Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2021.00678

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. April 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A,

2.    B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

 

 

gegen

 

 

1.1  D,

1.2  E,

 

beide vertreten durch RA F,

 

2.    Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 9. September 2020 erteilte die Planungs- und Baukommission Richterswil D und E die baurechtliche Bewilligung für drei Reiheneinfamilienhäuser an der G-Strasse 01, 02 und 03 in Richterswil (Kat.-Nr. 04).

II.  

Gegen diesen Entscheid gelangten B und A am 12. Oktober 2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Mit Entscheid vom 17. August 2021 wurde der Rekurs abgewiesen.

III.  

Hiergegen erhoben B und A am 24. September 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 27. Oktober 2021 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D und E beantragten mit Eingabe vom 29. Oktober 2021, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die Planungs- und Baukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen. Mit Replik vom 18. November 2021 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Die Duplik von D und E datiert vom 23. November 2021. B und A liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.  

Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil in der Wohnzone W2. Projektiert ist der Abbruch des dort bestehenden Einfamilienhauses und der Neubau von drei Reiheneinfamilienhäusern.

3.  

3.1 In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen zunächst die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn der Sachverhalt hinreichend erstellt ist. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

3.2 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei angezeigt, da seine Kognition im vorliegenden Fall derjenigen entspreche, welche üblicherweise dem Baurekursgericht zukomme, weil die Baubehörde ihr Ermessen nicht ausgeübt habe. Weiter seien die Baupläne wenig aussagekräftig, sodass ein Eindruck vor Ort erforderlich sei.

Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ist der massgebliche Sachverhalt hinreichend erstellt (s. insb. E. 5.3). Die diversen bei den Akten liegenden Pläne sowie das Protokoll des vor­instanzlichen Augenscheins mit zahlreichen Fotografien geben die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wieder und die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, lassen sich ohne den beantragten Augenschein beantworten. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

4.  

In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführerinnen zusammengefasst geltend, die Bauherrschaft habe ungenügende Pläne eingereicht: Die Grenzabstände seien nicht vermasst, die für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe massgebende Hangneigung sei nur ansatzweise ersichtlich und die Fassadenpläne seien schummrig und konturlos. Daher hätten die nachbarlichen Interessen nicht genügend gewahrt werden können. Weiter habe die Baubehörde die kommunalen Bauordnungsbestimmungen über den grossen Grundabstand und die Hangneigung nicht dem Sinn und Zweck der Vorschriften entsprechend ausgelegt, die Vorschriften betreffend Dachaufbauten unrichtig angewendet und schliesslich genüge das Bauprojekt auch den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) nicht.

5.  

5.1 Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen an die Gesuchsunterlagen werden in § 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) näher ausgeführt.

5.2 Zunächst ist mit der Vorinstanz in grundlegender Weise festzuhalten, dass gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung mangelhafte Baugesuchsunterlagen von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden können, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken. Entsteht kein solcher Nachteil, so liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat. Immer gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen allerdings, wenn diese direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt oder wenn durch Widersprüche in den Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften entstehen könnten (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00353, E. 2.4; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 380).

5.3 Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht vorbringen, sind die Grenzabstände in den Bauplänen nicht eingetragen. Diese sind jedoch in der Baubewilligung angeführt und lassen sich aus diversen Plänen ohne Weiteres herausmessen. Entsprechendes trifft auf die Gebäudehöhen zu. Zur Hangneigung liegen ebenfalls diverse Pläne vor, aus denen sich die relevanten Werte grundsätzlich übereinstimmend und jedenfalls genügend konkret zur Beantwortung der sich stellenden Fragen herauslesen lassen. Es wird nicht substanziiert und ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern in diesem Zusammenhang die Rechts- und Interessenwahrnehmung der Beschwerdeführerinnen tangiert worden sein könnte. Es war diesen jedenfalls möglich, die Baubewilligung anzufechten, und die geltend gemachten Fehler in den Unterlagen sind nicht geeignet, direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens bzw. bei der Bauausführung zu Verstössen gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften zu führen. Zusammengefasst ist die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.

6.  

6.1 Art. 3 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bestimmt, dass der grosse Grundabstand in der Wohnzone W2 mindestens 8 m beträgt. Abs. 2 derselben Bestimmung konkretisiert, dass die Anordnung des grossen Grundabstands frei gewählt werden kann. Muss oder kann der grosse Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber der Strassenseite gewählt werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, sofern die Gemeinde keine andere Anordnung trifft (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1076 mit weiteren Hinweisen).

6.2 Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, das Bauprojekt halte den grossen Grundabstand auf keiner Seite ein und es sei nicht möglich bzw. widerspreche dem Normzweck, diesen Abstand – wie vorliegend – in nördlicher Richtung zu wählen und durch den Strassenabstand zu ersetzen. Wenn es schon möglich sei, auf die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten, obwohl durch denselben eigentlich die nötige Belichtung und Besonnung gewährleistet werden sollte, so dürfe dies zumindest nicht auf der Nordseite vorkommen, ansonsten die entsprechenden Bestimmungen völlig inhaltsleer würden.

6.3 Vorliegend kann die Anordnung des grossen Grundabstands gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO frei gewählt werden, mithin auch gegenüber der Strassenseite. Dies hat zur Folge, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie gemäss ständiger Praxis gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG eine anderslautende Anordnung treffen müssen (VGr, 29. März 2017, VB.2016.00219, E. 5.2; 14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5; 28. Januar 1998, VB.1997.00138). Nach dieser Praxis ist es zulässig, in einer Konstellation wie der vorliegenden auch nordseitig auf die Einhaltung eines grossen Grundabstands zu verzichten. Dass die BZO dies bewusst in Kauf nimmt, zeigt sich auch daran, dass sie in den Wohnzonen keine Hauptfassaden oder Hauptwohnseiten statuiert. Es ist denn auch ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn in Gemeinden wie Richterswil keine südseitigen und damit von der See­sicht abgewandten Hauptwohnseiten festgelegt werden.

6.4 Anzufügen ist, dass die beschwerdeführerische Rüge, es sei bei der Festlegung des fraglichen Abstandes zu Unrecht kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt worden, unsubstanziiert bleibt. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass ein solcher anzurechnen wäre. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauprojekt nicht gegen die Abstandsvorschriften verstösst.

7.  

7.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO ist die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 maximal 7,5 m. Beträgt die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen mehr als 15°, ist eine talseitige Gebäudehöhe von maximal 8,1 m zulässig.

7.2 Die Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die durchschnittliche Hangneigung sei bloss im Baubereich zu messen. Die Baubehörde misst dieselbe jedoch von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus. Wie auch die private Beschwerdegegnerschaft bringt sie vor, dies entspreche ihrer ständigen Praxis. Das Baurekursgericht schützte diese Praxis unter Hinweis darauf, dass andernfalls regelmässig nur Erstüberbauende in den Genuss der Gebäudehöhenprivilegierung kämen, während Zweitüberbauende ein von Ersteren abgeflachtes Terrain vorfinden würden. Vielmehr sei entsprechend den Regelungen zur Eruierung des massgeblichen Terrains im Fall von Neubauten auf den ursprünglich gewachsenen Boden oder auf den natürlichen Geländeverlauf der Umgebung abzustellen, und eine ursprünglich vorhandene Hangneigung lasse sich in der Falllinie nur zwischen der berg- und der talseitigen Grundstücksgrenze sinnvoll bestimmen.

7.3 Bei einer Auslegung der fraglichen BZO-Bestimmung nach deren Sinn und Zweck spricht einiges für die Ansicht der Beschwerdeführerinnen. Diese bringen vor, es könne nicht sein, dass bei einem sehr starken Gefällsbruch auf einem langen Hanggrundstück auch dessen allenfalls "topfebener" Teil eine Gebäudehöhenprivilegierung erfahre. Hinzu kommt, dass unter Zugrundelegung der entgegenstehenden Ansicht durch gezielte Abparzellierung auf einer so neu geschaffenen, steil gelegenen Teilparzelle eine zuvor unzulässige Gebäudehöhenprivilegierung erreicht werden könnte. Weiter ist zwar durchaus zutreffend, dass für die Bestimmung des massgebenden Terrains nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) nicht auf das von einem (Erst-)Bauenden geschaffene Terrain, sondern auf den natürlichen Geländeverlauf abzustellen ist. Dies steht allerdings der Ansicht der Beschwerdeführerinnen nicht entgegen: Aus ihrer Argumentation folgt nicht, dass bei späteren Bauten vom (durch einen Erstbauenden) gestalteten Terrain aus gemessen werden müsste. Vielmehr kann der natürliche Geländeverlauf sowohl bei Neu- bzw. Erstbauten wie bei Ersatzbauten auch innerhalb eines Baubereichs zugrunde gelegt werden (so beispielsweise bei der Bestimmung der Baumassenziffer, der Gesamthöhe eines Gebäudes oder gegebenenfalls auch der Hangneigung) und muss jedenfalls nicht zwingend von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze betrachtet werden.

7.4 Ob die von der kommunalen Baubehörde vorgenommene und vom Baurekursgericht geschützte Auslegung der BZO noch vertretbar ist, kann vorliegend jedoch offengelassen werden. Nicht nur aus den von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten Plänen, sondern auch aus denjenigen, welche die Beschwerdeführerinnen selbst ins Recht legten, ergeben Nachmessungen der Hangneigungen auch im Baubereich Werte von – teilweise deutlich – über 15°; bloss an einer einzigen Fassade liegt der Wert knapp darunter (Haus 1, Ostfassade). Die streitgegenständliche Gebäudehöhenprivilegierung durfte somit bewilligt werden.

7.5 Soweit die Beschwerdeführerinnen schliesslich behaupten, auf der Talseite sei zwar eine Gebäudehöhe von 8,1 m eingehalten, aber auf der Bergseite müsse eine solche von 7,5 m eingehalten werden und die Letztere sei womöglich überschritten, ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den Plänen eine bergseitige Gebäudehöhe von nur etwas über 6 m ablesen lässt.

8.  

8.1 Nach der vorliegend anwendbaren Fassung von § 292 lit. b PBG dürfen, wo nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten – ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten – insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen.

8.2 Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die genannte Bestimmung wäre bloss eingehalten, wenn die Fassadenlänge über alle drei Reiheneinfamilienhäuser veranschlagt würde. Dies sei jedoch nicht gesetzeskonform; der Übergang zwischen den ersten beiden und dem dritten Haus sei auf der Südseite mit einem Rücksprung im Dachgeschoss und einer Öffnung im Erdgeschoss markant erkennbar.

8.3 Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr, 18. März 2021, VB.2020.00662, E. 6.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen (VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2, mit weiteren Hinweisen).

Von der in § 292 PBG erwähnten Befugnis zum Erlass einer abweichenden Regelung hat die Gemeinde Richterswil keinen Gebrauch gemacht.

8.4 Aus den massgeblichen Plänen ist ersichtlich, dass bergseitig ein Rücksprung zwischen den ersten beiden und dem dritten Reihenhaus besteht; zudem ist die Fassade des letzteren talseitig leicht abgewinkelt. Nichtsdestotrotz bildet die bergseitige Fassade eine baulich-architektonische Einheit. Aus dem Plan "Ansicht Süd" ergibt sich, dass keine markanten Übergänge bestehen. Noch klarer zu bejahen ist die optische Einheit hinsichtlich der talseitigen Fassade, wo keine nennenswerten Übergänge zwischen den Gebäuden auszumachen sind. Das Dachgeschoss ist denn auch von beiden Seiten her klar als solches erkennbar und vermittelt weder den Eindruck eines überzähligen Vollgeschosses noch denjenigen einer unruhigen, übergewichtigen Dachgestaltung.

Schliesslich nimmt das Verwaltungsgericht bei der Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte Rücksicht auf die vorinstanzliche Ermessensbetätigung und kann einen Entscheid der Vor­instanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (s. zum Ganzen unten E. 9.1, 9.3). Eine unrichtige Rechtsanwendung ist vorliegend nicht auszumachen; die vor­instanzliche Ermessensausübung ist zu schützen.

9.  

9.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird.

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die kommunale Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die Anforderungen an eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

9.2 Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, das wuchtige Bauvorhaben wirke in den Hang gequetscht und quartierfremd. Die Garagentore und Aufgangstreppen würden einen industriellen Eindruck erzeugen und die Nordseite trete infolge starker Abgrabungen – welche zudem gegen § 293 PBG verstossen würden – massiv in Erscheinung. Auch die Strassenfassade, die Brüstungen, die monotonen Fensterreihen und ein unharmonischer Vorsprung im Dachgeschoss vermittelten einen verunklärten Eindruck.

9.3 Zunächst ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhalten, dass sich die kommunale Baubehörde in der angefochtenen Verfügung tatsächlich nicht vertieft mit der Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt hat. Auch im vorinstanzlichen Verfahren blieb ihre diesbezügliche Begründung knapp. Demgemäss durfte die Vorinstanz bei der Beurteilung der Einordnungsfrage ihr eigenes Ermessen zugrunde legen. Dabei hat sie den hierfür massgeblichen Sachverhalt, namentlich mittels Durchführung eines Augenscheins, genügend abgeklärt (s.o. E. 3.2) und in der Folge unter Ausschöpfung ihrer vollen Kognition sämtliche Rügen eingehend behandelt. Zusammengefasst hat die Vor­instanz den massgeblichen Sachverhalt gekannt, ihre Überprüfungsbefugnis nicht unterschritten und konnte und durfte selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen.

9.4 In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG kann bezüglich der Einordnungsfrage auf die zutreffenden Erwägungen im Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Es ist der Vorinstanz namentlich darin beizupflichten, dass die Umgebung von diversen unterschiedlichen Überbauungs- und Gestaltungsarten geprägt ist; es finden sich verschiedenste Gebäudekubaturen, Dachformen oder Ausgestaltungen von Zugangstreppen. Das Bauprojekt tritt nicht wuchtiger in Erscheinung als verschiedene umliegende Bauten und seine Fassaden wirken nicht spezieller als andere in der Umgebung. Anzufügen bleibt, dass im Rahmen des noch nachzureichenden Farb- und Materialkonzepts einer allfälligen industriellen Erscheinungsweise entgegengewirkt werden könnte.

9.5 § 293 Abs. 1 PBG legt fest, dass nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten dürfen. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). Die Bestimmung soll verhindern, dass nicht anrechenbare Untergeschosse erstellt werden, die sich von ihrer Erscheinung her nicht von anrechenbaren Geschossen unterscheiden und dadurch dem Gebäude den Eindruck der Übergeschossigkeit verleihen.

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, auf die Garageneinfahrten im streitgegenständlichen, nicht anrechenbaren Untergeschoss sei § 293 Abs. 2 PBG nicht anzuwenden, da das Gebäude übergeschossig in Erscheinung trete. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, weist das Neubauvorhaben talseitig jedoch nur vier Geschosse auf (die Bauherrschaft verzichtet auf ein gemäss Art. 3 BZO zulässiges zweites Vollgeschoss). Es ist daher nicht zu befürchten, dass der Eindruck der Übergeschossigkeit entsteht. Auf den bei den Akten liegenden Projektvisualisierungen wirkt das Gebäude denn auch nicht übergeschossig.

9.6 Zusammengefasst sind mithin sämtliche beschwerdeführerischen Rügen und die Beschwerde insgesamt abzuweisen.

10.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für die beantragte Neuverlegung der Rekurskosten besteht nach dem Ausgeführten kein Raum.

Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die unterliegenden Beschwerdeführerinnen fällt ausser Betracht; vielmehr sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    205.--     Zustellkosten,
Fr. 5'205.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …