Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2020.00737

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 18. März 2021

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

1.    Stockwerkeigentümergemeinschaft D,
vertreten durch RA E,

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der Stockwerkeigentümergemeinschaft D mit Beschluss vom 28. April 2020 die Baubewilligung für die Dachaufstockung, den Anbau eines Treppenhauses, den Einbau eines Lifts und die Anbringung einer Aussenisolation am Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück an der F-Strasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).

II.  

Hiergegen erhoben A und B am 4. Juni 2020 Nachbarrekurs an das Baurekursgericht. Am 18. September 2020 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B am 21. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Verweigerung der angefochtenen Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Am 11. November 2020 nahm das Baurekursgericht Stellung zur Beschwerde und beantragte deren Abweisung. Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; die Stockwerkeigentümergemeinschaft D beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Diese hielten mit Replik vom 8. Januar 2021 an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerinnen liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
1.1.  Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde zuständig.

1.2 Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 30. April 2019, VB.2019.00846, E. 1.2; 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt. Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführer sind Gesamteigentümer von Stockwerkeigentumseinheiten auf einer an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. Auf einzelne Rügen ist nicht einzugehen, soweit kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges Interesse gegeben ist, da die Gutheissung der Beschwerde die behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein Projektmangel durch eine für die Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59).

2.
Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2bII. Das dort bestehende Mehrfamilienhaus soll aufgestockt und um zwei Dachgeschosswohnungen erweitert werden. Ferner sind der Anbau eines Treppenhauses, der Einbau eines Lifts und die Anbringung einer Aussenisolation projektiert.

3.  

3.1
3.1.1 In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführer zunächst die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn der Sachverhalt hinreichend erstellt ist. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Verfahren in erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79; RB 1995 Nr. 12).

3.1.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, aus den Baugesuchsunterlagen gehe nicht hinreichend hervor, wie sehr das Bauvorhaben ihre Aussicht und Privatsphäre beeinträchtige. Es sei hierfür unabdingbar, sich vor Ort ein Bild zu verschaffen. Zudem sei dies auch für die Beurteilung der Verkehrssicherheitsverhältnisse, der Terrainsituation und des optischen Eindrucks der Gebäudehöhe nötig.

3.1.3 Das Zürcher Baurecht kennt keinen spezifischen Schutz der Privatsphäre oder der Aussicht. Vielmehr werden diese nachbarlichen Interessen im Wesentlichen durch die primären Baubeschränkungsnormen wie Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäude- und Firsthöhen, Geschosszahlen und Ausnützungsvorschriften etc. geschützt (s. zum Ganzen VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 6.2). Die diesen Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen können auch für die Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn "zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Ob die genannten Normen eingehalten sind, ist eine Rechtsfrage.

Ferner lassen sich die massgeblichen Platzverhältnisse im Bereich der Zufahrt und damit die Verkehrssicherheit aufgrund der Baupläne beurteilen und zudem ist auf die diesbezügliche Rüge sowie auf diejenige betreffend den Terrainverlauf ohnehin nicht einzugehen (E. 4.1 f.). Ausserdem ist den Beschwerdeführern zwar darin zuzustimmen, dass im Bereich von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen eine materielle Betrachtungsweise gefordert ist zur Beurteilung der Frage, wie hoch ein Gebäude tatsächlich in Erscheinung tritt (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017, E. 4.6). Da das Bauprojekt die gemäss Art. 13 BZO maximal erlaubte Gebäudehöhe von 9 m aber einhält, ist der angeführte Bundesgerichtsentscheid vorliegend nicht einschlägig.

3.1.4 Der massgebliche Sachverhalt ist – wie auch die nachfolgenden Erwägungen zeigen –  hinreichend erstellt, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb – wie bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.

3.2  

3.2.1 Weiter beanstanden die Beschwerdeführer in prozessualer Hinsicht, dass im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Projekt kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden ist, da die Bauherrschaft an der Südwestfassade eigenmächtig Abgrabungen vorgenommen habe und der Terrainverlauf nicht mehr mit dem zuletzt bewilligten Zustand übereinstimme.

3.2.2 Wurde eine Baute oder Anlage ohne Baubewilligung erstellt, ist sie formell rechtswidrig und ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren ist durchzuführen; erweist sich die Baute oder Anlage auch als materiell rechtswidrig, so ist grundsätzlich der rechtmässige Zustand wiederherzustellen (§ 341 PBG; Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 238 f.).

3.2.3 Da die Terraingestaltung und die von den Beschwerdeführern diesbezüglich beanstandete Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe Gegenstand der strittigen Baubewilligung bzw. des vorliegenden Verfahrens sind, würde die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu einem unnötigen Leerlauf führen. Sofern die Umgebungsgestaltung bzw. die Gebäudehöhe mit den geltenden baurechtlichen Normen im Einklang stehen, braucht der Terrainverlauf nicht mit dem zuletzt bewilligten Zustand übereinzustimmen. Hierbei handelt es sich jedoch um materielle Fragen; das prozessuale Vorgehen der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden.

4.  

Die Beschwerdeführer bringen vor, das Baurekursgericht sei zu Unrecht nicht auf ihre Rügen betreffend die Gebäudehöhe und die Verkehrssicherheit eingegangen. Da die Gebäudehöhe entlang der Südwestfassade infolge der vorgenommenen Abgrabungen deutlich überschritten und das Bauprojekt daher nicht bewilligungsfähig sei, bestehe ein schutzwürdiges Interesse an der Erhebung der diesbezüglichen Rüge. Entsprechendes gelte auch mit Blick auf die geplante, nicht verkehrssichere Erschliessung, welche zur Aufhebung der Baubewilligung führen müsse.

4.1
4.1.1 Gemäss Art. 10 BZO sind Abgrabungen – abgesehen von solchen für Haus- und Kellerzugänge, Ein- und Ausfahrten zu Garagen und dergleichen – nur in geringfügigem Ausmass zulässig. Zwecks Einordnung in die Umgebung und zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden. Die Gebäudehöhe muss auch vom gestalteten Terrain aus eingehalten werden.

4.1.2 Zunächst ist den Beschwerdeführern darin zuzustimmen, dass die Gebäudehöhe vom gestalteten bzw. abgegrabenen Terrain aus offenkundig nicht eingehalten ist. Geregelt wird die Gebäudehöhe jedoch nicht im – Abgrabungen und Aufschüttungen betreffenden – Art. 10 BZO, sondern in § 280 PBG; im Zusammenhang mit letzterer Norm ist nicht der gestaltete, sondern der gewachsene Boden für die Bestimmung der Höhe massgebend. Bei dieser Messweise ist die zulässige Gebäudehöhe von 9 m eingehalten. Entsprechend ist auf die beschwerdeführerischen Vorbringen zur Anwendbarkeit von § 357 PBG betreffend Änderungen an überhohen Bauten nicht weiter einzugehen.

4.1.3 Die fraglichen Abgrabungen an der Südwestfassade befinden sich auf der vom beschwerdeführerischen Grundstück abgewandten Gebäudeseite und sind von diesem aus nicht einsehbar. Die Geltendmachung der übermässigen Abgrabung ist zudem nicht geeignet, zur Aufhebung der Baubewilligung zu führen. Vielmehr wäre nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass das Terrain rechtmässig zu gestalten sei – dies wurde in der Baubewilligung denn auch, zumindest erwägungsweise, so festgehalten. Aus der genannten Nebenbestimmung würde den Beschwerdeführern jedenfalls kein praktischer Nutzen erwachsen: Es müssten bloss für die von ihrem Grundstück aus nicht sichtbaren Abgrabungen rückgängig gemacht werden. Auf ihre Rüge betreffend den Terrainverlauf ist mithin mangels schutzwürdigen Interesses nicht einzugehen.

4.2
4.2.1 Weiter monieren die Beschwerdeführer, die Erschliessungs- und Parkierungssituation genüge den Anforderungen der Zugangsnormalien bzw. der Verkehrssicherheit nicht, da die Platzverhältnisse zu beengt seien. Sobald das abgegrabene Terrain wiederhergestellt sei (s. E. 4.1), verschlimmere sich die Situation zusätzlich: Infolge der vorgesehenen Platzierung der Fahrzeugabstellplätze würde die Fahrbahnbreite dann an der engsten Stelle bloss noch ca. 2,50 bis 2,70 m betragen, was die in den Zugangsnormalien vorgegebene Breite von 3 m zuzüglich Bankette für Fussgänger unterschreite, dem im Grundbuch eingetragenen Nutzungsreglement der beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft widerspreche und die Verkehrssicherheit beeinträchtige. Hinzu komme als zusätzliche Sicherheitsbeeinträchtigung, dass die Parkfeldwinkel mit nur 43,6 Grad anstatt 45 Grad kleiner als vorgeschrieben seien.

4.2.2 Gemäss § 240 PBG darf der Verkehr durch Bauten und Anlagen nicht behindert werden; eine genügende Zugänglichkeit ist zu gewährleisten (§ 237 PBG). Weiter müssen auch die Fahrzeugabstellplätze verkehrssicher angelegt sein (§ 244 PBG).

Wie die private Beschwerdegegnerschaft vorbringt, sind die projektierten Parkfelder mit einer Länge von 5,90 m grosszügig bemessen und könnten noch gekürzt werden. Nach den Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS-Normalien) ist in der vorliegenden Konstellation eine Länge von 4,90 m ausreichend (VSS-Norm 640 291 a). Mithin könnte die Fahrbahn durch eine nebenbestimmungsweise Kürzung der Parkfelder deutlich verbreitert werden; eine Aufhebung der Baubewilligung hätte dies nicht zur Folge. Die Beschwerdeführer können somit keinen praktischen Nutzen aus ihrer diesbezüglichen Rüge ziehen, weshalb auf diese mangels eines schutzwürdigen Interesses ebenfalls nicht einzugehen ist.

4.2.3 Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass – auch nach Herstellung eines BZO-konformen Zustands im Zusammenhang mit den Abgrabungen – die engste Stelle der Fahrbahn ca. 4 m betragen und damit breiter als die Minimalvorgabe von 3 m in den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) für Zufahrtswege sein wird. Weiter sieht die VSS-Norm 40 291 a Parkfeldwinkel von zwischen 30 Grad und 60 Grad vor; ein Winkel von 43,6 Grad wäre unter diesem Aspekt nicht zu beanstanden. Damit ist keine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit festzustellen. Anzufügen bleibt, dass Vorbringen im Zusammenhang mit dem Nutzungsreglement der beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft vor den Zivilgerichten geltend gemacht werden müssten.

5.  

5.1 In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer Verstösse gegen die Geschosszahlvorschriften. Da die Nutzung als Estrich nur vorgeschoben sei und die Trennwände zur vorgesehenen Galerie nach der Realisierung des Bauvorhabens sicherlich wieder entfernt würden, müsse das zweite Dachgeschoss – welches offenkundig dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen werde – an die Geschosszahl angerechnet werden, womit die zulässige Anzahl Dachgeschosse überschritten sei. Das Geschoss werde durch insgesamt acht Fenster gut belichtet, weise grosszügige Bodenflächen und Raumhöhen auf, sei von den darunterliegenden Wohnungen aus über voll ausgebaute Treppen zugänglich sowie komplett isoliert und beheizbar. Zudem sei auch das zweite Untergeschoss an die Geschosszahl anzurechnen: Dieses enthalte Erschliessungsflächen, welche für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet seien.

5.2 In der zweigeschossigen Wohnzone W2bII sind zwei Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss zugelassen (Art. 13 Abs. 1 BZO). Anrechenbar sind Dach- und Untergeschosse, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume bzw. zum Aufenthalt von Menschen geeignete Räume aufweisen (§ 276 Abs. 1 i.V.m. § 299 ff. PBG). Neben Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen führen auch weitere Räume für den dauernden Aufenthalt wie etwa Garderoben-, Bastel- oder Sanitärräume zur Anrechenbarkeit. Demgegenüber sind beispielsweise ein Hauszugang oder ein Treppenhaus keine Räume, sondern werden als Erschliessungsflächen bezeichnet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1142 f. mit Hinweisen auf BEZ 2005 Nr. 37, BEZ 2003 Nr. 31 und BEZ 1985 Nr. 22).

5.3
5.3.1 Wie aus den Bauplänen ersichtlich wird, verfügen die projektierten Estrichräume über keine Fenster; belichtet werden nur die angrenzenden Galerien. Dafür, dass die Bauherrschaft die dazwischenliegenden Trennwände nach der Abnahme des Gebäudes wieder entfernen würde, gibt es keine Anzeichen und kann ihr nicht grundlos unterstellt werden. Aus den Akten wird ferner ersichtlich, dass die minimale Raumhöhe deutlich unterschritten wird: In Dachräumen muss die lichte Höhe von 2,4 m wenigstens über der halben Bodenfläche eingehalten sein (§ 304 Abs. 2 und Abs. 3 PBG), was hier zu verneinen ist. Ferner weist die Bauherrschaft darauf hin, dass die Estrichabteile nicht beheizt werden und dass die Treppe zum zweiten Dachgeschoss nur 70 cm breit sei. Da Treppen im Wohnungsinnern gemäss § 305 PBG mindestens 90 cm breit sein müssen, weist – wie die mangelnde Raumhöhe und Belichtung – auch dieser Aspekt darauf hin, dass die fraglichen Räume nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Nach dem Gesagten muss das zweite Dachgeschoss mithin nicht an die Geschosszahl angerechnet werden.

5.3.2 Im zweiten Untergeschoss des Bauprojekts sind Kellerabteile, Garagen, Waschküchen und Trockenräume vorgesehen. Ausserdem sind ein Hauseingang, ein Lift und ein Treppenhaus geplant; auf diese Erschliessungsflächen bezieht sich die Beschwerde.

Im Gesetz werden Erschliessungsflächen bloss im Zusammenhang mit der (allfälligen) Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer, nicht aber bezüglich der Geschosszahlvorschriften erwähnt (s.u. E. 5.2 betr. § 255 Abs. 1 PBG). Gemäss ständiger baurechtlicher Praxis gelten Flächen wie Hauseingänge oder Treppenhäuser nicht als für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignete Räume (BEZ 2009 Nr. 50, BEZ 2003 Nr. 31). Es besteht keine Veranlassung, auf diese Praxis zurückzukommen, und Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume sind im zweiten Untergeschoss offenkundig nicht vorgesehen. Daher ist auch dieses Geschoss nicht an die Geschosszahl anzurechnen.

6.  

6.1 Weiter beanstanden die Beschwerdeführer eine fehlerhafte Ausnützungsberechnung durch die Vorinstanzen bzw. eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung, zumal das erste Untergeschoss für die Berechnung der Ausnützungsziffer als Vollgeschoss gelte und auch im zweiten Untergeschoss sowie im zweiten Dachgeschoss anrechenbare Geschossflächen vorhanden seien. Ausserdem sei die vorgesehene Ausnützungsübertragung von einem Drittgrundstück nicht möglich, da dieses nicht über genügend Reserven verfüge. Jedenfalls sei nicht nachvollziehbar, wie das Baurekursgericht die Ausnützung berechnet habe, was gegen die Begründungspflicht verstosse. Zudem habe sich die kommunale Baubehörde bei den massgeblichen Flächenangaben um 2,54 m² verrechnet, was zur teilweisen Gutheissung des Rekurses hätte führen und bei der vorinstanzlichen Kostenverlegung hätte berücksichtigt werden müssen.

6.2 Gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO beträgt die Ausnützungsziffer in der Wohnzone W2bII 40 %. Die Grundfläche des Bauareals bemisst sich auf 1'047 m², erlaubt ist somit eine anrechenbare Geschossfläche von 418,8 m². Die für das Bauprojekt zusätzlich benötigte Fläche von 108,89 m² soll mittels Ausnützungsübertragung durch das Erschliessungsgrundstück Kat.-Nr. 04 zur Verfügung gestellt werden, welches über Nutzungsreserven von 114 m² verfügt.

§ 255 PBG bestimmt, dass für die Ausnützungsziffer alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärraume samt inneren Trennwänden anrechenbar sind. Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind (nur) anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Die fragliche Fläche bzw. der nicht zu überschreitende Wert beträgt beim vorliegenden Bauprojekt 209,4 m².

Die vorstehend ausgeführte Privilegierung der Dach- und Untergeschosse gilt auch in Bezug auf die Erschliessungsflächen. Befindet sich eine solche in einem Geschoss, das keine anrechenbaren Räume aufweist, ist sie mitsamt Treppe nicht anrechenbar (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 946).

6.3
6.3.1 Wie oben dargestellt, befinden sich im zweiten Untergeschoss sowie im zweiten Dachgeschoss bloss Kellerabteile, Waschküchen, Estrichräume und dergleichen, welche nicht dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen (E. 5.3.1 f.). Diese sind bei der Ausnützungsziffer nicht anzurechnen. Entsprechend sind auch die dazugehörigen Erschliessungsflächen nicht anzurechnen.

6.3.2 Demgegenüber befinden sich im ersten Untergeschoss Wohnräume. Zunächst ist festzuhalten, dass es entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen unerheblich ist, ob dieses Geschoss mehrheitlich über oder unter dem gewachsenen Boden liegt, obgleich § 9 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) auf dieses Unterscheidungskriterium abstützt. Diese Bestimmung steht im Widerspruch zur abschliessenden Regelung von § 255 PBG und ist, soweit sie die fragliche Unterscheidung trifft, unbeachtlich (VGr, 9. März 2011, VB.2010.00577, E. 4 = BEZ 2011 Nr. 23; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 953).

Ausschlaggebend ist wie erwähnt vielmehr, ob bzw. um welchen Wert die Fläche überschritten ist, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Die Überschreitung beträgt hinsichtlich des ersten Untergeschosses rund 27,2 m².

6.3.3 Es stellt sich somit die Frage, ob dieser Wert durch den geplanten Ausnützungstransfer kompensiert werden kann. Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, das Spendergrundstück verfüge nicht über eine Nutzungsreserve von 114 m², da zugunsten des Baugrundstücks bereits zu einem früheren Zeitpunkt von diesem Grundstück aus eine Ausnützungsübertragung im Umfang von 33,7 m² vorgenommen worden sei.

Es ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass eine Übertragung im genannten Umfang zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen wurde. Die gesamte Nutzungsübertragung berechnet sich jedoch aus dem Total der schon früher vorgenommenen und der hinzukommenden, für das neue Projekt zusätzlich benötigten Übertragung. Dieses Total beträgt 108,89 m² und damit weniger als 114 m². Es genügt in jedem Fall für die fragliche Kompensierung.

6.3.4 Weiter ist den Beschwerdeführern zwar darin beizupflichten, dass die Ausführungen der Vorinstanz betreffend die Berechnung der Ausnützung teilweise eher knapp ausgefallen sind. Ausserdem beinhaltete die diesbezügliche Berechnung der kommunalen Baubehörde in der angefochtenen Baubewilligung ursprünglich einen Additionsfehler im Nachkommastellenbereich, welcher im Lauf des Rekursverfahrens korrigiert wurde. Eine mangelhafte Begründung im Sinn eines Verstosses gegen das rechtliche Gehör durch das Baurekursgericht ist jedoch nicht ersichtlich, zumal die Berechnung der Reserven für die Ausnützungsübertragung ersichtlich wird und aufgezeigt wird, weshalb sich für das – nicht anrechenbare – zweite Untergeschoss und das zweite Dachgeschoss eine Berechnung erübrigt. Mit Blick auf die Vielzahl der beschwerdeführerischen Rügen fällt zudem auch der ursprüngliche Additionsfehler der Baubehörde nicht ins Gewicht, weshalb keine Anpassung der Kostenauflage durch das Baurekursgericht vorzunehmen ist.

Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Ausnützung nicht zu beanstanden.

7.  

7.1 Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführer, dass das bestehende Gebäude bereits heute den minimalen Wegabstand gegenüber der angrenzenden Wegparzelle unterschreite, was durch die projektierte, 20 cm breite Aussenwärmedämmung noch verstärkt werde und dadurch gegen § 357 PBG verstosse – insbesondere auch, weil mit dem Gesamtprojekt ein abstandswidriges Gebäude aufgestockt werde, welches ihre Aussicht und Privatsphäre beeinträchtige.

7.2 Zunächst ist festzuhalten, dass gemäss § 253a Abs. 1 PBG an bestehenden Gebäuden Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften angebracht werden dürfen, sofern keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen Interessen vorliegen. Solche werden nicht geltend gemacht und sind denn auch nicht ersichtlich.

7.3  

7.3.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, das bestehende Gebäude unterschreite den minimalen Wegabstand gegenüber der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 an der südöstlichen Gebäudeecke – also in einem vom Gebäude der Beschwerdeführer abgewandten Bereich – um über einen Meter.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich dabei um einen öffentlichen Weg handelt und deshalb die Abstandsvorschriften von § 265 Abs. 1 PBG zu beachten sind (vgl. dazu etwa VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1, mit Hinweisen). Der Frage braucht vorliegend aber nicht weiter nachgegangen zu werden, da sich das Projekt – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen – auch bei Anwendbarkeit der genannten Abstandsregel als bewilligungsfähig erweist.

7.3.2 § 357 Abs. 1 PBG erlaubt Umbauten oder die Erweiterungen von bestehenden Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, grundsätzlich nur insoweit, als dadurch keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften geschaffen werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts stellt die Erhöhung von Gebäuden im Grenzabstandsbereich indes keinen neuen oder weitergehenden Gesetzesverstoss dar (VGr, 10. September 2014, VB.2014.00224, E. 3.4 mit Hinweisen; BEZ 2016 Nr. 39). Dies gilt umso mehr hier, wo es sich um die Aufstockung eines Gebäudes im Weg- bzw. Strassenabstand handelt und nicht um die Aufstockung eines Gebäudes, dass den Abstand zu Nachbarparzellen oder -bauten nicht einhält.

7.3.3 Weiter setzen Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten voraus, dass dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen.

Zu Recht weist das Baurekursgericht darauf hin, dass das Gebäude der Beschwerdeführer aufgrund der Hanglage höher gelegen ist als dasjenige der Bauherrschaft. Tatsächlich ist das Gelände an besagter Örtlichkeit aussergewöhnlich steil. Das gewachsene Terrain beim Gebäude der Bauherrschaft befindet sich auf 585 m ü.M. (vgl. etwa 9/11.5). Dasjenige der Beschwerdeführer steht klar über der Höhenkurve 600 m ü.M. (vgl. map.geo.admin.ch), also mehr als 15 m höher als dasjenige der Bauherrschaft. Mit anderen Worten: Selbst der First der geplanten Aufstockung liegt noch unterhalb des Gebäudes der Beschwerdeführer. Es mag zwar möglichweise zutreffen, dass bezüglich des Gartens oder eines unteren Stockwerks der Liegenschaft der Beschwerdeführer ein freier Blick abwärts auf den Zürichsee partiell beeinträchtigt wird. Indessen ist bei den gegebenen Verhältnissen davon auszugehen, dass die geplante Aufstockung – entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer – nicht einmal annähernd einen "vollständigen Entzug ihrer südseitigen Aussicht" bedeutet (nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar VGr, 12. November 2020, VB.2020.00279, E. 4.5 f.). Ähnlich wenig fallen die geplanten neuen Dachfenster ins Gewicht, zumal aufgrund der – soeben dargelegten – tiefen Lage auch des neuen Dachstocks entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer keineswegs davon auszugehen ist, dass man aus den geplanten Dachfenstern unter erheblichem Verlust der Privatsphäre Einsicht "auf" das Grundstück der Beschwerdeführer haben wird. Zusammengefasst überwiegt das Interesse der Beschwerdeführer an der uneingeschränkten Bewahrung der Aussicht und Privatsphäre dasjenige der privaten Beschwerdegegnerin an der Ausnützung ihres Grundstücks und das öffentliche Interesse an einer Verdichtung des Wohnraums nicht.

Auch andere massgebliche private oder öffentliche Interessen an der Verweigerung der strittigen Aufstockung sind nicht ersichtlich, wobei insbesondere anzumerken ist, dass die geltend gemachte relativ geringfügige Unterschreitung des Wegabstands gerade angesichts der im Gebiet vorherrschenden offenen Bauweise keinerlei Probleme – etwa in wohnhygienischer Sicht (vgl. dazu VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3) – aufwirft.

7.3.4 Nach dem Gesagten ist die projektierte Aufstockung mit Blick auf § 357 PBG zulässig. Es handelt sich weder um eine neue oder weitergehende Abweichung im Sinn des Gesetzes, noch stehen dem Projekt überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen.

8.  

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    230.--     Zustellkosten,
Fr. 4'230.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an: …