Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2022.00031

 

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 14. Juli 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber David Henseler.

 

 

In Sachen

 

 

A,

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

1.    B AG, vertreten durch RA C,

 

2.    Gemeinderat Elgg,

 

3.    Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 14. Juli 2021 erteilte der Gemeinderat Elgg der B AG unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Einstellhalle mit Tiefgarage, zweier Nährstofflager sowie einer Trafostation auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Elgg. Zugleich wurde die Verfügung der Baudirektion vom 18. Juni 2021 eröffnet, welche der B AG (ebenfalls unter Nebenbestimmungen) die strassenpolizeiliche, gewässer- und umweltschutzrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilte.

II.  

Am 17. August 2021 erhob A dagegen Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Dezember 2021 ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte A die Rekurskosten von insgesamt Fr. 3'715.- (Dispositiv-Ziff. II) und verpflichtete sie, der B AG eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'300.- zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. III).

III.  

Hiergegen gelangte A mit Beschwerde vom 19. Januar 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte sinngemäss, unter Entschädigungsfolge seien der angefochtene Entscheid und die Baubewilligung aufzuheben. Zudem sei der Rekursentscheid hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen dahingehend anzupassen, dass die Kosten zu je 50 % der Gemeinde Elgg und der B AG aufzuerlegen und diesen keine Parteientschädigungen zuzusprechen seien.

Mit Beschwerdeantwort vom 3. Februar 2022 beantragte die B AG, unter Entschädigungsfolge sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Elgg schloss am 17. Februar 2022 auf Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Das Amt für Raumentwicklung beantragte am 4. Februar 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei und verwies zur Begründung auf seine Stellungnahme im Rekursverfahren. Die Baudirektion schloss unter Hinweis darauf am 17. Februar 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Gleichentags reichte die Baudirektion einen Mitbericht des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) ein, worin dieses beantragte, unter Entschädigungsfolge sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht beantragte am 23. Februar 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 10. März 2022 hielt A an ihren Anträgen fest. Am 23. März 2022 reichte die B AG eine Duplik ein; der Gemeinderat Elgg verzichtete am 1. April 2022 auf eine solche. Mit Triplik und Quadruplik vom 28. April 2022 bzw. vom 9. Mai 2022 hielten sowohl A als auch die B AG an ihren Anträgen fest. Der Vertreter der B AG reichte dem Verwaltungsgericht ausserdem eine Honorarnote ein.

Die Kammer erwägt:

1.  

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführerin ist als Mitglied der Erbengemeinschaft F, welche Eigentümerin der südlich des Baugrundstücks gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 03 (vormals Kat.-Nr. 01) ist, zur Beschwerde legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG];  vgl. VGr, 19. Dezember 2019, VB.2019.00353, E. 1.3.2 f. mit Hinweisen).

1.3  

1.3.1 Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Streitgegenstands ist das Anfechtungsobjekt, in dessen Rahmen die Parteien mit ihren Anträgen den Streitgegenstand festlegen (BGE 136 II 457 E. 4.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 44 f.).

1.3.2 Verfahrensgegenstand ist die Bewilligung für den Neubau einer Einstellhalle mit Tiefgarage, von zwei Nährstofflagern sowie einer Trafostation gemäss Beschluss des Beschwerdegegners 2 vom 14. Juli 2021.

1.3.3 Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem, die bestehenden Bauten und Anlagen seien nicht zonenkonform und würden Geruchsimmissionen verursachen, welche durch Massnahmen zu begrenzen seien. Des Weiteren hält sie dafür, es müsse geprüft werden, ob die bestehende Anlage "ein Sanierungsfall" im Sinn von Art. 16 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) sei. Im Zusammenhang mit der (behaupteten) Luftverunreinigung beantragt die Beschwerdeführerin überdies, es sei bei der Gemeinde Aadorf (TG) eine "Amtsauskunft" einzuholen. Diese Begehren betreffen bestehende Bauten und Anlagen und nicht das aktuelle Bauprojekt. Sie liegen damit ausserhalb des Streitgegenstands, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Folglich brauchen diesbezüglich auch keine Auskünfte eingeholt zu werden.

1.4  

1.4.1 Im Beschwerdeverfahren ist es einer Partei grundsätzlich erlaubt, ihre Rechtsbegehren auf neue rechtliche Begründungen abzustützen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 36). Davon abweichend kann sich der Nachbar in baurechtlichen Streitigkeiten nach ständiger Praxis nicht erstmals vor Verwaltungsgericht auf einen neuen Bauhinderungsgrund berufen (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 3.1 Abs. 1; 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 1.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00324, E. 5.1; vgl. VGr, 30. April 2020, VB.2020.00058, E. 1.2.2). Diese Beschränkung gründet in dem im baurechtlichen Verfahren weitgehend geltenden Rügeprinzip, welches den Grundsatz der richterlichen Rechtsanwendung von Amtes wegen relativiert. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder dem Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 5.4 [und das dazu ergangene Urteil BGr, 5. März 2020, 1C_25/2019, E. 4.1]; 22. August 2013, VB.2012.00774, E. 4.1).

1.4.2 Die Beschwerdeführerin nimmt in ihrer Triplik vom 28. April 2022 erstmals auf das Thema Brandschutz Bezug und bringt insbesondere vor, es fehle ein "Brandschutznachweis". Eine entsprechende Rüge brachte die Beschwerdeführerin weder vor dem Baurekursgericht noch in ihrer Beschwerde vom 20. Januar 2022 vor. Darauf ist nicht weiter einzugehen.

1.5 Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde mit den genannten Einschränkungen einzutreten.

2.  

2.1 Das streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Elgg vom 24. September 2012 (BZO) im südlichen Bereich in der Industriezone I1 und im nördlichen Bereich in der Landwirtschaftszone. Ausserdem liegt das Baugrundstück vollständig innerhalb des Perimeters des privaten Gestaltungsplans "E", dem die Gemeindeversammlung Elgg am 19. Juni 2007 zugestimmt hatte. Die Baudirektion hatte diesen Gestaltungsplan am 22. Oktober 2007 genehmigt und dessen Teilrevision vom 6. Juni 2014 mit Verfügung vom 22. September 2014 zugestimmt.

2.2 Das Bauvorhaben betrifft grösstenteils den in der Industriezone gelegenen Grundstücksteil. Dort soll eine bestehende Einstellhalle abgebrochen und durch eine nach Westen versetzte, neue Einstellhalle ersetzt werden. Diese soll im Bereich des 1. Untergeschosses mit der bestehenden Lagerhalle im südöstlichen Grundstücksbereich verbunden werden. Im Weiteren umfasst das Bauvorhaben zwei Nährstofflager westlich der neuen Einstellhalle. Diese und die bestehende Lagerhalle sollen hauptsächlich als Einstellplatz für Fahrzeuge und für die Lagerung von Ersatzteilen genutzt werden. Im Obergeschoss der neuen Einstellhalle sind zudem Büros sowie Aufenthalts- und Ruheräume geplant. Schliesslich soll im Erdgeschoss eine Trafostation erstellt werden.

Im in der Landwirtschaftszone gelegenen Bereich umfasst das Bauvorhaben westlich der dort bestehenden Reststofflager eine Zufahrtsrampe zum 2. Untergeschoss der neuen Einstellhalle. Diese Rampe soll zugleich als Zufahrt für Reinigung und Unterhalt der Nährstofflager dienen. Nicht bewilligt wurden insgesamt 18 projektierte Abstellplätze, welche südlich der beiden Nährstofflager (8) bzw. nördlich des bestehenden offenen Lagerplatzes (10) vorgesehen waren.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, das Bauvorhaben sei nicht korrekt ausgeschrieben worden, da es in der Ausschreibung hiess, dieses liege in der Industriezone; tatsächlich befinde es sich aber teilweise in der Industrie- und teilweise in der Landwirtschaftszone.

3.2 Gemäss § 314 Abs. 3 PBG hat die Bekanntmachung die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten. Gleichzeitig sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen (Abs. 4).

Um ihrem Zweck zu genügen, hat die Ausschreibung Angaben zu enthalten über die Gesuchstellenden, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Kataster-Nummer und Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungsnummer eines bestehenden Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens (Adresse) sowie Ort, Dauer und Zeiten der öffentlichen Auflage (VGr, 20. August 2020, VB.2019.00748, E. 5.1.3 Abs. 3 mit Hinweis [auch zum Folgenden]; 21. März 2012, VB.2011.00652, E. 3.2). Der Ausschreibungstext braucht keine Details des Baugesuchs zu enthalten. Er muss jedoch – zusammen mit der Aussteckung – in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen machen kann (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 397).

3.3 In der hier interessierenden Ausschreibung wurde die Zonenzugehörigkeit in dem Sinn unvollständig angegeben, dass das Baugrundstück lediglich als in der Industriezone 1 liegend ausgewiesen wurde. Daraus kann die Beschwerdeführerin jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie die Vorinstanz zu Recht erwog, ist nicht ersichtlich, inwiefern sich dieser Umstand nachteilig auf ihre Rechts- und Interessenwahrnehmung ausgewirkt haben soll (vgl. zu diesem Erfordernis VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797, E. 6.3; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = BEZ 2000 Nr. 39). Letztere bringt denn auch lediglich vor, solch "offensichtliche Fehler (…) dürfen nicht verharmlost werden". Dass sich die Beschwerdeführerin kein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen des Bauvorhabens hätte machen können, behauptet sie dagegen nicht. Schliesslich geht auch die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang erhobene Gehörsrüge fehl.

4.  

4.1 Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Zufahrtsrampe sei zu steil und befinde sich überdies in der Landwirtschaftszone, was unzulässig sei.

4.2 Was letzteren Aspekt betrifft, so übersieht die Beschwerdeführerin, dass der Gestaltungsplan für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung beinhaltet. Anders als bei Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, sodass nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf (VGr, 28. April 2022, VB.2020.00722, E. 4.1; 3. Dezember 2020, VB.2019.00584, E. 3.1; vgl. auch Fritzsche et al., S. 179 f.).

Die Zufahrtsrampe fällt zwar in den Bereich der Landwirtschaftszone. Gleichzeitig wird sie – wie das gesamte Baugrundstück – vom Perimeter des Gestaltungsplans E erfasst. Dieser bezweckt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die optimale Nutzung und die bauliche Erweiterung des bestehenden Recyclingbetriebs mit Bauten und Anlagen zu schaffen (Art. 1 Gestaltungsplanvorschriften). Die geplante Rampe dient als Zufahrt zu einem gemäss Gestaltungsplan zonenkonformen Gebäude und entspricht damit der vorgesehenen Nutzung. Die Zufahrtsrampe erweist sich als zonenkonform.

4.3 Zur Steigung der Zufahrtsrampe führte der Beschwerdegegner 2 in der Baubewilligung aus, diese sei mit maximal 12 % ausgewiesen, gemäss den Plänen belaufe sich die mittlere Steigung jedoch auf 16,46 %. Nach VSS-Norm 40 291a "Parkieren, Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen" sei für unüberdachte Rampen eine Steigung von maximal 15 % zulässig. Da es sich vorliegend nicht um eine Zufahrt für eine Parkieranlage handle, sondern um eine Zufahrt für den Unterhalt und die Reinigung der Nährstofflager, sei diese (zu hohe) Steigung von untergeordneter Bedeutung und könne akzeptiert werden.

Dieses Ergebnis ist nicht zu beanstanden. Soweit das Gesetz – wie hier – nicht ausdrücklich auf die Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS-Normen) verweist, sind diese nicht direkt anwendbar, sondern im Sinn einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse sowie der beanspruchten Nutzung des Grundstücks anzuwenden. Dabei steht den zuständigen Behörden ein erheblicher Spielraum zu (BGr, 17. April 2018, 1C_433/2017, E. 5.4.3; 7. März 2018, 1C_330/2017, E. 5.2; 18. Januar 2018, 1C_275/2017, E. 2.2.1; 24. Oktober 2017, 1C_255/2017, E. 4.8; vgl. auch VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 5.2). Diesen hat der Beschwerdegegner 2 nicht verletzt, indem er die mittlere Steigung von 16,46 % für die hier interessierende Rampe als zulässig beurteilte (vgl. zum Ganzen auch VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 7).

5.  

5.1 In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, die "Vorbelastung" des Baugrundstücks sei nicht berücksichtigt worden. Da sehr tief gebaut werden soll, wäre dies jedoch notwendig gewesen. Ebenso bringt sie vor, es wäre eine kantonale Bewilligung einzuholen gewesen.

5.2 Nach Ziff. 1.5.3 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) bedürfen Bauten unter dem höchsten Grundwasserspiegel im Gewässerschutzbereich A_u (einschliesslich diesbezügliche temporäre Grundwasserabsenkungen) einer Beurteilung durch das AWEL. Gemäss Grundwasserkarte liegt der mittlere Wasserstand im Bereich des Baugrundstücks, welches im Gewässerschutzbereich A_u liegt, bei 495 m. ü. M., der Hochwasserstand bei 500 m. ü. M. (vgl. Grundwasserkarte des Kantons Zürich [gis.zh.ch]).

5.3 Die Vorinstanz führte aus, den Bauplänen sei zu entnehmen, dass der 30 cm starke Boden des 2. Untergeschosses bis auf 501,15 m. ü. M. ins Erdreich hineinrage. Damit komme das Bauvorhaben nicht unter den höchsten Grundwasserspiegel zu liegen und sei folglich keine Bewilligung des AWEL notwendig. Diesen Erwägungen kann nicht gefolgt werden: Aus dem Querschnitt A-A geht hervor, dass ein neu zu erstellender Teil des Bauprojekts am unteren Ende der Zufahrtsrampe oberkant auf 500,10 m. ü. M. zu liegen kommen soll. Da der Boden gemäss Plan auch dort eine Stärke von 30 cm aufweisen soll, käme das Projekt damit in diesem Bereich bis 20 cm unterhalb des höchsten Grundwasserspiegels zu liegen. Folglich ist dafür gemäss Ziff. 1.5.3 Anhang BVV eine Bewilligung des AWEL erforderlich. Eine solche liegt jedoch (derzeit) nicht vor. Im Baugesuch war denn auch angegeben worden, dass keine entsprechende Bewilligung notwendig sei; auch das Zusatzformular "Grundwasser" wurde nicht eingereicht.

5.4 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit Hinweisen; 12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 2.5; VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00183, E. 4.5; Fritzsche et al., S. 393 f.).

Vorliegend kommt eine nebenbestimmungsweise Mängelbehebung nicht in Betracht. Denn zum einen lässt sich ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilen, ob und wie eine Anhebung der vorgenannten Stelle bzw. des Bauprojekts insgesamt über den höchsten Grundwasserspiegel durchführbar wäre. Aus dem vorgenannten Querschnittplan geht lediglich hervor, dass am unteren Ende der Zufahrtsrampe eine "MW-Hebeanlage mit Reservevolumen Volumen 7 m³" zu liegen kommen soll. Weitere Informationen zu diesem Teil des Bauprojekts lassen sich den Akten nicht entnehmen. Desgleichen ist es nicht möglich zu beurteilen, ob das AWEL die notwendige Bewilligung erteilen würde und ob sich daraus wesentliche Auswirkungen für das Projekt ergeben können. Denn weder das AWEL noch der Beschwerdegegner 2 haben sich im Verlauf des bisherigen Verfahrens zu dieser Problematik geäussert.

6.  

6.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Die Baubewilligung sowie Dispositiv-Ziff. I und III des Rekursentscheids sind aufzuheben.

6.2 Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin einzugehen. Anzumerken bleibt, dass der Zonenplan der Gemeinde – entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin – den Perimeter des Gestaltungsplans E korrekt abbildet.

7.  

7.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

7.2 Eine Parteientschädigung steht weder der unterliegenden Bauherrin noch dem Beschwerdegegner 2 noch dem AWEL zu. Der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin ist für das Beschwerdeverfahren eine Umtriebsentschädigung von Fr. 500.- zuzusprechen; diese ist von der privaten Beschwerdegegnerin zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Dispositiv-Ziff. I und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2021, der Beschluss des Gemeinderats Elgg vom 14. Juli 2021 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 18. Juni 2021 werden aufgehoben.

       In Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 2. Dezember 2021 werden die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 3'715.- der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    365.--     Zustellkosten,
Fr. 5'365.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

4.    Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Umtriebsentschädigung von Fr. 500.- zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.