu entlassen und das Veränderungsverbot vom 10. Dezember 2018 sei aufzuheben. Sodann sei die Stadt Winterthur anzuweisen, das Baugesuch vom 22. März 2018 beförderlich zu behandeln. Weiter sei sie zu verpflichten, sämtliche bisher erstellten Unterlagen inkl. Korrespondenz, E-Mails, Sitzungsprotokolle, Entwürfe etc. im Zusammenhang mit dem Verfahren zur Unterschutzstellung zu edieren. Schliesslich verlangte er eine Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 5. Februar 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Departement Bau der Stadt Winterthur reichte am 26. Februar 2020 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde unter Entschädigungsfolgen vollumfänglich abzuweisen. Am 12 März 2020 replizierte A unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 24. März 2020 hielt das Departement Bau der Stadt Winterthur ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Ebenso A in seiner Vernehmlassung vom 16. April 2020. Das Departement Bau der Stadt Winterthur teilte am 28. April 2020 mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.  

2.1 Die streitbetroffene Liegenschaft mit Baujahr 1926 ist als Bestandteil der Wohnsiedlung Nr. 03 "C" (D-Strasse 04, 05 und 06, E-Strasse 07, 08, 09, 10 und 11 sowie B-Strasse 12, 13 und 14) seit dem Jahr 2016 im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Baudenkmäler der Stadt Winterthur aufgeführt. Als Schutzzweck werden darin die wesentlichen Merkmale der Blockrandbebauung mit Gebäuden, insbesondere deren allseitigen Mansardendächern und Strassenfassaden in bauzeitlicher Materialisierung, Gliederung und Detaillierung sowie die unbebaute Mitte des Innenhofs und die Gärten genannt, welche erhalten bleiben sollen.

2.2 Der Beschwerdeführer stellte am 22. März 2018 ein Baugesuch für den Umbau des 2. Dachgeschosses (Estrich) zu einer Dachwohnung mit zwei Zimmern sowie zum Einbau eines französischen Balkons bei der bestehenden Wohnung im 1. Dachgeschoss und ergänzte dieses am 20. April 2018 um die nachgefragten Akten. Nachdem die Fachgruppe Denkmalpflege eine Begehung durchgeführt hatte, entschied sie am 12. Juni 2018, dass auf einen Dacheinschnitt und einen französischen Balkon zu verzichten und die Dachflächenfenster zu verkleinern seien. Darauf reichte der Beschwerdeführer am 2. Juli 2018 ein Begehren um Erlass einer Schutzverfügung ein.

Strittig ist, ob das Baudepartement die Frist zur Vornahme der Schutzabklärungen verlängern durfte.

3.  

3.1 Das denkmalpflegerische Provokationsverfahren ist unter der Marginalie "Ansprüche des Grundeigentümers" in § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geregelt. Demgemäss ist jeder Grundeigentümer jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit seiner Liegenschaft und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das entsprechende Begehren ist schriftlich beim Gemeindevorstand einzureichen (Abs. 2). Das zuständige Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert Jahresfrist, wobei es in Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grundeigentümer anzeigen kann, die Behandlungsdauer erstrecke sich um höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur noch bei wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3).

3.2 Ein Provokationsbegehren führt bei gegebenem aktuellem Interesse zu einem eigenständigen, formellen Entscheid über die Schutzwürdigkeit einer inventarisierten Liegenschaft und kann jederzeit gestellt werden (§ 213 Abs. 1 PBG). Dieses Provokationsrecht verleiht dem Grundeigentümer Anspruch auf eine abschliessende Beantwortung der Frage einer Unterschutzstellung und damit Rechts- und Planungssicherheit (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00850, E. 3; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 303). § 213 PBG zwingt die Behörde zum Schutz des Grundeigentümers zum Handeln, damit dieser nicht in unzumutbar langer Ungewissheit über die Schutzwürdigkeit seiner Liegenschaft gelassen wird (BGr, 17. Juli 2009, 1C_68/2009, E. 2.3). Lässt die Behörde die Frist nach § 213 Abs. 3 PBG verstreichen, resultiert daraus ein Nicht-Unterschutzstellungsentscheid, welcher den zur Anfechtung legitimierten Nachbarn und Vereinigungen mitgeteilt werden muss, damit diese von ihren Rechten Gebrauch machen und den Entscheid materiell anfechten können (BGr, 17. Juli 2009, 1C_68/2009, E. 3.3). Wegen dieser einschneidenden Wirkungen darf ein Provokationsbegehren nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht leichthin angenommen werden. Es muss aus einem Provokationsbegehren eindeutig hervorgehen, dass der Grundeigentümer einen förmlichen Schutzentscheid verlangt (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.3 = BEZ 2013 Nr. 10).

3.3 Das Verwaltungsgericht erachtet die Frist von § 213 Abs. 3 PBG aufgrund der Entstehungsgeschichte und der systematischen Einordnung der Bestimmung als Verwirkungsfrist (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00046, E. 3.3 = RB 2004 Nr. 63 = BEZ 2004 Nr. 65). Eine Verlängerung dieser Verwirkungsfrist um ein Jahr ist gemäss § 213 Abs. 3 PBG nur in Ausnahmefällen möglich. Sinn und Zweck der Bestimmung ist es, die Stellung des Eigentümers zu stärken, indem die Schutzanordnung an maximale Fristen gebunden wird, um so dem Grundeigentümer möglichst bald Gewissheit über die Schutzwürdigkeit seines Objekts zu verschaffen. Deshalb sollte das Gemeinwesen nur zurückhaltend von der Fristverlängerung Gebrauch machen. Eine erste Fristverlängerung auf insgesamt zwei Jahre kann das Gemeinwesen im Falle einer Ausnahmesituation ohne das Einverständnis des Grundeigentümers anzeigen. Im ausdrücklichen Einvernehmen mit diesem oder auf dessen Ersuchen hin stehen weitere Fristerstreckungen dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung indessen nicht entgegen und können ohne Weiteres vereinbart werden (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00494, E. 4.2 und 4.4; 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 1.2).

4.  

4.1 Zum erforderlichen Ausnahme-Grad für Fristverlängerungen von einem Jahr gemäss § 213 Abs. 3 PBG hat sich das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung noch nicht geäussert. Ausführungen dazu erübrigen sich indessen auch hier, müssen doch jeweils die Umstände des konkreten Einzelfalls als Beurteilungsgrundlage dienen.

4.2 Vorliegend reichte der Beschwerdeführer am 2. Juli 2018 ein mit "Anforderung umgehender Erlass einer Schutzverfügung gemäss § 213 Abs. 1 PBG" betiteltes Schreiben ein und ersuchte darin gleichzeitig um einen Termin zur Besprechung seines Bauvorhabens. Dessen Eingang wurde am 4. Juli 2018 bestätigt.

4.2.1 Die Beschwerdegegnerin holte im Juli 2018 eine Offerte für die Erstellung eines Kurzgutachtens zur Siedlung C ein und erteilte den Auftrag nach eigenen Angaben am 13. August 2018. Aus dem E-Mail-Verkehr der Beschwerdegegnerin vom September 2018 geht hervor, dass mit dem Beschwerdeführer Einigungsgespräche stattfanden und dieser zusammen mit zwei Architekten nach baulichen Lösungen suchte. Die Beschwerdegegnerin schlug dabei ihren Ausführungen zufolge den Rückzug des Provokationsbegehrens vor und ging davon aus, dass ein Zuwarten mit der Schutzabklärung im Sinn des Beschwerdeführers sei. Nach einer weiteren Begehung mit Verhandlungsgespräch anfangs November 2018 teilte Letzterer am 15. November 2018 mit, dass die gestellten Anforderungen für ihn keine Option seien, um sein Provokationsbegehren zurückzuziehen. Er gehe davon aus, dass die Frist gemäss § 213 Abs. 3 PBG seit dem 2. Juli 2018 laufe. Nach einem weiteren Treffen bestätigte er am 27. November 2018, am Provokationsbegehren festzuhalten.

4.2.2 Mit Verfügung vom 20. Dezember 2018 wurden dem Beschwerdeführer das Inventar eröffnet und vorsorgliche Schutzmassnahmen nach § 209 PBG angeordnet. Die Liegenschaft wurde vorsorglich unter Schutz gestellt und ein Veränderungsverbot erlassen. Das im August 2018 angeforderte baugeschichtliche Kurzgutachten wurde am 1. Dezember 2018 fertiggestellt und darin zur Sicherung der Denkmalwerte ein Denkmalpflegeplan empfohlen. Den Angaben der Beschwerdegegnerin zufolge wurde im Dezember 2018 ein Architekturbüro mit der Abklärung der Entwicklungsmöglichkeiten der Siedlung beauftragt und Mitte Januar 2019 für eine umfassende denkmalpflegerische Beurteilung der Siedlung ein Gutachten in Auftrag gegeben. In einem Schreiben vom 6. Februar 2019 wurde dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass Schutzabklärungen für die Siedlung im Gange seien, wobei es sich um ein umfangreiches Verfahren handle, welches eine sorgfältige Abklärung und Beurteilung und daher eine gewisse Zeitdauer erfordere. Ob die Jahresfrist gemäss § 213 Abs. 3 PBG eingehalten werden könne oder verlängert werden müsse, werde sich zeigen.

4.2.3 Nach Angabe der Beschwerdegegnerin ist im März 2019 der Auftrag für ein gartendenkmalpflegerisches Gutachten erteilt worden. Am 21. März 2019 wurden sodann die weiteren Eigentümer von Liegenschaften der Siedlung C informiert, dass Schutzabklärungen eingeleitet worden seien, ihnen gegenüber das Inventar jedoch ausdrücklich nicht eröffnet. Dem Beschwerdeführer wurde gleichentags eine Kopie des Schreibens zugestellt. Dieses enthielt unter anderem den Hinweis, dass im Frühjahr 2019 mit separatem Schreiben eingeladen werde, den Bedarf an baulichen Entwicklungen der Liegenschaft darzulegen. Ein solches Schreiben an alle betroffenen Grundeigentümer (inklusive den Beschwerdeführer) erfolgte am 4. Juni 2019 mit Frist bis am 5. Juli 2019. Im Juni 2019 wurde gemäss Beschwerdegegnerin sodann eine Farbuntersuchung in Auftrag gegeben. Am 21. Juni 2019 verfügte die Beschwerdegegnerin schliesslich die angefochtene Verlängerung der Jahresfrist.

4.3 Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Verfügung zur Begründung der Fristverlängerung aus, im Rahmen der Schutzabklärung sei nicht bloss die Schutzwürdigkeit der beschwerdeführerischen Liegenschaft, sondern diejenige der gesamten inventarisierten Siedlung zu prüfen. Dazu seien weitreichende Untersuchungen sowie gutachterliche Abklärungen zu verschiedenen Aspekten der Siedlung notwendig. Ein solches Verfahren mit mehreren betroffenen Eigentümern sei aufwändig und die sorgfältige Erarbeitung einer Schutzverordnung bedürfe einer angemessenen Erarbeitungszeit. Die Siedlung C sei zudem die erste Siedlung der Stadt Winterthur, bei welcher eine Schutzabklärung durchgeführt werde, weshalb die Aufgleisung des Prozesses entsprechend zeitintensiv gewesen sei.

4.4 Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass der Beschwerdegegnerin für den Zeitraum zwischen dem Provokationsbegehren und der Inventareröffnung von über fünf Monaten keine Untätigkeit vorgeworfen werden könne. In dieser Zeit seien mehrere Gespräche geführt und alternative Baumöglichkeiten geprüft worden, die eine Schutzabklärung hätten hinfällig werden lassen können. Ebenso wenig könne ihr für die Zeit vor der Stellung des Provokationsbegehrens eine solche vorgeworfen werden. Die Zurückhaltung, ein umfassendes Gutachten zur Schutzwürdigkeit der gesamten Siedlung einzuholen, beurteilte sie aufgrund der damit verbundenen hohen Kosten als zumindest teilweise nachvollziehbar. Nicht nachvollziehbar sei indessen, weshalb angesichts des bekanntlich sehr zeitaufwendigen Unterschutzstellungsverfahrens für ganze Siedlungen mittels Verordnung die Notwendigkeit eines solchen nicht schneller abgeklärt worden und die Verhandlung mit dem Beschwerdeführer vorangetrieben worden sei. Ferner sei eine erste Anfrage an die weiteren Grundeigentümer für Abklärungen erst nach elf Monaten getätigt worden.

Sie erwog weiter, dass vorliegend im Fall einer gutachterlichen Bestätigung der Schutzwürdigkeit der Siedlung nicht der Erlass einer einzelnen Schutzverfügung, sondern einer Schutzverordnung infrage stehe. Da dabei allgemeingültige Regelungen gefunden und eine Vielzahl von Interessen berücksichtigt werden müssten, nehme dies bekanntermassen sehr viel Zeit in Anspruch. Vor diesem Hintergrund sei unwahrscheinlich, dass dieser Prozess wesentlich vor dem 2. Juli 2020 abgeschlossen werden könne. Sie beurteilte daher die Fristverlängerung von einem Jahr unter Berücksichtigung der gesamten Umstände als gerade noch gerechtfertigt und hielt die Beschwerdegegnerin im Falle einer Inventarentlassung zu einem schnellen Entscheid an.

4.5 Auf diese zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

4.5.1 Dem ist anzufügen, dass die Beschwerdegegnerin nach dem oben Ausgeführten (vgl. E. 4.1.1) noch vor Aufnahme der Einigungsgespräche ein Kurzgutachten zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der gesamten Siedlung in Auftrag gegeben hatte. Sie trug damit dem Umstand Rechnung, dass die Wahrscheinlichkeit von Baugesuchen, welche Schutzabklärungen erforderlich machen, bei einer elf Liegenschaften umfassenden Siedlung relativ hoch ist. Dies insbesondere deshalb, weil die Liegenschaften erst 2016/2017 inventarisiert worden waren. Mit der Inventaraufnahme wird die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte aufgestellt und die zuständige Behörde verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen (RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11; RB 1991 Nr. 60 = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495, E. 4b/bb). Die definitive Auseinandersetzung mit der Schutzwürdigkeit erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen ist und es stellt sich diese Frage regelmässig im Rahmen von Baubewilligungsverfahren. Da die Beschwerdegegnerin das Bauprojekt mit spezifizierten Änderungen als schutzzweckverträglich erachtete, kann ihr für die Zeit vor Stellung des Provokationsbegehrens keine Untätigkeit vorgeworfen werden.

4.5.2 Bei den erwähnten Einigungsgesprächen stand sodann auch mehrfach ein Rückzug des Provokationsbegehrens zur Diskussion (vgl. E. 4.1.1). Dass die Vorinstanz diesbezüglich den Sachverhalt fehlerhaft festgestellt hätte, ist nicht ersichtlich. Nachdem im Dezember 2018 der Beschwerdeführer definitiv mitgeteilt hatte, am gestellten Begehren festzuhalten und das angeforderte Kurzgutachten vorlag, bemühte sich die Beschwerdegegnerin zeitnah um ein umfassendes Gutachten. Dass bis zu diesem Zeitpunkt bereits ein halbes Jahr vergangen war, kann ihr daher nicht vorgeworfen werden. Sie ist nach dem Gesagten (E. 3.2) zu Recht nicht ohne Weiteres von einem Provokationsbegehren ausgegangen. Indem der rechtskundig beratene Beschwerdeführer bereits mit Stellung des Begehrens ein Gespräch verlangte und in der Folge zahlreiche weitere Gesprächstermine mit der Beschwerdegegnerin wahrnahm sowie im Wissen um den Inventareintrag der gesamten Siedlung, nahm er im Übrigen implizit eine allenfalls längere Verfahrensdauer in Kauf.

4.5.3 Im Dezember 2018 war klargeworden, dass die Schutzwürdigkeit der gesamten Siedlung abgeklärt werden soll und es zeichnete sich aufgrund des Kurzgutachtens die allfällige Ausarbeitung einer Schutzverordnung ab. Die weiteren Grundeigentümer wurden Ende März 2019 informiert und im Juni/Juli 2019 in das Verfahren einbezogen. Ab Januar 2019 bestellte die Beschwerdegegnerin mehrere Fachgutachten, was auch den vergleichsweise hohen Umfang notwendiger Abklärungen zeigt. Dass diese vor Ablauf eines Jahres seit Stellung des Provokationsgesuchs noch nicht vorlagen, kann ihr angesichts des Umfangs der zu treffenden Abklärungen nicht vorgeworfen werden. Denn bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat sie eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00436, E. 4.1).

4.5.4 Der Umstand, dass anfangs Juli 2019, bereits kurz nach Erlass der Verlängerungsverfügung, Farbuntersuchungen getätigt wurden, zeigt schliesslich, dass die Beschwerdegegnerin entgegen dem Vorwurf des Beschwerdeführers nicht davon ausging, dass die Fristverlängerung unangefochten bleiben würde. Ferner fällt in Betracht, dass die Stadt Winterthur erst in den Jahren 2016/2017 Siedlungen inventarisierte und sich vorliegend erstmals die Frage einer definitiven Unterschutzstellung mittels Schutzverordnung stellt. Sollte die im Inventareintrag aufgestellte Schutzwürdigkeitsvermutung gutachterlich bestätigt werden und zum Schutz der Bausubstanz der in einer Wohnzone befindlichen Siedlung eine formelle Unterschutzstellung erfolgen, ist der Umfang der Schutzmassnahmen jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG, § 10 KNHV). Diesen Vorgang hat die Vorinstanz zu Recht als sehr zeitaufwendig bezeichnet, jedoch entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht nicht allein als Berechtigung zur Fristverlängerung erachtet. Die Annahme einer Ausnahme im Sinn von § 213 Abs. 3 PBG ist nach dem Gesagten bei einer Schutzverordnung ohne Weiteres zu bejahen.

4.5.5 Weiter ist der Beschwerdegegnerin nicht vorzuwerfen, dass sie beabsichtigt, eine Schutzverordnung und nicht bloss eine einzelne Schutzverfügung zu erlassen. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers ist Bestandteil einer inventarisierten Siedlung und deshalb nicht losgelöst von den übrigen Gebäuden der Siedlung zu beurteilen. Da der (vorgängige) Erlass einer Schutzverfügung allein in Bezug auf seine Liegenschaft geeignet wäre, eine spätere Schutzverordnung zu präjudizieren, steht dem Beschwerdeführer kein entsprechender Anspruch zu. Hingegen wäre der Erlass eines projektbezogenen Schutzentscheids theoretisch möglich (vgl. dazu VGr, 27 März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1 = BEZ 2013 Nr. 10). Vorliegend hat der Beschwerdeführer jedoch, noch bevor über sein Baugesuch entschieden worden war, ein Provokationsbegehren gestellt und damit das Unterschutzstellungsverfahren initiiert (vgl. E. 2.2).

4.5.6 Zusammenfassend hat die Vorinstanz unter Berücksichtigung der genannten Umstände die Fristverlängerung des Provokationsverfahrens von einem Jahr bis zum 2. Juli 2020 gemäss § 213 Abs. 3 PBG zu Recht nicht beanstandet. Die Annahme einer Ausnahme erwies sich nach dem Gesagten als begründet.

5.  

Entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers ergibt sich der massgebliche Sachverhalt gemäss den obigen Ausführungen aus den vorliegenden Akten und ist nicht ersichtlich, dass die im Rekursverfahren beantragte Beweiserhebung zur Klärung des Sachverhalts Wesentliches hätte beitragen können. Die Vorinstanz durfte daher ohne Willkür annehmen, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 136 I 229 E. 5.2 f.; BGr, 28. Juni 2016, 1C_484/2016, E. 2.2.2, vgl. auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 19 sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt demzufolge nicht vor.

Damit erwiesen sich sämtliche Rügen des Beschwerdeführers als unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.  

Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird lediglich ausnahmsweise eine Parteientschädigung zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Davon ist vorliegend nicht auszugehen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    170.--     Zustellkosten,
Fr. 4'170.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an: …