Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2022.00196

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. August 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A,

1.2  B,

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    Baugenossenschaft H, vertreten durch RA D,

 

2.    Ressortvorsteher Hochbau Männedorf,

       vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Verfügung vom 4. Oktober 2021 bewilligte der Ressortvorsteher Hochbau Männedorf das Farb- und Materialkonzept für das mit Stammbaubewilligung vom 28. August 2019 baurechtlich bewilligte Projekt der Baugenossenschaft H zur Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 in Männedorf.

II.  

Hiergegen erhoben F und G sowie B und A am 5. November 2021 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 23. Februar 2022 ab.

III.  

Daraufhin gelangten B und A mit Beschwerde vom 31. März 2022 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der angefochtene Entscheid und, soweit die Sache nicht zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen werde, die Verfügung des Ressortvorstehers Hochbau Männedorf seien aufzuheben. Es sei gegebenenfalls ein Augenschein durchzuführen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Nachdem dem Vertreter von B und A mit Präsidialverfügung vom 6. April 2022 eine kurze Nachfrist zur Einreichung einer unterzeichneten Beschwerde gesetzt wurde, reichte dieser seine Unterschrift am 7. April 2022 nach.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. April 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 12. Mai 2022 beantragte die Baugenossenschaft H unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragte der Ressortvorsteher Hochbau Männedorf am 17. Mai 2022. B und A replizierten am 9. Juni 2022. Die Baugenossenschaft H verzichtete am 16. Juni 2022 auf eine Duplik. Der Ressortvorsteher Hochbau Männedorf verzichtete am 21. Juni 2022 ebenfalls auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.  

Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01 liegen in der Wohnzone W1.7 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf (BZO). Mit Stammbaubewilligung vom 28. August 2019 wurde die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern (A und B) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 bewilligt. Auf dem zweiten Baugrundstück Kat.-Nr. 01, welches im Südwesten des erstgenannten Baugrundstücks liegt, soll lediglich ein Velounterstand erstellt werden. Strittig ist das mit Verfügung vom 4. Oktober 2021 bewilligte Farb- und Materialkonzept. Dieses sieht insbesondere vor, dass die Fassade mit fein gelochtem Aluminiumblech, welches aussen dunkelgrau beschichtet ist, gestaltet wird. Darunter findet sich eine gelbe Wetterschutzfolie. Zur besseren Visualisierung des Farb- und Materialkonzepts liess die Gemeinde von der Bauherrin ein Mock-up erstellen, welches sich auf dem Baugrundstück befindet.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführenden rügen, der Sachverhalt sei nicht ausreichend erstellt worden, da die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe. Am Augenschein der Stammbaubewilligung seien keine Feststellungen getroffen worden, sondern bloss Fotos geschossen worden. Das Protokoll sei ihnen nie zugestellt worden. Auf Fotos des Mock-up abzustellen unterlaufe ihren Anspruch, am Sachverhalt mitzuwirken und zu Feststellungen am Augenschein Stellung nehmen zu können. Zu den Schlussfolgerungen der Vorinstanz zu den Fotos des Augenscheins konnte keine Vernehmlassung eingereicht werden.

3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Aus prozessökonomischen Gründen soll sodann die behördliche Sachverhaltsabklärung nicht weiter gehen als zur Abklärung des rechtlichen Sachverhalts erforderlich (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18). Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich sodann ein Anspruch auf Mitwirkung bei Beweiserhebungen und auf Abnahme der von den Beteiligten angebotenen, erheblichen Beweise. Ausserdem haben die Beteiligten einen Anspruch auf Stellungnahme zum Ergebnis der Beweiserhebungen (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 34). 

3.3 Aufgrund der Fotos des Augenscheins der Stammbaubewilligung, der verschiedenen Fotos des Mock-up sowie den weiteren Akten ist der Sachverhalt zur Beurteilung des Farb- und Materialkonzepts genügend erstellt. Die Vorinstanz hat ihren Verzicht auf einen Augenschein ausführlich begründet und dies erweist sich als nachvollziehbar und rechtskonform. Aus denselben Gründen ist auch vorliegend auf einen Augenschein zu verzichten. Die tatsächlichen Verhältnisse bedürfen keiner weiteren Abklärung.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Dezember 2021 zog die Vorinstanz das Augenscheinprotokoll samt Fotografien des Verfahrens G.-Nr. R3.2019.00162 (Stammbaubewilligung) bei. Diese Verfügung wurde auch den Beschwerdeführenden bzw. ihrem Rechtsvertreter zugestellt. Der Vertreter der Beschwerdeführenden hatte an diesem Augenschein sodann teilgenommen und wusste daher bereits um den Inhalt des Protokolls, im Übrigen hätte es den Beschwerdeführenden aber auch freigestanden, ein Akteneinsichtsgesuch zum Protokoll zu stellen, wussten sie doch um dessen Beizug. Die Zustellung von Amtes wegen war nicht erforderlich (Plüss, § 7 N. 88). Die an einem Augenschein an Ort und Stelle gemachten Wahrnehmungen, die für die Entscheidbildung von Bedeutung sein können, können in Schriftform als fotografische Aufnahme oder in anderer geeigneter Form ins Protokoll aufgenommen werden (Plüss, § 7 N. 88).

Die Beschwerdeführenden konnten sich sodann sowohl zu den Fotos des Mock-up äussern und hätten auch die Gelegenheit gehabt, sich zum Augenscheinprotokoll zu äussern, wurden sie doch über dessen Beizug informiert. Somit konnten sie sich auch zum Beweisergebnis und damit rechtsgenügend zum Sachverhalt äussern. Ein Anspruch, sich zur (internen) Entscheidbildung des Gerichts zu äussern, besteht nicht.

4.  

4.1 Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz hätte ihr rechtliches Gehör verletzt, da sie sich nicht mit dem Argument, da alles dunkel sei, hätte das Gebäude auch keine gute Einordnung in sich selbst, auseinandergesetzt habe.

4.2 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person, dass die Behörde deren Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes Vorbringen ausdrücklich widerlegen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1; ausführlich zur Begründungspflicht Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).

4.3 Die Beschwerdeführenden rügten lediglich in einem Satz, dass durch die durchgehend dunkle, monotone Gestaltung aller Bauteile die Bauten gesamthaft keine genügende Gestaltung aufweisen würden. Die Vorinstanz hielt daraufhin in Erwägung 3.7 ihres Entscheids fest, dass diese Kritik in objektiver Hinsicht im Ergebnis nicht zutreffe. Am Mock-up (bzw. den entsprechenden Fotografien) sei erkennbar, dass die Fassaden relativ dunkel (dunkelbraun-dunkelgrau) gehalten sein werden. Der dunkelbraun-dunkelgraue Effekt werde erreicht durch die Kombination der hinterliegenden Wetterschutzfolie (in Gelb) mit dem darüber angeordneten, fein gelochten und gewellten Aluminiumblech (in Dunkelgrau). Dass sämtliche Applikationen monoton dunkelgrau gehalten seien, treffe sodann nicht (bzw. nicht zwingend) zu. Das Farb- und Materialkonzept lasse offen, ob die Holz-/Metallfenster in Aluminium natureloxiert oder dunkelgrau ausgeführt werden sollen. Damit hat die Vorinstanz auf die sehr knappe Rüge der Beschwerdeführenden ebenso knapp zum Ausdruck gebracht, dass sie keine monotone Gestaltung (zwingend) als gegeben erachtet, wodurch sie sich mit dem Argument der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt und damit deren rechtliches Gehör nicht verletzt hat.

5.  

5.1 Die Beschwerdeführenden rügen sodann, die Vorinstanz hätte bei der Überprüfung der Verfügung des Beschwerdegegners ihre Kognition unzulässigerweise eingeschränkt. Der Beschwerdegegner hätte bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kein Ermessen. Die Vorinstanz hätte auch im Licht von Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) die Angemessenheit der Verfügung überprüfen müssen. Indem sie ihre Kognition eingeschränkt habe, habe die Vorinstanz ihr rechtliches Gehör verletzt, eine Rechtsverweigerung begangen und die Rechtsweggarantie verletzt.

5.2 Das Bundesgericht hat sich in seinem Leitentscheid BGE 145 I 52 ausführlich mit dem Ermessen einer Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG und der Kognition des Baurekursgerichts bei dessen Überprüfung sowie den Vorgaben von Art. 33 Abs. 3 RPG auseinandergesetzt. Es hielt in Erwägung 3.6 Folgendes fest: Gemäss Rechtsprechung und Lehre steht den kommunalen Behörden bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe namentlich dann ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale Umstände betreffen, mit denen diese Behörden vertraut sind. Entsprechend ist das Bundesgericht auch in seiner jüngeren Rechtsprechung davon ausgegangen, der örtlichen Baubewilligungsbehörde komme bei der Beurteilung der Gesamtwirkung nach § 238 PBG in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu, weshalb das Baurekursgericht trotz seiner umfassenden Überprüfungsbefugnis nur dann einschreiten dürfe, wenn diese Würdigung sachlich nicht mehr vertretbar sei. In der Lehre wird eingewendet, gemäss dieser Formulierung könnten Rechtsmittelinstanzen kommunale Entscheide nur noch inhaltlich korrigieren, wenn diese geradezu willkürlich seien, was einen wirksamen Rechtsschutz beeinträchtige. Dieser Einwand ist insoweit berechtigt, als die Voraussetzung, dass ein Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar sein darf, dem Willkürverbot entspricht, das gemäss der Rechtsprechung verletzt wird, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist und eine andere Lösung sachlich nicht begründbar bzw. nicht mehr vertretbar erscheint. Die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch nicht so weit gehen, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei Anwendung von Vorschriften des Raumplanungsgesetzes mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht vereinbar wäre. Dagegen lässt die Rechtsweggarantie eine richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe zu, was den Gerichten erlaubt, den entsprechenden Handlungsspielraum der unteren Instanzen und insbesondere der Gemeinden zu wahren. Die kantonalen Gerichte haben sich daher auch dann, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, Zurückhaltung aufzuerlegen, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV zu respektieren. Gleiches hat auch bezüglich der Angemessenheitsprüfung gemäss § 20 Abs. 1 VRG zu gelten, weshalb das Baurekursgericht entgegen der neueren vorinstanzlichen Praxis nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGE 145 I 52 E. 3.6 mit weiteren Hinweisen).

5.3 Dieser Entscheid wurde auch von der Vorinstanz zitiert und sie hat sich in Anwendung dieses Entscheids eine gewisse Zurückhaltung bei der Überprüfung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG auferlegt und das Ermessen der Gemeinde dabei berücksichtigt. Die Berücksichtigung des Ermessens der Gemeinde ist nicht zu beanstanden und die Vorinstanz hat ihre Kognition nicht unzulässigerweise eingeschränkt. Demgemäss wurde auch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt, hat die Vorinstanz keine Rechtsverweigerung begangen und ist auch die Rechtsweggarantie gewahrt.

6.  

6.1 Die Beschwerdeführenden rügen, durch das geplante Farb- und Materialkonzept würden sich die Gebäude nicht befriedigend in die Umgebung einordnen. Die schwarzen Gebäudeblöcke würden zu einem stossenden Gegensatz zur Umgebung führen. Es befänden sich in der Nachbarschaft keine dunklen Gebäude. Die benachbarten Wohngebäude seien von hoher Qualität. Durch die gleiche Material- und Farbgebung der Gebäude würde auch keine Ensemblewirkung entstehen. Im Übrigen lasse das Farbkonzept auch offen, ob die Fenster natureloxiert oder grau seien, weshalb es nicht vollständig sei und daher gar nicht hätte bewilligt werden dürfen.

6.2 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1). Die Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung sorgt nicht bereits für eine fehlende genügende Einordnung. Somit ist auch eine neuzeitliche, unkonventionelle Architektursprache nicht von vornherein unzulässig (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, Wädenswil2019, S. 817). Für die befriedigende Gesamtwirkung eines Gebäudes in sich muss durch Kubatur, Gliederung, Farb- und Materialwahl ein gewisses Mass an Ausgewogenheit und Harmonie gegeben sein (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 813).

6.3 Auch wenn, wie von den Beschwerdeführenden angeführt, sich in der näheren Umgebung der geplanten Bauten keine dunklen Gebäude befinden, erweist sich die Umgebung doch als heterogen. Es spricht nichts dagegen, wenn die Gemeinde in einer solch heterogen gestalteten Umgebung auch bezüglich der Farb- und Materialwahl eine grosse Vielfalt als zulässig erachtet, muss doch vorliegend keine Farbsprache übernommen werden und können auch weniger traditionelle Farben und Materialien zulässig sein und mit der gewählten modernen Architektursprache korrespondieren. So erscheint die aluminiumgelochte Fassade mit gelb hinterlegtem durchscheinendem Wetterschutz auch nicht aufdringlich oder störend. Die je nach Licht auch braun oder sogar hellbraun wirkende Fassade bewirkt keinen solch stossenden Gegensatz zur Umgebung, dass eine befriedigende Gesamtwirkung zu verneinen wäre. Auch erscheinen dadurch die Gebäude nicht ganzheitlich als schwarz, sondern es sind diverse Farbnuancen klar erkennbar und es entsteht entgegen dem Beschwerdeführer keine Monotonie. Vielmehr wirken die beiden Gebäude durch die ähnliche Farb- und Materialwahl in sich harmonisch. Dass das bewilligte Farb- und Materialkonzept dabei offenlässt, ob die Fenster natureloxiert oder grau sind, ist sodann unerheblich, hat der Beschwerdegegner durch die Bewilligung des Konzepts doch beide Varianten genehmigt und erscheinen vorliegend auch beide Varianten zulässig. Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner zulässigerweise keine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG festgestellt. Die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen.

7.  

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 3 VRG). Vielmehr sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine solche zu bezahlen. Der Beschwerdegegner 2 hat hingegen im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung und auch keine solche beantragt (vgl. Plüss, § 17 N. 93 ff.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:
Fr.    180.--     Zustellkosten,
Fr. 2'680.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:
a)    die Parteien;
b)    das Baurekursgericht;
c)    den Regierungsrat.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Vorsitzende:                                       Die Gerichtsschreiberin:

 

 

 

 

Versandt: