Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2021.00565

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 10. Februar 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

 

2.    B,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    C, vertreten durch RA D,

 

2.    Baubehörde Illnau-Effretikon, vertreten durch RA E,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 20. Oktober 2020 erteilte die Baubehörde Illnau-Effretikon C im ordentlichen Verfahren die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Schopfs Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, F-Strasse 03, Illnau, im Sinn der Erwägungen sowie unter Bedingungen und Auflagen. Gleichzeitig eröffnete sie die strassenpolizeiliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung des Vorhabens unter Auflagen der Baudirektion des Kantons Zürich vom 12. Oktober 2020.

II.  

Dagegen rekurrierten A und B mit Eingabe vom 23. November 2020 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Die 3. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 8. März 2021 einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 30. Juni 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 23. August 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. September 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich beantragte am 10. bzw. 22. September 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. C beantragte gleichentags, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung. Mit Beschwerdeantwort vom 24. September 2021 beantragte die Baubehörde Illnau-Effretikon, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge abzuweisen. In der Folge verzichteten die Parteien stillschweigend auf weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Grundeigentümer des nur durch eine Wegparzelle vom Baugrundstück getrennten Grundstücks Kat.-Nr. 04 ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.  

2.1 Die Beschwerdeführenden machen vorab geltend, es bestehe der Verdacht auf einen Verfahrensfehler, da ihnen das Baurekursgericht erst auf Verlangen sämtliche Unterlagen der Baubehörde zugestellt habe und ohne die Replikfrist zu verlängern.

Dieser Verdacht erhärtet sich nicht, wie die folgenden Ausführungen zeigen: Das Baurekursgericht – wie übrigens auch das Verwaltungsgericht – stellt praxisgemäss ohne entsprechenden Antrag keine Akten der Vorinstanz zu. Einen solchen Antrag hatten die Beschwerdeführenden in ihrem Rekurs nicht gestellt, weshalb dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden kann, nur die Rekursantworten (samt Beilagenverzeichnis) zugestellt zu haben. Dem nachträglichen Akteneinsichtsgesuch kam das Baurekursgericht innert laufender, nicht erstreckbarer Replikfrist umgehend nach. Die Beschwerdeführenden hatten ausreichend Zeit, die Unterlagen zu studieren und machen – weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren – auch nichts anderes geltend. Dass ihnen aus diesem Vorgehen ein (rechtlicher) Nachteil entstanden wäre, ist im Übrigen nicht ersichtlich.

2.2 Als weiteren (formellen) Punkt monieren die Beschwerdeführenden, das Baurekursgericht sei in seinem Entscheid nicht auf die mit Rekurs beanstandeten Abgrabungen von 1,5 m eingegangen.

Die Verletzung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Illnau-Effretikon (BZO) aufgrund von unzulässigen Terrainabgrabungen rügten die Beschwerdeführenden in ihrer Rekursschrift nicht. Darin äusserten sie einzig die Befürchtung von Terrainveränderungen durch die Bauarbeiten und verlangten Überwachungs- und allenfalls Schutzmassnahmen sowie ein Rissprotokoll. Auf dieses Vorbringen ging das Baurekursgericht in E. 6.2 f. ausführlich ein.

''Grabungen'' von 1,5 m werden indes entgegen den Beschwerdeführenden erst in der Rekursreplik erwähnt. Da die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden kann (§ 23 Abs. 1 VRG; Alain Griffel, in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 23 N. 23), war dieses Vorbringen verspätet und musste das Baurekursgericht nicht darauf eingehen.

3.  

Das streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung in der Kernzone II. Es befindet sich zudem im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (Ortsbild Illnau). Die mit einem Schopf überstellte Parzelle grenzt im Nordosten an die G-Strasse, im Norden und Westen an die F-Strasse und im Süden an die Wegparzelle Kat.-Nr. 05.

4.  

4.1 Vorliegend hat die Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht. Entsprechend sind bauliche Massnahmen nach den Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Gemäss Ziff. 3.10.2 BZO kann die Bewilligung für den vorgesehenen Abbruch des bestehenden Schopfs nur erteilt werden, wenn das Bauprojekt für die Ersatzbaute rechtskräftig bewilligt und seine Ausführung gesichert ist, oder wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

4.1.1 Vorliegend wurde gleichzeitig mit dem Abbruch eine Ersatzneubaute bewilligt. Das Baurekursgericht erwog daher zutreffend, ein Abbruch des Schopfs sei nur möglich, wenn die angefochtene Bewilligung in Rechtskraft erwachse. Die alternative Voraussetzung der fehlenden Ortsbildbeeinträchtigung gemäss Ziff. 3.10.2 BZO für den Abbruch bestehender Bauten ist aufgrund der geplanten Ersatzbaute demgegenüber vorliegend nicht einschlägig.

4.1.2 Entgegen den Beschwerdeführenden besagt Ziff. 3.10.2 BZO ferner nicht, dass das Ortsbild in der Kernzone erhalten bleiben müsste. Aus dieser Bestimmung kann im Übrigen auch nicht abgeleitet werden, dass der Schopf nicht abgebrochen werden dürfte. Gleiches gilt für das Vorbringen, der Schopf habe einst zum Nachbarsgebäude gehört und würde zum schutzwürdigen Ortsbild wesentlich beitragen.

4.2 Nach der vorliegend für die Kernzone II massgeblichen Bestimmung über die Einordnung und Gestaltung (Ziff. 3.8B BZO) hat sich das Bauvorhaben bezüglich Stellung, Ausmass und Gliederung sowie Umgebungsgestaltung ortsbildgerecht einzuordnen. Hauptgebäude haben in der Regel Satteldächer aufzuweisen (Ziff. 3.8b.1).

4.2.1 Für die Beurteilung, ob die geplante Dachform bewilligungsfähig ist, eröffnet Ziff. 3.8b.1 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Die Auslegung und Anwendung dieser kommunalen Bestimmungen obliegt in erster Linie der örtlichen Baubehörde, welche die Verhältnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend beziehungsweise antragstellend begleitet hat. Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.2.2 Vorgesehen ist ein Satteldach, welches an der Südwestfassade mit einem Quergiebel als Kreuzfirstdach in Erscheinung tritt (auch zum Folgenden). Wie das Baurekursgericht zutreffend erwog, ist es nach den Kernzonenbestimmungen entgegen den Beschwerdeführenden nicht ausgeschlossen, ein Satteldach mit einem zusätzlichen Quergiebel zu erstellen. Zudem sind in der vorliegend massgeblichen Kernzone II lediglich in der Regel Satteldächer vorgesehen, womit – anders als in Kernzone I (Ziff. 3.8.1 BZO) – andere Dachformen nicht von vornherein ausgeschlossen sind. Dies ergibt sich auch explizit aus den ''Erläuterungen und Hinweisen zu den Kernzonenbestimmungen'' vom 10. Juni 2010. Dass Quergiebel nicht explizit genannt werden, steht deren Kombination mit einem Satteldach nicht entgegen. Ferner handelt es sich dabei um eine in der Kernzone verbreitete Dachform (vgl. google.maps.ch) und ist die Fassaden- und Dachgestaltung in der Kernzone II bezüglich Struktur und Formensprache der Kernzone I nachzuempfinden (Ziff. 3.8b.6 BZO). Schliesslich führte das Baurekursgericht aus, der Quergiebel nehme sich durch die Holzschalung gestalterisch zurück, was nicht bestritten wurde.

4.3 Wenn das Baurekursgericht eine Verletzung von Ziff. 3.8b.1 BZO aufgrund der kombinierten Dachform verneinte und zusammen mit den Vorinstanzen festhielt, dass das Bauprojekt ein Satteldach aufweise, ist dies folglich nicht zu beanstanden.

5.  

5.1 Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen beziehungsweise in der Nachbarschaft von Schutzobjekten die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG. Demgemäss ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Folglich müssen sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.

5.1.1 In Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VGr, 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

5.1.2 Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auch in diesem Punkt lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).

5.2 Als Erstes ist festzuhalten, dass unter dem Aspekt des Ortsbildschutzes nicht pauschal eine Beschränkung des Volumens auf das bestehende verlangt werden kann. Um die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG zu untersagen, sind die Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben. Das Baurekursgericht führte zutreffend aus, in der Kernzone seien grössere Volumen durchaus üblich und auch gewollt. So müssen neue Hauptgebäude gemäss Ziff. 3.8b.5 BZO mindestens mit zwei Vollgeschossen in Erscheinung treten. Zudem ist die Dimension der geplanten Neubaute mit jener der bestehenden Wohnhäuser durchaus vergleichbar. Ein proportionales Missverhältnis oder ein Widerspruch zur baulichen Umgebung ist jedenfalls klar zu verneinen.

Ferner erfordert auch die Qualität der baulichen Umgebung keine Beschränkung des zulässigen Bauvolumens, es liegt keine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vor. Wenn die Baubehörde keine Volumenreduktion verlangte, ist dies nach dem Gesagten nicht zu beanstanden und das Baurekursgericht hat einen Volumenverzicht gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG zu Recht verneint.

5.3 Im Weiteren führte das Baurekursgericht überzeugend aus, das Bauprojekt füge sich sowohl von seiner Stellung als auch von seinem Volumen her gut in die Umgebung ein. Es erwog weiter, die Fassadengestaltung mit Putz und Holz sowie die Fassadengliederung seien stimmig. Die Dachflächen seien sehr ruhig gehalten und lediglich auf der nordöstlichen Dachfläche seien zwei Giebellukarnen vorgesehen. Die Einhausung der Tiefgaragenzufahrt mit einem Satteldach präsentiere sich äusserst vorteilhaft.

Diesen zutreffenden Erwägungen halten die Beschwerdeführenden nichts Substanziiertes entgegen. Das Vorbringen, dass die geschützte Kirche von der gegenüberliegenden Talseite aus betrachtet verdeckt würde, erfolgte erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren und erweist sich damit als verspätet (vgl. dazu auch oben E. 2.2). Es ist daher nicht weiter darauf einzugehen. Das Baurekursgericht gelangte mit Blick auf die Akten und die Erkenntnisse des Augenscheins zu Recht zum Schluss, das Bauvorhaben erfülle ohne Weiteres die Anforderungen an eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.

5.4 Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass im von den Beschwerdeführenden zitierten § 203 PBG der Begriff der Schutzobjekte definiert wird, welcher insbesondere im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung inventarisierter Bauten Anwendung findet. Letzteres ist indes nicht Prozessgegenstand. Entgegen den Beschwerdeführenden wird darin mit keinem Wort erwähnt, dass neu erstellte Objekte in schutzwürdigen Quartieren den örtlichen schutzwürdigen Bauten angepasst werden müssten. Die Beurteilung projektierter Bauten mit benachbarten Schutzobjekten erfolgt – wie ausgeführt (E. 5.1) – nach der Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG. Massgeblich sind im Übrigen einzig die kommunalen Bestimmungen zur einschlägigen Kernzone II; die weiteren Bestimmungen entfalten keine über die Zonengrenze hinausgehende Wirkung.

6.  

Strittig ist weiter die Einhaltung des minimalen Brandabstands zwischen dem geplanten Neubau und den Gebäuden Assek.-Nr. 06 und 07.

6.1 Im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes finden die Brandschutznorm (BSN) 1–15 und die Brandschutzrichtlinien (BSR) 10 – 15 bis 28 – 15 gemäss Art. 6 der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom 23. Oktober 1998 Anwendung (§ 1 der Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember 2004 [VVB]).

Zwischen benachbarten Bauten und Anlagen ist gemäss Ziff. 2.2 Abs. 2 lit. b BSR 15-15 ein Brandschutzabstand von mindestens 7,5 m einzuhalten, wenn – wie vorliegend – die äusserste Schicht einer der beiden Aussenwandkonstruktionen aus brennbaren Baustoffen besteht. Die Brandschutzabstände zwischen Gebäuden mittlerer Höhe dürfen bis auf 5 m reduziert werden, wenn die Aussenwände, mit Ausnahme von öffenbaren Fenstern und Türen, einen Feuerwiderstand von mindestens 30 Minuten aufweisen (Ziff. 2.2 Abs. 3 Punkt 3 i.V.m. Abs. 3 lit. b BSR 15-15). (Ziff. 2.1 BSR 15-15).

6.2 Wie das Baurekursgericht zutreffend festhielt, beträgt der Abstand der geplanten Neubaute zum Gebäude Assek.-Nr. 06 über die Ecken 5,56 m und zum Gebäude Assek.-Nr. 07 7,5 m. Damit werden die erforderlichen Mindestabstände eingehalten.

Entgegen den Beschwerdeführenden befindet sich der geplante Neubau an keiner Stelle parallel zum Gebäude Assek.-Nr. 06. Aus dem zur Begründung herangezogenen Katasterplan geht hervor, dass parallel dazu einzig die unterirdisch geplante Tiefgarage verläuft, welche keinen Abstandsvorschriften untersteht (Ziff. 2.1 BSR 15–15 e contrario, wonach die Abstände zwischen den Fassaden zu messen sind). Damit erweist sich das Vorbringen der Beschwerdeführenden als unbehelflich.

7.  

Sodann werden die vorinstanzlichen Ausführungen zur Anzahl erforderlicher Besucherparkplätze beanstandet.

7.1 Gemäss Ziff. 10.1 BZO müssen pro vier Wohnungen ein Besucher- bzw. Kundenparkplatz erstellt werden. Bruchteile unter der Hälfte werden bei der Berechnung abgerundet. Wie das Baurekursgericht zutreffend ausführte, sind vorliegend neun Wohnungen geplant, womit (abgerundet von 2,25) zwei oberirdische Besucherparkplätze erforderlich sind. Diese Vorgabe erachtete das Baurekursgericht mit den beiden links und rechts der Tiefgaragenzufahrt geplanten Besucherparkplätzen zu Recht als erfüllt.

7.2 Massgeblich ist entgegen den Beschwerdeführenden einzig die Vorgabe in der BZO. Sie vermögen aus der Anzahl Parkplätze auf den gegenüberliegenden bzw. angrenzenden Liegenschaften nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Auch diese Rüge erweist sich damit als unbegründet.

8.  

Was das Fahrwegrecht der Beschwerdeführenden über das Baugrundstück betrifft, hat das Baurekursgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die genauen Abmessungen und die Ausgestaltung mit der genauen Umgebungsplanung noch zur Bewilligung einzureichen seien, womit der Rechtsschutz der Beschwerdeführenden gewahrt bleibt. Im Weiteren kann vollumfänglich auf die vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

9.  

Insgesamt erwiesen sich sämtliche Vorbringen der Beschwerdeführenden als unberechtigt. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter sind die Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner 1 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erscheint eine Entschädigung von Fr. 2'000.-. Die Beschwerdegegnerin 2 hat hingegen im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).

10.  

Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).

 

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    175.--     Zustellkosten,
Fr. 3'175.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …