Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2020.00765

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. Juni 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber José Krause.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A,

1.2  B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.1  D,

1.2  E,

 

beide vertreten durch RA F,

 

2.    Präsident der Planungs- und Baukommission Thalwil,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung.

hat sich ergeben:

I.  

Mit Verfügung vom 10. März 2020 erteilte der Präsident der Planungs- und Baukommission Thalwil D und E die baurechtliche Bewilligung für die gegenüber dem am 23. August 2017 bewilligten Bauvorhaben (Umbau des "Hauses G" sowie Neubau eines Pavillons und einer Unterniveaugarage) alternative Ausführung des Untergeschosses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in Thalwil.

II.  

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 14. April 2020 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 29. September 2020 ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 4. November 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zuzüglich MWST) zulasten des Präsidenten der Planungs- und Baukommission die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide; in prozessualer Hinsicht ersuchten sie um einen Augenschein. D und E ersuchten am 20. November 2020 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) um Beschwerdeabweisung. Gleichentags beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 1. Dezember 2020 schloss der Präsident der Planungs- und Baukommission auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

A und B hielten am 4. Januar 2021 an ihren Anträgen fest. Am 20. Januar 2021 duplizierten D und E, worauf A und B mit Eingabe vom 25. Februar 2021 erwiderten. D und E liessen sich am 10. März 2021, am 31. März 2021 und am 4. Mai 2021, A und B am 26. März 2021, am 21. April 2021 und am 17. Mai 2021 nochmals vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die private Beschwerdegegnerschaft plant auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 01 die Gesamtsanierung des "Hauses G", den Ersatzneubau des Pavillons sowie die Erstellung einer Unterniveaugarage, wofür sie am 23. August 2017 die baurechtliche Bewilligung erhielt, welche mit Urteil des Bundesgerichts vom 11. Juli 2019 (1C_129/2019) in Rechtskraft erwuchs. Anfangs Februar 2020 ersuchten sie die Baubehörde um Bewilligung einer alternativen Ausführung (Variante B) der Unterniveaugarage. Der Präsident der Baubehörde bewilligte mit Verfügung vom 10. März 2020 das Vorhaben, welches namentlich das Wegrücken des (planmässig bis an die Parzellengrenze reichenden) Untergeschosses vom südwestlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführenden vorsieht, und dann zum Zug kommen soll, wenn die ursprüngliche Projektvariante (Variante A) mangels Gewährung des Hammerschlagsrechts durch die Beschwerdeführenden nicht erstellt werden kann.

3.  

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug weiterer Akten.

3.1 Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

Insgesamt ergibt sich in vorliegender Angelegenheit der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten. Auf einen Augenschein des Verwaltungsgerichts kann daher verzichtet werden.

3.2 Da sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten ergibt, ist zugleich der ersuchte Beizug weiterer Akten entbehrlich.

4.  

Ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs für das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob dies als selbständiges (Alternativ-)Projekt erfolgt oder in Form eines Änderungsgesuchs zum bereits bewilligten Projekt (Stammbaubewilligung), entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162, E. 6.1.2).

Die Äusserungen der Bauherrschaft im Vorfeld der streitgegenständlichen Baubewilligung sowie die Baubewilligung selbst lassen keinen Zweifel daran, dass die baulichen Änderungen ein Alternativprojekt darstellen. Ein solches ist selten ein selbständiges Projekt; die Regel bildet vielmehr die Ergänzung oder Erweiterung einer zuvor erteilten Stammbewilligung, deren Gültigkeit unberührt bleibt (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 377). Entsprechend bildet das Baugesuch, vorliegend das Begehren um eine Alternativbewilligung, Gegenstand der Prüfung durch die Baubehörde (vgl. Mäder, Rz. 327). Somit ist nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde von einer Prüfung der Stammbaubewilligung, wie das die Beschwerdeführenden anstrebten, absah.

5.  

5.1 Wer im baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungsfrist beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Nach Treu und Glauben darf der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen. Diese Grundsätze gelten auch bezüglich der Publikation von Unterschutzstellungsbeschlüssen und Inventarentlassungen sowie für die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigten Organisationen (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1 mit Hinweisen).

5.2 Auf der Grundlage von § 325 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 13 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) wird bei Bauverfahren von untergeordneter Bedeutung oder für die Änderung bereits bewilligter Projekte anstelle des ordentlichen das Anzeigeverfahren angewendet, wenn nach den Umständen keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können.

Das Anzeigeverfahren ohne neue Aussteckung und Publikation ist somit dann zulässig, wenn die Änderungen untergeordneter Natur sind und keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter betroffen sind. Ist nur eine dieser Voraussetzungen gegeben, besteht kein Raum für das Anzeigeverfahren. Erging die Baubewilligung hingegen zu Unrecht im Anzeigeverfahren und erhalten Dritte aus diesem Grund erst nach Ausführung der baulichen Änderungen Kenntnis davon, so ist ihr Rekursrecht nicht verwirkt (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209, E. 2.7 mit Hinweisen).

5.3 Eine falsche Verfahrenswahl führt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Nachbar seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte (VGr, 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 6.6 mit Hinweisen, bestätigt mit BGr, 25. Februar 2021, 1C_58/2020, E. 3).

6.  

Die Beschwerdeführenden monieren, dass die Variante B kein untergeordnetes Vorhaben sei, weshalb nicht der Präsident der Planungs- und Baukommission zuständig für die Genehmigung gewesen wäre.

6.1 Die Variante B sieht im Untergeschoss eine Verschiebung der südwestlichen Aussenwand Richtung Gebäudeinneres, die Versetzung einer inneren Trennwand sowie zweier Säulen vor. Weiter betrifft sie insofern die Umgebungsgestaltung, als die Hecke entlang der Grenze zur Parzelle der Beschwerdeführenden von bisher etwa 14,5 m auf ca. 24 m verlängert wird, wodurch die Sitzbank und der Brunnen etwas mehr vom beschwerdeführerischen Grundstück abgerückt werden. Diese baulichen Massnahmen sind klarerweise von untergeordneter Bedeutung (weshalb entgegen den Beschwerdeführenden kein Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV vorliegt): So findet das Anzeigeverfahren gemäss § 14 BVV namentlich Anwendung auf unwesentliche Verkleinerungen des Gebäudegrundrisses und des Baukubus (lit. e) sowie auf das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände (lit. g). Die Beschwerdeführenden halten dem entgegen, dass die Rücknahme der Südwestwand Auswirkungen auf hinsichtlich der Verkehrssicherheit relevante Radien habe und dass die Verschiebung der inneren Trennwand zu längeren Fluchtwegen führen würde. Mit diesen lediglich spekulativen Ausführungen gelingt es ihnen indessen nicht ansatzweise, die in § 14 BVV verankerte Vermutung, dass es sich bei den dort erwähnten Fällen um untergeordnete Bauvorhaben im Sinn von § 13 Abs. 1 BVV handelt (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 410), umzustossen. Sodann sind bei der Beurteilung, ob das Anzeigeverfahren Anwendung finden kann, das Gesamtprojekt sowie das Ausmass der Änderung als solche zu berücksichtigen (ausführlich VGr, 3. November 2010, VB.2010.00334, E. 4.2.4). Somit überzeugt das Argument der Beschwerdeführenden, wonach die geplante Reduktion der Grundfläche um ca. 18,35 m² nicht als untergeordnet bezeichnet werden könne, wegen seiner isolierten Betrachtungsweise von vornherein nicht; unter Berücksichtigung der Gesamtprojektfläche von über 650 m² erweist es sich zugleich als verfehlt. Schliesslich ist die projektierte Verlängerung der Hecke in Anbetracht von § 14 lit. o BVV ebenso von untergeordneter Bedeutung.

Im Weiteren können die Beschwerdeführenden aus der von ihnen herangezogenen Erwägung des die Stammbaubewilligung betreffenden Urteils des Verwaltungsgerichts vom 17. Januar 2019 (VB.2018.00314) nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dort (a.a.O., E. 3.5) hat das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit einem (zu jenem Zeitpunkt) inventarisierten Baum auf der beschwerdeführerischen Parzelle erwogen, dass eine wesentliche Projektänderung gegebenenfalls zu erblicken wäre, wenn der in der Baubewilligung vorgesehene Baumschutz eine Redimensionierung des projektierten Untergeschosses zur Folge hätte. Obschon die Bauherrschaft nun eine Redimensionierung des Untergeschosses plant, ist die verwaltungsgerichtliche Erwägung vorbehältlich ("gegebenenfalls") formuliert, sodass sie nur schon aus diesem Grund nicht für den vorliegenden Fall Geltung beanspruchen kann.

Insgesamt ist das Bauvorhaben von der Baubewilligungsbehörde zu Recht als von untergeordneter Bedeutung qualifiziert worden, weshalb dessen Erledigung mit Blick auf die Geschäftsordnung der Planungs- und Baukommission zulässigerweise auf dem Präsidialweg geschah.

6.2 Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, dass von der Variante B Interessen des Naturschutzes berührt seien, was schon genüge, um die Anwendbarkeit des Anzeigeverfahrens auszuschliessen.

In ihrer Beschwerdeschrift erwähnen die Beschwerdeführenden eine Literaturstelle, wonach das Anzeigeverfahren nicht möglich sei, wenn Interessen des Natur- und Heimatschutzes betroffen sein können (also die Legitimation von ideellen Verbänden gegeben sei), was schon aus dem Wortlaut von § 325 Abs. 1 PBG hervorgehe (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 411). Dieser Verweis vermag ihre Position indessen nicht entscheidend zu stützen: Vorliegend wurden die Beschwerdeführenden ungeachtet des durchgeführten Anzeigeverfahrens (ohne öffentliche Bekanntmachung) gemäss dem Mitteilungssatz der strittigen Präsidialverfügung über die erteilte Baubewilligung informiert, was sich nicht zuletzt daran zeigt, dass sie ihre Rügen dem Baurekursgericht vortragen und damit ihre Interessen wahren konnten. Insoweit ist nicht ersichtlich, welchen praktischen Nutzen, der bei der Rüge von Verfahrensmängeln gleichfalls gegeben sein muss (Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 23), die Beschwerdeführenden an dem Anführen der angeblich übergangenen Interessen des Natur- und Heimatschutzes haben könnten: Wie oben erwähnt (E. 5) erwächst der berechtigten Organisation im Fall einer fälschlicherweise ausgebliebenen öffentlichen Bekanntmachung kein Nachteil, da für diese die Rekursfrist grundsätzlich erst mit Kenntnisnahme der Bewilligung zu laufen beginnt. Dass die strittige Präsidialverfügung gegenüber einer beschwerdeberechtigten Organisation gegebenenfalls vorderhand nicht rechtskräftig wird (vgl. BGr, 22. Oktober 2007, 1A.33/2007, E. 6.6), begründet indessen kein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführenden. Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang auch ihr Hinweis auf Art. 12b ("Eröffnung der Verfügung") des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG), da die Rechtsfolge einer Verletzung der dort vorgesehenen Publikationserfordernisse ebenso allein eine neue Frist ist (Peter M. Keller in: Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl-Ludwig Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. A., Zürich etc. 2019, Art. 12b N. 9).

Ohnehin können die Beschwerdeführenden als Eigentümerschaft des (zwischenzeitlich rechtskräftig unter Schutz gestellten) Tulpenbaums sämtliche Rügen erheben, die im Interesse des Natur- und Heimatschutzes liegen. Eine allenfalls beschwerdeberechtigte Organisation ist nicht zur Ergreifung weitergehender Beschwerdegründe berechtigt. Insofern erscheint der beschwerdeführerische Standpunkt jedenfalls nicht stichhaltig, wenn nicht gar rechtsmissbräuchlich.

7.  

Im Weiteren bemängeln die Beschwerdeführenden, dass das jeweils für die Variante A des Bauprojekts ausgearbeitete Baumschutzkonzept sowie die Bauplatzinstallation nicht unbesehen und ohne Anpassungen für die Variante B hätten verbindlich erklärt werden dürfen.

7.1 Die streitgegenständliche Bewilligung verfügte nebenbestimmungsweise, dass die Massnahmen gemäss dem Baumschutzkonzept vom 3. September 2019 bei der Ausführung der Variante B zu beachten seien und dass die Verfügung Bauinstallation vom 1. Oktober 2019 gälte.

Die Stammbaubewilligung verpflichtete die Bauherrschaft nebenbestimmungsweise, vor Baubeginn weitere Abklärungen betreffend den Wurzelverlauf vorzunehmen und die Baubehörde über die geplanten Schutzmassnahmen zu informieren, worauf die Bauherrschaft im Rahmen der Auflagenbereinigung das Baumschutzkonzept vorlegte. Mithin war die Erarbeitung des Baumschutzkonzepts Teil der Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung. Wenn die Beschwerdeführenden nun mit ihren Rügen durchdringen würden und die Bauherrschaft Anpassungen an ebendiesem Baumschutzkonzept vornehmen müsste, würde dies nicht die beantragte Aufhebung der Baubewilligung zur Folge haben, sondern lediglich zur Statuierung einer entsprechenden Nebenbestimmung (wie bereits in der Stammbaubewilligung) führen. Da somit der potenzielle Mangel ohne Weiteres auf dem Weg der Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist aber an der Rüge kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges Interesse gegeben (dazu Bertschi, § 21 N. 59). Sollte sich im Übrigen das Baumschutzkonzept in der Folge tatsächlich als anpassungsbedürftig erweisen, wären Änderungen an diesem gegebenenfalls der Baubehörde zur Genehmigung einzureichen.

7.2 Der Rüge betreffend die Verknüpfung der Bauplatzinstallation mit der strittigen Präsidialverfügung mangelt es in gleicher Weise an einem praktischen Nutzen für die Beschwerdeführenden. Bestandteil von Nebenbestimmungen sind nämlich regelmässig die Bauinstallationen und die Bauausführung (vgl. etwa VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.3). Somit ist auch auf diese Rüge nicht weiter einzugehen.

7.3 Sodann hätte nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden die streitgegenständliche Erteilung der Baubewilligung für die Variante B das Verfahren betreffend Unterschutzstellung des Tulpenbaumes (VB.2020.00367) präjudiziert. Für eine solche, nicht weiter begründete, Argumentation lassen sich dem verwaltungsgerichtlichen Urteil vom 28. Januar 2021, mit dem das Unterschutzstellungsverfahren (rechtskräftig) abgeschlossen wurde, keine Hinweise entnehmen, weshalb sie nicht durchdringt.

7.4 Im Zusammenhang mit dem gerügten Baumschutzkonzept (oben E. 7.2) machen die Beschwerdeführenden ausserdem geltend, dass der mit der strittigen Präsidialverfügung eingesetzte Baumexperte nicht unabhängig sei.

Die Vorinstanz hat entgegen der Beschwerdeschrift diese Rüge in einer das rechtliche Gehör im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (dazu BGE 146 II 335 E. 5.1) respektierenden Weise behandelt und zusammenfassend festgehalten, dass keine Hinweise vorlägen, wonach der Baumexperte seinen Auftrag nicht rechtsgenügend ausführen könnte. Die Beschwerdeschrift enthält keine gegenteiligen Ausführungen. Die Rüge ist somit unbehelflich.

8.  

Zuletzt rügen die Beschwerdeführenden, dass das Baugesuch in Bezug auf den Abstand des Untergeschosses zu ihrer Parzellengrenze unklar und damit mangelhaft sei.

8.1 Die Vorinstanz hielt in dieser Hinsicht fest, dass der Grenzabstand der unterirdischen Baute in einem Plan mit 0,7 m ausgewiesen werde, was sich bei Nachmessung in einem anderen Plan, welcher den Abstand nicht textlich erwähne, bestätige. Der von der Bauherrschaft im Rekursverfahren zusätzlich erwähnte Grenzabstand von 0,68 m sei zwar den Plänen nicht zu entnehmen. Insgesamt würden diese Umstände den Beschwerdeführenden aber nicht zum rechtlich relevanten Nachteil gereichen.

Dem ist beizupflichten. Richtige Pläne ermöglichen die Beurteilung eines Bauvorhabens und bilden damit die Grundlage für die Erteilung und Verweigerung der Baubewilligung sowie für die von der Genehmigungsinstanz durchzuführende Baukontrolle. Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Nachbar Fehler des Baubewilligungsverfahrens allerdings nur dann rügen, wenn sie sich nachteilig auf seine Rechts- bzw. Interessenwahrung auswirken, etwa wenn er infolge unvollständiger Planunterlagen die Ausgestaltung des Gebäudes als solches gar nicht beurteilen kann (vgl. VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00635, E. 3.2). Letzteres ist klarerweise nicht gegeben, die Beschwerdeführenden konnten die Auswirkungen des geplanten Untergeschosses in genügender Art und Weise beurteilen. Zugleich ist der von den Beschwerdeführenden monierte elementare Mangel des Baugesuchs mit Blick auf die Pläne nicht festzustellen, wobei die Forderung nach Plankorrekturen in den Gesuchsunterlagen für sich alleine ohnehin nicht ausreicht, um ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeführung zu begründen (vgl. BGr, 17. Mai 2018, 1C_66/2018, E. 1.4).

8.2 Schliesslich monieren die Beschwerdeführenden, dass in den Plänen unzulässige Terrainveränderungen im statisch relevanten Bereich des Tulpenbaums eingezeichnet seien.

Die Vorinstanz erwog, dass die streitgegenständliche Verfügung keine Änderung an der Terraingestaltung bewilligt habe. Darauf weist schon die Rekursbegründung hin, welche nicht auf einem der mit der strittigen Präsidialverfügung bewilligten Pläne basiert, sondern auf einem aus dem Jahr 2017. Letztlich setzen sich die Beschwerdeführenden aber in ihrer Schrift mit der vorinstanzlichen Feststellung nicht genügend substanziiert auseinander, wodurch sie diese nicht ernsthaft in Zweifel zu ziehen vermögen.

9.  

9.1 Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.

9.2 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'000.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    305.--     Zustellkosten,
Fr. 5'305.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …