Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2022.00191

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. Januar 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.

 

 

 

In Sachen

 

 

C AG, vertreten durch RA D,

Beschwerdeführerin,

 

gegen

 

1.1  F,

1.2  G,

 

2.    H,

 

1 + 2 vertreten durch RA K,

 

3.    A, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerschaft,

 

und

 

Baukommission Küsnacht,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte die Baukommission Küsnacht der C AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 in Küsnacht.

Weiter erteilte die Baukommission Küsnacht der C AG mit Beschluss vom 27. April 2021 unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung für eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende Projektänderung.

II. Gegen die mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte Baubewilligung rekurrierten F und G, H sowie A mit je separaten Rekursschriften vom 20. Januar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte Bewilligung betreffend die Projektänderung rekurrierten F und G, H sowie A wiederum mit je separaten Rekursschriften vom 2., 3. und 4. Juni 2021 an das Baurekursgericht.

Mit Rekursentscheid vom 1. März 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sämtlicher Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020 teilweise – nämlich in Bezug auf vorgesehene Abgrabungen – gut; diesbezüglich legte das Baurekursgericht die Auflage fest, dass "der Baubehörde [...] vor Baubeginn geänderte Pläne mit auf das zulässige Mass [...] zu reduzierenden Abgrabungen zur Bewilligung einzureichen" seien (Dispositiv-Ziff. II Abs. 2). Im Übrigen wurden sämtliche Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.  

Mit Beschwerde vom 31. März 2022 gelangte die C AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 aufzuheben, soweit damit der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine korrigierende Auflage betreffend Abgrabungen ergänzt worden sei.

Die Baukommission der Gemeinde Küsnacht beantragte in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 die Aufhebung der von der Vorinstanz statuierten Auflage und damit die Gutheissung der Beschwerde. Das Baurekursgericht schloss am 16. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit je separaten Beschwerdeantworten vom 23. Mai 2022 beantragten A, F und G sowie H die Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge zulasten der C AG. In der Folge liessen sich die C AG (mit Replik vom 7. Juni 2022 und weiterer Eingabe vom 30. Juni 2022) und die Baukommission Küsnacht (mit Stellungnahme vom 29. Juni 2022) einerseits sowie A andererseits (mit Eingaben vom 17. Juni 2022 [Duplik] und vom 10. August 2022) abwechslungsweise weiter vernehmen. Die Baukommission Küsnacht verzichtete schliesslich am 25. August 2022 unter Festhalten an den gestellten Anträgen explizit auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten (vgl. sogleich 2).

2.  

Die Beschwerdeführerin rügt vorab, die Vorinstanz sei insoweit zu Unrecht auf den Rekurs der (heutigen) Beschwerdegegnerin 3 eingetreten, als diese bezüglich der von ihr gerügten Abgrabungen an der Westfassade gar nicht beschwert sei. Ihr Grundstück (Kat.-Nr. 05) sei östlich des Baugrundstücks gelegen und die abgewandte Westfassade des projektierten Mehrfamilienhauses von dort aus gar nicht einsehbar. Aus der korrigierenden Auflage der Vorinstanz sei ihr folglich kein Vorteil erwachsen. Die Beschwerdeführerin ist daher der Auffassung, der damaligen Rekurrentin 3 und heutigen Beschwerdegegnerin 3 wäre in diesem Punkt die Rekurslegitimation abzusprechen und insoweit auf deren Rekurs nicht einzutreten gewesen. Sie beantragte, diesen "Fehlentscheid" zu korrigieren.

Die Rekurrentin 3 und heutige Beschwerdegegnerin 3 hatte im Rekursverfahren betreffend den Beschluss der Baukommission vom 15. Dezember 2020 diverse Rügen erhoben, nämlich zur Erschliessung bzw. Hauszufahrt (Inanspruchnahme bzw. Verengung des Fusswegs I-Weg), zum Bauen im Baulinienbereich, zum behindertengerechten Bauen sowie schliesslich zu Gebäudehöhe und Abgrabungen. Dass die Beschwerdegegnerin 3 grundsätzlich nicht legitimiert und daher auf ihren Rekurs als solchen nicht einzutreten gewesen wäre, machte die Beschwerdeführerin nicht geltend.

Nicht ersichtlich ist, welcher praktische Nutzen der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren aus dem insoweit erfolgreichen Rechtsmittel in der Sache erwüchse (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 15 ff.). Auch die weiteren Rekurrenten/-innen hatten ihrerseits im Rekursverfahren die Abgrabungen bzw. die westseitige Gebäudehöhe gerügt. Dass diese Nachbarn hinsichtlich der entsprechenden Rüge ohne Weiteres legitimiert waren, wurde bzw. ist nicht bestritten, und die Vorinstanz hatte sich demnach im Rekursentscheid mit den geplanten Abgrabungen jedenfalls zu befassen, wobei sie zum Schluss kam, die Baubewilligung sei mit einer diesbezüglichen Auflage zu ergänzen.

3.  

Das Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.50 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO; Ordnungsnummer 700.1). Es stösst im Osten an den I-Weg, im Süden befindet sich ein zur J-Strasse im Westen führender Fussweg in Form eines Treppenabgangs. Im Rahmen des Bauprojekts soll das bestehende Einfamilienhaus abgebrochen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach erstellt werden, welches ein anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Obergeschosse) mit insgesamt fünf Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage mit neun Abstellplätzen umfasst.

Die mit Beschluss vom 27. April 2021 bewilligte Projektänderung betrifft die geplante Zufahrt zum Neubau, welche danach – unter ansonsten im Wesentlichen gleicher Ausgestaltung – um 30 cm in westlicher Richtung verschoben werden soll.

Die im Südwesten und im Norden unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 06 sowie die östlich des I-Wegs (Kat.-Nr. 03) gelegene Parzelle Kat.-Nr. 05 stehen im Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2, der Beschwerdegegnerin 2 und der Beschwerdegegnerin 3 respektive.

4.  

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist streitig, ob die an der Westfassade des Mehrfamilienhauses geplanten Abgrabungen das gemäss Art. 37 BZO zulässige Mass einhalten.

4.1 Art. 37 BZO mit dem Marginale "Abgrabungen" sieht in Abs. 1 vor, dass geringfügige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig sind, sofern sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Abs. 2 lautet: "In den zweigeschossigen Wohnzonen sind geringfügige Abgrabungen nur soweit zugelassen, als dadurch die maximal zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird". Als geringfügig im Sinn dieser Bestimmung gelten nach der Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung vom 16. Juli 2019 (Ordnungsnummer 700.2) zu Art. 37 Abgrabungen bis zu 1 m, wobei (kumulativ) eine natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet bleiben muss (vgl. hierzu ausführlich VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.2).

Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss – hier gestützt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) – erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Wie auch die Vorinstanz vorliegend zutreffend festhielt, ist bei der Auslegung von Art. 37 BZO zu berücksichtigen, dass diese Bestimmung (angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen Geschosszahlbeschränkungen) ästhetisch motiviert ist bzw. eine ausschliesslich gestalterische Zielsetzung hat und ihr keine nutzungsplanerische Funktion zukommt. Nach der Wegleitung sollen mit Art. 37 BZO zu hoch in Erscheinung tretende Gebäude verhindert werden, indem Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (vgl. ausführlich VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 3.4.2).

4.2 Die Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten. Im Rekursverfahren führte sie hierzu aus, aus den Ansichtsplänen ergebe sich, dass das Erdgeschoss auf der Westseite vollständig mittels Abgrabungen von bis zu 1 m freigelegt werden soll. Aufgrund der Höhenkoten ergebe sich eine höhenmässige Differenz von 8,66 m zwischen der Oberkante des zweiten Vollgeschosses (441,10 m. ü. M. [recte: 441,40 m]) und dem Niveau des anrechenbaren Untergeschosses bzw. des Erdgeschosses (432,74 m). Eine sichtbare Fassade bzw. Gebäudehöhe ergebe sich jedoch nicht in diesem Ausmass. Der Baukörper präsentiere sich plastisch mit zahlreichen Staffelungen sowie Vor- und Rücksprüngen in allen Geschossen. Eine überhohe Wand sei nicht zu erkennen. Auch eine Messung der einzelnen Fassadenteile im Lot führe nirgends zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 m.

Die Vorinstanz ging bei ihrer Beurteilung der geplanten Abgrabungen offenkundig von dieser Gebäudehöhe von 8,66 m ("aufgrund der Abgrabungen vom gestalteten Terrain bis zur Oberkante des 2. Vollgeschosses") aus. Sie erwog, das Bauvorhaben sehe im Bereich der Westfassade die Freilegung des Untergeschosses zugunsten grossflächiger Fensterfronten auf direkt zugängliche Sitzplätze vor. Bei den vorliegenden Abgrabungen werde eine Messung der Gebäudehöhe vom gestalteten Terrain aus verlangt, was auch die entsprechende Illustration zu Art. 37 Abs. 2 BZO in der Wegleitung verdeutliche. Die Vorinstanz kommt – ohne weitere Ausführungen – zum Schluss, diese Abgrabungen überschritten "unbestrittenermassen" das gemäss Art. 37 Abs. 2 BZO zulässige Mass und offensichtlich auch dasjenige für Zugänge gemäss § 293 Abs. 2 PBG. Die Staffelung der Westfassade ändere hieran nichts. Die das zulässige Mass überschreitenden Abgrabungen erwiesen sich somit als unzulässig und seien anzupassen. Da dies ohne Weiteres im Rahmen einer untergeordneten Projektänderung möglich sei, führe der Mangel zu einer Auflage im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG (vgl. oben II Abs. 3).

Die Bauherrin macht beschwerdeweise geltend, mit den geplanten Abgrabungen im Umfang von maximal 1 m seien Art. 37 Abs.1 f. BZO nicht verletzt. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz erweise sich als rechtsverletzend. Diesem liege eine falsche Messweise der Gebäudehöhe zugrunde. Die Vorinstanz habe offenbar die Kote der Dachfläche des zurückversetzten 2. Obergeschosses nach vorne auf die Flucht der Westfassade des Erdgeschosses projiziert und dort an einer virtuellen Schnittlinie die Gebäudehöhe hinunter auf das gestaltete Terrain gemessen. Eine solche Messweise sei mit § 280 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) nicht vereinbar. Die Gebäudehöhe sei an der tatsächlichen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche zu messen. Da das zweite Obergeschoss westseitig gegenüber der Fassade des Erdgeschosses deutlich zurückspringe und das gestaltete Terrain an der Nord- und der Südfassade rund 60 cm höher verlaufe, werde das Höchstmass von 8,1 m eingehalten, wie dies auch die Baukommission zutreffend festgehalten habe. Die Abgrabungen hielten damit das nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulässige Mass ein. Die entsprechende Auflage der Vorinstanz erweise sich folglich als rechtsverletzend.

Auch die Baukommission rügt in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 eine falsche und rechtsverletzende Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO durch die Vor­instanz und beantragt ebenfalls die Aufhebung der vorinstanzlichen Nebenbestimmung.

4.3 Aus den eingereichten Bauplänen ergeben sich bei der Westfassade keine Abgrabungen von mehr als 1 m, mithin keine nicht geringfügigen Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BZO (so auch die Baukommission im Beschluss vom 15. Dezember 2020). Auch dass die geplanten (geringfügigen) Abgrabungen eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen, ist nicht umstritten.

Sodann sind die geplanten Abgrabungen zufolge von Art. 37 Abs. 2 BZO auch mit Blick auf die zulässige Gebäudehöhe zu überprüfen.

In der betreffenden Zone W2/1.50 beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe gemäss Art. 19 Abs. 1a lit. b (2. Variante) BZO 8,1 m.

4.3.1 Die Baukommission legte diesbezüglich in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 ihre Praxis betreffend Art. 37 Abs. 2 BZO dar: Beim infrage stehenden Bauvorhaben liege die Fassade im Erdgeschoss (Niveau 2) mindestens 1,5 m "weiter vorne" als die Fassade des zweiten Vollgeschosses (Niveau 4). Werde bei einem solchen Vorhaben an der Westfassade auf der Höhe der Fassade des zweiten Vollgeschosses senkrecht nach unten gemessen, durchdringe man den darunter liegenden Gebäudekörper und treffe nicht auf gestaltetes Terrain. Gemäss ihrer Praxis sei bei mindestens 1,5 m horizontal zurückversetzten Gebäudeteilen (in Analogie zu § 280 PBG) die Gebäudehöhe auf das massgebende Terrain zu messen. Aus den Skizzen zu Art. 37 BZO könne für den vorliegenden Fall horizontal versetzter Gebäudeteile nichts abgeleitet werden (wie dies die Vorinstanz aber getan habe), da sie Gebäude mit Schrägdächern beträfen. Bezüglich der Beurteilung der sichtbaren Höhe bestehe ein Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde. Die Messweise der Gebäudehöhe seitens der Vorinstanz schränke die Anwendung von Art. 19 Abs. 1a lit. c BZO zu sehr ein, welcher insbesondere eine Staffelung von Gebäuden wie im vorliegenden Fall ermöglichen soll.

Damit nimmt die Baukommission auf eine eigene Praxis zu Art. 37 BZO Bezug, mit der sich die Kammer bereits in einem früheren verwaltungsgerichtlichen Verfahren einlässlich befasst hat (vgl. VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1–3, zum Folgenden): Im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO wird danach bei allen Fassadenpunkten, welche das gewachsene Terrain berühren oder nur als "Rücksprünge" zu betrachten sind (nämlich die erwähnten "Rücksprünge" bis 1,5 m – in "Analogie" zu § 280 Abs. 1 PBG), auf das gestaltete bzw. abgegrabene Terrain abgestellt. Hingegen werden gegenüber den erdberührenden Fassadenebenen um mehr als 1,5 m zurückversetzte (und damit eine eigene Fassadenebene bildende) Fassadenteile als für die optische Erscheinung insoweit irrelevant bzw. nicht mass­gebend betrachtet; bei solchen "innerhalb der Gebäudegrundfläche liegenden" Gebäudehöhen wird lotrecht auf das gewachsene oder interpolierte Terrain gemessen.

Die Kammer kam damals (wie in jenem Verfahren davor auch die Vorinstanz) zum Schluss, dass diese Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO bzw. diese Praxis insbesondere angesichts des gestalterischen Ziels der Bestimmung nicht zu beanstanden sei und im Ermessen der Bewilligungsbehörde liege. Die Bestimmung der Gebäudehöhe ist diesfalls nicht identisch mit derjenigen nach § 280 Abs. 1 PBG, sondern eröffnet der Baukommission im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Im Rahmen der – gleichzeitig einzuhaltenden – (technischen) Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG, die von Art. 37 BZO strikt zu unterscheiden ist, ist dagegen eine massgebende Fassadenlinie zu bestimmen und auf das gewachsene Terrain zu messen (vgl. VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1 f.; in diesem Zusammenhang auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1229).

Wenn auch vorliegend im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO angesichts von dessen ästhetischer Zielsetzung lediglich bei den optisch dominierend in Erscheinung tretenden Fassadenteilen vom gestalteten Terrain ausgegangen bzw. gemessen wird, stark zurückversetzte und damit optisch kaum in Erscheinung tretende demgegenüber als insoweit unmassgeblich betrachtet werden und insoweit lediglich die zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG geprüft wird, ist dies nach dem Ausgeführten nicht zu beanstanden.

4.3.2 Den bei den Akten liegenden Plänen ist zu entnehmen, dass das zweite Vollgeschoss (Niveau 4) westseitig gegenüber der Fassadenflucht des anrechenbaren Untergeschosses (mindestens) um 1,5 m und stellenweise bis bzw. maximal 4,2 m zurückversetzt werden soll. Der dargelegten, als zulässig beurteilten Praxis zu Art. 37 (Abs. 2) BZO entsprechend wurde vorliegend seitens der Baukommission bei diesen optisch kaum in Erscheinung tretenden Fassadenteilen, mithin bei der gesamten Westfassade des zweiten Obergeschosses, im Lot durch den darunterliegenden Gebäudekörper hindurch auf das darunterliegende gewachsene (bzw. interpolierte) Terrain gemessen. Die zulässige Gebäudehöhe im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG wird überall eingehalten. Sodann ist auch bei den Fassadenpunkten, welche das gewachsene Terrain berühren, die zulässige Gebäudehöhe von 8,1 m gemessen auf das gestaltete Terrain eingehalten. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ist damit nicht festzustellen.

Der Schluss der Baukommission, welche die Bestimmungen zur Gebäudehöhe und zu den Abgrabungen als eingehalten beurteilte, ist folglich entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht zu beanstanden.

4.3.3 Im Übrigen erweist sich, dass die geplante (ausgeprägte) Staffelung der Westfassade auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG zu berücksichtigen wäre bzw. nicht schlicht ausgeblendet werden könnte:

Wie erwähnt ging die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung der geplanten Abgrabungen von einer projektierten Gebäudehöhe von 8,66 m aus: Dem liegt offenkundig eine Messung von (einem Punkt auf einer hypothetischen Schnittlinie zwischen der Westfassade des Niveaus 2 und) der Dachfläche des zurückversetzten zweiten Obergeschosses auf das ([nach vorinstanzlicher Auffassung] zufolge der Regelung von Art. 37 Abs. 2 BZO) gestaltete Terrain hinunter zugrunde.

Weder das Planungs- und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche. Der Fassadenverlauf wird dabei nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet. Es ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass diese gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere Fassadenflucht massgebend; es ist eine Gesamtbetrachtung bzw. -beurteilung vorzunehmen (zum Ganzen Fritzsche et al., S. 1177 ff. und S. 1189 ff., auch zum Folgenden).

In Fällen einer gestaffelten Fassade ist im Hinblick auf eine Bestimmung der Gebäudehöhe nach § 280 Abs. 1 PBG demnach zu fragen bzw. zu entscheiden, welches die massgebliche Fassadenlinie ist (vgl. Fritzsche et al., S. 1778 f. [zum Folgenden], und zu einer solchen Konstellation namentlich etwa VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1 mit Hinweisen). Der optischen Erscheinung der Fassade kommt damit auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG Bedeutung zu. Bei einem zurückversetzten obersten Vollgeschoss ist zu entscheiden, inwieweit dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt bzw. im Zusammenhang mit den darunterliegenden Geschossen in Erscheinung tritt: Ist dies der Fall, tritt es also optisch eigenständig in Erscheinung und wirkt es damit fassadenbildend, bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe (vgl. etwa auch VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3); ist dies nicht der Fall, das zurückversetzte oberste Vollgeschoss also nicht optisch (mit)bestimmend, so ist es für die Messung der Gebäudehöhe nicht massgebend.

Mit Blick auf die bei den Akten befindlichen Pläne erschiene bei der vorliegend geplanten ausgeprägten Staffelung der Fassade über sämtliche Geschosse und innerhalb derselben (zwar) die Bestimmung der westseitig fassadenbildenden und damit für die Messung der Gebäudehöhe massgebenden Fassade schwierig. Am ehesten dürfte dies die bei der gebotenen Gesamtbetrachtung wohl am stärksten in Erscheinung tretende Fassade des Erdgeschosses bzw. des anrechenbaren Untergeschosses sein (selbst wenn diese in ihrer Länge offenkundig wiederum gestaffelt werden soll). Jedenfalls kann aufgrund der erheblichen Zurückversetzung des zweiten Vollgeschosses gegenüber dem Erd- und dem ersten Vollgeschoss, wie sie aus den Plänen deutlich hervorgeht, jene Fassade in der Gesamtbetrachtung nicht als fassadenbildend betrachtet werden. Die zurückversetzte Fassade des zweiten Obergeschosses tritt optisch nicht eigenständig in Erscheinung, woran im Übrigen der geplante "Kubus" in der linken, oberen Ecke des Gebäudekörpers nichts ändert (vgl. in diesem Zusammenhang – betreffend jedoch den umgekehrten Fall, in welchem das zurückversetzte oberste Vollgeschoss fassadenbildend erschien – VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3 f.; eine der vorliegenden Konstellation insoweit ähnliche liegt VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, zugrunde [vgl. dort E. 3.4.2 und die Skizze hierzu bei Fritzsche et al., S. 1190]).

Das zurückversetzte zweite Vollgeschoss wirkt damit vorliegend jedenfalls nicht fassadenbildend und wäre mithin für die Messung der Gebäudehöhe auch unter dem Blickwinkel von § 280 PBG nicht massgebend. Damit kommt der Staffelung der Fassade – entgegen vorinstanzlicher Auffassung – in beiderlei Zusammenhang sehr wohl Bedeutung zu.

Vorliegend von einer Messung von einem – quasi in der Luft liegenden – Punkt auf einer hypothetischen Schnittlinie zwischen der Dachfläche des zurückversetzten, optisch nicht in Erscheinung tretenden obersten Vollgeschosses und der Fassadenflucht des Erdgeschosses aus auf den gestalteten Boden auszugehen ist (auch im Zusammenhang mit Art. 37 Abs. 2 BZO) nicht angängig.

4.4 Zusammenfassend erweist sich der Schluss der Baukommission als zutreffend, die von nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulässigen Abgrabungen ausging, und die Beschwerde mithin als begründet.

5.  

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids vom 1. März 2022 ist insoweit abzuändern, als die Rekurse teilweise gutgeheissen wurden und der Bauentscheid vom 15. Dezember 2020 um eine Auflage ergänzt wurde.

6.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie im gleichen Verhältnis zu verpflichten, die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin angemessen zu entschädigen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird insoweit aufgehoben, als der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 15. Dezember 2020 um eine Nebenbestimmung ergänzt wurde. Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 wird dahingehend abgeändert, dass die Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00014, R2.2021.00015, R2.2021.00016 und R2.2021.00117, R2.2021.00119 und R2.2021.000120 abgewiesen werden (soweit darauf eingetreten wird).

       In Abänderung von Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 8'590.- den Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel auferlegt.

       In Abänderung von Dispositiv-Ziff. IV des Rekursentscheids werden die Beschwerdegegnerschaften 1–3 im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Umtriebsentschädigung für das Rekursverfahren von total Fr. 2'400.- zu bezahlen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    300.--     Zustellkosten,
Fr. 2'300.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerschaften 1–3 je zu einem Drittel auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerschaften 1–3 werden im gleichen Verhältnis verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …