Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2020.00327

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 12. November 2020

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

In Sachen

 

 

1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft A,

2.1. B,

2.2. C,

3.1. D,

3.2. E,

4.1. F,

4.2. G,

 

alle vertreten durch lic. iur. H,

Beschwerdeführende,

 

gegen

1.    Einfache Gesellschaft I,

vertreten durch RA J,

 

2.    Stadtrat Uster,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 2. August 2019 erteilte der Stadtrat Uster der Einfachen Gesellschaft I die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern an der K-Gasse 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Uster.

II.  

Den dagegen am 11. September 2019 von der nachbarlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht am 25. März 2020 ab.

III.  

Hiergegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A am 19. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die Baubehörde zur Neubeurteilung. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die Vornahme einer geodätischen Vermessung des Schutzobjektes K-Gasse 03 sowie die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kostenfolgen zulasten der Bauherrschaft und unter Zusprechung einer Parteientschädigung.

Am 11. Juni 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Einfache Gesellschaft I beantragte am 19. Juni 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A unter solidarischer Haftbarkeit. Der Stadtrat Uster beantragte am 24. Juni 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A. In ihrer Replik vom 24. August 2020 hielt diese an ihren Anträgen fest. Die Einfache Gesellschaft I und der Stadtrat Uster hielten in ihren Duplikschriften vom 2. respektive 7. September 2020 an ihren Anträgen fest. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster in der Dorfzone D2 (Ortsbildschutzzone) und ist heute mit einem gegenüber der nordseitigen K-Gasse um 18 m zurückversetzten Wohngebäude überstellt. Östlich grenzt es an die Liegenschaft der Beschwerdeführenden, an der westlich angrenzenden K-Gasse 03 befindet sich ein Inventarobjekt.

Das Neubauvorhaben sieht die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit giebelseitig zur K-Gasse gerichteten Satteldächern vor. Teilweise sind Abgrabungen von zwischen 20 cm und maximal 1,20 m projektiert; ein grosser Teil der geplanten Gebäude kommt allerdings ohne Abgrabungen aus. Beide Mehrfamilienhäuser sollen über zwei Vollgeschosse sowie über ein anrechenbares und ein nicht anrechenbares Untergeschoss verfügen. Beim weiter von der K-Gasse entfernten Gebäude ist ein Dachgeschoss vorgesehen; beim zweiten Gebäude weist der hintere, von der K-Gasse abgewandte Teil ebenfalls ein solches auf.

3.  

3.1 Zunächst beanstanden die Beschwerdeführenden eine mangelhafte Plandarstellung und Aussteckung: In den Baueingabeplänen seien die Geschosse falsch benannt, das rückzubauende sowie benachbarte Gebäude nicht korrekt eingezeichnet und das Schutzobjekt an der K-Gasse 03 unrichtig dargestellt. Zudem sei ein First nicht ausgesteckt worden. Daher beantragt sie in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Anordnung einer geodätischen Vermessung des inventarisierten Objekts sowie die Durchführung eines Augenscheins.

3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Entsprechendes gilt auch hinsichtlich weiterer Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie der Vornahme einer geodätischen Vermessung durch eine sachverständige Person: Ob der Beizug einer solchen erforderlich ist, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Im Rechtsmittelverfahren ist er dann geboten, wenn die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 67 ff.).

3.3
3.3.1 Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass die Bezeichnung der Geschosse in den Baueingabeplänen zum Teil nicht korrekt ist. Dies hat jedoch bereits die kommunale Baubehörde im angefochtenen Beschluss festgestellt und berichtigt. Zudem ist es für die Zulässigkeit der streitbetroffenen Bauten nicht von Relevanz: Gemäss Art. 19 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster sind in der Dorfzone D2 maximal zwei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein Untergeschoss zugelassen und es wird von keiner Seite in Zweifel gezogen, dass diese Vorgaben eingehalten sind.

3.3.2 Weiter ist der Beschwerdeführerschaft auch darin zuzustimmen, dass in den Baueingabeplänen teilweise unrichtige Höhenangaben enthalten sind. Die bauliche Umgebung, namentlich das Schutzobjekt, war jedoch sowohl der an der Anordnung mitwirkenden Stadtbildkommission aus den – ihren Protokollen beiliegenden – Modellbildern wie auch dem Baurekursgericht noch zusätzlich durch den Abteilungsaugenschein bekannt. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht geltend, dass sich die fehlerhaften Pläne nachteilig auf ihre Rechts- und Interessenwahrung auswirken würden, weshalb auf ihre diesbezügliche Rüge nicht einzugehen ist (VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2.c/aa). Ausserdem ist das rückzubauende Gebäude im Katasterplan gelb eingezeichnet, was den Vorgaben gemäss § 4 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) entspricht. Im Fall von Neubauten müssen abzubrechende Bauwerke im Fassaden- oder im Grundrissplan nicht dargestellt werden. Die tatsächlichen Verhältnisse waren für die Entscheidinstanzen nach dem Gesagten ohne Weiteres ersichtlich.

3.3.3 Schliesslich ist auch die vorgenommene Aussteckung nicht zu beanstanden. Die Aussteckung soll den Gebäudekubus in seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum Ausdruck bringen (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 227). Für den genauen Inhalt des Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend. Soll ein Satteldach realisiert werden, darf es in der Regel bei der Aussteckung der Dachneigung sein Bewenden haben (BRKE II Nr. 90/2000 in BEZ 2000 Nr. 31). Die Beschwerdeführerschaft kann daraus, dass ein First nicht ausgesteckt wurde, folglich nichts für sich ableiten.

3.4 Zusammenfassend können sowohl betreffend die vorinstanzlichen wie auch das vorliegende Verfahren keine unklaren Verhältnisse erblickt werden und es gibt keinen Anlass, die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen. Die bei den Akten liegenden Unterlagen zum Bauprojekt, namentlich die Pläne, Modellbilder und Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben, bieten eine hinreichende Entscheidgrundlage für die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG. Weitere Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie die Durchführung eines Augenscheins oder einer geodätischen Vermessung erübrigen sich.

4.  

4.1 In materieller Hinsicht bemängeln die Beschwerdeführenden die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts: In einer Ortsbildschutzzone wie der vorliegenden solle das unterste Vollgeschoss als Erdgeschoss wahrgenommen werden; beim geplanten Projekt sei jedoch das anrechenbare Untergeschoss als Erdgeschoss wahrnehmbar und unschön in den Boden hineingedrückt. Gemäss ihrer ständigen Praxis erlaube die Stadt Uster in ihren Ortsbildschutzzonen denn auch keine Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von mehr als 1 m, weshalb es gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse, dass vorliegend eine Erhebung von bis zu 2,60 m bewilligt worden sei. Hinzu komme, dass das Bauprojekt die nötige Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt an der K-Gasse 03 vermissen lasse.

4.2
4.2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In der Ortsbildschutzzone und namentlich auch hinsichtlich des Schutzobjekts an der K-Gasse 03 ist gestützt auf diese Bestimmung nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung zu verlangen (vgl. VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 7 zur Ortsbildschutzzone D2 in der Stadt Uster sowie § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezüglich der Qualifikation des Gebäudes an der K-Gasse 03 als Objekt des Natur- und Heimatschutzes). Nicht über § 238 Abs. 2 PBG hinaus geht Art. 9 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster, welche die Erscheinung der Bauten in den Ortsbildschutzzonen regelt.

4.2.2 Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die kommunale Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die Anforderungen an eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

4.3
4.3.1 Die kommunale Baubehörde hat sich in ihrer Bewilligung sehr ausführlich mit der Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts auseinandergesetzt. Sie hat hierbei Bezug genommen auf die Beurteilung der Stadtbildkommission, welche das Bauvorhaben vor dem Hintergrund der erhöhten gestalterischen Anforderungen bewertete und ihm einen "angemessenen Beitrag im Dorfbild" attestierte. Der Vor­instanz ist darin beizupflichten, dass das unterste Vollgeschoss nicht in den Boden gedrückt wirkt; vielmehr wird die bestehende Terraingestaltung aufgenommen, was aus den Akten ersichtlich ist. Soweit die Beschwerdeführenden sich auf § 279 Abs. 1 PBG bzw. auf das dieser Norm zugrundeliegende Verständnis berufen, ist darauf hinzuweisen, dass die Bestimmung bloss festhält, bei der Berechnung der Gebäudehöhe sei mit 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen. Bei dieser Höhenangabe handelt es sich um eine rein rechnerische Grösse, die mit der effektiven Ansetzung des Erdgeschossfussbodens oder der Terraingestaltung nichts zu tun hat (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1172). Es kann nicht daraus abgeleitet werden, dass keine Erhebungen des untersten Vollgeschosses von mehr als 1,5 m bewilligt werden dürfen.

4.3.2 Die Stadt Uster betont in ihrer Beschwerdeantwort denn auch, sie kenne keine Praxis, wonach in den Ortsbildschutzzonen Erhebungen des Erdgeschosses von mehr als 1 m gegenüber dem gewachsenen Terrain unzulässig seien. Die Frage kann jedoch offengelassen und diesbezüglich in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die zutreffenden Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden: Eine Herabsetzung des untersten Vollgeschosses bzw. der Gebäudehöhe hätte entweder erhebliche, gestalterisch unbefriedigende Abgrabungen oder den Verzicht auf das zulässige anrechenbare Untergeschoss zur Folge. Einzig in Ausnahmefällen – wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist – kann jedoch gestützt auf § 238 PBG der Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2). Dies ist vorliegend ohnehin nicht der Fall.

Nach dem Gesagten muss als Erdgeschoss mithin nicht zwingend das unterste Vollgeschoss wahrgenommen werden; die bewilligte Erhebung ist nicht zu beanstanden.

4.3.3 Beim Inventarobjekt an der K-Gasse 03 handelt es sich um ein im Jahr 1790 erstelltes Fachwerkhaus mit einer auffälligen Giebellukarne; das Gebäude ist giebelständig zur K-Gasse hin ausgerichtet. Ebenso ist die Schmalseite des vorderen der beiden zu erstellenden Mehrfamilienhäuser gegen die K-Gasse gerichtet, und zudem ist es an dieser Stelle infolge des Verzichts auf ein Dachgeschoss weniger hoch als der hintere Gebäudeteil, wodurch es dem Schutzobjekt viel Raum belässt, um auf die Umgebung zu wirken. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht substanziiert geltend, inwiefern das Bauprojekt zu wenig Rücksicht auf das Schutzobjekt nehmen würde. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen dem Bauprojekt eine genügende Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt attestierten.

4.4 Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche Ermessensbetätigung zu schützen und die Beschwerde insgesamt als unbegründet abzuweisen.

5.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, die private Beschwerdegegnerin angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-;     die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--     Zustellkosten,
Fr. 4'205.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …